АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-37044/2023

г. Краснодар

13 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2024 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Епифанова В.Е. судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола  судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в  судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – общества  с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Велес"» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.11.2023), в отсутствие  истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного  заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу  департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2024 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу № А53-37044/2023, установил  следующее.  

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной  ответственностью «Торговый дом "Велес"» с иском о взыскании задолженности в размере  2 242 537 рублей 06 копеек, пени в размере 542 124 рублей 70 копеек, а также пени по  день фактической оплаты задолженности.   

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 22, 65 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Общество  не завершило строительство складской базы, объект незавершенного строительства изъят  на основании решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020.  

Арендные отношения прекращены сторонами 05.05.2022, задолженность по арендной  плате не погашена, что влечет начисление и взыскание с общества договорной неустойки.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2024, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.04.2024, иск удовлетворен в части. С общества в пользу департамента взыскана  задолженность в размере 612 790 рублей 72 копеек, пени в размере 121 649 рублей 98  копеек по состоянию на 31.08.2023. Также взысканы пени в размере 1/300 ключевой  ставки Банка России, начисленные от неоплаченной и (или) несвоевременно оплаченной  суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства в сумме 612 790 рублей  72 копейки с 01.09.2023 по день фактической оплаты. В удовлетворении остальной части  требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 9 738 рублей  государственной пошлины.  

Суды установили, что между департаментом (арендодатель) и обществом  (арендатор) заключен договор от 02.11.2015 № 2/11/15 аренды земельного участка,  расположенного по адресу: 

<

...> «б»,  площадью 4914 кв. м, кадастровый номер 61:44:0073506:11, для использования в целях  завершения строительства складской базы. По условиям договора (пункт 2.1) договор  заключен на срок с даты его регистрации до 10.06.2018. В связи с продолжением  арендатором фактического пользования земельным участком после истечения срока,  договор был возобновлен на неопределенный срок. Договор расторгнут 05.05.2022 с  учетом даты перехода права на строение (объект незавершенного строительства) с  кадастровым номером 61:44:0073506:27. Размер арендной платы установлен в сумме  1 079 958 рублей 38 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными  частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала  (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор  выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России  от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт  5.2). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы  послужило основанием обращения департамента в суд с иском. Общество в суде первой  инстанции заявило о применении к спору норм Гражданского кодекса об исковой  давности (статьи 196, 199, 200, 202, 207). Суды признали, что департамент пропустил  давностный срок по требованиям, заявленным за период по 03.09.2020 (включительно).  Также общество указало на то, что департаментом неверно определен период окончания  начисления задолженности в связи с изъятием у него объекта незавершенного  строительства на основании решения суда. Судами установлено, что после окончания  

срока действия договора аренды обществу было отказано в заключении договора на  новый срок. Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии у  общества объекта незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда  Ростовской области по делу № А53-5916/2020 (вступило в законную силу 19.02.2021) у  общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером  61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов. Обстоятельства, установленные  вступившим в законную силу решением по делу № А53-5916/2020, имеют  преюдициальное для настоящего спора значение (часть 2 статьи 69 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). Данным решением  была установлена обязанность департамента по продаже незавершенного строительством  объекта путем реализации с публичных торгов, что исключало возможность пользования  объекта и земельного участка обществом после даты вступления указанного судебного  акта в силу. С учетом изложенного, а также истечения срока исковой давности по части  требований, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате  удовлетворено с 04.09.2020 по 19.02.2021 в размере 612 790 рублей 72 копеек. С учетом  применения давностного срока, положений статьи 193 Гражданского кодекса и  моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от  28.03.2022 № 497 (далее – постановление № 497), суд первой инстанции произвел  перерасчет неустойки, размер которой с 21.03.2020 по 31.08.2023 составил 121 649 рублей  98 копеек. Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 65 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами  некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности  за нарушение обязательства», суд взыскал с общества в пользу департамента также  неустойку по день фактического исполнения им основного обязательства.  

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке.  Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована  следующим. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  (далее – ЕГРН) правообладателем незавершенного строительством объекта с кадастровым  номером 61:44:0073506:27 до 05.05.2022 являлось общество, которому в этой связи была  начислена арендная плата по 04.05.2022. Договор аренды земельного участка  от 02.11.2015 № 2/11/15 расторгнут 05.05.2022 с учетом даты перехода права  собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером  61:44:0073506:27. Поэтому законных оснований для начисления арендной платы до  19.02.2021, то есть до даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда  

Ростовской области от 18.12.2020 по делу № А53-5916/2020 у департамента и судов не  имелось.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Судами правомерно  учитывались обстоятельства, преюдициально установленные по делу № А53-5916/2020.  После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области по  названному делу возникла юридическая невозможность использования объекта  незавершенного строительства и земельного участка, на котором такой объект  расположен. Иной правовой подход противоречит положениям статей 10 и 239.1  Гражданского кодекса. Вопросы, связанные с применением давностного срока и  постановления № 497, департаментом в жалобе не оспариваются.  

