130/2019-36609(1) 

 ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5675/2019

г. Челябинск

14 июня 2019 года

Дело № А07-29007/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2019 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Тимохина О.Б., судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  

ограниченной ответственностью «РЭСТ» на решение Арбитражного суда  

Республики Башкортостан от 04.03.2019 по делу № А07-29007/2018 (судья  

ФИО2). 

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд  Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «РЭСТ» (далее - ООО «РЭСТ», общество, ответчик) о  взыскании по договору купли-продажи № 57 от 26.08.2011 основного долга в  размере 391 758,59 руб., по договору купли-продажи № 58 от 26.08.2011  основного долга в размере 1 179 559,70 руб., по договору купли-продажи № 59  от 26.08.2011 основного долга в размере 88 958,39 руб., по договору купли- продажи № 73 от 21.11.2011 основного долга в размере 168 474,75 руб., по  договору купли-продажи № 74 от 21.11.2011 основного долга в размере 361  058,17 руб. также:  

- об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи   № 57 от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м, на 1 этаже  и антресоли здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ,  

<

...>, помещение IX, во исполнение  обязательства по договору от 26.08.2011 № 57, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, а именно - 1 374 000 руб.;  

- об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи   № 58 от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 201 кв.м, на 2 этаже и  

мансарде 2х этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по  адресу: РБ, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 17, помещение II, во  исполнение обязательства по договору от 26.08.2011 № 58, с публичных торгов,  определив начальную продажную цену равную залоговой стоимости,  определенной договором купли-продажи, а именно - 4 541 000 руб.;  

- об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи   № 59 от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 13,1 кв.м, на 2 этаже  2х этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ,  

<

...>, помещение III, во исполнение  обязательства по договору от 26.08.2011 № 59, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, а именно - 312 000 руб.;  

- об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи   № 73 от 21.11.2011: нежилое помещение общей площадью 25 кв.м, на 2 этаже 2х  этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, помещение XI, во исполнение  обязательства по договору от 21.11.2011 № 73, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, а именно - 587 000 руб.;  

- об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи   № 74 от 21.11.2011: нежилое помещение общей площадью 53,7 кв.м, на 2 этаже  и мансарде 2х этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по  адресу: РБ, 

<

...>, помещение Х, во  исполнение обязательства по договору от 21.11.2011 № 74, с публичных торгов,  определив начальную продажную цену равную залоговой стоимости,  определенной договором купли-продажи, а именно - 1 258 000 руб.  

Решением суда от 04.03.2019 (резолютивная часть объявлена 25.02.2019)  исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

С таким решением не согласилось ООО «РЭСТ» и обжаловало его в  апелляционном порядке - в жалобе общество (далее также - податель жалобы,  апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный  акт. В апелляционной жалобе её податель указывает, что в состав цены  выкупаемого имущества ответчиком необоснованно включена сумма НДС в  размере 1 231 322 руб. 04 коп. Так в отчете ООО «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» не  содержит указание, что цена объектов не включает НДС. Данный факт  установлен в рамках дела № А07-2050/2018. Таким образом, податель жалобы  считает, что взыскиваемая истцом сумма должна быть уменьшена на 18% НДС,  что составит 6 840 677 руб. 96 коп. Однако, из расчета, представленного  истцом, который суд посчитал правильным, следует, что он состоит из сумм  основного долга и процентов. Также, принимая во внимание ничтожность  договоров в части включения в стоимость объектов НДС, считает, что сумма  процентов также будет меньше. Просит взыскать в пользу администрации  суммы задолженности по основному долгу и процентам: договор № 57 - 261  065,41 руб.; договор № 58 - 747 624,77 руб.; договор № 59 - 59 281 руб.; договор   № 73 - 133 798,43 руб.; договор № 74 - 286 744,01 руб., всего 1 488 513,62 руб.  

Отзывом на жалобу администрация отклонила ее доводы, указав, что  вопрос о признании пункта договоров ничтожными в части включения в  стоимость помещений НДС не являлся предметом разбирательства в настоящем  деле. Ссылка ответчика на дело № А07-2050/2018 несостоятельна, поскольку  предмет спора в этом разбирательстве иной - взыскание неосновательного  обогащения. При этом соответствующий пункт договоров недействительным  признан не был, основания для изменения цены договоров отсутствуют. В суде  первой инстанции сумма долга признана ответчиком. Срок исковой давности  по оспариванию договоров истек. В качестве суммы основного долга по  договорам истцом заявлена сумма, которая должна была быть оплачена  ответчиком вместе с предусмотренными договорами купли-продажи  процентами.  

