﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23506/2018

г. Краснодар

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Городской Инновационный Центр» (ИНН 2310108079, ОГРН 1052305760605) – Самоткан Ю.В. (доверенность от 10.10.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 по делу № А32-23506/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Городской Инновационный Центр» (далее – общество) с иском, в котором просила взыскать 1 452 996 рублей 96 копеек задолженности по арендной плате, 68 108 рублей 53 копейки пеней, а также расторгнуть договор аренды от 26.03.2009 № 4900771210.

Иск основан на положениях статей 209, 309, 310, 401, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком во исполнение договора от 26.03.2009 № 4900771210 (в редакции договора перенайма от 27.06.2016). Неустойка рассчитана администрацией на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса и пункта 6.2 договора аренды. Истец также полагает, что допущенные ответчиком нарушения договора от 26.03.2009 № 4900771210 являются существенными и влекут его расторжение в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель; далее – территориальное управление) и ООО «Юг-Риэлт» (арендатор) заключили договор от 26.03.2009 № 7700001210 аренды земельного участка площадью 9267 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:67 под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями). Договор заключен на срок с 26.03.2009 до 28.08.2033. Размер годовой арендной платы составляет 3 736 589 рублей и установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении годовой величины арендной платы за его использование от 10.03.2009 № О-09-98. Арендная плата вносится с момента государственной регистрации договора ежеквартально не позднее 10-го числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Территориальное управление и ООО «Юг-Риэлт» 17.06.2010 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому рыночная стоимость земельного участка за 2009 год составляет 21 168 259 рублей. Размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2010 составляет 1 852 222 рубля. 66 копеек. Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2009 № 046. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменения среднемесячной арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Юг-Риэлт» (арендатор) 29.08.2014 подписали дополнительное соглашение к договору, которым изменили номер договора на 4900771210. На основании договора от 27.06.2016 права и обязанности арендатора по договору от 26.03.2009 № 7700001210 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 от ООО «Юг-Риэлт» перешли к обществу. Договор прошел процедуру регистрации (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 02.05.2017 № 23:49:0204029:67-23/050/2017-3). Ссылаясь на нарушение арендатором обществом обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса и статей 1, 22 Земельного кодекса, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Суды установили, что размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:67 рассчитан истцом на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.22014 № 2-36/ОЗ-2014 в размере, равном 3 545 558 рублям. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу № А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 величина годовой арендной платы за земельный участок. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 величина рыночной стоимости земельного участка. В рамках дела № А32-22923/2013 на основании заключения эксперта ООО «Юг-Маркет» от 23.10.2014 № 092314.01, с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по состоянию на 01.01.2013, определен размер годовой арендной платы за пользование данным земельным участком, который составил 892 850 рублей. По делу № А32-18848/2017 установлено наличие переплаты по договору аренды от 26.03.2009 № 7700001210 (4900771210) в размере 447 589 рублей 09 копеек. Арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей за первый квартал 2018 года, просрочка составила 1 день (11.01.2018). Переплата по договору от 26.03.2009 № 4900771210 в размере 447 589 рублей 09 копеек покрывает сумму неоплаченной пени за 11.01.2018. Приняв во внимание ранее состоявшиеся судебные акты, имеющие преюдициальное значение для данного спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), судебные инстанции не усмотрели оснований для взыскания с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки. Установив, что допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, а администрация не доказала, что в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, судебные инстанции отказали истцу и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 26.03.2009 № 4900771210.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество существенно нарушило обязательство по внесению арендной платы во исполнение договора от 26.03.2009 № 4900771210. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. В пункте 23 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок расторжения договора аренды. Поэтому требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, истцом не доказаны основания как для взыскания задолженности по договору аренды от 26.03.2009 № 4900771210 в заявленном размере, так и основания для досрочного расторжения этого договора. Материалы дела подтверждают и судами ранее установлено, что общество своевременно вносит арендные платежи, у ответчика отсутствует долг по арендной плате из договора от 26.03.2009 № 4900771210. Поэтому судебные инстанции обоснованно отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, территориальное управление (арендодатель) и ООО «Юг-Риэлт» (арендатор) заключили договор от 26.03.2009 № 7700001210 аренды земельного участка площадью 9267 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:67 под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями). Договор заключен сторонами на срок с 26.03.2009 до 28.08.2033. Размер годовой арендной платы составляет 3 736 589 рублей и установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении годовой величины арендной платы за его использование от 10.03.2009 № О-09-98. Арендная плата вносится с момента государственной регистрации договора ежеквартально не позднее 10-го числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Земельный участок передан арендатору по акту, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН.

Территориальное управление и ООО «Юг-Риэлт» 17.06.2010 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому рыночная стоимость земельного участка за 2009 год составляет 21 168 259 рублей. Размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2010 составляет 1 852 222 рубля. 66 копеек. Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2009 № 046. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменения среднемесячной арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, муниципальное образование город-курорт Сочи (новый арендодатель) и ООО «Юг-Риэлт» (арендатор) 29.08.2014 подписали дополнительное соглашение к договору, которым изменили номер договора на 4900771210.

На основании договора от 27.06.2016 все права и обязанности арендатора по договору от 26.03.2009 № 7700001210 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 перешли от ООО «Юг-Риэлт» к обществу. Договор прошел процедуру регистрации (запись в ЕГРН от 02.05.2017 № 23:49:0204029:67-23/050/2017-3).

В рамках досудебного урегулирования спора департамент имущественных отношений администрации города Сочи направлял обществу претензии от 15.01.2017 и от 08.12.2017 с требованиями ликвидировать задолженность, а также обеспечить явку для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий.

Ссылаясь на существенное нарушение арендатором обществом обязательств по договору от 26.03.2009 № 7700001210 (4900771210), администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 приведены следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание судебные акты по делам № А32-22923/2013, № А32-18848/2017, № А32-7635/2018, судебные инстанции установили следующее. Величина годовой арендной платы за земельный участок, на основании которой администрация рассчитывает размер платы за пользование земельным участком, определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014, признана недостоверной. Также признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 № 2-36/ОЗ-2014 величина рыночной стоимости земельного участка, арендуемого обществом. Размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по состоянию на 01.01.2013 составляет 892 850 рублей (экспертное заключение ООО «Юг-Маркет» от 23.10.2014 № 092314.01). У арендатора земельного участка имеется переплата по договору от 26.03.2009 № 7700001210 (4900771210) в размере 447 589 рублей 09 копеек, которым также допущена просрочка оплаты арендных платежей за первый квартал 2018 года, которая составила 1 день (11.01.2018). Переплата, имеющая место по договору от 26.03.2009 № 4900771210, покрывает сумму непогашенной арендатором пени за просрочку внесения арендных платежей. Исходя из приведенных (установленных судами ранее) обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели оснований для взыскания с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки. Поскольку допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, а администрация не доказала, что в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 26.03.2009 № 4900771210.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о доказанности оснований для взыскания с общества задолженности и неустойки, а также для расторжения договора аренды, окружным судом отклоняются. Вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска основан на нормах гражданского и земельного законодательства, соответствует материалам дела, а также разъяснениям, изложенным в постановлении от 24.03.2005 № 11. Обоснованно учитывает данный вывод и обстоятельства, ранее установленные судами при разрешении споров в рамках дел № А32-22923/2013, № А32-18848/2017, № А32-7635/2018 (часть 2 статьи 69 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 по делу № А32-23506/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    И.В. Сидорова

 

Е.Г. Соловьев