АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-6293/2022

02 февраля 2023 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2023 года 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Билокурой А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозерцевым А.А., рассмотрел в судебном заседании дело № А60-6293/2022 

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Айбиэс-Урал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – общество «Айбиэс-Урал») к обществу с ограниченной ответственностью «ТД «Уралхозторг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; далее – общество «ТД «Уралхозторг») о взыскании арендной платы в сумме 7 832 258 руб. 06 коп., 

по встречному иску общества «ТД «Уралхозторг» к обществу «Айбиэс-Урал» о взыскании убытков, 

при участии в судебном заседании представителей:

общества «Айбиэс-Урал»: ФИО1 (доверенность от 20.04.2021, диплом), ФИО2 (доверенность от 18.01.2023), ФИО3 (доверенность от 01.01.2023); 

общества «ТД «Уралхозторг»: ФИО4 (доверенность от 22.07.2022, диплом), ФИО5 (доверенность от 11.04.2022), ФИО6 (директор на основании решения от 25.12.2019 № 11). 

Представителям лиц, участвующих в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, лицу, ведущему протокол, не заявлено.

Общество «Айбиэс-Урал» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «ТД «Уралхозторг» о взыскании арендной платы по договору от 01.09.2020 № 1 за период с сентября 2021 года по 19.12.2021 в сумме 7 832 258 руб. 06 коп. 

Определением от 17.02.2022 указанное исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 22.03.2022.

Определением от 17.03.2022 на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества «ТД «Уралхозторг» к обществу «Айбиэс-Урал» о взыскании убытков в сумме 10 595 540 руб. 48 коп., в том числе: 4 964 860 руб. 48 коп. – убытки в виде разницы между ценой первоначального договора аренды и ценой замещающего договора аренды; 3 359 480 руб. – убытки в виде затрат, понесенных в связи с досрочным расторжением договора аренды, 2 009 200 руб. – убытки в виде затрат, понесенных в связи с вынужденным изменением места расположения склада, 190 000 руб. – убытки в виде затрат, понесенных на проведение экспертизы, установившей непригодность помещения для использования.

Общество «ТД «Уралхозторг» представило отзыв на первоначальное исковое заявление, указывает, что арендодатель считается получившим акты приема-передачи помещений и ключи от помещений, а договор прекратившим свое действие, арендные платежи внесены в полном объеме.

От общества «Айбиэс-Урал» поступил отзыв на встречное исковое заявление, в котором общество указывает на отсутствие доказательств взаимосвязи расходов, которые общество «ТД «Уралхозторг» квалифицирует как убытки, а именно расходов на аренду помещения, а также на перевозку сотрудников, с какими-либо действиями общества «Айбиэс-Урал» и тем более нарушениями с его стороны, в связи с чем просит в удовлетворении встречного иска отказать.

Определением от 22.03.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 05.05.2022. 

От общества «Айбиэс-Урал» 04.05.2022 поступили письменные объяснения.

Определением суда от 05.05.2022 судебное разбирательство отложено. 

Общество «Айбиэс-Урал» 03.06.2022 через систему «Мой арбитр» представило письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ. Также истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: писем за период действия договора аренды, акта передачи помещений, распечатки публичной отчетности о среднесписочном количестве сотрудников, письма-пояснения о категории ограниченной работоспособности пола, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. 

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении копий документов, в том числе письменных пояснений, возражений, схемы взаимоотношений сторон по договору аренды от 01.09.2020 № 1, письма общества «Айбиэс-Урал» от 22.06.2021 № 98-07, уведомления о проведении технической экспертизы, письма общества «Айбиэс-Урал» от 25.06.2021 № 102-07, акта приема-передачи имущества, договора аренды спецтехники без экипажа от 30.09.2020 № ТД УХТ-133-ХН, актов о выявленных фактах повреждения полимерного пола, претензий, ответов на претензии, актов о недопуске сотрудников арендатора. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Определением от 07.06.2022 судебное разбирательство отложено. 

