ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-180060/21-37-1250

г. Москва

24 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТУДИЯ ТАНЦА БЭСТ ФИО4" (107014, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ ВН.ТЕР.Г., ЖЕБРУНОВА УЛ., Д. 1, КВ. 60, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2016, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ 

<

...> И ОТДЫХА "СОКОЛЬНИКИ" (107113, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СОКОЛЬНИЧЕСКИЙ ВАЛ, 1, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002, ИНН: 

<

***>)

Третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 8 208 000 руб., стоимости проведения работ по оценке произведенных работ в размере 35 000 руб.

 

При участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 10.08.2023;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 30.12.2022 № 01-01-11-95/22;

от третьего лица - ФИО3, по доверенности от 10.11.2022 № 33-Д-924/22. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Студия танца Бэст ФИО4» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Государственному автономному учреждению культуры города Москвы «Парк культуры и отдыха «Сокольники» (далее – ответчик, ГАУ «Сокольники») о взыскании 8 208 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, 35 000 руб. стоимости проведения работ по оценке произведенных работ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от  02.06.2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 года по делу № А40-180060/2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции уточнить – по какому основанию Обществом заявлены требования (компенсация стоимости неотделимых улучшений или компенсация стоимости капитального ремонта), установить - понесены ли Обществом фактически затраты в заявленной ко взысканию сумме, на какие работы давалось согласие арендодателем (на выполнение неотделимых улучшений или проведение ремонта), полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суд, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент городского имущества города Москвы.

Истец поддержал заявленные требования, представил письменные пояснения.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы – против иска возражал по доводам письменных пояснений.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы явившихся лиц,  исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом указаний суда кассационный инстанции, пришел к следующим выводам.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 15 июня 2017 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам торгов заключен договор № 408/17-А на аренду нежилого помещения, являющегося собственностью города и находящегося у ответчика на праве оперативного управления, сроком действия с 15 июня 2017 года по 14 июня 2022 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 15 декабря 2017 года.

В соответствии с пунктом 5.4.15 договора арендатор вправе производить капитальный ремонт объекта. Сроки, объем и условия производства капитального ремонта объекта устанавливаются по согласованию между Арендодателем и Арендатором перед началом производства ремонта в виде дополнительного соглашения к договору.

В силу пункта 5.4.16 договора стороны предусмотрели, что если капитальный ремонт произведен арендатором за счет собственных средств без согласия Арендодателя, арендная плата не пересчитывается и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возвращаются.

Согласно пункту 5.4.17 договора, проведение Арендодателем общего капитального ремонта здания, фасада осуществляется по соглашению с Арендатором.

Истец указал, что в период с 14 августа 2017 года по 22 октября 2017 года с письменного согласия арендодателя (письма от 28 июня 2017 года, от 08 августа 2017 года и от 28 мая 2021 года) арендатор на основании договора подряда от 14 августа 2017 года № 31/2017 произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения.

Судами установлено, что на основании указа Мэра Москвы от 05 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» с 10 апреля 2020 года на территории города Москвы приостановлено проведение спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий.

В апреле 2020 года оперативным штабом по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции в городе Москве принято решение о размещении в выставочных павильонах ответчика, в котором, в том числе, находились помещения истца, временного госпиталя для оказания медицинской помощи гражданам с подозрением и диагнозом новой коронавирусной инфекции.

Во исполнение указанного решения и ввиду письменной просьбы ответчика, 30 апреля 2020 года истец по акту передачи (возврата) возвратил ответчику арендуемые помещения.

Истец указал, что между сторонами предполагалось, что помещения после использования их под временный госпиталь будут возвращены в пользование арендатора, однако, фактически помещения, включая ранее находящиеся в аренде истца, используются под медицинские цели.

15 марта 2021 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости расторжения договора с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

31 марта 2021 года в связи с тем, что объект фактически используется ГБУ «ГКБ им. ФИО5 Департамента здравоохранения города Москвы», сторонами принято решение о расторжении договора, оформленное дополнительным соглашением.

Исковые требования мотивированы тем, что неотделимые улучшения истец по договору аренды произвел с согласия ответчика и в подтверждение стоимости произведенных работ представил отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения, выполненного ООО ОПК «Независимость» с приложенными к нему документами, размер которых составляет 8 208 000 руб.

Истец 18 июня 2021 года направил ответчику претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений в размере 8 208 000 руб., в ответ на которую, ответчик письмом от 25 июня 2021 года сообщил, что считает необоснованными некоторые расходы, включенные в отчет, и предложил рассмотреть вопрос о сумме в судебном порядке.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Возражая относительно представленного истцом расчета, выполненного исходя из выводов, содержащихся в отчете, ответчик указал, что из представленного отчета не представляется возможным установить, учтена ли в расчете стоимости неотделимых улучшений амортизация имущества вследствие его использования самим же истцом до момента возврата ответчику (3 года).

