Арбитражный суд Мурманской области улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск Дело № А42-10417/2024 «19» февраля 2025 года 

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 06.02.2025. Полный текст решения изготовлен 19.02.2025.  

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Мурманский социальный коммерческий банк» (ул. Челюскинцев, д. 17/24, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Союзу организаций профсоюзов «Мурманский областной совет профессиональных союзов» (пр.Ленина, д.12, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

об устранении препятствий в пользовании арендуемыми нежилыми помещениями,  

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца - ФИО1, доверенность № 1046 от 10.12.2024, паспорт; ФИО2, доверенность 05.08.2024 № 1033, паспорт;  

от ответчика - ФИО3, доверенность № 51АА1099166 от 19.04.2015, паспорт,  

установил:

акционерного общества «Мурманский социальный коммерческий банк» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Союзу организаций профсоюзов «Мурманский областной совет профессиональных союзов» (далее - ответчик) об устранении препятствий в пользовании арендуемыми нежилыми помещениями.  

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения ст. 301305 ГК РФ и указал, что СОП «МОСПС» препятствует арендатору в пользовании арендованными помещениями, а именно не обеспечивает постоянный беспрепятственный доступ к арендуемым Истцом помещениям на третьем этаже напрямую с первого этажа.  

Так же указал, что в связи с не использованием банком арендуемых помещений с 19.04.2021 Арендатор принял решение о заключении договоров субаренды в отношении помещений, находящихся на третьем этаже пр.Ленина, д.12, г.Мурманск,  

однако Ответчик согласия на заключение договоров не дает, аргументируя отсутствием прямого доступа для субарендаторов к указанным помещениям.  

Ссылаясь на ч. 1 статьи 451 ГК РФ указав в качестве факторов, существенно изменивших обстоятельства из которых стороны исходили при заключении договора аренды, пандемию коронавирусной инфекции 2020-2021 гг., специальную военную операцию и санкции иностранных государств в отношении финансово-банковской сферы, что привело к существенному сокращению штата сотрудников Банка и изменению ведения бизнеса в части доходной части Банка, при этом Банк не может сдать спорные нежилые помещения в субаренду и/или самостоятельно пользоваться ими, поскольку Арендодатель чинит препятствия в таком использовании, в связи с чем Банк, как арендатор, не имеет прямого доступа к арендуемым помещениям на третьем этаже.  

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске и дополнениях к ним.  

Представитель ответчика с иском, с учетом дополнений к нему, не согласился по доводам и основаниям, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что с целью недопущения нарушения прав собственника на использование помещений для своих нужд и по своему усмотрению Банку отказано в проходе субарендаторов на прямую с первого на третий этаж и по коридору третьего этажа. Проход посетителей по лестнице (на поэтажном плане № 13) с первого этажа на третий Банком не предусмотрен, так как лестница предназначена для эвакуации.  

Дополнительно указано, что Договор аренды нежилых помещений от 27.12.2004 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.04.2011, 01.11.2015, 01.10.2019, 09.11.2023) заключен сторонами с учетом того, что Арендатор и его клиенты для доступа к арендованным помещениям второго и третьего этажей будут использовать вход на втором этаже, кроме того, на протяжении 20 лет у Арендатора претензий к Ответчику по вопросу доступа к нежилым помещениям не возникало.  

В судебном заседании представителем истца заявлено ходататйство об истребовании у стороны ответчика дополнительных доказательств в порядке статьи 66 АПК РФ, которое было уточнено по результатам дачи пояснений в его обоснования.  

Так, представитель истца просит суд истребовать у ответчика дополнительные доказательства, а именно: нормативно - правовые документы о том, что лестница, ведущая на третий этаж с первого этажа здания (по плану экспликации № 13), расположенная между кабинетами № 11 и № 14,15,16 (по плану экспликации) имеет «особый статус» - назначение (пожарный и/или эвакуационный выход) и закрыта для посещений; предоставить читабельную форму плана эвакуации здания соответствующую ГОСТ 34428-2018 «Системы эвакуационные фотолюминесцентные. Общие технические условия», счет-фактуру (поставщика плана-эвакуации) на приобретение (разработку) плана эвакуации в здании СОП «Мурманский облсовпроф», для возможности направления запроса по пояснениям плана эвакуации; предоставить проект здания СОП «Мурманский облсовпроф» (архитектурные решения) с пояснительной запиской для возможности определения пропускной способности здания - допустимое количество людей, которые могут одновременно находиться в офисном здании Ответчика (до 50 человек или более 50 человек); предоставить схему расположения аварийного, эвакуационного освещения (графическое изображение, пояснительную записку), в том числе по освещению спорной лестницы; предоставить счет - фактуру (поставщика монтажа аварийного,  

эвакуационного освещения) на приобретение и установку светильников для обеспечения аварийного, эвакуационного, для возможности направления запроса по пояснениям плана эвакуации; доказательства проведения работ на спорной лестнице ПАО «Ростелеком».  

Суд с учетом мнения стороны ответчика протокольным определением отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку истребуемые истцом документы не имеют значения для рассмотрения дела, поскольку относятся к внутрихозяйственной деятельности ответчика по организации эвакуации при чрезвычайных ситуациях. Кроме того с планом эвакуации возможно ознакомиться непосредственно на стене в здании.  

Материалами дела установлено следующее. 

27 декабря 2004 г. между ответчиком (далее - Арендодатель) и истцом (далее - Арендатор) заключен Договор аренды (далее - Договор аренды) нежилых помещений (общей площадью 832,5 (восемьсот тридцать два целых пять десятых) м2, номера по плану строения: на I этаже - V/36, 49-56; на II этаже -VII/1-32; на II этаже (литера Б1) - ХХ/1; на III этаже - VIII /22-32, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, далее все вместе по тексту Объект аренды) на срок по 31.12.2029 г. (в ред. Дополнительных соглашений к Договору аренды от 01.04.2011, 01.11.2015, 01.10.2019, 09.11.2023).  

Истец обратился к Ответчику письмом № 946 от 14.05.2024 о дачи согласия на предоставления в субаренду помещения (на поэтажном плане № 28) ООО «Вайлдберрис», расположенного на третьем этаже здания по адресу: пр-кт Ленина, д. 12, г. Мурманск, с назначением под административный офис с предоставлением беспрепятственного доступа через пожарный выход в коридоре на третьем этаже здания, проходящем мимо офисных помещений Ответчика.  

Письмом № 104/01 от 06.06.2024 Ответчик сообщил Истцу о том, что Комиссией по вопросам собственности и других имущественных отношений совместно с администрацией СОП «Мурманский облсовпроф» отказано в предоставлении согласия на сдачу в субаренду указанного нежилого помещения с предоставлением беспрепятственного доступа субарендатору.  

В письме № 1329 от 19.06.2024 Истец просит Ответчика обеспечить беспрепятственный доступ к указанным помещениям через общий коридор на третьем этаже в целях недопущения препятствий к использованию Банком арендуемых по Договору аренды от 27.12.2004 помещений на третьем этаже.  

В своем ответе № 120/01 от 15.07.2024 Ответчик указывает, что Согласно договору аренды от 27.12.2004 года, в аренде у Банка находятся помещения, расположенные на 1, 2, 3 этажах здания по адресу: г, Мурманск, пр. Ленина, 12.  

Помещения второго и третьего этажей здания изолированы от основных помещений СОП «Мурманский облсовпроф» и имеют отдельный вход на втором этаже. При заключении договора аренды стороны исходили из того, что арендатор и его клиенты для доступа к арендованным помещениям 2 и 3 этажей будут использовать вход на втором этаже.  

COП «Мурманский облсовпроф» не препятствует Банку использовать арендованные помещения в соответствии с действующим договором и законодательством. Так же сообщено, что на третьем этаже здания располагаются администрация и специалисты аппарата COП «Мурманский облсовпроф».  

На основании изложенного, принято решение отказать в предоставлении доступа к арендованным Банком помещениям, расположенным па третьем этаже здания через весь коридор третьего этажа.  

Ответчик в ответ на обращение Банка от 26.06.2024 письмом от 15.07.2024 № 121/01 пояснил, что:  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ООО «Русь» помещений номера на поэтажном плане 25, 26, 27, расположенные па третьем этаже здания и помещения № 36 на первом этаже здания но адресу: 

<

...>, для административного офиса;  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ФИО4 помещения помер на поэтажном плане 32, расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для оказания услуг маникюра;  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ИП ФИО5 помещения номер на поэтажном плане 30, площадью 10,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для административного офиса;  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ФИО6 помещения номер на поэтажном плане 31, площадью 11,6 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>. 12, для оказания услуг маникюра;  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ФИО7 помещения номер на поэтажном плане 29, площадью 10,5 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для оказания юридических услуг;  

- предоставляет согласие на передачу в субаренду ФИО8 помещения номер на поэтажном плане 28, площадью 10 кв.м., расположенного на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для оказания услуг маникюра, сообщаем.  

При этом, предоставляется согласие на передачу в субаренду указанных помещений данным лицам, при соблюдении следующих условий: организации Банком доступа субарендаторов и потенциальных клиентов и кабинеты через арендуемые Банком помещения (проход на третий этаж через вход на 2 этаже); предоставления в адрес Ответчика гарантийного письма о том, что в договоры субаренды помещений 3-го этажа будет включено условие о доступе в данные помещения через 2 этаж здания; соблюдения субарендаторами противопожарных, санитарных правил и норм и иных требований, предусмотренных действующим законодательством для предоставления указанных услуг.  

Истец в адрес Ответчика направил претензию № 1582 от 05.09.2024, в которой Банк в целях реализации законных прав на использование арендуемых по Договору аренды от 27.12.2004 помещений на третьем этаже в здании по адресу 

<

...>. требует обеспечить беспрепятственный доступ к указанным помещениям через лестницу, ведущую на третий этаж с первого этажа здания (отмечено на поэтажном плане первого этажа за № 13), который, как пожарный выход, в соответствии с действующим законодательством, должен быть открыт.  

В ответ на претензию № 158/01 от 07.10.2024 Ответчик сообщил Истцу, что Комиссией по вопросам собственности и других имущественных отношений совместно администрацией организации принято решение о предоставлении Банку разъяснений, что эвакуационные выходы, расположенные в здании СОП «Мурманский облсовпроф» имеют иное назначение и предназначены только для  

эвакуации людей. Доступ в помещения здания СОП «Мурманский облсовпроф» осуществляется через центральный вход.  

Поскольку Ответчик оставил претензию Истца без удовлетворения, Банк обратился в суд с настоящим иском.  

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.  

Согласно ст.. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Банком заявлено о нарушении его права пользования арендованным имуществом в виде отсутствия доступа в арендуемые помещения на 3 этаже через лестницу, ведущую с 1 этажа или через общий коридор на 3 этаже.  

Материалами дела установлено и подтверждается пояснениями представителей сторон, что при заключении договора аренды от 27.12.2004 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.04.2011, 01.11.2015, 01.10.2019, 09.11.2023) стороны исходили из того, что арендатор и его клиенты для доступа к арендованным помещениям на 3 этаже будут использовать вход на втором этаже.  

При заключении Договора аренды и дополнительных соглашений истцу было известно о том, что для доступа к арендованным помещениям на 3 этаже будет использоваться вход со второго этажа.  

В силу принципа свободы договора стороны добровольно определили порядок пользования арендуемым имуществом.  

Так же, представители Истца в судебном заседании от 06.02.2025 в своих пояснениях, данных в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ, указали, что имеют беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям. Однако Банк желает изменить способ прохода в арендуемые помещения, а именно через лестницу, ведущую на третий этаж с первого этажа здания.  

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.  

Рассмотрев и оценив все представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом в материалы дела не представлено каких-либо доказательств того, что к переданным в аренду помещениям отсутствует доступ или доступ ограничен арендодателем.  

Кроме того, как следует из пояснений ответчика от истца претензий относительно способа прохода и доступа в арендуемые помещения в адрес СОП «Мурманский облсовпроф» не поступало на протяжении 20 лет.  

Как следует из исковых требований и пояснений представителей истца, фактически требования истца связаны с желанием изменить сложившийся порядок доступа к арендованным помещениям, и не связаны с учинением ответчиком препятствий в пользовании арендованными помещениями.  

В аренде у Банка находятся помещения, расположенные на 1, 2, 3 этажах здания.  

Помещения второго и третьего этажа здания изолированы от основных помещений СОП «Мурманский облсовпроф» и имеют отдельный вход с 1 этажа на 2 и со 2 этажа на третий.  

Кроме того, как подтверждено материалами дела, лестница, ведущая с первого этажа на третий ( № 13 на поэтажном плане) является эвакуационным выходом и предназначена для эвакуации людей.  

Согласно ч. 1 ст. 89 ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей.  

С целью соблюдения требований законодательства и обеспечения возможности безопасного движения людей через эвакуационные выходы Банку было отказано в постоянном доступе к арендуемым помещениям третьего этажа через эвакуационный выход с первого этажа.  

Кроме того, суд считает необходимым указать на то, что определять назначение использования лестницы, ведущей с первого этажа на третий ( № 13 на поэтажном плане) является правом ответчика в силу ст. 209 ГК РФ.  

Является ли данная лестница эвакуационной или нет, правового значения для данного дела не имеет.  

Как указано ранее стороны добровольно определили порядок пользования арендуемым имуществом с 2004 года по настоящее время.  

Доказательств того, что указанный порядок пользования фактически изменился в силу действий арендодателя, и препятствует Банку в реализации своего права в материалы дела не представлено.  

Как следует из материалов дела, доступ Банка в арендованные помещения осуществляется: в помещения на 1 этаже чрез центральный вход, далее по лестнице в помещения на 2 этаже и далее по лестнице на 3 этаж.  

Доводы Истца относительно препятствия Ответчика в сдаче арендуемых помещений в субаренду судом не принимаются, поскольку согласно пункту 4.2.3 Договора аренды Арендатор обязан не сдавать помещения в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.  

Так, Ответчиком в письме от 15.07.2024 № 121/01 указано Истцу на то, что СОП «Мурманский облсовпроф» дает согласие на предоставление помещений в субаренду при соблюдении следующих условий: организации Банком доступа субарендаторов и потенциальных клиентов и кабинеты через арендуемые Банком помещения (проход на третий этаж через вход на 2 этаже); предоставления в адрес Ответчика гарантийного письма о том, что в договоры субаренды помещений 3-го этажа будет включено условие о доступе в данные помещения через 2 этаж здания;  

соблюдения субарендаторами противопожарных, санитарных правил и норм и иных требований, предусмотренных действующим законодательством для предоставления указанных услуг.  

При этом, Истцом не представлено сведений невозможности соблюдения таких условий.  

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные Истцом требования удовлетворению не подлежат.  

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 110 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области 

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении исковых требований акционерного общества  

«Мурманский социальный коммерческий банк». 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  

суд в месячный срок со дня принятия. 

Судья Муратшаев Д.В.