Общество «ТД «Уралхозторг» 07.06.2022 через систему «Мой арбитр» представило письменные мотивированные возражения на доводы истца. 

Общество «Айбиэс-Урал» 04.07.2022 через систему «Мой арбитр» представило ходатайство о приобщении дополнительных документов: сведений реестра СРО изыскателей с сайта Ростехнадзора. 

В судебном заседании представитель общества «Айбиэс-Урал» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма Минстроя России от 20.09.2018 № 38887-ЛС/02 с приложенными документами. Общество «ТД «Уралхозторг» заявило ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из реестра членов СРО от 05.07.2022. Общество «ТД «Уралхозторг» заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления решения суда по делу № А60-3579/2022 в законную силу. Суд принял заявленное ходатайство к рассмотрению. 

В судебном заседании 06.07.2022 на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв.

Общество «Айбиэс-Урал» 07.07.2022 через систему «Мой арбитр» представило возражения на встречное исковое заявление. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей. Общество «ТД «Уралхозторг» заявило ходатайство о приобщении отзыва от 06.07.2022 на возражения общества «Айбиэс-Урал» от 05.07.2022. Общество «Айбиэс-Урал» заявило ходатайство о приобщении копии определения апелляционной коллегии от 20.05.2021 № АПЛ21-132, комментария к заключению от 09.07.2021 № 38-07.2021ТО. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Определением от 13.07.2022 судебное разбирательство отложено.

Общество «Айбиэс-Урал» 05.08.2022 через систему «Мой арбитр» подало ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: выписки операций по лицевому счету, информационного письма от 29.07.2022 № 07/12, скриншота карточки дела № А60-3579/2022, акта о вывозе имущества арендатором от 30.08.2021 № 16. 

Общество «ТД «Уралхозторг» представило письменные мотивированные возражения на доводы общества «Айбиэс-Урал», считает, что вправе требовать расторжения договора в соответствии с пунктом 7.5 договора по двум основаниям: недопуск сотрудника на территорию объекта аренды более двух суток подряд и непригодность помещения. По мнению общества «ТД «Уралхозторг», с момента передачи в аренду помещений имелись существенные недостатки относительно качества полов, пол не соответствовал пункту 1.3 договора аренды. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до вступления решения суда по делу № А60-3579/2022 в законную силу, суд счел его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Общество «Айбиэс-Урал» 10.10.2022 обратилось с ходатайством о возобновлении производства по делу ввиду отпадения оснований для приостановления производства по делу.

Установив, что в настоящее время обстоятельства, повлекшие приостановление производство по делу, отпали, решение суда по делу № А60-3579/2022 отменено в связи с принятием судом апелляционной инстанции отказа общества «Айбиэс-Урал» от исковых требований, о чем вынесено постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022, суд определением от 12.10.2022 возобновил производство по делу.

Обществом «Айбиэс-Урал» 18.10.2022 через систему «Мой арбитр» представлены письменные пояснения по доводам общества «ТД «Уралхозторг». 

В судебном заседании представитель общества «Айбиэс-Урал» заявленные доводы поддержал. Общество «ТД «Уралхозторг» представило письменные мотивированные возражения на доводы. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. 

Определением от 20.10.2022 судебное разбирательство отложено. 

Стороны к судебному заседанию представили письменные позиции по делу.

Определением от 13.12.2022 судебное разбирательство отложено. 

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, заявленные доводы поддержали. На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 22.12.2022 объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. 

Общество «ТД «Уралхозторг» заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать с общества «Айбиэс-Урал» убытки в виде: разницы между ценой первоначального договора аренды и ценой замещающего договора аренды в размере 12 631 083 руб. 16 коп.; затрат, понесенных в связи с досрочным расторжением договора аренды и переездом в размере 3 359 480 руб.; затрат на доставку сотрудников в связи с вынужденным изменением места расположения склада, понесенных по состоянию на дату подачи встречного искового заявления в размере 1 949 200 руб.; затрат, понесенных на проведение экспертизы, установившей непригодность помещения для использования в размере 190 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 75 628 руб. Уточнение встречного иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. 