Дополнением к отзыву на жалобу администрация более развернуто  привела свои, указанные выше, возражения на позицию апеллянта. Вместе с  тем, истец указал, что сумма исковых требований определена по состоянию на  08.02.2018, в то время как ответчик представил контррасчет по состоянию на  дату окончания действия договоров - поэтому он не может быть принят во  внимание. При отсутствии возражений ответчика об установлении начальной  продажной цены имущества, ее согласовании сторонами, ответчик злостно  уклоняется от исполнения договоров купли-продажи, сроки исполнения  которых истекли. При этом, с марта 2016 года обществом не произведено ни  единого платежа по названным договорам. Ссылается на судебную практику по  делам № А07-30836/2017 и № А32-34875/2013.  

Ответчиком представлен расчет задолженности (долг + проценты) без  НДС - аналогичный расчету, представленному в апелляционной жалобе. Также  обществом представлена копия отчета № 152-11-Н от 19.05.2011 об  определении рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений,  исполнитель ООО «Б.И.Н.-ЭкспертЪ».  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на  официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание  16.06.2019 и 06.06.2019 представители сторон не явились.  

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным  судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и ответчика.  

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от  16.05.2019 с целью дополнительного исследования обстоятельств имеющих  значение для дела и проверки доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее,  судебное заседание было отложено на 06.06.2019.  

Определением от 05.06.2019 произведена замена судьи в составе суда:  судья Ермолаева Л.П. заменена судьей Карпачевой М.И.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 26.08.2011 в соответствии с гл. 30  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законами  

Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации  государственного и муниципального имущества» и от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), решением Совета  городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 24.05.2011   № 2-7/51з и постановлением администрации городского округа г. Стерлитамак  от 18.07.2011 № 1472:  

1) между администрацией (продавец) и ЗАО «РЭСТ» (покупатель)  заключен договор купли-продажи № 57 от 26.08.2011, по условиям которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по  цене и на условиях договора недвижимое муниципальное имущество - нежилое  помещение (далее - имущество) (л.д. 15-17).  

Передаваемое Покупателю имущество: нежилое помещение, имеет в  соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 8843 от 04.07.2008,  изготовленным ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости  РБ» следующие описание и характеристики: адрес - 

<

...>, пом. IX; инвентарный номер: 8843;  литера А2; общая площадь - 173,5 кв.м; этажность - первый этаж и антресоль  здания; год постройки - 1897, материал стен: кирпич; коммуникации:  водоснабжение, канализация, отопление, электричество; инвентаризационная  стоимость в ценах 1998 года 174 210 руб.  

Право собственности городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан на имущество подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права: серия 04 АБ 634378 от 28.11.2008. В  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним 28.11.2008 сделана запись регистрации № 02-04-17/075/2008-295.  

Рыночная стоимость имущества по отчету об оценке и цена имущества по  договору составляет 1 374 000 руб. (п. 2.2 и 3.1).  

По акту приема-передачи от 26.08.2011 имущество передано покупателю.  Переход к ЗАО «РЭСТ» права собственности на помещение зарегистрирован  23.09.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним сделана запись № 02-04-17 -076- 2011-278 (л.д. 20).  

2) между администрацией (продавец) и ЗАО «РЭСТ» (покупатель)  заключен договор купли-продажи № 58 от 26.08.2011, по условиям которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по  цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное  имущество - нежилое помещение (далее - имущество) (л.д. 22-24).  

Передаваемое Покупателю имущество: нежилое помещение, имеет в  соответствии с техническим паспортом инвентарный № 8843 от 04.07.2008,  изготовленным ГУП «Центр учета, инветаризации и оценки недвижимости РБ»  следующие описание и характеристики: адрес: 

<

...>, пом. II; инвентарный номер: 8843; литера  

А; общая площадь - 201 кв.м; этажность - второй этаж и мансарда двухэтажного  здания; год постройки - 1897, материал стен: кирпич; коммуникации:  водоснабжение, канализация, отопление, электричество.  

Право собственности городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан на имущество подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права: серия 04 АБ 634942 от 03.12.2008. В  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним 03.12.2008 сделана запись регистрации: № 02-04-17/075/2008-347.  

Рыночная стоимость имущества по отчету об оценке и цена имущества по  договору составляет 4 541 000 руб. (п. 2.2 и 3.1).  