С целью устранения возникших у сторон взаимных противоречий относительно достоверности отчета оценщика и содержащихся в нем сведений о стоимости затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик объекта, определением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2022 года назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ДПО Аудит» ФИО6.

Согласно поступившему в материалы дела заключению, эксперт пришел к выводу о том, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик вышеуказанного помещения, указанная в отчете от 22 января 2021 года № 334/12/20, выполненном ОПК «Независимость», не соответствует стоимости фактических затрат на улучшение эксплуатационных характеристик помещения.

По второму вопросу эксперт указал, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик указанного помещения, составляет: вариант № 1 - 3 075 374 руб. 10 коп.; вариант № 2 - 2 288 599 руб. 60 коп.; вариант № 3 - 5 363 973 руб. 70 коп.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсировать истцу затраты за выполненный капитальный ремонт в случае расторжения договора, а также истец не подтвердил стоимость затрат на выполнение капитального ремонта.

Судом апелляционной инстанции также отмечено, что нежилые помещения принадлежат на праве собственности городу Москве и переданы ответчику на праве оперативного управления, в связи с чем, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку ответчик нарушение прав истца не допускал, так как основанием расторжения договора послужило решение оперативного штаба по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции в городе Москве о размещении в выставочных павильонах временного госпиталя для оказания медицинской помощи гражданам с подозрением и диагнозом новой коронавирусной инфекции.

Отклоняя доводы истца о том, что истец получил согласие ответчика на проведение капитального и текущего ремонта, со ссылкой на представленную в материалы дело переписку, апелляционный суд указал, что стороны согласовали, что условия производства капитального ремонта объекта устанавливаются по согласованию между арендодателем и арендатором перед началом производства ремонта в виде дополнительного соглашения к договору. Доказательства о том, что перед началом проведения ремонта между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, истцом не представлено.

Суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом, норма Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений является диспозитивной и подлежит применению в случаях, когда стороны договора не исключили ее применение либо не установили условие, отличное от предусмотренного в ней.

Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены о взыскании стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условия договора не возлагают на ответчика обязанности компенсировать истцу затраты за выполненный капитальный ремонт в случае расторжения договора.

При этом суды исходили из того, что на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды истец (арендатор) принял на себя обязательства провести текущий и капитальный ремонт, приняв на себя риски расходов на выполнение ремонтных работ, при этом, условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсации затрат на выполнение капитального ремонта в случае расторжения договора.

Из положений статей 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предусмотренный Кодексом порядок возмещения затрат арендатора на неотделимые улучшения и на проведение капитального ремонта различен.

При этом по общему правилу, установленному статьей 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя, после прекращения договора.

По смыслу приведенных норм, при наличии указанных в статьях 616 и 623 ГК РФ условий, возмещение допускается в отношении фактически понесенных затрат.

Между тем,  как указал суд округа, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционный инстанции, который в соответствии с положениями статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело, не установили фактический состав, характер и объем работ, произведенных арендатором в арендуемом им помещении, не установлено какие улучшения (отделимые или неотделимые) создавались в результате этих работ, то есть не дали правовую оценку тому обстоятельству, являются ли выполненные работы неотделимыми улучшениями из смысла таких улучшений.

Вместе с тем, суды должны были исследовать обстоятельства согласования и получения от арендодателя разрешения на проведение указанных работ.

Кроме того, положениями статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность заключения договора в письменной форме, в том числе, в порядке обмена письмами.

Однако, судами не дана оценка непосредственному содержанию направленных ответчиком истцу писем по вопросу проведения капитального ремонта, в том числе письму ответчика от 25 июня 2021 года исх. № 11-01-01-14-1972/21, в котором ответчик факт проведения работ не отрицал, указывая, при этом, на необоснованность некоторых расходов, включенных в отчет, и предложил рассмотреть вопрос о сумме в судебном порядке.

При этом, ответчик не отрицал, что проектная документация, подготовленная истцом, была согласована ответчиком, работы по ремонту помещений были выполнены (согласно визуальному осмотру).

Также судами не учтено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Учитывая, что условия договора являются согласованными частями одного договора, значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Вместе с тем, делая вывод, что условия договора не возлагают на ответчика обязанность компенсировать истцу затраты на выполненный капитальный ремонт, суды сослались на пункт 5.4.16 договора аренды указав, что стороны предусмотрели, что, если капитальный ремонт произведен арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендная плата не пересчитывается и средства, затраченные на капитальный ремонт, не возвращаются.