Общество «Айбиэс-Урал» представило письменные объяснения с дополнительными документами: заключение оценщика о рыночных ставках аренды складов в 2021 году и ставках аренды за объекты – аналоги спорного склада, распечатка статьи журнала «Коммерсант», выписки на здание склада, письмо общества «ТД «Уралхозторг» с предложением осуществить в счет платы за аренду за сентябрь встречных требований). Общество «ТД «Уралхозторг» представило письменные дополнения к приобщению обществом «Айбиэс-Урал» дополнительных документов. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Определением от 29.12.2022 судебное разбирательство отложено на 18.01.2023. 

Общество «ТД «Уралхозторг» 09.01.2023 через систему «Мой арбитр» представило дополнительные документы: копию договора аренды спецтехники без экипажа от 30.09.2022 № ТД УХТ-133-ХН, акт повреждения пола. 

Общество «Айбиэс-Урал» 10.01.2023 и 16.01.2023 через систему «Мой арбитр» представило дополнительные пояснения и документы. 

В судебном заседании представитель общества «Айбиэс-Урал» первоначальные исковые требования поддержал. Представители общества «ТД «Уралхозторг» встречные исковые требования поддержали, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: письма ООО «Бюро строительной экспертизы Гарантия» от 17.01.2023 № 022-01-23/ТО, письма ООО «Проект-ПК» от 18.01.2023, актов от 28.09.2020 № 4, от 22.10.2020 № 5 о выявленных фактах протечки воды с крыши на пол в складских помещениях объекта, акта обследования помещения. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. Представитель общества «Айбиэс-Урал» указал на недобросовестное процессуальное поведение со стороны общества «ТД «Уралхозторг» ввиду несвоевременного представления документов, заявил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании либо об отложении разбирательства по делу.

Определением от 18.01.2023 судебное разбирательство отложено на 26.01.2023.

В судебном заседании 26.01.2023 представители участвующих в деле лиц поддержали изложенные ранее позиции.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

как следует из материалов дела, между обществом «Айбиэс-Урал» (арендодатель) и обществом «ТД «Уралхозторг» (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2020 № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное возмездное пользование) недвижимое имущество (помещения и часть земельного участка, указанные в приложениях № 1-4 договора), находящееся по адресу: 

<

...>, и принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 1.3 договора объект предоставляется арендатору в аренду в целях осуществления логистических операций и размещения офисных, технических помещений, помещений для фасовки (комплектации) товара, складских помещений с размещением хранения товара на стеллажах высотой до 11 м и использования складской техники и промышленного складского оборудования (штабелеры, ричтраки, электротележки, погрузчики и т.д.) с нагрузкой на пол до 6000 кг на 1 кв. м с антипылевым топинговым напольным покрытием. Пол соответствует СП 29.13330.2011 Полы.

Договор заключен сторонами на неопределенный срок (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование объектом, состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы состоит из базовой арендной платы (плата за пользование объектом, плата за пользование земельным участком, расположенным под арендуемым объектом, использование дебаркадеров, пандусов, оплата налогов на имущество, земельный участок, капитальный ремонт) и эксплуатационных расходов (плата за отопление, водоснабжение и водоотведение, а также иные затраты, не входящие в стоимость переменной части арендной платы) (пункт 3.2 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя величину расходов по оплате приходящихся на долю арендатора части затрат по электроснабжению объекта, в том числе как в части платы за потребленную электроэнергию, так и в части платы за зарезервированные мощности. Стороны определили, что учет потребленной арендатором электроэнергии осуществляется на основании показаний прибора учета, установленного и находящегося в распределительной подстанции арендодателя и выделенном исключительно для арендатора с момента изменения системы электроснабжения по проекту арендатора. При этом активная мощность по электроэнергии рассчитывается пропорционально фактическому электропотреблению сторон (пункт 3.3 договора).  

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязуется перечислять переменную и постоянную части арендной платы на расчетный счет арендодателя.

