Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-79976/17-60-767

31 октября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 31 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 27.12.2016г. №129;

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 21.09.2015г. №3/174

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, площадь Мопра, д. 8А, оф. 501, дата регистрации 12.11.2002г.) к Акционерному обществу «Агентство ипотичного жилищного кредитования» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, дата регистрации 05.09.1997г.) о взыскании 21.733.304руб. 35коп.

Установил:

Акционерное общество «ЮУ КЖСИ» обратилось в суд с иском к Акционерному обществу «АИЖК» о взыскании 21.733.304руб. 35коп., возникших вследствие излишне уплаченной арендной платы за период  10.01.2014г. по 29.07.2016г., в соответствии со ст.ст. 12, 15, 612 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 25.09.2017г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований до суммы 21.359.585руб. 67коп. в части арендных платежей за период с 1 квартала 2014г. по 2 квартал 2016г.

Исковые требования мотивированы тем, что сторонами было согласовано в договоре аренды от 30.11.2011 №ДЗ-275 условие о размере аренной платы в зависимости от площади участка, однако, по мнению истца, не вся площадь земельного участка была пригодна для целевого использования, в связи с чем, уплаченная арендная плата за площадь непригодного участка является убытками истца, которые истец и просит взыскать с ответчика с учетом изменения размера заявленных требований.

Ответчик против заявленных требований возражал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске срока исковой давности.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Земельный участок общей площадью 145,6 га предоставлен ООО «Грин Парк» по итогам проведенного 28.12.2011 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (аренда). 

Согласно протоколу №А122-07/2011/2 об итогах аукциона от 28.12.2011г. были определены характеристики участка, в том числе указано, что по территории земельного участка проходят ЛЭП. На территории земельного участка расположены бетонные столбы, вкопанные в земля. Земельный участок имеет внутренние границы с земельными участками, не принадлежащими Фонду «РЖС». Вдоль восточной границы земельного участка проходит газопровод. Трасса прохождения газопровода и границы территории с особыми условиями использования отражены на схеме территориального планирования Сосновского муниципального района Челябинской области (чертежи: «Опорный план, комплексная оценка территории», «Схема инженерной инфраструктуры»), размещенной на официальном сайте администрации Сосновского муниципального района в сети Интернет www.chelsosna.ru.

Договор аренды №ДЗ-275 заключен 30.12.2011г.

На основании договора №04-01/15-56-13 от 25.10.2013 права и обязанности по договору аренды перешли ООО «Грин Парк» к АО «ЮУ КЖСИ».

Согласно условиям договора срок аренды земельного участка составляет 6 лет (до30.12.2017). Минимальный объем общей площади жилых помещений по договору арендысоставляет 35 000 кв.м., в том числе 35 000 кв.м. - малоэтажное жилье экономического класса.

Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 №4161 утверждена документация по планировке территории.

Решение о согласии на образование земельных участков принято Правлением АО «АИЖК» (протокол от 19.12.2016 № 6/39).

Корректировка документации по планировке и межеванию территории, расположенной в пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)» утверждена Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 27.12.2016 №2221.

Согласно утвержденного проекта планировки и межевания территории на земельном участке предусмотрено размещение 406 621 кв.м. общей площади жилых домов.

Истец полагает, что у него возникли убытки в виде уплаченной арендной платы за часть земельного участка, не пригодного для использования по целевому назначению, ввиду того, что Арендодатель на момент заключения договора:

- не сообщил арендатору о наличии на земельном участке объектов повышенной опасности производственного значения - магистрального газопровода «Бухара-Урал», газораспределительной станции «Митрофановский» и установленных ввиду размещения данных объектов ограничений в использовании Участка;

- не сообщил Арендатору об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х «Митрофановский».

Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд полагает, что в данном случае не имеются основания для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с п.1 ст.1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п.1 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда ответчиком, противоправность действий причинителя вреда, размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими вредными последствиями.

При отсутствии хотя бы одного из названных элементов возложение гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков не представляется возможным.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 71 названного кодекса предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.2 ст.611 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодателем (Фондом) в полном объеме выполнены обязательства передпервоначальным арендатором (ООО «Грин Парк») по передаче последнему в арендуимущества, являющегося предметом Договора аренды.

Участок передан в состоянии, соответствующем условиям Протокола №А122-07/2011/2 от 28.12.2011г. и Договора аренды, а также назначению имущества для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В протоколе указано, что вдоль восточной границы земельного участка проходитгазопровод. Трасса прохождения газопровода и границы территории с особыми условиямииспользования отражены на схеме территориального планирования Сосновскогомуниципального района Челябинской области, размещенной в сети Интернет.

Ограничения осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, владения, пользования и распоряжения участком, иные ограничения, связанные с особым правовым режимом участка, устанавливаются законодательством Российской Федерации. 

Соблюдение установленных ограничений возлагается на победителя аукциона.

Таким образом, на момент заключения Договора и приемки земельного участка арендатор знал о нахождении газопровода и необходимости соблюдения установленных ограничений на земельном участке при осуществлении комплексного освоения.

Согласно п.1.2.2. договора аренды арендатор должен построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м. жилья, в то время как АО «ЮУ КЖСИ» была разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв.м. жилья.