При этом, поскольку затраты на улучшение арендованного имущества положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к элементам арендной платы, то для целей применения положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации оценке, в том числе в порядке статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежали непосредственно условия о цене заключенного сторонами договора в части предоставления ответчиком истцу в рамках действующего договора соразмерной компенсации затрат на проведение капитального ремонта (пункт 5.4.16).

Суд округа также отметил, что принимая в качестве доказательства заключение судебной экспертизы ООО «ДПО Аудит» и указывая, что выводы, изложенные в экспертном заключении, сделаны экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, суды не учли выводы, изложенные в данном заключении судебной экспертизы, согласно которым стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик вышеуказанного помещения, составляет: 3 075 374 руб. 10 коп. (вариант № 1 ); 2 288 599 руб. 60 коп. (вариант № 2); 5 363 973 руб. 70 коп. (вариант № 3).

Выводы судов о том, что ответчик не является надлежащим ответчиком по настоящему иску, судебная коллегия суда кассационной инстанции отклонила, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и основанный на неправильном применении норм материального права (статьи 210, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела истец пояснил суду, что произведен не капитальный ремонт, а исключительно неотделимые улучшения.

На основании ходатайства Ответчика, заявленного в судебном заседании, состоявшемся 30.11.2020, с целью устранения возникших у Истца и Ответчика взаимных противоречий относительно достоверности отчета оценщика и содержащихся в нем сведений о стоимости затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик Объекта, определением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ДПО Аудит» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31-38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8), указанная в отчете от 22.01.2021 г. № 334/12/20, выполненный ОПК «Независимость», стоимости фактических затрат на улучшение эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1

комн. 31-38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8)?

2. Если не соответствует, то какова стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31- 38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8)?

30.03.2022 в Арбитражный суд города Москвы поступило экспертное заключение по проведенному исследованию по определению фактических затрат на улучшение эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31-38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8, выполненное по результатам проведения судебной экспертизы.

В исследовательской части заключения экспертом ФИО6 указано:

Между ООО «Студия Танца Бэст ФИО4» (Заказчик) и ООО «ЛЕГИОН» (Подрядчик) заключен Договор подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г.

Предметом Договора подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г., заключенного между ООО «Студия Танца Бэст ФИО4» (Заказчик) и ООО «ЛЕГИОН» (Подрядчик), является:

«Подрядчик обязуется собственными или привлеченными силами с использованием собственного или арендованного оборудования, техники и персонала, выполнить ремонтные работы (далее - работы), в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - объект) и сдать объект, готовый к эксплуатации, Заказчику в установленные настоящим договором сроки, а Заказчик обязуется принять эти работы и оплатить их стоимость.

 Наименование работ, объем, этапы и сроки их выполнения определяются Приложениями к настоящему Договору, являющимися неотъемлемой его частью».

Согласно п. 5.1. Договора подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г. приемка каждого этапа работ производится на основании Акта приема-передачи работ, подписываемого Сторонами. По завершении полного объема работ Сторонами подписывается окончательный Акт приема работ.

Общая стоимость работ, согласно п. 4.1. Договора подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г. определяется Сметой, которая является неотъемлемой частью настоящего Договора».

Срок выполнения работ с 14.08.2017 г. по 22.10.2017 г.

Как указывалось Экспертом выше, фактические затраты - это принятая к учету стоимостная оценка использованных ресурсов различного вида. Фактические затраты - понятие фактическое - состоялись «здесь и сейчас», т.е. в период с 14.08.2017 г. по 03.11.2017 г. и подтверждаются оформленными первичными документами - Актами о приемке выполненных работ по форме КС-2, составленными к договору подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г., заключенного между ООО «Студия Танца Бэст ФИО4» (Заказчик) и ООО «ЛЕГИОН» (Подрядчик), а именно:

1. Оригиналы актов о приемке выполненных работ за август 2017 г. (от 19.08.2017 г., от 31.08.2017 г.); сентябрь 2017 г. (от 05.09.2017 г., от 09.09.2017 г., от 22.09.2017 г., от 25.09.2017 г., от 27.09.2017 г., от 28.09.2017 г., от 30.09.2017 г.); октябрь 2017 г. (от 02.10.2017 г., от 04.10.2017 г., от 07.10.2017 г., от 09.10.2017 г., от 11.10.2017 г., от 13.10.2017 г., от 16.10.2017 г., от 19.10.2017 г., от 21.10.2017 г., от 23.10.2017 г., от 25.10.2017 г., от 28.10.2017 г., 31.10.2017 г.); ноябрь 2017 г. (от 03.11.2017 г.) на 23 л.