Базовый размер арендной платы составляет 2 500 000 руб. в месяц (в том числе НДС 20%) за объект. Арендная плата уплачивается арендатором с момента подписания акта приема-передачи объекта с учетом положений пункта 3.7 договора (пункт 3.5 договора).

На основании пунктов 4.1, 4.2 договора арендатор обязался выплатить арендодателю обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору в сроки, установленные для внесения первого арендного платежа (ежемесячной постоянной части арендной платы). Сумма обеспечительного платежа составляет 1 200 000 руб.

Арендодатель вправе в любое время удержать из суммы обеспечительного платежа суммы задолженности арендатора по уплате арендной платы, суммы любых других задолженностей арендатора перед арендодателем, суммы неустойки и иных санкций за нарушение арендатором своих обязательств по договору, а также суммы любого ущерба, причиненного арендатором объекту, в каждом случае. При наступлении перечисленных обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства при условии, что: арендодатель письменно уведомил арендатора о наличии задолженности арендатора и намерении арендодателя произвести удержание из суммы обеспечительного платежа, и арендатор не погасил такую задолженность в течение пяти рабочих дней с даты получения уведомления (пункт 4.4 договора).   

Пунктом 7.4 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом арендодателя не менее чем за восемь месяцев до предполагаемого дня прекращения договора.

На основании пункта 7.5 договора в связи с каким-либо нарушением арендодателем своих обязательств по договору арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору при наличии вины арендодателя в частности в следующих случаях: объект стал непригодным для использования по назначению; непредоставление арендатору и/или его представителям доступа на объект и/или на прилегающую территорию в течение двух суток подряд одновременно при выполнении арендатором всех своих обязательств по договору, в том числе по оплате всех причитающихся платежей.

Для целей договора непригодность объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение пятнадцати календарных дней подряд: складскими помещениями – для целей хранения товара в таких помещениях, офисными помещениями – для обычных офисных целей. Указанная невозможность использования помещений по их назначению может быть подтверждена заключением о состоянии помещений, выданным имеющей в соответствии с законодательством Российской Федерации все необходимые лицензии независимой экспертной организацией, либо иными компетентными органами. Подготовка заключения осуществляется по инициативе и за счет арендатора. Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость экспертизы в том случае, если экспертиза подтвердит непригодность помещений для эксплуатации по назначению. В случае установления факта непригодности помещений арендатор направляет арендодателю письменное требование о приведении объекта в пригодное состояние. Арендодатель, получивший такое требование, обязан привести помещения объекта в пригодное состояние в указанный в требовании разумный технологический срок. Арендатор будет иметь право расторгнуть договор в связи с непригодностью объекта во внесудебном порядке лишь в случае, если арендодатель не исполнил своей обязанности по приведению объекта в пригодное состояние.  

В соответствии с пунктом 2.3 договора объект считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи от арендатора к арендодателю, в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 2.4 - 2.6 договора.

Во исполнение условий договора общество «ТД «Уралхозторг» произвело обеспечительный платеж в размере 1 200 000 руб. (платежное поручение от 18.09.2020 № 3140746).

Нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 15.09.2020 с замечаниями, в том числе относительно качества пола. Данным актом зафиксировано отсутствие антипылевого топингового напольного покрытия в большей части складских помещений.

В ходе исполнения договора арендатором выявлялись факты повреждения полимерного пола, о чем были составлены акты от 28.11.2020, 28.11.2020, 28.12.2020, 20.01.2021, 04.02.2021, содержащие отметку арендодателя о получении.

Обществом «Айбиэс-Урал» неоднократно производился локальный ремонт поврежденных участков пола.

Общество «ТД «Уралхозторг» направило арендодателю претензии от 09.02.2021 № 12, от 15.02.2021 с требованием привести напольное покрытие складских помещений в соответствующий договору вид, а именно: в помещениях литер А2 этаж 1, 2. Антресоль 1 помещения складов положить антипылевое топинговое напольное покрытие. Претензия получена обществом «Айбиэс-Урал» 10.02.2021. 

Общество «ТД «Уралхозторг» 19.04.2021 направило в адрес общества «Айбиэс-Урал» письмо с предложением досрочно расторгнуть договор с 19.10.2021 по взаимному соглашению сторон. При этом арендатор сослался на нормы статьи 450.1, 612, 620 ГК РФ и условия пункта 7.4 договора, указав, что с момента передачи объекта по акту приема-передачи от 01.09.2020 арендодателем не устранены обстоятельства, препятствующие полноценному использованию складских помещений в связи с недостатками пола, которые были выявлены только в процессе его эксплуатации и не могли быть обнаружены при приемке объекта в ходе обычного осмотра. 

В ответ на данное предложение общество «Айбиэс-Урал» в письме от 13.05.2021 № 86-07 указало, что в соответствии с условиями пункта 7.4 договора датой его расторжения будет являться 19.12.2021.

Обществом «Айбиэс-Урал» проведена независимая экспертиза, по результатам которой обществом с ограниченной ответственностью Инжиниринговая компания «ПромГеоСтрой» (далее – общество ИК «ПромГеоСтрой») подготовлен технический отчет № ПГС-903-2021-ТО. Эксперт пришел к выводу о том, что состояние полов складской части здания на момент проведения обследования ограниченно – работоспособное; основной причиной появления дефектов и повреждений является интенсивное механическое воздействие от колес грузоподъемного транспорта, применяемого в данных складских помещениях.

Общество «ТД «Уралхозторг», направив в адрес арендодателя уведомления от 21.06.2021 № Э-26, от 25.06.2021 № Э-27, также провело независимую экспертизу, по итогам которой обществом с ограниченной ответственностью БсТЭ «Гарантия» (далее – общество БсТЭ «Гарантия») подготовлено заключение от 09.07.2021 № 38-07.2021-ТО. По результатам проведенного обследования конструкций пола эксперт пришел к выводу о том, что пол складских помещений не может эксплуатироваться с нагрузкой 6000 кг/кв.м без проведения необходимых мероприятий по усилению конструкций пола и восстановлению финишного покрытия пола. Стоимость работ по техническому обследованию в соответствии с договором от 09.06.2021 № 018/21-ТО составила 190 000 руб. (акт от 21.07.2021 № 1/018/21, платежные поручения от 17.06.2021 № 2388, от 26.07.2021 № 3046).

Экспертное заключение от 09.07.2021 № 38-07.2021-ТО направлено арендатором в адрес общества «Айбиэс-Урал» письмом от 26.07.2021 № Ю-33.

В связи с отказом общества «Айбиэс-Урал» от расторжения договора по соглашению сторон общество «ТД «Уралхозторг» письмом от 13.09.2021 уведомило общество «Айбиэс-Урал» о досрочном расторжении договора на основании статей 450, 450.1, 620 ГК РФ и пункта 7.5 договора в связи с невозможностью использования объекта по назначению, а также в связи с неоднократным непредоставлением арендатору доступа на объект. Также в письме от 13.09.2021 общество «ТД «Уралхозторг» предложило арендодателю направить полномочного представителя для передачи объекта 17.09.2021 и оформления соответствующего акта приема-передачи.

В письме от 13.09.2021 № 141-07 общество «Айбиэс-Урал» указало, что в соответствии с ранее направленным уведомлением арендатора от 19.04.2021 договор прекратит свое действие с 19.12.2021 на основании пункта 7.4 договора.  

Обществом «ТД «Уралхозторг» в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи имущества от 17.09.2021, в соответствии с которым арендатор возвратил помещение арендодателю. Обществом «Айбиэс-Урал» акт не подписан, помещение не принято (письмо от 17.09.2021 № Ю-41, акт от 19.07.2021 № 32).

Оплата по договору аренды произведена обществом «ТД «Уралхозторг» за период по 17.09.2021.

Общество «Айбиэс-Урал» направило в адрес общества «ТД «Уралхозторг» претензию от 27.12.2021 № 171 с требованием о внесении арендной платы, которая по расчету арендодателя за период с сентября 2021 года по 19.12.2021 составила 9 032 258 руб. 06 коп.

