ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-14090/2019

г. Самара

26 мая 2022 года

(11АП-4110/2020)

Резолютивная часть постановления оглашена 19 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2022 по делу № А55-14090/2019 (судья Михайлова М.В.),

принятое по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к обществу с ограниченной ответственностью "СамРЕМО"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

об освобождении земельного участка,

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 22.12.2021,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 05.04.2021,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СамРЕМО" в котором просил обязать ООО «СамРемо» освободить земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 3 130 кв. м, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, кадастровый квартал 63:01:0704003, используемого под размещение автостоянки, путем демонтажа металлического забора, за счет собственных средств, в течении месяца с момента вступления решения в законную силу, в указанных в исковом заявлении точках координат (с учетом уточнения заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 10.12.2019).

Арбитражный суд Самарской области решением от 15.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

До судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании Представитель истца апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, обществу «СамРЕМО» на основании постановления Главы города Самары от 30.03.1995 № 397 предоставлен в аренду без права выкупа земельный участок площадью 0,323 га фактически занимаемый автостоянкой по улице Солнечной в Промышленном районе.

Постановлением Главы города Самары от 09.12.1999 № 828 срок аренды вышеуказанного земельного участка продлен на три года, в связи с чем 17.03.2000 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и обществом «СамРЕМО» (арендатор) заключен договор аренды № 004701 З земельного участка площадью 3230 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная, угол ул. Аминева, на срок до 08.12.2002.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 004701 З земельный участок предоставляется ООО «СамРЕМО» под автостоянку (п. 1.2.). Срок действия договора установлен с 11 апреля 1998 года по 8 декабря 2002 года (п. .3.1., 3.2 договора). стороны, ДУИ г.о. Самара (арендодатель) и ООО «СамРЕМО» (арендатор) пришли к соглашению о том, что в случае передачи прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на участке, арендатор обязан в десятидневный срок направить об этом арендодателю письменное уведомление (п. 6.1.8 договора)

11.12.2005 земельный участок ориентировочной площадью 3230 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:01:0705003:524 03 марта 2008 г. распоряжением № 179 Департамента управления имуществом городского округа Самара утвержден проект границ земельного участка площадью 3230 кв. м, занимаемого автомобильной стоянкой, расположенного по адресу: ул. Солнечная в Промышленном районе.

Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 13.03.2013 земельный участок площадью 3230 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет по результатам проведенного межевания с присвоением кадастрового номера 63:01:0704003:1225 Аналогичные обстоятельства установлены Арбитражным судом Самарской области при рассмотрении дела № А55-3645/2014 по иску общества «СамРЕМО» к Администрации городского округа Самары с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Самарской области о признании права собственности на объект недвижимости – двухэтажное здание общей площадью 85 кв. м, кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное по адресу: 

<

...> во 2-ом микрорайоне жилого района «Солнечный» Промышленного района.

Также Арбитражным Судом Самарской области при рассмотрении дела А55-21610/2018 по иску общества «СамРЕМО» к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконными действий, выразившихся в снятии с учета (аннулировании) земельного участка с кадастровым номером 63:01:0704003:1225; об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить восстановление записи о земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225.

ООО «СамРЕМО» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - двухэтажное здание, общей площадью 85 кв. м, поставленное на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, имеющее кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв. м.

Право собственности ООО «СамРЕМО» на объект капитального строительства – двухэтажное нежилое здание общей площадью 85 кв. м имеющее кадастровый номер 63:01:0704003:1208 расположенное на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв. м признано решением Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2014 года по делу А55-3645/2014.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судом, срок действия договора аренды земельного участка № 004701 З истек 09 декабря 2002 года, в связи с тем, что отношения сторон по исполнению условий договора продолжались, ООО «СамРЕМО» использовало земельный участок, ДУИ г.о. Самара принимало арендную плату, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Установив, что занимаемая ответчиком площадь меньше минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику здания, суд в удовлетворении исковых требований отказал. 

  В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

  Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору и одностороннее изменение его условий не допускается.

  Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при определенных условиях, которое может быть реализовано им только в судебном порядке, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

  договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

  Перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения в порядке, предусмотренном вышеуказанным Федеральным законом, является закрытым, расширительного толкования не предусматривает.

Из материалов дела следует, что истец 26.11.2018 претензией уведомил ответчика о выявлении факта нарушения условий договора аренды земельного участка № 004701 З выраженные в использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под нежилое здание.

Этой же претензией истец сообщил ответчику о необходимости в добровольном порядке оплаты штрафа, в случае не выполнения претензии указал на возможность рассмотрения вопроса расторжения договора аренды земельного участка от 17.03.2000 № 004701 З.

Письмом от 05.12.2018 ответчик выразил свое несогласие с выявленным нарушением, ввиду того, что решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-3645/2014 признано право собственности ответчика на капитальное строение расположенное на спорном земельном участке, что предполагает законность его (капитального строения) нахождения на земельном участке.