2. Оригиналы актов о приемке выполненных работ за август 2017 г. (от 19.08.2017 г., от 26.08.2017 г., от 31.08.2017 г.); сентябрь 2017 г. (от 05.09.2017 г., от 09.09.2017 г., от 15.09.2017 г., от 22.09.2017 г., от 25.09.2017 г., от 27.09.2017 г., от 28.09.2017 г., от 30.09.2017 г.); октябрь 2017 г. (от 02.10.2017 г., от 04.10.2017 г., от 07.10.2017 г., от 09.10.2017 г., от 11.10.2017 г., от 13.10.2017 г., от 16.10.2017 г., от 19.10.2017 г., от 21.10.2017г., от 23.10.2017 г., от 25.10.2017 г., от 28.10.2017 г., 31.10.2017 г.); ноябрь 2017 г. (от 03.11.2017 г.) на 62 л.

Документы первичного учета составляются в момент осуществления хозяйственных операций и свидетельствуют об их совершении.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет №334/12/20 Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения, расположенного по адресу: 

<

...> 5Ас3, составленный оценщиком ООО «ОПК Независимость» 22 января 2021 г., содержит вывод о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 23 декабря 2020 года.

Отвечая на вопрос № 1, эксперт пришел к выводу, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного

по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31-38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8), указанная в отчете от 22.01.2021 г. № 334/12/20, выполненном ОПК «Независимость», не соответствует стоимости фактических затрат на улучшение эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31-38,38а, 38б,38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8).

Изучив представленные документы, Эксперт ФИО6 отметила следующее.

В качестве первичных документов, подтверждающих фактически выполненные работы по улучшению эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 38б, 38в, пом. VII, этаж 1a, комн. 1-8), были переданы два комплекта оригиналов актов о приемке выполненных работ (форма КС-2) (п. 16 и п. 18 перечня переданных документов). Акты составлены между ООО «Студия Танца Бэст ФИО4» (заказчик) и ООО «ЛИГА» (подрядчик).

Указанные акты имеют, в основном, одинаковые реквизиты: ссылка на номер договора, номер акта, дата составления, период проведения работ, за который составлен акт, перечень произведенных работ, подписи и расшифровки подписей уполномоченных лиц. Отличием являются итоговые суммы по ряду одинаковых документов, а также печати, удостоверяющие акты со стороны подрядчика, выполнявшего работы по улучшению эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м.,  состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 38б, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8).

Так, в первом комплекте в оттиске печати отражено ОГРН подрядчика 

<

***>,

В другом комплекте актов ОГРН ООО «ЛИГА» большей частью не читается, но начинается на цифры 515 и заканчивается 08338 (515….008338).

За основу определения стоимости фактических затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью - 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 386, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8) приняты объемы работ, указанные в Актах, предоставленных на исследование.

Эксперт, базируясь на вышеприведенных фактах, определил три варианта фактической стоимости затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью - 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 386, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8).

Вариант №1 - документация ООО «ЛЕГИОН» ОГРН 

<

***>:

1. Договор подряда на выполнение ремонтных работ №31/2017 от 14.08.2017 г.

2. План-график производства ремонтно-отделочных работ на объекте г. Москва Приложение №1 (п. 8.5.1.) к договору №31/2017 от 14.08.2017 г.

3. Смета №1 на выполнение подрядных работ на объекте "Реконструкция павильона" Приложение №2 (п. 8.5.2.) к договору №31/2017 от 14.08.2017 г.

4. Исполнительная смета.

5. График платежей на выполнение работ на объекте "Реконструкция павильона" г. Москва.

6. Акты № 1- № 25.

Общая стоимость фактических затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью - 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 38б, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8) составляет 3 075 374,1 руб. (три миллиона семьдесят пять тысяч триста семьдесят четыре рубля 10 копеек).

Вариант №2 - документация ООО «ЛЕГИОН» ОГРН  515….008338:

1. План-график производства ремонтно-отделочных работ на объекте г. Москва Приложение №1 (п. 8.5.1.) к договору №31/2017 от 14.08.2017 г.

2. Смета №1 на выполнение подрядных работ на объекте "Реконструкция павильона" Приложение №2 (п. 8.5.2.) к договору №31/2017 от 14.08.2017 г.

3. График платежей на выполнение работ на объекте "Реконструкция павильона" г. Москва Приложение №3 (п.8.5.3.) к Договору №31/2017 от 14.08.2017 г.

4. Акты № 1- № 25.

Общая стоимость фактических затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью - 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 38б, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8) составляет 2 288 599,6 руб. (два миллиона двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто девять рублей 60 копеек).

Вариант №3 - по всем предоставленным документам (актам):

Общая стоимость фактических затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью - 326,4 кв.м., состав (пом. I, этаж 1, комн. 31-38, 38а, 38б, 38в, пом. VII, этаж 1а, комн. 1-8) составляет 5 363 973,7 руб. (пять миллионов триста шестьдесят три тысячи девятьсот семьдесят три рубля 70 копеек).

