АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-1699/2022

г. Томск

25 мая 2022 г.

– дата объявления резолютивной части решения

25 мая 2022 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

по иску при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Н.А. Шестеровой, 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

3-и лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Транском» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. общество с ограниченной ответственностью «Мастерпласт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

3. общество с ограниченной ответственностью «Комплект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

4. ФИО2;

5. ФИО3;

6. ФИО4;

7. ФИО5

о возврате земельных участков,

при участии:

от истца – ФИО6, представителя по доверенности от 09.02.2022 № 12,

от ответчика – ФИО7, представителя по доверенности от 15.08.2021,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой») в котором просит:

1. Обязать ООО «Спецгазстрой» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельные участки:

- по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов);

- по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии;

- по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов) посредством подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

2. В решении суда указать, что в случае его неисполнения ответчиком в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу муниципальное образование Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке.

3. Присудить в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В обоснование заявленных требований истец указал, что, несмотря на расторжение договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 № ТО-21-20437, от 03.07.2014 № ТО-21-20439, от 30.06.2014 № ТО-21-20432, ответчик земельные участки в первоначальном состоянии посредством подписания акта приема-передачи не возвратил; исковые требования мотивированы нормой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 4-5).

Ответчик, 3-и лица (2, 3, 6) в отзывах на исковое заявление указали, что удовлетворение заявленных требований нарушит права участников долевого строительства.

3-и лица (1, 4, 5, 7) отзывы на исковое заявление не представили.

3-и лица, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей 3-х лиц (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21-20439 (л.д. 7-9).

В соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.07.2014 (л.д. 10).

10.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20439 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 11).

На основании постановления администрации Города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21-20437, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367, площадью 5 712 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 36-38).

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с  19.02.2014  по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 передан арендатору  по акту приема-передачи от 03.07.2014 (л.д. 39).

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20437 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 40).

30.06.2014 на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20432 (л.д. 22-24), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора устанавливается с  19.02.2014  по 01.02.2019 (пункт 2.1);

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2014 (л.д. 25).

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 30.06.2014 № ТО-21-20432 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 26).

Пунктом 9.2 спорных договоров установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случаях, в том числе: ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд.

Поскольку ООО «Спецгазстрой» ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, департамент недвижимости направил ответчику уведомления от 18.12.2017 №№ 16076, 16085,16077 (л.д. 49-51).

В названных письмах истец указал, что в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.2 договора департамент недвижимости отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения настоящего уведомления.

Уведомление было направлено ответчику по адресу, указанному в соглашениях о перемене стороны в договоре (л.д. 11, 26, 40): 

<

...>, однако ответчик не обеспечил их получение, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением.

Поскольку ответчиком обязательство, предусмотренное спорными договорами, не исполнено, занимаемые земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не переданы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Договоры аренды заключены на срок с 19.02.2021 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договоров).

Стороны договоров предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 9.2 договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, договоры аренды земельных участков от 03.07.2014 № ТО-21-20439, № ТО-21-20437,  от 30.06.2014 № ТО-21-20432 в силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются расторгнутыми.

Между тем, истцом представлены в материалы дела акты обследования земельных участков от 07.12.2021, 15.11.2021 (л.д. 12-14, 27-29, 41-44).

В результате проведенных обследований земельных участков установлено:

1) на участке по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м расположена часть свайного поля, подкрановые пути, грузоподъемный кран, строительные материалы,

2) на участке по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м какие-либо строения отсутствуют,

3) на участке по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м расположены временные строительные бытовки, подкрановые пути, грузоподъемный кран, стройматериалы.

Ответчик доказательства возврата арендованных земельных участков истцу в материалы дела не представил.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обязании ответчика освободить и передать Департаменту недвижимости указанные земельные участки является обоснованным.

Поскольку на основании договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 №№ ТО-21-437, ТО-21-439, от 30.06.2017 № ТО-21-432 ответчику предоставлены только земельные участки, без находящихся на них имущества, ответчик обязан возвратить земельные участки в первоначальном состоянии.

Ссылка ответчика на наличие действующих разрешений на строительство (л.д. 145-1472) подлежит отклонению по следующим основаниям.

Разрешения на строительства выданы уполномоченным органом после одностороннего отказа арендодателя от договоров №№ ТО-21-20432, ТО-21-20437, ТО-21-20439, т.е. договорные отношения в отношении спорных земельных участков прекращены.

В отсутствие у ответчика права на земельные участки, возведение строений будет свидетельствовать о наличии признаков самовольной постройки в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставление земельных участков после прекращения спорных договоров, материалы дела не содержат.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Основания, при которых возможно предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами 70:21:0000000:1367,  70:21:0100087:8641, 70:21:0100087:8639 объекты недвижимости отсутствуют (часть свайного поля объектом недвижимости не является, поскольку по смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи), иное не следует из материалов дела, предоставление земельных участков без проведения торгов, то есть в обход установленного порядка будет нарушением антимонопольного законодательства.

Таким образом, наличие у ответчика действующих разрешений на строительство в отношении спорных земельных участков не влияет на право истца требовать возврата земельных участков.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что расторжение договоров аренды и возврат земельного участка повлечет нарушение прав третьих лиц участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельных участков, отклоняются судом, поскольку обременение залогом договоров аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участники долевого строительства не являются субъектами каких-либо прав непосредственно в отношении земельного участка. Предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора. Залогодателем данного права соответственно является застройщик-арендатор.

Ни Закон № 214-ФЗ, ни иные нормативные акты не содержат запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога. Прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором.

Правовой подход, согласно которому со стороны арендодателя возможен односторонний отказ от договора аренды земельного участка и об отсутствии ограничений этого права в законе, изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 305-КГ17-11234.

С учетом положений статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения действий по возврату земельных участков по актам приема-передачи равным одному месяцу с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Истцом заявлено требование о взыскании судебной неустойки.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка).

В силу пункта 31 Постановления № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, действующее законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта, при этом, ее размер и (или) порядок взыскания определяет суд с учетом вышеназванных принципов.

При определении размера присуждаемой денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 № 305-ЭМ17-17260).

При таких обстоятельствах, исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, а также принимая во внимание размер арендной платы, предусмотренный спорными договорами аренды, суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного решения в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Государственная пошлина  по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

На основании изложенного и,  руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска земельные участки, расположенные по адресу:

- 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов),

- 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии,

- 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов),

путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» решения суда в установленный срок, муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска судебную неустойку в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                    М.О. Попилов