Обращаясь в суд с рассматриваемым первоначальным иском, общество «Айбиэс-Урал» указало, что в соответствии с пунктом 7.4 договор считается расторгнутым с 19.12.2021, в связи с чем на стороне общества «ТД «Уралхозторг» имеется обязанность по внесению арендной платы до указанной даты. По расчету истца, за период с сентября 2021 по 19.12.2021 задолженность общества «ТД «Уралхозторг» составляет 7 832 258 руб. 06 коп. (с учетом удержания арендодателем на основании пункта 4.4 договора обеспечительного платежа в размере 1 200 000 руб.).

В свою очередь общество «ТД «Уралхозторг», заявляя встречные исковые требования, указало, что в связи с расторжением договора по вине арендодателя на стороне общества «ТД «Уралхозторг» возникли убытки, связанные с заключением замещающей сделки, доставкой сотрудников, досрочным переездом, а также проведением экспертизы, которые подлежат возмещению обществом «Айбиэс-Урал».

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Исходя из предмета и основания заявленных первоначальных и встречных исковых требований, в рассматриваемом случае подлежат установлению обстоятельства, касающиеся определения момента, с которого заключенный между сторонами договор аренды считается расторгнутым.

Условиями договора аренды предусмотрено право арендатора на немотивированный отказ от договора при условии уведомления арендодателя не менее чем за восемь месяцев до предполагаемого дня прекращения договора (пункт 7.4), а также на отказ от договора в случае нарушения арендодателем своих обязательств при условии соблюдения установленной договором процедуры (пункт 7.5).

Общество «ТД «Уралхозторг» полагает, что уже на момент направления первоначального уведомления от 19.04.2021 о расторжении договора у арендатора имелись на это основания, предусмотренные пунктом 7.5 договора и статьей 620 ГК РФ, тем не менее, общество «ТД «Уралхозторг» предложило арендодателю досрочно (ранее восьми месяцев) расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон в соответствии с пунктом 7.4 договора. Вместе с тем, поскольку общество «Айбиэс-Урал» не выразило согласие на расторжение договора на предложенных арендатором условиях, общество «ТД «Уралхозторг» направило арендодателю результаты независимой экспертизы и уведомление от 13.09.2021 о расторжении договора на основании пункта 7.5 договора.     

Таким образом, по мнению общества «ТД «Уралхозторг», арендатором был соблюден установленный пунктом 7.5 договора порядок отказа от договора, в связи с чем договор аренды является расторгнутым с 14.09.2021.

Между тем ранее при рассмотрении дела № А60-41805/2021 суды, отказывая в удовлетворении требования общества «ТД «Уралхозторг» о признании договора аренды измененным, среди прочего указали на несоблюдение арендатором требований пункта 7.5 договора аренды, выразившемся в непредставлении предусмотренного данным пунктом экспертного заключения.

В данном случае, истолковав условия пункта 7.5 договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что право расторгнуть договор в связи с непригодностью объекта во внесудебном порядке возникает у арендатора только лишь в случае, если арендодатель, получивший требование арендатора о приведении объекта в пригодное состояние, не исполнил данной обязанности. При этом получение заключения независимой экспертизы необходимо в целях установления невозможности использования помещений по их назначению и не является достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. 

Таким образом, предусмотренное пунктом 7.5 договора аренды право арендатора на односторонний отказ поставлено в зависимость от неисполнения арендодателем своей обязанности по приведению объекта в пригодное состояние.

Установленные судом в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельства свидетельствуют о том, что проведение независимой экспертизы по инициативе общества «ТД «Уралхозторг» в данном случае было направлено исключительно на формальное соблюдение арендатором установленного пунктом 7.5 договора порядка расторжения договора. Получив результаты экспертного исследования, общество «ТД «Уралхозторг» вместе с тем не направило арендодателю соответствующего требования об устранении недостатков, как того требует пункт 7.5 договора, что не оспаривалось обществом «ТД «Уралхозторг» в ходе рассмотрения дела.