Отвечая на вопрос № 2, эксперт пришел к выводу, что стоимость затрат на осуществление улучшений эксплуатационных характеристик помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 326,4 кв.м, состав (пом. I, эт. 1 комн. 31-38, 38а, 38б, 38в; пом. VII, эт. 1а, комн. 1-8) составляет:

- Вариант № 1 – 3 075 374 руб. 10 коп.

- Вариант № 2 – 2 288 599 руб. 60 коп.

- Вариант № 3 – 5 363 973 руб. 70 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2022 суд вызвал эксперта ООО «ДПО Аудит» ФИО6 в судебное заседание; обязал эксперта представить письменные ответы на вопросы сторон и вопрос суда – Какова фактическая стоимость ремонтных работ в спорном объекте? (срок представления ответов на вопросы: не позднее 25.06.2022); обязал сторон направить в адрес эксперта вопросы, представить доказательства заблаговременного направления (в срок не менее 10 рабочих дней до даты судебного заседания) вопросов в адрес эксперта.

Стороны письменные вопросы для эксперта ООО «ДПО Аудит» ФИО6, подготовившей экспертное заключение, выполненное по результатам судебной оценочной экспертизы, не представили. Эксперт представление письменного ответа на вопрос суда также не обеспечил.

В судебном заседании, состоявшемся 26.05.2022, суд предупредил эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, отобрал соответствующую расписку для ее приобщения к материалам дела.

Отвечая на вопрос суда – Какова фактическая стоимость ремонтных работ в спорном объекте? - экспертом дан ответ: состав и объемы работ в комплектах документов, представленных в оригиналах, содержащих разную общую итоговую стоимость работ, совпадают. В первом комплекте документов – 36 актов. Во втором комплекте документов – 24 акта. Из 24 актов, имеющихся в обоих комплектах, разнятся 3 акта. Разница только по стоимости. Подрядчики по комплектам документов № 1 и № 2 – разнятся. То, что работы выполнялись обоими подрядчиками, является предположением эксперта. Утверждать о тождественности работ однозначно эксперт не может.

Оценивая представленное в материалы дела заключение эксперта ООО «ДПО Аудит» ФИО6 по арбитражному делу № А40-180060/21-37-1250,

ответ эксперта на поставленный судом вопрос, в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение логично, последовательно, содержит необходимую аргументацию, проводивший его эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подробно мотивировано, выводы эксперта соответствуют исследовательской части, не содержат противоречий, эксперт имеет необходимую квалификацию, стаж работы по специальности, оснований не доверять содержащемся в экспертном заключении выводам у суда не имеется.

Выводы, изложенные в представленном суду экспертном заключении, сделаны экспертом на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Установив, что в качестве основного доказательства выполнения работ по созданию неотделимых улучшений Истцом представлен Отчет, выводы, содержащиеся в котором, противоречат выводам, изложенным в заключении судебной оценочной экспертизы, суд пришел к выводу о недоказанности и документальной неподтвержденности Истцом стоимости понесенных затрат надлежащими доказательствами, так как согласно результатам экспертного заключения в отношении тождественных работ представлены тождественные (21 шт.) и аналогичные (3 шт.) Акты выполненных работ, справки о стоимости (КС-2, КС-3).

Вместе с тем, в качестве исполнителя работ в Актах, справках указаны юридические лица: ООО «Легион» (ОГРН 

<

***>, генеральный директор ФИО7) и ООО «Легион» с нечитаемым ОГРН, начинающимся с цифр «515» и заканчивающимся цифрами «08338») от имени которого документы подписаны в качестве генерального директора также ФИО7.

Учитывая, что выводы, изложенные в заключении эксперта ООО «ДПО Аудит» ФИО6 по арбитражному делу № А40-180060/21-37-1250, относительно возможной стоимости неотделимых улучшений помещений, противоречат данным, отраженным в Отчете и принимая во внимание, что приложенные к Отчету документы, в силу вышеуказанных обстоятельств вызывают у суда обоснованные сомнения в их достоверности, суд пришел к выводу, что указанный Отчет не может быть положен в основу выводов суда, так как ремонтные работы произведены в помещениях летом-осенью 2017 года, тогда как оценка произведена по состоянию на 23.12.2020, что прямо указано в Отчете.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Законодательство не содержит понятий объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды (постановление АС Дальневосточного округа от 11.03.2015 № Ф03-164/15 по делу № А04-1336/2014). Понятие улучшений, не отделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 04.03.2021 № 305-ЭС20-10335 по делу № А40-191009/2018).