По акту приема-передачи от 26.08.2011 имущество передано покупателю.  Переход к ЗАО «РЭСТ» права собственности на помещение зарегистрирован  23.09.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним сделана запись № 02-04-17-076- 2011-277 (л.д. 27).  

3) между администрацией (продавец) и ЗАО «РЭСТ» (покупатель)  заключен договор купли-продажи № 59 от 26.08.2011, по условиям которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по  цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное  имущество - нежилое помещение (далее - имущество) (л.д. 29-31).  

Передаваемое Покупателю имущество: нежилое помещение, имеет в  соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 8843 от 04.07.2008,  изготовленным ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости  РБ» следующие описание и характеристики: адрес: 

<

...>, пом. III; инвентарный номер: 8843;  литера А1; общая площадь - 13,1 кв.м; этажность - второй этаж двухэтажного  здания; год постройки - 1981, материал стен: кирпич; коммуникации:  водоснабжение, канализация, отопление, электричество.  

Право собственности городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан на Имущество подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права: серия 04 АБ 634941 от 03.12.2008. В  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним 03.12.2008 сделана запись регистрации: № 02-04-17/075/2008-348.  

Рыночная стоимость имущества по отчету об оценке и цена имущества по  договору составляет 312 000 руб. (п. 2.2 и 3.1).  

По акту приема-передачи от 26.08.2011 имущество передано покупателю.  Переход к ЗАО «РЭСТ» права собственности на помещение зарегистрирован  23.09.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним сделана запись № 02-04-17-076- 2011-276 (л.д. 34).  

4) между администрацией (продавец) и ЗАО «РЭСТ» (покупатель)  заключен договор купли-продажи № 73 от 21.11.2011, по условиям которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по  цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное  имущество - нежилое помещение (далее - имущество) (л.д. 36-38).  

Передаваемое Покупателю Имущество: нежилое помещение, имеет в  соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 8843 от 26.05.2008,  

изготовленным ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости  РБ» следующие описание и характеристики: адрес: Республика Башкортостан,  г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 17, пом. XI; инвентарный номер: 8843;  литера А1; общая площадь - 25 кв.м; этажность - второй этаж двухэтажного  здания; год постройки - 1981, материал стен: кирпич; коммуникации:  водоснабжение, канализация, отопление, электричество.  

Право собственности городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан на имущество подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права: серия 04 АБ 634994 от 01.12.2008. В  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним 01.12.2008 сделана запись регистрации: № 02-04-17/075/2008-355.  

Рыночная стоимость имущества по отчету об оценке и цена имущества по  договору составляет 587 000 руб. (п. 2.2 и 3.1).  

По акту приема-передачи от 21.11.2011 имущество передано покупателю.  Переход к ЗАО «РЭСТ» права собственности на помещение зарегистрирован  20.12.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним сделана запись № 02-04-17-111-2011-019 (л.д. 41).  

5) между администрацией (продавец) и ЗАО «РЭСТ» (покупатель)  заключен договор купли-продажи № 74 от 21.11.2011, по условиям которого  Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по  цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное  имущество - нежилое помещение (далее - имущество) (л.д. 43-45).  

Передаваемое Покупателю имущество: нежилое помещение, имеет в  соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 8843 от 26.05.2008,  изготовленным ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости  РБ» следующие описание и характеристики: адрес: 

<

...>, пом. X; инвентарный номер: 8843;  литера А; общая площадь - 53,7 кв.м; этажность - второй этаж и мансарда  двухэтажного здания; год постройки - 1897; материал стен: кирпич;  коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление, электричество.  

Право собственности городского округа город Стерлитамак Республики  Башкортостан на имущество подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права: серия 04 АБ 634940 от 03.12.2008. В  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним 03.12.2008 сделана запись регистрации: № 02-04-17/075/2008-354.  

Рыночная стоимость имущества по отчету об оценке и цена имущества по  договору составляет 1 258 000 руб. (п. 2.2 и 3.1).  

По акту приема-передачи от 21.11.2011 имущество передано покупателю.  Переход к ЗАО «РЭСТ» права собственности на помещение зарегистрирован  20.12.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним сделана запись № 02-04-17-111- 2011-018 (л.д. 48).  

ЗАО «РЭСТ» 09.10.2014 реорганизовано в форме преобразования в ООО  «РЭСТ».  