Данные выводы подтверждает также то обстоятельство, что на момент проведения независимой экспертизы (июнь - июль 2021 года) у общества «ТД «Уралхозторг» уже имелись договорные отношения на аренду помещений с иным лицом (договор аренды от 27.07.2021 № 167).

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Установленные в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент направления в адрес общества «Айбиэс-Урал» уведомления от 13.09.2021 о расторжении договора у общества «ТД «Уралхозторг» отсутствовала заинтересованность в сохранении договорных отношений. Действия арендатора по направлению в адрес арендодателя экспертного заключения с последующим за ним отказом от договора носили формальный характер и привели к тому, что арендодатель, полагавший, что договор расторгнут в соответствии с ранее направленным уведомлением от 19.04.2021, фактически был лишен возможности привести помещение в пригодное состояние. Указанное поведение общества «ТД «Уралхозторг» не может быть признано отвечающим принципам добросовестности и разумности. 

Непригодность арендуемых помещений для целей их использования в соответствии с условиями договора общество «ТД «Уралхозторг» связывает с недостатками пола в складских помещениях.

Суд отмечает, что целесообразность проведения по делу судебной экспертизы в целях установления причин разрушения пола судом не установлена, поскольку спорные складские помещения не момент подачи рассматриваемых требований отремонтированы.

В подтверждение заявленной позиции общество «ТД «Уралхозторг» представило в материалы дела заключение от 09.07.2021 № 38-07.2021-ТО, подготовленное обществом БсТЭ «Гарантия», в котором содержатся в частности выводы о частичном или полном отсутствии армировании монолитных плит и железобетонной стяжки на месте проведения исследования, а также о несоответствии фактической способности пола для выдерживания заявленной нагрузки при отсутствии армирования. 

Возражая против доводов общества «ТД «Уралхозторг», общество «Айбиэс-Урал» представило в материалы дела рецензию от 05.08.2021 № 08/04, подготовленную обществом ИК «ПромГеоСтрой». Согласно данной рецензии отсутствие армирования подстилающего слоя, выполненного в виде монолитной плиты, не противоречит действующим нормам; вероятность появления трещин и наличие деревянной стружки на участках с полным разрушением финишного покрытия вероятно произошло в ходе эксплуатации после разрушения пола; оценка «неровности» бетонной стяжки, произведенная на основании представленных фотографий, является некорректной; вывод по несущей способности монолитной железобетонной плиты на участках, где армирование отсутствует, неверен из-за некорректно выполненных поверочных расчетов.

Также обществом ИК «ПромГеоСтрой» подготовлен технический отчет № ПГС-903-2021-ТО, в котором содержится вывод, что основной причиной появления дефектов и повреждений является интенсивное механическое воздействие от колес грузоподъемного транспорта марки Toyota RRE140H, применяемого в данных складских помещениях; несущей способности полов складской части здания достаточно для восприятия распределенной нагрузки 6 т/кв. м; возникающие усилия от опорного колеса ричтрака Toyota RRE140H при движении превышают несущую способность конструкций пола.

Кроме того, общество «Айбиэс-Урал» представило информационное письмо общества ИК «ПромГеоСтрой» от 24.01.2023 № 01/17, в котором указывается, что в заключении общества «Айбиэс-Урал» не приведены расчеты на воздействие опорного колеса ричтрака в движении. Ричтраки осуществляют воздействие в процессе своего движения и перевозки грузов. По результатам произведенного обществом ИК «ПромГеоСтрой» расчета установлено, что воздействие на полы ричтраков в движении превосходит несущую способность полов на 87% (почти в два раза). Столь серьезное воздействие на конструкции полов является наиболее вероятной причиной образования выявленных на объекте дефектов полов.  

Финишное покрытие пола (полимерный наливной пол вместо антипылевого топингового покрытия) представляет собой защиту от пыли и не влияет на несущую способность пола.