Оценив представленные Истцом документы, подтверждающие понесенные затраты (Договор подряда на выполнение ремонтных работ, План-график производства ремонтно-отделочных работ на объекте г.Москва, Смету на выполнение подрядных работ на объекте «Реконструкция павильона», График платежей на выполнение работ на объекте «Реконструкция павильона» г.Москва, Исполнительную смету, Акты), суд пришел к выводу о том, что выполненные работы являются неотделимыми улучшениями из смысла таких улучшений.

В силу п. 1 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества могут быть произведены арендатором только с согласия арендодателя.

Поскольку нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 5-й Лучевой просек, д. 5А, стр. 3, являются собственностью города Москвы и находятся у ответчика на праве оперативного управления, во исполнение указаний суда кассационной инстанции суду необходимо исследовать обстоятельства согласования и получения от арендодателя разрешения на проведение указанных работ.

Департамент городского имущества города Москвы, исполняющий полномочия собственника, пояснил следующее.

Порядок оформления согласия Департамента на производство неотделимых улучшений и возмещения их стоимости установлен пунктами 2.5.12 и 2.5.13 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы».

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается Департаментом на этапе проведения оценочных мероприятий при предоставлении арендатором оценщику согласия Департамента на проведение неотделимых улучшений, соответствующего Положению, а также проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты на проведение ремонтно-строительных работ.

Истец указал, что при проведении им работ по перепланировке и переоборудованию нежилых помещений также были произведены неотделимые улучшения, которые, по мнению истца, должны быть компенсированы ответчиком. 

Департамент возражал против указанных доводов истца.

Письмом от 11.06.2020 № И-01-01-1858/20 ГАУК «ПАРК КУЛЬТУРЫ И ОТДЫХА «СОКОЛЬНИКИ» сообщил о выявлении перепланировок нежилых зданий, расположенных по адресу 1-й Лучевой просек, д. 7, стр. 1; 5-й Лучевой просек, д. 5А, стр. 2; 3-й Лучевой просек, вл. 6, стр. 1; 5-й Лучевой просек, вл. 4, стр. 1; 5-й Лучевой просек, вл. 5, стр. 1; Майский просек, вл. 2А, стр. 1; Майский просек, вл. 4, стр. 1, просил рассмотреть проектную документацию на осуществление перепланировки объектов.

Письмом от 06.07.2020 № ДГИ-Э-72077/20-1 Департамент сообщил, что согласование проектной документации к компетенции Департамента не относится. 

Вместе с тем, Департамент не возражал против проведения указанных мероприятий при условии соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы.

В случае проведения мероприятий по перепланировке (переоборудованию) помещений в отдельно стоящих объектах нежилого назначения, необходимо руководствоваться статьями 51-52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающими процедуру проведения ремонтных работ. При этом перепланировка (переоборудование) должна быть осуществлена в границах арендуемого объекта, за счет средств организации, а также при условии согласования с Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура).

Производство работ по перепланировке и (или) переоборудованию нежилых помещений должно быть осуществлено на основании проектной документации, разработанной организацией, имеющей допуск к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

При проведении мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству арендуемого объекта в габаритах арендуемого нежилого помещения за счет средств арендатора при условии, что это не повлечет неотделимых улучшений, а в случае, если без неотделимых улучшений перепланировку произвести невозможно, ООО «СТУДИЯ ТАНЦА БЭСТ ФИО4» необходимо подготовить смету на указанные улучшения с приложением технического (инженерного) обоснования их неизбежности и повторно обратиться в Департамент.

Однако, смету на указанные улучшения с приложением технического (инженерного) обоснования их неизбежности истец в Департамент не представил.

Таким образом, в процессе пользования арендованным имуществом истцом  выполнены ремонтные работы в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...> (работы по улучшению эксплуатационных характеристик помещения).

В соответствии с Положением о Департаменте имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

Согласно п. 2.5.11. постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия Департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда.

В соответствии с п. 2.5.12. согласие Департамента на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Дополнительное соглашение к договору аренды не оформлено, следовательно, истец произвел неотделимые улучшения без необходимого на то согласования с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец указал, что в соответствии с условиями Договора аренды нежилого помещения №408/17-А от 15.06.2017 им (арендатором) за свой счет были произведены работы капитального характера (неотделимые улучшения), существенно улучшившие эксплуатационные характеристики Объекта аренды.

Согласно доводам истца, проект на эти работы и сами работы были согласованы с ответчиком (арендодателем) - письма от 21.06.2017 № 01-01-14-1874/17, от 08.08.2017 №01-01-14-2287. В период с 14.08.2017 по 22.10.2017 истец выполнил согласованные с ГАУК г. Москвы «ПКиО «Сокольники» работы, после чего приступил к использованию помещения.