В соответствии с п. 3.2 договоров оплата имущества осуществляется в  рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего договора платежами,  

равными 1/84 части цены имущества, перечисляемыми на счет Продавца,  указанный в разделе 11 настоящего договора, не позднее последнего числа  каждого месяца в валюте Российской Федерации (рублях).  

Пунктом 10.5 договоров установлено, что после перехода права  собственности на имущество к Покупателю и до момента их полной оплаты  Покупателем они признается находящимися в залоге у Продавца в  соответствии с действующим законодательством.  

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется  рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной  трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на  дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (п. 3.3  договоров).  

В соответствии с п. 7.1 договоров на сумму денежных средств (включая  сумму начисленных в соответствии с п. 3.3 договора процентов), по уплате  которой Покупателем допущена просрочка, производится начисление  неустойки исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования  Центрального банка России, за каждый день просрочки.  

Покупатель обязан оплатить стоимость имущества по цене, в сроки и в  порядке, установленные разделом 3 договоров (п. 4.1.1 договоров).  

Пунктом 6.2 договоров предусмотрено, что договор расторгается по  соглашению сторон или в одностороннем порядке Продавцом.  

В соответствии с п. 6.3 договор может быть расторгнут в одностороннем  порядке Продавцом в следующих случаях отказа покупателя от исполнения  обязательств, предусмотренных подп. 4.1.1 или 4.1.2 настоящего договора, либо  их существенное нарушение (п. 6.3.1 договоров).  

Существенным нарушением Покупателем исполнения обязательства по  оплате имущества считается нарушение им срока уплаты любого очередного  платежа, установленного в соответствии с п. 3.4 настоящего договора, более  чем на 30 дней.  

В соответствии с п. 7.2 договоры в случае существенного нарушения  Покупателем обязанности по оплате проданного в рассрочку и переданного ему  имущества (подп. 6.3.1 договора) Продавец вправе потребовать от Покупателя  досрочного внесения всех оставшихся платежей.  

По состоянию на 31.10.2018 года срок оплаты, установленный условиями  договоров, истек.  

Досудебной претензией от 12.02.2018 № 7-864 администрация со ссылкой  на наличие у ответчика задолженности по уплате выкупной цены имущества  уведомила ответчика о необходимости оплаты задолженности и в случае  невыполнения данного требования предложила явиться для расторжения  договора. В случае неуплаты долга, отказа от подписания соглашения о  расторжении договора и акта приема-передачи, либо отсутствия ответа на  данное уведомление в течение 14 дней с момента получения, администрация  обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи, освобождения  помещений в судебном порядке и взыскания с общества договорной неустойки  (л.д. 50-51).  

Претензия не удовлетворена, долг не погашен, соглашение о расторжении  договора не подписано.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору купли- продажи послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым  заявлением в арбитражный суд.  

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции  исходил из их законности и обоснованности.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в  порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле  доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с  дополнениями, находит основания для изменения обжалуемого судебного акта.  

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона  (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне  (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него  определенную денежную сумму (цену).  

Согласно п. 1 ст. 549 названного Кодекса по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец  обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,  сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 310).  

Возникновение между истцом и ответчиком договорных отношений по  указанным ранее договорам купли-продажи подтверждается материалами дела  и не оспаривается лицами, участвующими в деле.  

Пунктом 3 ст. 486 ГК РФ определено, что в случае, если покупатель  своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар,  продавец вправе потребовать оплаты товара.  

В силу п. 1, 3, 5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи  предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи  покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в  срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не  предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего  Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет  обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок,  продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата  неоплаченных товаров. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи,  с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в  кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.  

В соответствии с п. 7.2 договора в случае существенного нарушения  Покупателем обязанности по оплате проданного в рассрочку и переданного ему  имущества (подп. 6.3.1 договора) продавец вправе потребовать от покупателя  досрочного внесения всех оставшихся платежей.  

Оплата по договорам ответчиком в полном объеме не произведена. 

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  

требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми  требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства,  связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской  деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства  допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими  законами, иными правовыми актами или договором.  

Согласно п. 1 ст. 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить  товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное  не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или  договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

При этом, доказательства полной оплаты полученного имущества  ответчик в материалы не представил.  

Между тем, суд необоснованно взыскал с ответчика в пользу истца сумму  основного долга по договору купли-продажи № 57 от 26.08.2011 в размере 391  758,59 руб., по договору купли-продажи № 58 от 26.08.2011 в размере 1 179  559,70 руб., по договору купли-продажи № 59 от 26.08.2011 в размере 88 958,39  руб., по договору купли-продажи № 73 от 21.11.2011 в размере 168 474,75 руб.,  по договору купли-продажи № 74 от 21.11.2011 в размере 361 058,17 руб.  