Проанализировав представленные сторонами в подтверждение заявленных доводов и возражений документы, суд не усмотрел оснований для принятия заключения от 09.07.2021 № 38-07.2021-ТО, выполненного  обществом БсТЭ «Гарантия», в качестве надлежащего доказательства с неизбежностью подтверждающего непригодность спорных помещений для целей их использования.

Также в подтверждение обоснованности одностороннего отказа от договора в соответствии с пунктом 7.5 общество «ТД «Уралхозторг» указало на недопуск арендодателем сотрудника арендатора – ФИО7, факт чего подтверждается представленными в материалы дела актами от 21.06.2021 № 19, от 23.06.2021 № 21, от 24.06.2021 № 25, от 25.06.2021 № 26, от 28.06.2021 № 27.

Вместе с тем по смыслу пункта 7.5 договора у арендодателя имеется право ограничить доступ арендатору или его представителю в случае невыполнения арендатором обязательств по договору.

В данном случае по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе писем от 24.02.2021 № 43-07, от 24.02.2021 № 41-07, от 10.03.2021 № 50-07, от 14.03.2021 № 58-07, от 15.04.2021 № 75-07, от 02.06.2021 № 90-07, от 03.06.2021 № 93-07, от 18.06.2021 № 98-07, от 28.06.2021 № 105-07, от 28.07.2021 № 125-07, от 28.07.2021 № 126-07, от 04.08.2021 № 128-07, от 04.08.2021 № 132-07, от 12.08.2021 № 137-07, от 12.08.2021 № 138-07, принимая во внимание условия подпункта 17 пункта 5.4 и пункта 6.4 договора, суд установил, что в отсутствие согласованной обеими сторонами схемы электроснабжения обществом «ТД «Уралхозторг» было допущено несанкционированное присоединение к сетям энергоснабжения, в связи с чем  пришел к выводу о наличии у общества «Айбиэс-Урал» оснований не допускать ФИО7, ответственного за электрохозяйство общества «ТД «Уралхозторг».

Ссылки общества «ТД «Уралхозторг» на неисполнение арендодателем обязанности по строительству дебаркадера, а также установки сплинкерной системы пожаротушения подлежат отклонению, поскольку из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на протяжении всего периода действия договора соответствующие претензии арендатором не заявлялись. Напротив, обществом «Айбиэс-Урал» в материалы дела представлено письмо от 31.05.2021 № 89-07, в котором арендодатель просил предоставить доступ в помещение с целью выполнения монтажных работ, а также акт от 02.08.2021 № 8, составленный по факту препятствования арендатора в проведении монтажных работ для дебаркадера.   

Таким образом, руководствуясь вышеприведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора аренды, учитывая несоблюдение арендатором установленного договором порядка расторжения договора, отсутствие доказательств непригодности складских помещений для их использования по назначению, а также, что ограничение арендодателем допуска на объект сотрудника ФИО7 было обусловлено нарушением обязательств со стороны арендатора, при этом иных оснований для одностороннего отказа от договора на основании пункта 7.5 договора обществом «ТД «Уралхозторг» не приведено и судом не установлено, суд пришел к выводу о том, что предусмотренное пунктом 7.5 право на односторонний отказ от договора аренды, у общества «ТД «Уралхозторг» не возникло, в связи с чем оснований считать договор расторгнутым с 13.09.2021 не имеется.

С учетом вышеизложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств внесения обществом «ТД «Уралхозторг» арендной платы за период с сентября 2021 по 19.12.2021, исковые требования общества «Айбиэс-Урал» подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречного иска общества «ТД «Уралхозторг» следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены судом на основании статьи 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения дела.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату обществу «ТД «Уралхозторг» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТД «Уралхозторг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Айбиэс-Урал» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) арендную плату по договору от 01.09.2020 № 1 в размере 7 832 258 руб. 06 коп., а также денежные средства в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 62 161 руб.

2. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТД «Уралхозторг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 5540 руб., уплаченную по платежному поручению от 09.03.2022 № 874.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

 

СудьяА.А. Билокурая