Суд отклоняет ссылку истца на пункты 5.4.15. и 5.4.15 договора № 408/17-А аренды нежилого помещения от 15.06.2017г., поскольку указанными пунктами договора регламентировано право арендатора на производство капитального ремонта объекта, а не производство неотделимых улучшений имущества. 

Факт проведения неотделимых улучшений, демонтаж которых не может быть выполнен без ущерба для Объекта аренды, подтвержден арендатором в п. 2 Дополнительного соглашения от 30.04.2020г., при передаче (возврату) помещения арендодателю (том 1, л. д.17-18).

Одним из условий Договора аренды № 408/17-А от 15.06.2017г. являлось обязательство Истца по разработке и согласованию с Ответчиком дизайн - проекта внутреннего оформления помещений, проекта ремонта помещений, выполнение ремонта помещений в объеме, установленном приложением № 5 к Договору аренды.

Проектная документация, подготовленная Истцом, была согласована Ответчиком, работы по ремонту помещений были выполнены (согласно визуальному осмотру). При этом, какие-либо документы, как до начала ремонтных работ, так и после их окончания, подтверждающие объем и стоимость произведенных работ, Истцом Ответчику не представлялись.

Поскольку органами исполнительной власти города Москвы принято решение о временном использовании Объекта аренды по адресу: 

<

...> в период с 1 мая 2020 года по 31 марта 2021 года под неотложные нужды города, арендатор возвратил арендодателю помещения по Акту передачи (возврата).

31 марта 2021 г. было принято решение о расторжении Договора аренды, о чем сторонами заключено соглашение.

Истцом заявлен иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений. Фактически Истцом в период аренды в помещениях выполнены работы, которые можно отнести частично к текущему, а частично к капитальному ремонту. Судебная практика исходит из необходимости разделения понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» (например, постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. № Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. № Ф03-2937/13).

Согласно условиям Договора аренды выполнение текущего ремонта является обязанностью арендатора (Истца), выполнение капитального ремонта в определенном объеме также по условиям Договора аренды являлось обязанностью Истца.

В Акте передачи помещения по адресу: 

<

...> от 15 июня 2017 г. к Договору аренды было зафиксировано, что на момент передачи состояние некоторых элементов помещений неудовлетворительное и требуется их ремонт. Мероприятия по ремонту требовались для приведения помещений в надлежащее состояние, позволяющее их дальнейшее использование по целевому назначению.

 При этом, условиями Договора аренды не предусмотрена обязанность компенсировать Истцу затраты на выполненный капитальный ремонт в случае расторжения Договора аренды.

Основным отличием капитального ремонта от неотделимых улучшений арендованного имущества являются изменения технико-экономических показателей помещений в лучшую сторону. При капитальном ремонте производится лишь смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные.

Оценка технико-экономических характеристик помещений, ранее переданных Истцу, после расторжения Договора аренды не производилась ввиду того, что после 1 мая 2020 г. в помещениях активно шли работы по их приспособлению под временный госпиталь и все ранее установленное оборудование было демонтировано. То есть визуально оценить, относились ли выполненные работы к неотделимым улучшениям, к капитальному или текущему ремонту уже не представляется возможным (госпиталь функционирует в настоящее время, доступ на объект закрыт).

В качестве доказательства выполнения работ по созданию неотделимых улучшений Ответчиком представлен Отчет № 334/12/20, выполненный ОПК «Независимость» 22 января 2021 года «Об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения, расположенного по адресу: 

<

...>» (Отчет).

По мнению Ответчика, выводы, сделанные специалистами о стоимости работ, не соответствуют приложенным к Отчету документам:

1. К Отчету приложена копия договора от 30 июня 2017 г. № П-0601 о выполнении проектных работ на реконструкцию нежилых помещений стоимостью 30 000 рублей. Документов, подтверждающих выполнение и приемку данных работ (акта сдачи-приемки) и их оплату Истцом (чек или платежное поручение) не приложено.

2. К Отчету приложена копия договора подряда на выполнение ремонтных работ № 31/2017 от 14 августа 2017 г. с графиком выполнения работ и сметой на 2 875 541,01 руб. В качестве подтверждения оплаты приложена расписка от 15 августа 2017 г. о получении наличных денежных средств в сумме 285 000,00 рублей. Иных документов, подтверждающих оплату работ, к Отчету не приложено.

3. К Отчету приложен Акт осмотра № 3341220 от 23 декабря 2020 г., не имеющий ни Ф.И.О. лиц, участвующих в осмотре, ни подписей указанных лиц.

4. К Отчету приложены чеки на закупку движимого имущества (плечики, картины, сумки, стеклоочистители, гель для чистки унитаза и т.п.) стоимость которых не может входить в стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений. Кроме того, к Отчету в большом количестве приложены чеки и иные документы, содержание которых не представляется возможным разобрать ввиду низкого качества фотографий.

