﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

грод Тюмень                                                                Дело № А45-7979/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Бедериной М.Ю.

судей                                                    Жирных О.В.

                                                             Ишутиной О.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на определение от 14.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бродская М.В.) и постановление от 11.06.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Иващенко А.П., Кудряшева Е.В.) по делу № А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) должника - жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (ИНН 5404443060, ОГРН 1115476094315), принятые по заявлению конкурсного управляющего должником Решетова Александра Владимировича об утверждении начальной продажной цены имущества должника.

В судебном заседании участвовали представители конкурсного управляющего должником Решетова Александра Владимировича -  Катерухина Е.Н. по доверенности от 02.07.2021 и Саурина С.А. по доверенности от 18.09.2020. 

 

Суд установил:

в деле о банкротстве Жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» (далее - ЖСК «На Танкистов», должник) 10.12.2020 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего Решетова Александра Владимировича (далее – управляющий) об утверждении начальной продажи имущественных прав должника ЖСК «На Танкистов»: право аренды земельного участка площадью 9 707 кв. м с кадастровым номером 54:35:063145:26 расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4 933,00 кв. м) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500 руб., с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 14.04.2021 суд утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальную цену продажи права аренды земельного участка площадью 9707 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка для Н-этапа строительства (4933,00 кв. м) с учетным номером 54:35:063145:26/4, в размере 37 830 500 руб.

Постановлением от 11.06.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении заявления.

Кассатор полагает, что в мотивировочной части определения судом не приведены какие-либо фактические обстоятельства или доказательства, на которых основаны выводы суда о наличии сформированной части земельного участка площадью 4933 кв. м из общей площади земельного участка 9707 кв. м и обоснование реальной возможности передать право аренды земельного участка площадью 9707 кв. м в пределах выделенной части площадью 4933 кв. м, в резолютивной части определения суда указано на утверждение начальной цены продажи имущественных прав ЖСК «На Танкистов» - права аренды земельного участка площадью 9707 кв. м в пределах сформированной части земельного участка площадью 4933 кв. м; изменение первоначально заявленных в заявлении конкурсного управляющего требований (изначально заявлено требование «об утверждении начальной цены продажи имущественных прав должника ЖСК «На Танкистов» - права аренды земельного участка площадью 5347,00 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Танкистов, в размере 37 810 500 руб.») направлено на создание формальной возможности удовлетворения их судом, не учитывая при этом реальную исполнимость таких требований; на переданном в аренду земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию, до настоящего момента не сформирована как самостоятельный объект гражданских прав ни одна из частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 (они выступают лишь в качестве его характеристик), в том числе часть земельного участка площадью 4933 кв. м).

Также мэрия ссылается на то, что в нарушение статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), уведомления в адрес арендодателя не поступало, собственник земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу согласия не давал.

Представитель управляющего в судебном заседании поддержал возражения против удовлетворения кассационной жалобы, изложенные в отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, пояснений представителя участвующего в заседании лица, пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов А.В.

Между мэрией в лице начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии Кондратьева А.В. и участником строительства Ветошкиным Игорем Олеговичем заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555 м (далее - договор аренды), предметом которого являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м.

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передавался арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по улице Танкистов, 4 стр.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 23.01.2012 ЖСК «На Танкистов» арендатором Ветошкиным И.О. переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего соглашения.

В пункте 7.4. договора содержится императивный запрет на передачу прав арендатора третьим лицам без письменного согласования с собственником земельного участка.

Дополнительным соглашением № 2 к договору от 07.12.2018 договор продлен до 10.10.2021.

Утверждая Положение в редакции управляющего, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости согласовывать передачу прав арендатора третьим лицам, поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) при банкротстве должника в конкурсную массу подлежит включению все имущество последнего, имеющегося на дату открытия конкурсного производства, в том числе и права аренды на земельные участки, относящиеся к муниципальной и государственной собственности.

Однако необходимо учитывать следующее особенности сложившихся в настоящем споре отношений.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пяти лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Право аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на срок менее пяти лет нельзя передать другому лицу без согласия арендодателя только потому, что арендатор признан банкротом, если в договоре аренды установлен запрет на такую передачу.

Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.

Право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 305-ЭС18-8136 и от 08.08.2016 № 309-ЭС16-4636.

Имущественные права в случае отсутствия согласия собственника права о договору аренды не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, в случае отказа собственника имущества, действующего в рамках предоставленных ему законодательством, полномочий на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в его собственности, а также условиями договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 304-ЭС15-17252(3)).

В настоящем случае в материалах дела отсутствует императивно установленное требование к наличию согласия собственника земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Более того, на протяжении всего спора мэрия возражала против удовлетворения заявления управляющего.

Объем полномочий по распоряжению правом аренды должника управляющим должен определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды, изъятий из указанного правила, регулирующего специальные правоотношения по распоряжению публичной собственностью Закон о банкротстве не содержит, а сама процедура несостоятельности (банкротства) должника не изменяет условия договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500).

На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, срок аренды до 10.10.2021, отсутствия явно выпаженного согласия собственника земельного участка на передачу права аренды третьем лицу и запрета на такую передачу, установленную договором, возражения собственника публичной собственности, суд округа не находит оснований для удовлетворения заявления управляющего в настоящий момент, то есть до разрешения указанных противоречий.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства спора подтверждены имеющимися в деле доказательствами, суд округа считает возможным согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, отменить судебный акт суд апелляционной инстанции в обжалуемой части и принять в этой части новый судебный акт.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 14.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 11.06.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-7979/2015 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом «На Танкистов» Решетова Александра Владимировича об утверждении начальной продажи имущественных прав жилищно-строительного кооператива «На Танкистов» - право аренды земельного участка площадью 9707 кв. м с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, в пределах сформированной части земельного участка  для Н-этапа строительства (4933,00 кв. м) с учетным номером 54:35:063145:26/4в размере 37 830 500  рублей отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.Ю. Бедерина

 

Судьи                                                                  О.В. Жирных

 

                                                                            О.В. Ишутина