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с  использованием системы веб-конференции.  

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов жалобы  по основаниям, изложенным в отзыве.  

Департамент явку представителя в судебное заседание не обеспечил,  ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав  представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского полагает обжалуемые  судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Ростовской области.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, между департаментом  (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.11.2015 № 2/11/15  аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, ул. Пескова, д. 19 «б», площадью 4914 кв. м, кадастровый номер 61:44:0073506:11,  для использования в целях завершения строительства складской базы. По условиям  договора (пункт 2.1) договор заключен на срок с даты его регистрации до 10.06.2018. В  связи с продолжением арендатором фактического пользования земельным участком после  истечения срока, договор был возобновлен на неопределенный срок. Договор расторгнут  05.05.2022 с учетом даты перехода права на строение (объект незавершенного  строительства) с кадастровым номером 61:44:0073506:27. Размер арендной платы  установлен в сумме 1 079 958 рублей 38 копеек в год. Арендная плата вносится  ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа  последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной  платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки  

рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый  календарный день просрочки (пункт 5.2). Ненадлежащее исполнение обществом  обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения  департамента в суд с иском.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников  гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт  1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и  смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В  соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных  сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не  предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8  Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое  использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и норм статьи 39.7  Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в  публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.  

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что  решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020, вступившим  

в законную силу 19.02.2021, у общества изъят объект незавершенного строительства с  кадастровым номером 61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов.  Обстоятельства, установленные данным решением, имеют преюдициальное для  настоящего спора значение, из его содержания следует, что на департамент была  возложена обязанность по продаже незавершенного строительством объекта путем  реализации с публичных торгов. Это исключало возможность пользования объекта и  земельного участка обществом после даты вступления указанного судебного акта в силу.  

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов  первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.  

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора  аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного  строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у  собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения  публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается  Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).  

Пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса определяет публичные торги как торги,  проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке  исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.  

В силу пунктов 1, 2 статьи 447 Гражданского кодекса, пункта 19 Правил  проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства,  утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014   № 1299, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает  лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона  подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного  строительства без доверенности.  

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса отчуждение объекта  незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника,  но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.  

Таким основанием будет договор, заключенный по результатам торгов, до  заключения которого прежний арендатор сохраняет право собственности на  незавершенный строительством объект и бремя оплаты землепользования.  

Право собственности на недвижимость, приобретенную по гражданско-правовым  договорам, переходит к приобретателю с момента внесения в ЕГРН записи о регистрации  за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 233, пункт 1  статьи 551 Гражданского кодекса).  

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1  Гражданского кодекса объект незавершенного строительства не изымается  предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает  оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к  покупателю. То есть покупатель объекта незавершенного строительства обязан платить за  пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации  перехода к нему права собственности на такой объект. Соответственно, до этого момента  такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует  закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли  (подпункт 7 пункта 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Таким образом, обязанность по внесению платы за пользование земельным  участком по общему правилу сохраняется у собственника объекта незавершенного  строительства, изъятого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса, до момента  перехода права собственности на изъятый объект к новому собственнику – приобретателю  на публичных торгах или собственнику земельного участка..  

При этом в случае если собственником объекта незавершенного строительства  будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган  необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов,  затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу  статьи 10 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении  судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным  участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано  исключительно за период такого неправомерного бездействия.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы  суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное  постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в  обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим  обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Основаниями для отмены решения и (или) апелляционного постановления  являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении,  фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле  доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права  или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).  

В связи с ошибочным выводом об отсутствии у общества обязанности вносить  арендную плату после вступления в законную силу решения об изъятии объекта  незавершенного строительства, судами неправильно определен период взыскания в пользу  департамента арендной платы и договорной неустойки. Принимая во внимание  изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не  могут быть признаны законными и подлежат отмене как принятые с нарушением норм  права. Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуются  исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в  силу его полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Ростовской области.  

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем  постановлении, исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела  обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в нем доказательствам.  При определении размера задолженности по арендной плате судам следует учесть  заявление общества о применении исковой давности, а при определении размера  неустойки также мораторий, введенный постановлением № 497. Также следует обратить  внимание на то, что решение арбитражного суда об изъятии вступило в законную силу  19.02.2021, а право нового собственника на незавершенный строительством объект  (АО «Бизнес Стандарт») зарегистрировано в ЕГРН только 05.05.2022 (выписка из ЕГРН;  л. 

<

...>). На основе дополнительного изучения фактических обстоятельств и  представленных участниками спора доказательств, а также исходя из подлежащих  применению норм материального и процессуального права, из доводов и возражений лиц,  участвующих в деле, спор следует рассмотреть по существу, приняв законное и  обоснованное решение.  

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 289 Кодекса при отмене  судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных  расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи  следует учесть, что департамент (орган местного самоуправления) освобожден от  уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании  подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2024 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу № А53-37044/2023  отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий В.Е. Епифанов 

Судьи В.А. Анциферов  

 А.И. Мещерин