АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-22550/2019

г. Ставрополь

30 ноября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 ноября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Михайловск,  

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

о расторжении договора, возврате земельного участка, взыскании задолженности и пени,

и по встречному иску главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 

к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности,

третьи  лица:-администрация муниципального образования Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, с. Верхнерусское Шпаковского района,

-ФИО3, г. Ставрополь,

-Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, ОГРН 1022301611298, г. Краснодар, 

-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

-федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ОГРН 

<

***>, г. Москва,

-министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

при участии в заседании представителя комитета ФИО4 по доверенности от 12.12.2019, представителя ответчика ФИО5 по доверенности от 09.01.2020, представителя ФГБУ «ФПК Росреестра» ФИО6 по доверенности от 22.09.2020, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ставропольского края из Шпаковского районного суда передано дело по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района (далее – комитет) к главе КФХ ФИО2 (далее – глава КФХ) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.03.2015 за период с 13.06.2018 по 31.12.2018 в размере 155 157,09 руб. и за 1-2 кварталы 2019 года в размере 141 051,90 руб., пени в размере 88 451,41 руб.; расторжении договора аренды земель населенных пунктов от 25.03.2015 с кадастровым номером 26:11:000000:6397, заключенного первоначально администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района (далее – администрация сельсовета) с ФИО3; возврате земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 арендодателю – комитету; с указанием в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения регистрационной записи обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.05.2015 года за № 26-26/033-26/033/302/2015-1702/1 (с учетом уточнения требований, принятого определением арбитражного суда от 03.02.2020).

Ответчиком заявлен встречный иск, согласно которого он просит (с учетом уточнений):

1. Признать договор аренды земель населенных пунктов от 20.03.2015, заключенный между администрацией сельсовета и ФИО3, недействительной (ничтожной) сделкой;

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 20.03.2015, арендатором по которому с учетом договора уступки права (цессии) от 05.04.2018 является ФИО2, в виде исключения из ЕГРН сведений об обременении земельного участка указанным правом аренды.

От ранее заявленных встречных требований о применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН характеристик земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 в виде индивидуально определенных точек его границ, описанных и зарегистрированных в ЕГРН, ответчиком заявлен отказ.

Частичный отказ от встречных требований не противоречит статье 49 АПК РФ, поэтому принимается судом. В связи с этим в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Комитет в отзыве на встречный иск просил отказать в требованиях. По вопросу исключения площади водного объекта земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 пояснил, что в комитет заявление не поступало.

Администрация Верхнерусского сельсовета в отзыве на встречный иск просила суд отказать в удовлетворении встречных требований, пояснила, что на момент формирования земельного участка для продажи права аренды никаких водных объектов в виде поверхностных вод реки Вербовка установлено не было, поэтому администрацией сельсовета в рамках своих полномочий был проведен аукцион. 

Управление Росреестра по Ставропольскому краю и ФГБУ «ФКП Росреестра» просили вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

20 марта 2015 года между администрацией сельсовета и ФИО3 на основании итогового протокола заседания аукционной комиссии по проведению аукциона от 18.03.2015, постановления администрации сельсовета от 04.02.2015 № 31 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 74 015 кв.м, с кадастровым номером 26:11:000000:6397, из земель населенных пунктов, расположенный: Ставропольский край, Шпаковский район, х. Нижнерусский, примерно в 11 100 м северо-западней от здания администрации Верхнерусского сельсовета: с. Верхнерусское, ул. Подгорная, 156, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 2.1 срок аренды установлен с 20.03.2015 по 20.03.2025.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН) 08.05.2015 за номером 26-26/033-26/033/302/20015-1702/1.

По договору уступки прав (цессии) от 05.04.2018 ФИО3 передал ответчику права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397.

Перенайм зарегистрирован в ЕГРН 16.06.2018 за номером 26-26/033-26/033/302/2015-1702/1.

Претензией от 16.07.2019 № б/н истец просил ответчика оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене до истечения 30 календарных дней со дня направления претензии, а также предложил  расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с неоднократным невнесением арендных платежей. Претензия получена ответчиком 23.07.2019, что подтверждается данными об отслеживании официального сайта Почты России.

Неоплата задолженности и неподписание соглашения о расторжении договора аренды послужили основанием для обращения комитета в суд с настоящими с исковыми требованиями.

Ответчиком заявлен встречный иск, в обоснование которого он указывает, что использовать земельный участок в соответствии с его назначением не может, поскольку на его территории расположен водный объект, относящийся к федеральной собственности - река Вербовка.

Как следует из материалов дела, через спорный земельный участок протекает река Вербовка. Русло реки входит в границы земельного участка.

Согласно части 1 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс, ВК РФ) водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные водные объекты.