Истцом 06.12.2018 в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора с 15.03.2019 (№ 15-07-30/42462)

Уведомлением от 29.01.2019 № 15-07-30/2678 истец уведомил ответчика о рассмотрении его обращения о незаконном расторжении договора аренды, при этом указал, что согласно подпункта 2 п. 9.3 договора аренды арендодатель вправе требовать расторжение договора в одностороннем порядке в случаях предусмотренных законом, а также в случае неиспользования земельного участка в соответствии с его назначением, предусмотренным п. 1.2 договора. Учитывая невыполнение условий претензии, истцом с учетом ст. 610 ГК РФ в адрес ответчика 06.12.2018 направлено уведомление об отказе от договора с 15.03.2019.

28.03.2019 ДУИ г.о. Самара в Арбитражный Суд Самарской области (дело А55-8584/2019) подано исковое заявление к ответчику – ООО «СамРЕМО» о взыскании с последнего 705 805,06 рублей штрафа, за использование ЗУ не в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под нежилое здание (согласно претензии от 26.11.2018 № 15-07015/40743).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 по делу А55-8584/2019 (вступило в законную силу, не обжаловано) в удовлетворении исковых требований ДУИ г.о. Самара о взыскании штрафа с ООО «СамРЕМО» отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств противоправного поведения ответчика, которое можно было бы квалифицировать как нарушение условий договора аренды, выраженного в использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования (абзац 8 стр. 3 решения, абзац 1 стр. 4 решения). Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2014 по делу № А55- 3645/2014 за обществом с ограниченной ответственностью "СамРЕМО" признано право собственности на объект недвижимости - двухэтажное здание общей площадью 85 кв. м, кадастровый номер 63:01:0704003:1208, расположенное по адресу: 

<

...> во 2-ом микрорайоне жилого района «Солнечный» Промышленного района. Данным судебным актом установлено, что в 1991 году Кооперативом «РЕМО» было завершено строительство открытой автостоянки для личного автотранспорта на 129 машиномест и будки охраны общей площадью 85 кв. м для использования в качестве павильона сторожа (сторожевого поста). актом государственной приемочной комиссии Промышленного районного СНД г.Самары от 28.05.1991 была осуществлена приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Таким образом, при рассмотрении дела №А55-8584/2019 установлена неправомерность доводов ДУИ г.о. Самара о нарушении условий договора аренды земельного участка № 004701 З ООО «СамРЕМО» заключающиеся в использовании земельного участка под размещение объекта капитального строения – нежилого здания площадью 85 кв. м, что фактически и явилось основанием для отказа ДУИ г.о. Самара от договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из изложенного, суд пришел к верному выводу, что в нарушение положений ст. 10 ГК РФ, Департамент Управления Имущество г.о. Самара злоупотребляет своим правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка фактически препятствует осуществлению ответчиком своих прав как собственника недвижимого имущества. Так, на спорном земельном участке расположен объект капитального строения (принадлежащий ответчику на праве собственности) – нежилое здание площадью 85 кв. м используемое ответчиком как офисное помещение, помещение для ремонта транспортных средств, пост охраны, о чем в материалы дела представлены доказательства. 

  Доказательств того, что спорный участок необходим для использования территории под государственные или муниципальные цели, суду истцом представлено не было. При этом, не было представлено доказательств наличия факта существенного нарушения арендатором договорных обязательств. Аналогичный подход изложен в решении Останкинского районного суда г. Москвы от 23 августа 2016 года по делу № 2-4170/16.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" от 22.11.2016 № 54 установленно при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и специальных положений общей части обязательственного права – п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1. ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Конкретизируются последствия его нарушения. Указывается, что нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ). Соответствующие критерии добросовестности отражены в выводах, содержащихся в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2011 по делу А-17-1604/2010; от 30.11.2020 по делу А43-6329/2010; ФАС Поволжского округа от 22.07.2010 по делу А49-2271/2009.

Как следует из искового заявления ДУИ г.о. Самара, последний просил освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0704003:1225 площадью 3230 кв. м за исключением площади земельного участка – 103 кв. м занятого объектом капитального строения – нежилого здания принадлежащего ООО «СамРЕМО» на праве собственности с кадастровым номером 63:01:0704003:1208 путем демонтажа металлического забора за счет собственных средств.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № 51 от 27 июня 2021 года минимальная площадь участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0704003:1208, составляет 614 кв. м.

В соответствии с градостроительным обоснованием, представленным в материалы дела, выполненное фирмой ООО «ПМ «Рекон», противопожарное расстояние от нежилого здания составляет 15 м, в соответствии со СП 4.13130.2013, на основании которого кадастровым инженером ФИО4 составлена схема раздела земельного участка, с учетом необходимого для эксплуатации здания противопожарного расстояния, согласно ей площадь земельного участка составляет 1008 кв. м, указаны поворотные точки Х и Y.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2022 по делу № А55-14090/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

                                                                                                                          С.Ш. Романенко