В силу абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее - НК РФ) при реализации (передаче) на территории Российской  Федерации государственного имущества, не закрепленного за  государственными предприятиями и учреждениями, составляющего  государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе  Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения,  автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества,  не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями,  составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского  поселения или другого муниципального образования, налоговая база  определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с  учетом налога.  

При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой  операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае  налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного  имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными  предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом,  удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую  сумму налога.  

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства при возмездном отчуждении имущества из  государственной собственности субъекта Российской Федерации или  муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  

определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».  

В силу ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,  указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для  целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не  установлено иное.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12, в  случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения  сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества  облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена,  определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной  стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.  

Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения  сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную  стоимость, должно следовать из отчета.  

В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения  не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской  Федерации государственного или муниципального имущества, не  закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и  составляющего государственную казну Российской Федерации, казну  республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города  федерального значения, автономной области, автономного округа, а также  муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными  предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну  соответствующего городского, сельского поселения или другого  муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом   № 159-ФЗ.  

Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с  точки зрения норм НК РФ, согласно положениям п. 1 ст. 168 которого при  реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав  налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. 4 и 5 ст. 161 Кодекса)  дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг),  передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю  этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму  налога.  

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,  установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая  сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до  01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных  правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка  

оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.  

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет  недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка  была бы совершена и без включения недействительной ее части.  

Оценив отчет № 152-11-Н от 19.05.2011 ООО «Б.И.Н.-ЭкспертЪ»,  апелляционный суд приходит к выводу, что цена поименованных объектов  недвижимости включает налог на добавленную стоимость.  

Проанализировав условия договоров купли-продажи № 57 от 28.08.2011,   № 58 от 28.08.2011, № 59 от 28.08.2011, № 73 от 21.11.2011, № 74 от 21.11.2011 и  оценив указанный отчет № 152-11-Н от 19.05.2011, судебная коллегия полагает,  что итоговая цена спорного имущества в размере 8 072 000 руб. (п. 2.2 и 3.1.  договоров) включает налог на добавленную стоимость.  

Поскольку спорные договоры заключены в 2011 году, условие названных  договоров в части п. 2.2 и 3.1, определяющих цену имущества, противоречит  закону, а именно подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ по приведенным выше  основаниям, судебная коллегия признает договоры купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 57, 58, 59 от  26.08.2011, № 73, 74 от 27.11.2011, в части включения в стоимость объектов  налога на добавленную стоимость, не подлежащими исполнению.  

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о ничтожности по  основаниям ст. 168 ГК РФ п. 2.2 и 3.1 договоров между истцом и ответчиком в  части включения в выкупную цену недвижимого имущества 18% НДС, как  противоречащего закону, а именно подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.  

Доводы апеллянта в части предъявления администрацией и взыскания  судом первой инстанцией основного долга и договорной неустойки  несостоятельны в части процентов.  

Как видно из дела, иск заявлен о взыскании задолженности по названным  договорам без процентов, что видно из текста самого искового заявления и его  просительной части, а также из расчетов суммы задолженности по  рассроченным платежам и неустойки (л.д. 7-11, 53, 55, 57, 58 (2), 62).  

В связи с этим расчет стоимости недвижимого имущества за минусом  НДС, представленный 03.06.2019 ответчиком апелляционному суду, принят  быть не может, поскольку содержит не только основной долг, но и проценты,  взыскание которых предметом настоящего спора не является.  

По каждому из представленных договоров суммы задолженности следует  считать: договор № 57 - 321 242,04 руб. (391 758,59 руб. - 18%); договор № 58967 239 руб. (1 179 559,70 руб. - 18%); договор № 59 - 72 945,90 руб. (88 958,39  руб. - 18%); договор № 73 - 138 149,30 руб. (168 474,75 руб. - 18%); договор   № 74 - 296 067,70 руб. (361 058,17 руб. - 18%). Итого - 1 795 643,94 руб.  (2 189 809,60 руб. - 18%).  

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд не принимает позицию  администрации, как не соответствующую действующему законодательству.  

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему  

компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или  права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке,  установленном настоящим Кодексом.  

По смыслу ст. 6, ч. 1 ст. 13 АПК РФ при рассмотрении арбитражными  судами соответствующих дел должны соблюдаться требования законов и иных  нормативных правовых актов, в том числе Конституции Российской  Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных  конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов  Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов  Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов  федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и  иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов  органов местного самоуправления, а также должны соблюдаться правила  арбитражного судопроизводства.  

Так, в силу федерального законодательства право на судебную защиту  ограничено определенными временными рамками (исковая давность).  

Установление в законе исковой давности, то есть срока для защиты  интересов лица, право которого нарушено, начала его течения и последствий  пропуска такого срока обусловлено необходимостью обеспечить стабильность  отношений участников гражданского оборота.  

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица,  право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Общий срок исковой давности  устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).  

В силу п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут  устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более  длительные по сравнению с общим сроком.  

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о  применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании  такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой  давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось  исполнение ничтожной сделки.  

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом  только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом  решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено  стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в  иске.  

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм  Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее -  Постановление № 43) разъяснено, что истечение срока исковой давности  является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст.  199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок  исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого  срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего  лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в  

удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных  обстоятельств дела.  

Между тем, в рассматриваемой ситуации сторонами по делу (ни истцом,  ни ответчиком) в какой-либо форме (устно или письменно) о применении срока  исковой давности суду первой инстанции не заявлено, а такое заявление  (ходатайство) администрации (истец) при рассмотрении апелляционной  жалобы суду апелляционной инстанции неправомерно, поэтому не подлежит  принятию во внимание.  

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на п. 24  Постановления № 43, которым разъяснено, что течение срока давности по иску,  вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара  (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.  Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за  пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно  по каждому просроченному платежу.  

Согласно п. 3.2. договоров оплата имущества осуществляется в рассрочку  на 7 лет со дня заключения договора платежами, равными 1/84 части цены  имущества, перечисляемыми на счет продавца, указанный в размере 11  договора, не позднее последнего числа каждого месяца в валюте Российской  Федерации (рублях).  

Не принимается ссылка администрации на то обстоятельство, что в иске  вопрос о признании пунктов договоров ничтожными не ставился, сторонами не  обсуждался и такой довод не заявлялся, решение суда таких выводов не  содержит.  

Соответствие либо несоответствие договоров полностью либо в части  действующему законодательству не ставиться в зависимость от позиции лиц,  участвующих в деле, а должно быть проверено и оценено судом в любом  случае с соответствующими выводами, чего в настоящем споре судом первой  инстанции не сделано (и сделано по делу № А07-2050/2018).  

Признание, не оспаривание суммы долга ответчиком в суде первой  инстанции в части незаконного включения в цену выкупа НДС не лишает его  права заявить такие доводы в вышестоящем суде.  

Судебная коллегия также обращает внимание на п. 6.1 договоров, из  которого следует, что договор действует до момента исполнения его сторонами  всех своих обязательств.  

Поэтому срок исполнения спорных договоров купли-продажи не истек. 

Несостоятельна позиция истца в связи со ссылкой на судебные акты по  делам № А07-30836/2017 и № А32-34875/2013.  

Так, по делу № А07-30836/2017 администрацией заявлено о пропуске  срока исковой давности по требованию ООО «РЭСТ» о признании  недействительным п. 3.1 договора купли-продажи № 58 от 26.08.2011 в части  включения в цену продажи объекта суммы НДС. Судом отказано в иске  общества именно в связи с пропуском такого срока.  

При этом, противоречий в правовой позиции судом по настоящему делу и  делу № А07-30836/2017 не имеется.  

По делу № 32-34875/2013 ответчиком заявлено о пропуске срока исковой  давности, что судом первой инстанции не принято в силу того, что договор  купли-продажи недвижимого имущества заключен с условием о рассрочке  платежей в течение 5 лет, составлен график их внесения. Дата последнего  платежа 01.06.2015. В настоящем споре договоры также заключены под  условие рассрочки платежей на 7 лет, поэтому при разрешении этого вопроса  следует руководствоваться п. 24 Постановления № 43, но о применении срока  исковой давности не заявлено.  

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения  должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,  которому принадлежит это имущество (залогодателя).  

В п. 2 ст. 348 ГК РФ указано, что обращение взыскания не допускается,  если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен  стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что  нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и  размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного  имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:  сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от  размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период  просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее  чем три месяца. В настоящем случае данные условия отсутствуют. В  отношении требования об установлении начальной продажной стоимости  предметов залога суд отмечает следующее.  