Кроме того, 22.01.2013 прежним арендатором (ООО «Грин Парк») в Администрации Сосновского района Челябинской области были получены разрешения на строительство пяти жилых домов №RU74192012-19, №RU74192012-20, №RU74192012-21, № RU74192012-22,№RU74192012-23 этажностью, соответствующей тендерной документации, что само по себе опровергает довод Истца о невозможности строительствана спорном земельном участке.

Действия Истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной ООО «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории свидетельствовали о намерении АО «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе, решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2017 по делу №А76-219/2016 по исковому заявлению АО «ЮУ КЖСИ» к ООО «Грин Парк» об изменении договора и взыскании 487.044.144руб. 16коп.

Таким образом, еще в 2013 году Истец мог реализовать ранее утвержденную предыдущим арендатором документацию по планировке и межеванию территории и осуществить комплексное освоение в соответствии с Договором аренды.

При этом, под комплексным освоением земельного участка понимается нетолько осуществление жилищного строительства на нем, но и обустройство территориипосредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования, подготовка документации по планировке территории (п.2.1 Договора аренды).

Довод Истца о том, что Ответчик не предоставил ему технические условия дляподключения объектов строительства к сетям, является необоснованным.

Обязанность организации подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по Договору аренды возлагается на арендатора, какпрофессионального участника строительной деятельности.

Согласно пп.6.2.17 Договора аренды в обязанности застройщика входит заключение в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоров о подключении объектов инженерной инфраструктуры, строительство которых осуществлено в соответствии с пп.6.2.8 Договора, к сетям инженерно-технического обеспечения, а также осуществление подключения объектов жилищного и иного строительства, предусмотренных пп. 6.2.10 договора к указанным объектам инфраструктуры.

Из пункта 3 ст.38.2 ЗК РФ следует, что при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) не требуется.

Будучи коммерческой организацией, при совершении сделки, истец должен был анализировать и оценивать сопутствующие предпринимательские риски. В этой связи, все вопросы, связанные с получением технических условий подключения, являются предпринимательским риском арендатора и не влекут каких-либо последствий, установленных нормой п.1 ст. 612 ГК РФ.

Заявляя требование о взыскании убытков, Истец, однако, не заявляеттребования о расторжении договора аренды, что означает, что он и в дальнейшемнамерен использовать земельный участок для его комплексного освоения. Неяснотакже, каким образом произведен расчет убытков, была выделена площадь, не пригоднаядля целевого использования. Наличие охранной зоны не свидетельствует о непригодности использования земельного участка для его комплексного освоения.

В письме от 15.08.2016г. Истец также заверяет, что завершает корректировку документации по планировки и межеванию в соответствии с замечаниями, изложенными в письме Фонда РЖС №04-162-ВП от 27.01.2016 года, а основания для расторжения Договора аренды отсутствуют. При этом длительный период данной корректировкиарендатор объясняет затянувшимися переговорными процессами в части изменения места размещения предусмотренной проектом перспективной ГРС-2, на основании выданных ПАО «Газпром» Технических условий на подключение газопровода к ГРС-2 с-з «Митрафановский» к магистральному газопроводу «Бухара Урал».

При таких обстоятельствах, суд считает, что совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба.

Кроме того, суд соглашается с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст.ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

При заключении договора арендатор не мог не знать об обстоятельствах,которые указывает в качестве обстоятельств «непригодности земельного участка», технические характеристик участка были изложены в аукционной документации.

Согласно разъяснениями Пленума ВС РФ, содержащимся в п. 6 Постановлении от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норма гражданского кодекса Российской Федерации об Исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что исковое заявление подано в суд 24.04.2017г. (согласно почтового штемпеля на конверте), исходя из требований согласно принятого судом заявления об изменении исковых требований, истцом срок исковой давности по требованию о взыскании убытков по произведенным истцом платежам 10.01.2014г., 14.02.2014г., 29.04.2014г. в сумме 5.903.579руб. 97коп. пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

При этом, суд исходит из того обстоятельства, что сведения об охранных зонах внесены в государственный кадастр недвижимости  05.04.2013г., что подтверждается кадастровым паспортом спорного земельного участка, в связи с чем, истец при приобретении прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка на момент заключения договора от 25.10.2013г., равно как и на момент совершения спорных платежей в счет уплаты арендных платежей, действуя добросовестно и осмотрительно, не мог не знать о наличии охранных зон в границах земельного участка.

Довод истца о необоснованности заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, судом отклоняется как необоснованный, поскольку согласно норм п.1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права, тогда как встречное исковое заявление, поданное истцом в рамках дела №А40-18262/16-64-1004, не было принято к производству суда и подача такого требования в суд в рамках указанного дела не повлекла перерыва либо приостановления течения срока исковой давности по настоящим требованиям.

В целом, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 15, 612 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-104, 110, 112, 167- 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Возвратить истцу - Акционерному обществу «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, площадь Мопра, д. 8А, оф. 501, дата регистрации 12.11.2002г.) из доходов федерального бюджета госпошлину в сумме 1.869руб., уплаченной по платежному поручению №367 от 30.01.2017г. в общей сумме 94.000руб., в связи с изменением истцом размера исковых требований.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина