ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-96059/18

31 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  31 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 12.02.2019;

от ООО «Дикона»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2019 года по делу  №А41-96059/18, принятое судьей Богатырёвой Г.И., по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО «Дикона» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Дикона» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартал 2017 года по 3 квартал 2018 по договору аренды земельного участка от 14.03.2015 № 63-С в размере 4 762 687, 67 руб., неустойки в сумме 344 908, 69 руб. с 16.12.2017 по 30.09.2018, предоплаты за 4 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 14.03.2015 № 63-С в размере 1 257 507 руб. 97 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2019 года по делу  №А41-96059/18 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Балашиха Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Балашиха Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

 Представители ООО «Дикона», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 14.03.2005 истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №63-С, во исполнение условий которого Обществу с ограниченной ответственностью «Дикона» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:15:030801:0005 для размещения гостиничного комплекса.

Как указывает истец, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы за период с 4 квартал 2017 года по 3 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 14.03.2015 № 63-С, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 4 762 687, 67 руб., что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел №А41-25179/13, №А41-18989/16 и №А41-82645/18, исходил из того, что ранее переданный в аренду земельный участок был разделен на два участка и перестал существовать как объект арендных отношений. Кроме того, суд первой инстанции указал, что в результате незаконного бездействия Администрации между сторонами не был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, что исключает взыскание арендной платы.

Между тем, вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.Апелляционный суд не может согласиться с выводами суд первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:030801:0005 перестал существовать как объект права, поскольку был разделен на два земельных участка, в связи с чем арендная плата взысканию не подлежит, ввиду следующего.

Вступившими 01.05.2015 в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2014 по делам № А41-25179/13; №41-18989/16; №А41-82645/18 установлено, что Постановлением Администрации от 27.12.2011 №1261/5-ПА земельный участок общей площадью 0,9807 га с кадастровым номером 50:15:030801:0005 разделен на 2 участка: земельный участок площадью 196 кв. м с кадастровым номером 50:15:0030801:34; земельный участок площадью 9 611 кв. м с кадастровым номером 50:15:0030801:35.

Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:15:0030801:34, 50:15:0030801:35 внесены в государственный кадастр недвижимости 19.03.2012.

Вместе с тем, земельные участки как объекты недвижимости обладают рядом специфических особенностей. Они представляют собой природные объекты, часть поверхности земли, формирование границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При изменении земельного участка в связи с утверждением новых границ и присвоением нового кадастрового номера природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Доказательств возврата земельного участка по акту приема-передачи до раздела, равно как и после него в материалы дела не представлено. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции также не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания спорной задолженности ввиду того, что на стороне истца имело место незаконное бездействие, выраженное в уклонении от совершения действий по передаче земельного участка в собственность обществу. 

Вступившим в законную силу решением от 17.11.2014 по делу №А41-25179/13 Арбитражный суд Московской области признал недействительным постановление Администрации от 24.05.2013 № 485/5-ПА «Об отмене постановления Администрации городского округа Балашиха от 02.04.2013 № 485-ПА «О предоставлении в собственность ООО «Дикона» земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Краснозвездная, владение 15А» и обязал Администрацию в срок не позднее 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда направить ООО «Дикона» подписанные договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0030801:30, 50:15:0030801:31, 50:15:0030801:32, 50:15:0030801:33.

Однако, из определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 следует, что наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, в отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы. Обязательство по внесению платы за землю в виде арендной платы, неосновательного обогащения сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю. 

В силу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю. При ином подходе будет нарушен принцип платности использования публичных земель. 

Тот факт, что незаконность отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность признана вступившим в законную силу решением суда, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о наличии у ответчика права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с виновного лица убытков, однако не отменяет принцип платности землепользования и, соответственно, не означает освобождение ответчика от его исполнения

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Арендная плата правомерно исчислена истцом на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

То обстоятельство, что арендная плата в спорный период обществом не оплачивалась, последним не отрицается.

В связи с указанным арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности и обоснованности иска в данной части.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесение арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом начислена неустойка в сумме 344 908, 69 руб. с 16.12.2017 по 30.09.2018.

Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен.

На основании изложенного, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец в соответствии с п.5 ст.614 ГК РФ просит взыскать предоплату за 4 квартал 2018 года в размере 1 257 507, 97 руб.

Из п. 5 ст. 614 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно п.2.2 договора, арендные платежи производятся ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Истец уведомлял ответчика об имеющейся задолженности, размере арендной платы за 4 квартал 2018 года и просил оплатить их, но до настоящего времени задолженность и предоплата остаются не оплаченными.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, требование о взыскании предоплаты за 4 квартал 2018 года в размере 1 257 507, 97 руб. является правомерным.

Таким образом, обжалуемое решение суда подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2019 года по делу № А41-96059/18 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дикона» в пользу Администрации городского округа Балашиха Московской области задолженность по арендной плате за период с 4 квартал 2017 года по 3 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 14.03.2015 № 63-С в размере 4 762 687 руб. 67 коп., неустойки в сумме 344 908 руб. 69 коп. с 16.12.2017 по 30.09.2018, предоплаты за 4 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 14.03.2015 № 63-С в размере 1 257 507 руб. 97 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дикона» в доход Федерального бюджета 57 826 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

 

Судьи

С.В. Боровикова

Л.В. Пивоварова