На основании п. 1 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется  по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.  

В силу п. 3 названной статьи, если иное не предусмотрено законом,  соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на  заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога  признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога  при обращении на него взыскания.  

Таким образом, начальная продажная цена предмета залога определена  положениями ст. 340 ГК РФ.  

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на  которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется  путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и  процессуальным законодательством, если законом или соглашением между  залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета  залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п.  2 ст. 350.1 ГК РФ.  

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) суд,  принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по  

договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе,  начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.  Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на  основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в  ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.  

Учитывая, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства,  обеспеченного залогом, подтверждается материалами дела, суд первой  инстанции правомерно удовлетворил требование об обращении взыскания на  предмет залога.  

Между тем, в силу подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ названная цена также  подлежит уменьшению на соответствующую сумму НДС (18%) по изложенным  выше мотивам и основаниям.  

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ основаниями для изменения  или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются,  нарушение или неправильное применение норм материального права или норм  процессуального права.  

Неправильным применением норм материального права является  неприменение закона, подлежащего применению (п. 1 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).  

Таким образом, обжалуемое решение арбитражного суда первой  инстанции подлежит изменению в соответствующей части.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле,  в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.  

В случае удовлетворения иска администрации, освобожденной от уплаты  государственной пошлины, таковая взыскивается с другой стороны - общества,  в соответствии с удовлетворенной суммой исковых требований.  

Сумма иска составила 1 795 643,94 руб., следовательно, размер  государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО «РЭСТ» по иску,  составляет 30 956 руб.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2019 по  делу № А07-29007/2018 изменить, изложив его резолютивную часть в  следующей редакции:  

«Исковые требования Администрации городского округа город  Стерлитамак Республики Башкортостан (ОРГН 1050203466180, ИНН  

<

***>) удовлетворить частично.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЭСТ» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа  город Стерлитамак Республики Башкортостан (ОРГН 1050203466180, ИНН  

<

***>) всего 1 795 643,94 руб., а именно: по договору купли-продажи   № 57 от 26.08.2011 основной долг в размере 321 242,04 руб., по договору купли- 

продажи № 58 от 26.08.2011 основного долга в размере 967 239 руб., по  договору купли-продажи № 59 от 26.08.2011 основного долга в размере 72 945,9  руб., по договору купли-продажи № 73 от 21.11.2011 основного долга в размере  138 149,3 руб., по договору купли-продажи № 74 от 21.11.2011 основного долга  в размере 296 067,7 руб.  

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи № 57  от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м, на 1 этаже и  антресоли здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ,  

<

...>, помещение IX, во исполнение  обязательства по договору от 26.08.2011 № 57, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, за минусом НДС, а именно - 1 126 680 руб.  

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи № 58  от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 201 кв.м, на 2 этаже и  мансарде 2-х этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по  адресу: РБ, 

<

...>, помещение II, во  исполнение обязательства по договору от 26.08.2011 № 58, с публичных торгов,  определив начальную продажную цену равную залоговой стоимости,  определенной договором купли-продажи, за минусом НДС, а именно - 3  723 620 руб.  

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи № 59  от 26.08.2011: нежилое помещение общей площадью 13,1 кв.м, на 2 этаже 2-х  этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, помещение III, во исполнение  обязательства по договору от 26.08.2011 № 59, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, за минусом НДС, а именно - 255 840 руб.  

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи № 73  от 21.11.2011: нежилое помещение общей площадью 25 кв.м, на 2 этаже 2-х  этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, помещение XI, во исполнение  обязательства по договору от 21.11.2011 № 73, с публичных торгов, определив  начальную продажную цену равную залоговой стоимости, определенной  договором купли-продажи, за минусом НДС, а именно - 481 340 руб.  

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи № 74  от 21.11.2011: нежилое помещение общей площадью 53,7 кв.м, на 2 этаже и  мансарде 2-х этажного здания, инвентарный номер 8843, расположенное по  адресу: РБ, 

<

...>, помещение Х, во  исполнение обязательства по договору от 21.11.2011 № 74, с публичных торгов,  определив начальную продажную цену равную залоговой стоимости,  определенной договором купли-продажи, за минусом НДС, а именно - 1 031  560 руб.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЭСТ» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  государственную пошлину по иску в размере 30 956 руб.».  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья О.Б. Тимохин  

Судьи: М.И. Карпачева  

 И.Ю. Соколова