ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11959/2022

г. Челябинск

06 октября 2022 года

Дело № А07-28800/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  гаражного товарищества «Автогаражный кооператив «Буревестник» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2022 по делу № А07-28800/2021.

Гаражное товарищество «Автогаражный кооператив «Буревестник» (далее – истец, ГТ «АК «Буревестник», кооператив) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – ответчик, Министерство) о признании решения об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012, оформленного уведомлением № АМ-27/4581 от 11.08.2021, недействительным, о применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 действующим.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2022 (резолютивная часть от 26.05.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ГТ «АК «Буревестник» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратился в силу одностороннего отказа арендодателя от такого договора по истечении трех месяцев с момента направления уведомления, считал односторонний отказ от исполнения договора аренды недействительным. Апеллянт указал, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством объект, не может быть возвращен на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку сначала должен быть решен вопрос об объекте недвижимости, расположенном на нем, однако такого требования ответчиками не заявлялось.

Апеллянт сослался на то, что готовит документы для признания права собственности на ЛЭП, а, следовательно, отказ в одностороннем порядке от исполнения договора аренды является незаконным.

Подателем жалобы указано, что ГТ «АК «Буревестник» было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу, поскольку в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело № А07-4772/2022 о признании права собственности на самовольную постройку, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано в день принятия решения по настоящему делу, в связи с чем суд лишил возможности ГТ «АК «Буревестник» обжаловать определение об отказе в удовлетворении данного ходатайства. 

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие в силу отказа арендодателя от такого договора по истечении трех месяцев с момента направления уведомления, полагал, что судом не была установлена дата фактической передачи уведомления ГТ «АК «Буревестник», тогда как уведомление было вручено в августе 2021 года в Администрации Орджоникидзевского района г. Уфы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

От ГТ «АК «Буревестник» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное принятием Указа Президента РФ от 21.09.2022 № 647 «Об объявлении частичной мобилизации в Российской Федерации» и невозможностью представителей ГТ «АК «Буревестник» обеспечить явку в судебное заседание, которое на основании частей 3, 4 статьи 158 АПК РФ отклонено судебной коллегией.

На основании части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

При этом следует отметить, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, и должно быть обусловлено уважительностью причин неявки.

В данном случае апелляционный суд оснований для отложения судебного разбирательства не усмотрел. Доводы апеллянта подробно изложены в жалобе, явка участников судебного процесса в судебное заседание обязательной не признавалась. Неявка апеллянта и его представителя в судебное заседание сама по себе препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу не является.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу истца не поступили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ГТ «АК «Буревестник» (арендатор) и Управлением (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 (далее также – договор, л.д. 8-9), согласно п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа РБ № 8264 от 27.12.2007, постановления главы Администрации городского округа г, Уфа РБ № 4038 от 20.07.2011 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030221:49, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> (далее - участок), занимаемый временными металлическими гаражами, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 18 447 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 12.09.2011 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд.

На основании п. 3.2 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную в пункте 7.3 договора.

В соответствии с п. 5.1.5 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев; в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

В силу п. 6.8 договора по первому требованию Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок подлежит изъятию, а строения – сносу за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Министерство направило ГТ «АК «Буревестник» письмо № АМ-27/4581 от 24.03.2021 об отказе от договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 на основании статьи 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с даты получения указанного уведомления (л.д. 22, 20-21).

ГТ «АК «Буревестник», полагая, что отказ Министерства от договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 является неправомерным, недобросовестным исполнением обязательств и нарушающим права арендатора, обратился в арбитражный суд рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке, заключенный на неопределенный срок договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, отказ ответчика от договора аренды земельного участка не противоречит закону и не нарушает права истца.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что между ГТ «АК «Буревестник» (арендатор) и Управлением (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030221:49, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа 

<

...> (далее - участок), занимаемый временными металлическими гаражами, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 18 447 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора, срок аренды устанавливается с 12.09.2011 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В п. 5.1.5 договора стороны установили, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев; в других случаях, предусмотренных законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Министерство направило ГТ «АК «Буревестник» письмо № АМ-27/4581 от 24.03.2021 об отказе от договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 на основании статьи 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с даты получения указанного уведомления (л.д. 21, 22).

Согласно онлайн-ресурсу АО «Почта России» по отслеживанию почтовой корреспонденции указанное письмо было получено ГТ «АК «Буревестник» 01.04.2021.

Таким образом, по истечении трех месяцев от указанной даты договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 прекратил свое действие в силу одностороннего отказа от него со стороны арендодателя.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством объект, не может быть возвращен на основании статьи 610 ГК РФ, поскольку сначала должен быть решен вопрос об объекте недвижимости, расположенном на нем, отклонен судебной коллегией, поскольку вопрос о возврате земельного участка в порядке статьи 622 ГК РФ находится вне пределов рассматриваемого иска.

То обстоятельство, что на арендуемом истцом земельном участке возможно располагается возведенная истцом ЛЭП, вопреки суждениям апеллянта, не свидетельствует о незаконности отказа в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

С учетом изложенного реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

При этом, срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Как верно указано судом первой инстанции, материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил, что заключенный на неопределенный срок договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке и прекратил свое действие.

С учетом приведенных правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации судебная коллегия отклонила довод апеллянта о том, что судом первой инстанции необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства ГТ «АК «Буревестник» о приостановлении производства по делу, поскольку в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело № А07-4772/2022 о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку рассмотрение указанного требования не влияет на факт прекращения действия договор аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 по причине отказа от него арендодателя.

Ссылка апеллянта на то, что в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано в день принятия решения по настоящему делу, в связи с чем суд лишил возможности ГТ «АК «Буревестник» обжаловать определение об отказе в удовлетворении данного ходатайства, противоречит нормам процессуального права, поскольку АПК РФ не предусмотрено возможности обжалования определения суда об отказе в приостановлении производства по делу.

Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не была установлена дата фактической передачи уведомления ГТ «АК «Буревестник», тогда как уведомление было вручено в августе 2021 года в Администрации Орджоникидзевского района г. Уфы, отклонен судом апелляционной инстанции, которым было установлено, что письмо № АМ-27/4581 от 24.03.2021 об отказе от договора аренды земельного участка № 631-12 от 23.08.2012 было получено ГТ «АК «Буревестник» 01.04.2021.

Апелляционный суд не соглашается с доводами апеллянта о недобросовестных действиях ответчика, поскольку, отказавшись от исполнения договора, Министерство, таким образом выразило свою волю на возврат имущества собственнику, действуя в рамках предоставленных ему действующим законодательством, а также условиями договора аренды, полномочий на управление и распоряжение земельными участками.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта судебной коллегией не усмотрены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием  для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2022 по делу № А07-28800/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу гаражного товарищества «Автогаражный кооператив «Буревестник» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

Ю.С. Колясникова