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 2 статьи 5 Водного кодекса к поверхностным водным объектам, в частности, относятся водотоки (реки, ручьи, каналы) и водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса).

В силу части 1 статьи 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

Согласно сведениям Кубанского бассейнового водного управления и в соответствии с картографическими материалами, данными справочно-информационного сервиса для получения сведений Государственного кадастра недвижимости (портал услуг «Публичная кадастровая карта») (далее - «Публичная кадастровая карта»), расположенного на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 находится водоток р. Вербовка.

Водоток р. Вербовка является левым притоком р. Русской, входит в состав единой гидрографической сети бассейна р. Егорлык и, согласно части 1 статьи 8 Водного кодекса, находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).

В государственном водном реестре (далее - ГВР) под кодом 05010500512107000016851 зарегистрирован водный объект - река Вербовка, принадлежащий к гидрографической единице, водохозяйственному участку 05.01.05 Дон ниже впадения Северского Донца. Форма собственности - федеральная.

Согласно письменным пояснениям ФГБУ «ФКП Росреестра» от 28.10.2020 в ЕГРН отсутствуют сведения о береговой линии реки Вербовка. Вместе с тем, в ЕГРН имеются сведения о зонах с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ) «Водоохранная зона реки Вербовка» (реестровый номер 26:11-6.632) и использования территории «Прибрежная защитная полоса реки Вербовка» (реестровый номер 26:17-6.690). В отношении ЗУОИТ с реестровым номером 26:11-6.632 в сведениях о земельном участке имеется часть земельного участка 26:11:000000:6397/1, а в отношении ЗОУИТ с реестровым номером 26:17-6.690 имеется часть земельного участка 26:11:000000:6397/2.

Пользование водотоками осуществляется в порядке, установленном статьей 11 Водного кодекса РФ, на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование.

В силу части 3 статьи 5 ВК РФ земля под этой частью реки Вербовка не может быть предметом земельных правоотношений, поскольку входит в состав водного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанных договоров (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс), сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Таким образом в части земельного участка под руслом реки договор является недействительным в силу ничтожности.

Границы участка под руслом реки определены судом на основе представленных ФГБУ «ФКП Росреестра» данных о координатах «внутренней» границы водоохранной зоны и прибрежной полосы реки (водоохранная зона и прибрежная полоса устанавливаются от береговой линии, т.е. их «внутренняя» граница является границей береговой линии водотока).

Суд отмечает, что точность определения координат границ названных ЗОУИТ составляет 5 м, соответственно указываемые судом координаты части земельного участка, в отношении которой спорный договор является недействительным имеют ту же точность. Установление границ данной части земельного участка с большей точностью в данном случае не требуется, поскольку предметом встречного требования является только признание договора недействительным. Соответственно, решение суда о признании спорного договора частично недействительным не будет подлежать исполнению непосредственно путем изменения сведений о границах и площади земельного участка в ЕГРН. Изменение границ земельного участка возможно путем подготовки на основании решения суда и подачи в орган регистрации прав межевого плана (с описанием границ в соответствии с установленными требованиями, в том числе к точности определения координат, которые могут иметь отклонения от указанных судом координат).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

В остальной части спорного земельного участка нет оснований для признания договора аренды недействительным.

Судом рассмотрены и не приняты доводы главы КФХ о невозможности использования спорного земельного участка для строительства коровника на 50 голов, с молочным блоком, зданием для инвентаря и спецтехники, навозохранилищем, выгульными дворами.

Договором аренды от 20.03.2015 прямо не предусмотрено, что спорный земельный участок предоставляется именно и только для строительства.

Кроме того, сама по себе невозможность использования переданного в аренду земельного участка не свидетельствует о ничтожности сделки исходя из смысла статьи 168 ГК РФ.

Вместе с тем, пригодность земельного участка для использования имеет значение при рассмотрении требования о взыскании арендной платы по договору.

Истцом за период с 13.06.2018 по 31.12.2018 заявлена арендная плата в размере 155 157,09 руб. и за 1-2 кварталы 2019 года в размере 141 051,90 руб., а также пени в размере 88 451,41 руб.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона.

В данном случае размер арендной платы по договору определен по результатам торгов и составляет 282 103,80 руб. в год.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально (до 15 числа каждого отчетного месяца).

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,04 % годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

Комитетом в материалы дела представлен акт осмотра от 17.07.2020 земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397. При поведении осмотра выявлена фактическая эксплуатация части участка площадью 26 870 кв.м расположенной с северо-восточной стороны от реки Вербовка, на данной территории выявлены признаки сенокошения, покоса. При этом иная территория земельного участка, в том числе часть участка на противоположной стороне реки не эксплуатируется.

Таким образом часть земельного участка площадью 26 870 кв.м могла использоваться ответчиком для сельскохозяйственного производства.

Выяснение того, кем именно: ответчиком или иным лицом, осуществлялось фактическое пользование этой частью участка, не имеет значения для дела, поскольку неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Аренная плата в отношении остальной части земельного участка взысканию не подлежит ввиду следующего.

В части участка под водным объектом договор является недействительным.

Использование части участка по другую сторону реки требует обеспечения возможности доступа на него, поскольку наличие реки препятствует проезду техники или прогону скота. Доказательств, позволяющих признать подтвержденными с достаточной степенью достоверности факт возможности использования этой часть участка ответчиком, в дело не представлено. Как указано выше, при осмотре также установлено, что эта часть участка фактически не использовалась.

В связи с изложенным, судом произведен перерасчет арендной платы и пени:

Что касается требования о расторжении договора аренды (в части не признанной ничтожной), то суд пришел к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Длительность неоплаченного периода и размер основного долга  позволяют сделать вывод о существенности нарушений условий договора.

Задолженность ответчиком не погашена, а на предложение о расторжении договора по соглашению арендатор не отреагировал, в связи с этим договор подлежит расторжению судом, а земельный участок – возврату арендодателю на основании статьи 622 ГК РФ.

В связи с перенаймом по спорному договору аренды и с учетом пункта 2 статьи 615 ГК РФ, ответчиком по требованию о расторжении договора и возврате земельного участка является ФИО2, заменивший ФИО3 в договоре аренды на стороне арендатора.

Комитет также просит указать в резолютивной части решения суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи 08.05.2015 года за № 26-26/033-26/033/302/2015-1702/1.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В связи с этим указание в решении суда на погашение записи о регистрации спорного договора не требуется.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

По требованию о расторжении договора аренды государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет с главы КФХ.

При подаче встречного иска главой КФХ уплачено 6000 руб. государственной пошлины (чек-ордер от 03.02.2020), которая подлежит взысканию с комитета пользу главы КФХ.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

Принять частичный отказ от встречного иска в части требований об исключении из ЕГРН характеристик земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 в виде индивидуально определенных точек его границ, описанных и зарегистрированных в ЕГРН. В этой части производство по делу прекратить.

Взыскать с главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края 116 361 рубль 65 коп., из которых 107 463,96 руб. основного долга и 8897,69 руб. неустойки.

Признать частично недействительным договор от 20.03.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397 в части части земельного участка, занятой водным объектом, в пределах следующих координат границ (средняя квадратичная погрешность определения координат – 5 м):

- контур 1:

№ п/п

X

Y

1

491362,91

1305609,53

2

491369,97

1305609,34

3

491376,91

1305605,68

4

491377,99

1305595,28

5

491394,23

1305586,5

6

491410,65

1305571,34

7

491422,32

1305560,56

8

491429,07

1305549,61

9

491438,74

1305544,49

10

491450,04

1305534,99

11

491466,10

1305519,46

12

491481,96

1305506,12

13

491496,92

1305492,06

14

491503,30

1305484,39

15

491508,41

1305484,38

16

491514,80

1305482,37

17

491516,44

1305476,53

18

491522,27

1305469,77

19

491532,31

1305465,20

20

491541,25

1305466,11

21

491546,72

1305457,89

22

491553,48

1305459,89

23

491556,21

1305451,86

24

491557,85

1305442,36

25

491565,15

1305444,18

26

491576,09

1305434,87

27

491583,38

1305421,90

28

491589,40

1305413,87

29

491599,44

1305411,67

30

491603,68

1305403,00

31

491601,90

1305397,99

32

491598,43

1305403,99

33

491586,90

1305404,43

34

491582,00

1305414,04

35

491568,98

1305428,15

36

491552,55

1305441,40

37

491536,54

1305456,36

38

491519,68

1305465,77

39

491507,09

1305477,74

40

491497,05

1305481,16

41

491485,96

1305494,41

42

491466,54

1305511,51

43

491447,76

1305527,55

44

491436,02

1305535,46

45

491420,44

1305552,34

46

491395,04

1305575,64

47

491375,62

1305584,41

48

491370,43

1305586,59

1

491362,91

1305609,53

- контур 2:

№ п/п

X

Y

1

491283,12

1305733,48

2

491292,85

1305713,99

3

491299,13

1305702,19

4

491271,67

1305716,81

5

491270,54

1305719,29

6

491283,12

1305733,48

В остальной части договор от 20.03.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:6397, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за номером 26-26/033-26/033/302/2015-1702/1 от 08.05.2015, расторгнуть.

Обязать главу крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 в течение трех дней возвратить комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:6397.

В остальной части в первоначальном и во встречном иске отказать.

Взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу главы 6000 руб. судебных расходов.

Взыскать с главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 9 234,68 государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский