ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13542/2019

г. Челябинск

17 октября 2019 года

Дело № А07-15856/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сотниковой О.В.,

судей: Румянцева А.А., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.08.2019 по делу № А07-15856/2016.

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2016 (резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2016) ИП ФИО2 (далее – ФИО2, должник) признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим имущества должника утверждена арбитражный управляющий ФИО3 из числа членов Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал». 

Определением суда от 06.03.2017 требование ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № 8598 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 по кредитному договору № 

<

***> от 25.06.2013 в размере 921 816,29 руб., по кредитному договору №1203-р-1153482490 от 28.06.2013 в размере 271 975,50 руб., по кредитному договору № 

<

***> от 27.03.2014 в размере 5 933 723,48 руб., как обеспеченные залогом следующего имущества должника: 

- по договору последующей ипотеки № 12/7408/0000/020/14301 от 27.03.2014, предметом которого является: 

а) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 783,3 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-5, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1091. 

б) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 910,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 6-9, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1090. 

в) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 810,4 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 10-50, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1092. 

г) земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания склада корнеплодов, общая площадь 1152 кв.м, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:82. 

- по кредитному договору № 

<

***> от 14.03.2014 в размере 19 321 583,06 руб., как обеспеченные залогом следующего имущества должника: - по Договору ипотеки № 12/7408/0000/015/14301 от 27.03.2014, предметом которого является: 

а) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 783,3 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-5, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1091.

 б) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 910,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 6-9, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1090. 

в) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 810,4 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 10-50, адрес

объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1092. 

г) земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания склада корнеплодов, общая площадь 1152 кв.м, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:82. 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление финансового управляющего ФИО3 об утверждении начальной цены и положения о порядке продажи имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России».

Определением от 08.08.2019 ходатайство финансового управляющего ФИО3 об утверждении начальной цены и Положения (в редакции, представленной финансовым управляющим) о порядке, условиях и сроках проведения торгов по продаже имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России», удовлетворено частично. Утверждена начальная рыночная стоимость в размере 53 460 000 руб. в отношении следующего имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России»: 

- объект недвижимости – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 783,3 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-5, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1091, 

- объект недвижимости – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 910,4 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 6-9, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1090,

- объект недвижимости – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 810,4 кв.м., этаж мансарда, номера на поэтажном плане 10-50, адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1092, 

- земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания склада корнеплодов, общая площадь 1152 кв.м., адрес объекта: 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:82. 

В удовлетворении заявленных требований об утверждении Положения (в редакции, представленной финансовым управляющим) о порядке, условиях и сроках проведения торгов по продаже имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, просил определение от 08.08.2019 отменить в части утверждения начальной стоимости залогового имущества в размере 53 460 000 руб.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что определение не содержит мотивов отклонения возражений относительно заключения судебной экспертизы, а именно о том, что не проведен осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, не указаны причины отсутствия осмотра. Отказ от осмотра привел к неверному установлению ориентира местоположения объекта оценки на местности, что привело к существенному снижению стоимости объекта оценки. Неверным является утверждение эксперта о том, что объект находится в промышленной зоне, в связи с чем применен коэффициент 0,62, поскольку рядом находятся многоквартирные жилые дома. Таким образом, местоположение объекта нужно отнести к спальному микрорайону среднеэтажной застройки, применить коэффициент 0,74. В результате стоимость увеличится примерно на 19%. Экспертом выбраны неверные объекты-аналоги.

ПАО «Сбербанк России» в отзыве просило оставить без изменения определение от 08.08.2019, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ФИО2 заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Таким образом, отложение судебного разбирательства по данной причине является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд исходит из того, что указанные в нем основания не являются уважительными, кроме того, документально не подтверждены. При этом, суд не обязывал явкой в судебное заседание должника. В ходатайстве не указано на намерение представить дополнительные доказательства, которые не могли быть представлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции по уважительным причинам, а также невозможность представить их без явки в судебное заседание. Кроме того, из материалов дела усматривается, что у должника имеются представители, невозможность участия которых в судебном заседании не подтверждена.

Таким образом, уважительных причин, которые могли послужить основанием для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания, апелляционный суд не находит.

Лица, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением суда от 06.03.2017 требование ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения № 8598 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 по кредитному договору № 

<

***> от 25.06.2013 в размере 921 816,29 руб., по кредитному договору №1203-р-1153482490 от 28.06.2013 в размере 271 975,50 руб., по кредитному договору № 

<

***> от 27.03.2014 в размере 5 933 723,48 руб., как обеспеченные залогом следующего имущества должника: 

- по договору последующей ипотеки № 12/7408/0000/020/14301 от 27.03.2014, предметом которого является: 

а) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 783,3 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-5, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1091. 

б) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 910,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 6-9, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1090. 

в) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 810,4 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 10-50, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1092. 

г) земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания склада корнеплодов, общая площадь 1152 кв.м, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:82. 

- по кредитному договору № 

<

***> от 14.03.2014 в размере 19 321 583,06 руб., как обеспеченные залогом следующего имущества должника: - по договору ипотеки № 12/7408/0000/015/14301 от 27.03.2014, предметом которого является: 

а) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 783,3 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-5, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1091.

 б) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 910,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 6-9, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1090. 

в) объект недвижимости - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 810,4 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 10-50, адрес

объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:1092. 

г) земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания склада корнеплодов, общая площадь 1152 кв.м, адрес объекта: РБ, 

<

...>. Кадастровый номер 02:57:020101:82. 

         Как указал финансовый управляющий, на собрании кредиторов 02.08.2017 ПАО «Сбербанк России» проголосовало:

- по второму вопросу повестки дня: не утверждать начальную цену продажи имущества должника согласно оценке № 54-Р от 06.07.2017 по адресу: 

<

...>, в размере 12 009 000 руб.;

- по третьему вопросу: не утверждать положение о порядке, условиях и сроках проведения торгов по продаже имущества должника, находящегося в залоге.

         В связи с этим финансовый управляющий обратился с настоящим заявлением об утверждении начальной рыночной цены стоимости залогового имущества должника согласно отчету № 55-Р от 06.07.2017.

         В процессе рассмотрения заявления, учитывая, что у сторон имелись разногласия по вопросам начальной продажной цены объектов недвижимости и земельного участка, указанных в Положении, по ходатайству Банка суд определением от 22.12.2017 назначил судебную экспертизу отчета независимого оценщика ИП ФИО4 от 06.07.2017 года №55-Р об оценке рыночной стоимости, производство которой поручено экспертам ЗАО «Эксперт-Оценка» ФИО5 и ФИО6. 

         На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

А. Соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком ИП ФИО7 от 06.07.2017г. №55-Р, требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиками при проведении работы? 

Б. В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта оценки такие нарушения? 

В. Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости цены объекта оценки, то какова рыночная стоимость объекта оценки.

         В поступившем в материалы дела судебном экспертном заключении № 18-7 экспертами даны следующие ответы:

- по вопросу 1: отчет №55-Р об оценке рыночной стоимости, выполненный оценщиком ИП ФИО4, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки; 

- по вопросу 2: в отчете имеются нарушения стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки; 

- по вопросу 3: итоговая величина округленной рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на 19.05.2017 года с НДС составляет 53 460 000 руб.

         Судом первой инстанции принято в качестве надлежащего доказательства судебное экспертное заключение № 18-7, согласно которому цена залогового имущества составляет 53 460 000 руб.

          Должник с указанной ценой, утвержденной  судом первой инстанции  не согласен, что и явилось причиной обращения с апелляционной жалобой. Изучив  указанные в ней доводы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Статьей 213.26 Закона о банкротстве установлены особенности реализации имущества гражданина. В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с Законом о банкротстве, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме; проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина. Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения (абзац второй приведенной правовой нормы).

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного Закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве, с особенностями, установленными пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, согласно которым залоговый кредитор имеет преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (абзац 2 пункта 4).

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58), основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Вопрос об утверждении порядка продажи и разрешение разногласий по нему разрешался в отдельном споре. Предметом разбирательства по настоящему спору было определение начальной продажной цены предмета залога.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 содержатся разъяснения, согласно которым полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункт 4 статья 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе процедуры реализации имущества должника осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о недостатках принятого судом первой инстанции судебного экспертного заключения ЗАО «Эксперт-Оценка» № 18-7, суд исходит из следующего.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298 утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, установлено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее - Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Положения пункта 5 Требований к отчету об оценке (ФСО № 3) предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценщиком указаны причины, по которым не проводился осмотр, поскольку в распоряжении экспертом имелся отчет ФИО4 на 95 листах,  которым объект оценки осматривался (л.д. 41 т.2), описание количественных и качественных характеристик объекта принято на основании отчета № 55-Р от 06.07.2017 (л.д. 50 т.2) .

Оценщиком приведены основания отнесения местоположения объекта к промзоне, со ссылкой на расположение поблизости ООО «ОЗНПО» и ООО «ЭСКБ», наличием доступности к остановке общественного транспорта на удалении 300-350 м. и низким транспортным и людским потоком. При этом доступность автомобильным транспортом расценена удовлетворительно (л.д. 58 т.2). При этом оценщиком учтено и подателем жалобы не опровергнуто, что объект оценки находится в зоне П-2 – для коммунальных и промышленных предприятий. 

 Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается Правилами землепользования и застройки.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Как указано в пункте 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с пунктом 7 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в соответствии с кадастровым  паспортом земельный участок под объектами  отнесен  к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания склада корнеплодов (л.д. 110 т.2). 

Фактическое и разрешенное использование земельного участка, находящегося в зоне П-2 совпадает, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 05:57:020101:82, предоставленным под объекты недвижимости, расположены  торгово-офисные помещения, в составе которого есть автосервис и гостиница. При этом выбранные экспертом объекты-аналоги имеют то же назначение - торгово-офисные помещения.

При этом представленный должником ответ МБУ «Управление архитектуры и градостроительства» городского округа Октябрьский от 04.05.2018  о нахождении объекта оценки на границе с зоной индивидуальной жилой застройки (ЖС-2) (л.д. 172 т.5) не противоречат выводам эксперта, поскольку экспертом приведена ссылка на градостроительный план г. Октябрьский, имеющийся в открытом доступе (л.д. 58 т.2).

Таким образом, эксперт верно определил местоположение объекта, выбор объектов-аналогов также не противоречит  пункту 22 ФСО № 7.

Все доводы, указанные в апелляционной жалобе, проверены и отклоняются судом как не опровергающие законность принятого судебного акта.

Апелляционный суд соглашается с оценкой обстоятельств дела судом первой инстанции, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам, апелляционной жалобы.

При названных обстоятельствах, определение арбитражного суда первой инстанции отмене, а апелляционная  жалоба – удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на указанное определение не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.08.2019 по делу № А07-15856/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

   Председательствующий судья                                  О.В. Сотникова

   Судьи:                                                                        А.А. Румянцев 

                                                                                              М.Н. Хоронеко