Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-107351/2021

22 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  22 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Дормаркет» (адрес:  Россия 187439, 

<

...>);

ответчик: Администрация муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (адрес:  Россия 188505, Ленинградская область, Ломоносовский район, гор. 

<

...>, Россия 188505, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Правительство Ленинградской области; 2) Комитет по природным ресурсам Ленинградской области,

о внесении изменений в договор,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 22.11.2019),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 17.02.2022),

- от третьих лиц: 1) ФИО4 (доверенность от 17.12.2021), 2) не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДорМаркер» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 22.12.2014 №1.

В порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ленинградской области (далее – Правительство) и Комитет по природным ресурсам Ленинградской области (далее – Комитет).

Комитет, извещенный о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечил, направил отзыв на иск, в котором указывал на наложение границ земельного участка лесного фонда (Ломоносовское лесничество, Володарское участковое лесничество) с кадастровым номером 47:14:00000000:39109 на границы населенного пункта д. Лесопитомник, в отношении которого заключен договор о развитии застроенной территории от 22.12.2014. Ввиду изложенного, Комитет полагает, что у Администрации нет полномочий по заключению договора в отношении территории, указанной в договоре, а сам договор является недействительным. На сновании изложенного Комитет полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, пояснил, что сам по себе факт наложения границ земель лесных фондов и земель населенных пунктов не влияет на внесение изменений в договор, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик не возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что внесение изменений в договор, заключенный на аукционе, возможно только в судебном порядке.

Представитель Правительства указал, что в случае внесения изменений в договор, Администрация будет вправе предоставить Обществу участки до момента устранения двойного учета земельных участков.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

22.12.2014 между Администрацией и Обществом был заключен Договор №1 о развитии застроенной территории (далее - Договор) на части территории дер. Лесопитомник Ломоносовского района Ленинградской области ориентировочной площадью 11.09 га, согласно Перечню планируемых к развитию застроенных территорий МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (Приложение № 1 к Договору) и Картографическому материалу д. Лесопитомник с отображением земельных участков, исключенных из плана развития застроенной территории и земельного массива включенного в план развития застроенной территории МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (Приложение № 2 к Договору).

Статус муниципального образования Аннинское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области был изменен с сельского поселения на городское на основании Областного закона Ленинградской области от 29.12.2016 №116-оз.

В соответствии с условиями Договора Общество приняло на себя следующие обязательства:

п. 3.1.3. В срок не позднее 36 (Тридцати шести) месяцев с момента заключения настоящего Договора:

3.1.3.1.Создать либо приобрести, а также передать в муниципальнуюсобственность благоустроенные жилые помещения (отдельные квартиры) дляпредоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на застроенной территории, согласно приложению 4 к указанному Договору.

Передаваемые квартиры должны быть равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, отвечать установленным требованиям и находиться в границах населенного пункта д. Лесопитомник Ломоносовского района либо с согласия в письменной форме граждан - в границах другого населенного пункта, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

3.1.3.2.Осуществить проектирование и снос многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Ленинградская область. Ломоносовский район, д. Лесопитомник, дома №6 и №7. Снос многоквартирных жилых домов производится не ранее выполнения Застройщиком подпункта 3.1.3.1 настоящего договора.

3.1.4. В срок не позднее 5 (Пяти) лет с момента заключения настоящею Договора:

Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Осуществить планирование и строительство инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В соответствии с п. 5.1. срок действия договора – 5 (Пять лет).

На основании вступившего в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2017 №А56-84313/2017 между сторонами было заключено дополнительное соглашение №1 от 10.01.2018, в соответствии с которым срок, указанный в пункте 3.1.3 договора увеличен до 60 дней, срок, указанный в пунктах 3.1.4 и 5.1 договора увеличен до 8 лет.

В последующем на основании вступившего в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2020 по делу №А56-124351/2019, срок, указанный в пункте 3.1.3 договора увеличен до 84 месяцев, а сроки, указанные в пунктах 3.1.4 и 5.1 договора увеличены до 10 лет.

Однако, как указывает Общество, в процессе исполнения договора было выявлено, что часть населенного пункта д. Лесопитомник Ломоносовского района Ленинградской области относится к лесным землям с кадастровым номером 47.14:0000000:39109 в связи с наложение земельных участков.

Администрация в целях устранения выявленных противоречий обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, а в последующем на основании постановления Администрации от 16.07.2020 №406 была подготовлена карта границ населенных пунктом в карта границ функциональных зон в составе проекта изменений в генеральный план Аннинского городского поселения, который до настоящего момента не согласован. Таким образом, спорные земельные участки не исключены из земель лесного фонда. Наличие указанных обстоятельств исключает возможность передачи ответчиком земельного участка в аренду либо собственность Истцу (пункт 3.2.4 Договора), а также препятствует Истцу в выполнении принятых по договору обязательств, поскольку земли лесного фонда имеют целевое назначение, а строительство на землях лесного фонда согласно действующему законодательству возможно только с целью возведения отдельных строений с учетом всех экологических норм. Строительство многоквартирных домов, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур на территориях лесополос строго запрещено законом.

Ввиду изложенного, поскольку неисполнение договора не связано с действиями Общества, последнее направило в Администрацию проект дополнительного соглашения №3 к договору от 22.12.2014, в соответствии с которым предложило внести в договор изменения в следующей редакции:

Пункт 3.1.3 «В срок, не позднее 36 месяцев с даты государственной регистрации права собственности либо аренды Застройщика на земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с пунктом 3.2.4 настоящего договора».

Пункт 3.1.4 «В срок не позднее 15 лет с момента заключения настоящего договора».

В пункте 3.2.4 исключить слова: «, а также после выполнения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 – 3.1.3 договора».

В пункте 5.1. договора слова «10 лет» заменить на слова «15 лет».

Письмом от 08.11.2021 №и-1871/2021 ответчик отказал в подписании дополнительного соглашения, что послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с положениями статьи 448 ГК РФ (пункты 2, 3, 6, 8), если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Как указано в статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Из системного анализа приведенных норм следует, что применительно к рассматриваемому случаю договор, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по общим основаниям, установленным законом (в связи с существенным нарушением договора другой стороной, либо в связи с существенным изменением обстоятельств); либо по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец, обращаясь в суд с требованием о внесении изменений в договор о развитии застроенных территорий, полагает, что законодательством не установлен запрет на изменение сроков, установленных договором. Также Общество ссылается на существенное изменение обстоятельств, которое, по его мнению, является основанием для внесения изменений в договор.

Суд не может согласиться с доводами Общества по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, действовавшего в момент заключения спорного договора, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как указано в подпунктах 1, 2, 3, 10 пункта 3 названной статьи, существенными условиями такого договора, в том числе, являются: 

- сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

- цена права на заключение договора;

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

- срок договора.

Таким образом, условия о местоположении земельных участков, о цене и о сроке договора о развитии застроенной территории являются существенными условиями для данного вида договоров.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 №2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», указано, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Закона о контрактной системе), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

Судом установлено, что предлагаемые истцом к внесению в договор изменения связаны с изменением существенных условий договора о развитии застроенной территории, а именно, условий, касающихся срока его действия, который увеличивается в три раза по сравнению с первоначальным сроком. Такое увеличение срока действия договора, при оставшейся неизменной плате по договору, размер которой формируется в том числе, исходя из срока действия договора, нарушает положения пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Помимо этого следует отметить, что наличие спора, связанного с наложением земельных участков, указанных в договоре, с землями лесного фонда, создает неопределенность в предмете самого договора, поскольку сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на момент рассмотрения дела, являются спорными и не согласованы с Комитетом по природным ресурсам Ленинградской области.

Кроме того, истцом не доказано наличие оснований именно для изменения договора в связи с наличием существенно изменившихся обстоятельств. Как следует из пояснений Общества, им фактически не выполнялись обязательства в рамках заключенного договора. С момента заключения договора и до текущего времени (более 7 лет) Администрацией предпринимаются действия, направленные на внесение изменений в градостроительную документацию, при этом вопрос об устранении двойного учета земельных участков до сих пор не разрешен. При этом Обществом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в сложившейся ситуации расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для внесения изменений в договор, в связи с чем считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.