5. Согласно Акту передачи (возврата) помещений от 30 апреля 2020 г. на момент возврата объекта аренды он «освобожден от имущества арендатора» (пункт 4 акта). То есть движимого имущества Истца в помещениях на момент его возврата не было и стоимость такого имущества не может быть включена в Отчет. При этом, в смете к договору от 14 августа 2017 г. № 31/2017 на выполнение подрядных работ содержатся позиции по монтажу люстры (п. 87 таблицы, стр. 67 Отчета)

6. К Отчету приложен договор аренды движимого имущества, не имеющий подписи Истца, без документов, подтверждающих осуществление платежей по нему со стороны Истца. Копия самого договора поддается прочтению не полностью.

7. Согласно п. 1 ст. 704 Гражданского кодекса РФ «если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами». Договором подряда на выполнение ремонтных работ от 14 августа 2017 г. № 31/2017 не предусмотрено, что материалы закупаются заказчиком (Истцом) отдельно и в стоимость работ по договору не входят. Приложенные к Отчету чеки на закупку строительных материалов сами по себе не подтверждают, что данные материалы закупались для ремонта именно арендуемых помещений, а не иных.

Стоимость всех неотделимых улучшений согласно Отчету составляет 8 203 363,48 руб. и складывается из стоимости разработки проекта (33 300 руб.), стоимости ремонтных работ (3 191 850,51 руб.), стоимости материалов (4 983 212,97 руб.). При этом, из Отчета не ясно, учтена ли в расчете стоимости неотделимых улучшений амортизация имущества вследствие его использования самим же Истцом до момента возврата Ответчику (3 года). В процессе использования помещений их состояние ухудшалось, что не могло не отразиться на их стоимости. На стр. 40 Отчета приведен довод относительно использования расчета без учета износа на материалы со ссылкой на п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ. Указанной статьей регулируется порядок возмещения вреда, причиненного имуществу. Однако, требования о возмещении вреда Истцом не заявлялись. Сформированный в Отчете подход противоречит предмету заявленных исковых требований.

Иск заявлен о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Неотделимыми улучшениями являются преобразования помещений, повышающих их технико-экономические показатели. В этом случае основой Отчета должны являться данные о том, какова стоимость помещений на рынке аренды в настоящее время.

В Отчете же оценка стоимости неотделимых улучшений базируется на стоимости ремонтных работ, выполненных в 2017 г. Судебная практика такой подход не поддерживает. Например, в постановлении ФАС Уральского округа от 15.10.2009 по делу № А60-11799/2009-СЗ указано: «...Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности».

Учитывая изложенное, в письме от 25 июня 2021 года исх. № 11-01-01-14-1972/21, направленном истцу, ответчик факт проведения работ не отрицал, вместе с тем, указал на необоснованность некоторых расходов, включенных в отчет, и предложил рассмотреть вопрос о сумме расходов на неотделимые улучшения в судебном порядке.

Неотделимые улучшения Объекта аренды произведены в период с 14.08.2017 по 22.10.2017. Объект возвращен арендодателю 30.04.2020. В течение периода с 22.10.2017 по 30.04.2020 арендатор пользовался помещениями, вносил арендную плату и за компенсацией затрат на проведение капитального ремонта, согласно пункту 5.4.16 договора, к арендодателю не обращался. Однако, после расторжения договора по причине, не зависящей от воли арендодателя, обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

На основании изложенного и принимая во внимание положения п. 5.4.16 Договора, подписав который, Истец принял на себя обязанность провести текущий и капитальный ремонт, в отсутствие в Договоре условия, возлагающего на Ответчика обязанность  возмещения расходов на неотделимые улучшения, суд пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению.

Расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Таким образом, судом выполнены все указания кассационной инстанции.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 309, 310, 431, 434, 616, 622, 623, 704 ГК РФ, ст. ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТУДИЯ ТАНЦА БЭСТ ФИО4" (107014, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ ВН.ТЕР.Г., ЖЕБРУНОВА УЛ., Д. 1, КВ. 60, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2016, ИНН: 

<

***>) к ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ 

<

...> И ОТДЫХА "СОКОЛЬНИКИ" (107113, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СОКОЛЬНИЧЕСКИЙ ВАЛ, 1, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002, ИНН: 

<

***>) - отказать.

 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТУДИЯ ТАНЦА БЭСТ ФИО4" (107014, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ ВН.ТЕР.Г., ЖЕБРУНОВА УЛ., Д. 1, КВ. 60, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2016, ИНН: 

<

***>) в пользу ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ 

<

...> И ОТДЫХА "СОКОЛЬНИКИ" (107113, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СОКОЛЬНИЧЕСКИЙ ВАЛ, 1, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002, ИНН: 

<

***>) 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату судебной оценочной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова