АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

02.07.2024                                                                     Дело № А62-1669/2024

                          Резолютивная часть решения оглашена 02.07.2024

                                   Полный текст решения изготовлен 02.07.2024

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2- представитель по доверенности, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом;

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – истец) обратился в суд с иском к  Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее – ответчик, Администрация), в котором просил признать односторонний отказ от договора № 550 от 09.02.2022, выраженный в письме № 6671 от 13.11.2023, недействительным и применить последствия признания сделки недействительной в виде возвращения сторон в первоначальное положение.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) на основании протокола № 16/22 от 21.03.2022 аукциона по извещению № 070222/13720163/02 от 09.02.2022 (по результатам открытого аукциона) заключен договор аренды земельного участка, муниципальная собственность на который не разграничена регистрационный номер 550 (далее - Договор).

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 67:18:0040202:2047 площадью 16 993 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся в территориальной зоне П2, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Михновское сельское поселение, д. Боровая, для использования в соответствии с видом разрешенного пользования: для коммунально-складских объектов 4 или 5 класса опасности различного профиля.

Срок аренды участка 18 месяцев: с 30.03.2022 по 29.09.2023. В свою очередь, договор аренды зарегистрирован 28.04.2022, то есть вступил в силу с указанной даты (п. 2.2. Договора). 

21.11.2022 между Сторонами подписано Дополнительное соглашение, согласно которому срок договора аренды продлен до 28.09.2026.

08.12.2023 в адрес Предпринимателя поступило уведомление Администрации № 6671 от 13.11.2023, которым арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 7-дневный срок уплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 10.11.2023 в размере 373 452,03 руб. и пени в размере 30 687,56 руб., а также со ссылкой на п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, п. 4.1.1 договора и невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев сообщено о расторжении договора аренды от 30.03.2022 № 550.

О своем несогласии с односторонним расторжением договора Арендатор сообщил письмом от 05.02.2024 № 1875, а также 14.12.2023 арендатор внес в счет оплаты арендной платы 500 000 руб. (платежное поручение № 146 от 14.12.2023, № 49 от 11.03.2022, № 171 от 24.11.2022, № 172 от 24.11.2022, № 175 от 26.11.2022, № 15 от 05.02.2024, № 16 от 05.02.2024, № 17 от 05.02.2024), оплатив задолженность, пени и арендную плату за первый квартал 2024 года, сообщив об этом в указанном письме.

Не согласившись с односторонним отказом от договора аренды, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, в обоснование указав, что односторонний отказ ответчика от договора нарушает положения ст. ст. 309, 310, п.4 ст. 450.1, п. 1 ст. 619 ГК РФ, и, как следствие, его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности. Условия договора аренды предусматривают право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев (пп. 4.1.1 п. 4.1.). В свою очередь, договор может быть расторгнут, по требованию Арендодателя по решению суда в случае, указанном в подпункте 4.1.1. пункта 4.1. Договора. Учитывая, что условия договора были предложены Арендодателем, полагает, что стороны в договоре аренды согласовали условие о том, что договор в связи с невнесением арендной платы в срок более чем за 6 месяцев может быть расторгнут только по решению суда. В то же время, такой способ разрешения спора предполагает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако, вопреки условиям п.п. 4.1.1. и 6.2. Договора в совокупности, Администрацией договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, в отсутствие предварительного письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства.

Ответчик возражал в удовлетворении заявленных требований, поскольку право на односторонний отказ от договора предусмотрено условиями договора аренды.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54), если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, кроме прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (ч. 4). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 5).

Согласно пункту 6.2. договора Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в подпункте 4.1.1 пункта 4.1 Договора.

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий Договора.

При этом Администрация в обоснование своей позиции сослалась на пункт 6.3 договора, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Арендодатель имеет право на односторонний отказ от Договора путем уведомления Арендатора об отказе от Договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Администрация полагает, что в пункте 6.2 Договора перечислены все основания досрочного расторжения договора.

При этом в пункте 6.3 конкретизированы основания досрочного расторжения договора, на основании которого Арендодатель имеет право на односторонний отказ от Договора.

Поскольку арендатором не была внесена арендная плата за 1-3 кварталы 2023 года, Администрация в одностороннем порядке со ссылкой на п. 6.3 договора отказалась от договора.

Суд не соглашается с данной позицией Администрации ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

В силу положений п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1. ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае условия договора были предложены Арендодателем. Стороны в договоре согласовали условие о том, что договор в связи с невнесением арендной платы в срок более чем за 6 месяцев может быть расторгнут только по решению суда (п. 6.2). В то же время, такой способ разрешения спора предполагает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

При наличии такого условия арендатор вправе был рассчитывать на досудебный порядок урегулирования спора путем получения от арендодателя уведомления о необходимости погашения задолженности, а в случае его неисполнения – на судебный порядок расторжения договора. 

Однако, вопреки условиям п.п. 4.1.1. и 6.2. Договора в совокупности, Администрацией договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, в отсутствие предварительного письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды земельного участка нарушает положения ст. ст. 309, 310, п.4 ст. 450.1, п. 1 ст. 619 ГК РФ, и, как следствие, права и охраняемые законом интересы истца в сфере предпринимательской деятельности. 

Суд также учитывает факт незамедлительной оплаты арендатором всей суммы задолженности и пени после получения оспариваемого уведомления и внесение арендных платежей за последующие периоды, а также принятие мер для дальнейшего использования земельного участка по назначению (договор на проектирование № 133 от 10.10.2022, получение градостроительного плана земельного участка).

Стороны в судебном заседании пояснили, что до настоящего времени земельный участок по акту приема-передачи не возвращен, в том числе ввиду принятия судом обеспечительных мер.

С учетом изложенного суд полагает, что отказ ответчика от договора аренды на основании уведомления № 6671 от 13.11.2023 является недействительным. Учитывая изложенное, требование истца о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды подлежит удовлетворению.

При этом подлежат применению последствия признания сделки недействительной в виде возвращения сторон договора в первоначальное положение. 

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 9 000 руб. (6000 руб. за иск + 3000 руб. за обеспечительные меры). 

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Признать односторонний отказ Администрации муниципального образования Смоленский район Смоленской области от договора аренды земельного участка, муниципальная собственность на который не разграничена, № 550 от 09.02.2022, выраженный в письме № 6671 от  13.11.2023, недействительным.

Применить последствия признания сделки недействительной в виде возвращения сторон договора в первоначальное положение.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) 9000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.В. Красильникова