ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-148131/18

27 мая 2019 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2019 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Ядренцевой М.Д., Петровой В.В.

при участии в заседании: 

от истца ООО «СБК «Бор»: ФИО1, конкурсный управляющий (решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2017 по делу № А40-74783/2015), ФИО2, по доверенности от 21.11.2018

от ответчиков ООО «Возрождение»: ФИО3, по доверенности от 05.07.2018

ООО «Авангард»: ФИО4, по доверенности от 29.04.2019

рассмотрев 20 мая 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО «Авангард»

на постановление от 12 марта  2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями  Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Социально-бытовой комплекс «Бор» (ООО «СБК «Бор»)

к обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ООО «Возрождение»), 

обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (ООО «Авангард»)

о взыскании денежных средств, расторжении договоров аренды, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СБК «Бор» (далее – ООО «СБК «Бор», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о солидарном взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – ООО «Возрождение», ответчик 1), общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – ООО «Авангард», ответчик 2) задолженности по договорам аренды, расторжении договоров аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2018 года исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ООО «Возрождение» задолженности по договорам аренды, в удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта  2019 года решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2018 года отменено, с ООО «Возрождение», ООО «Авангард» в пользу ООО «СБК «Бор» солидарно взысканы задолженность по арендной плате по состоянию на 28.02.2018 в размере 17 182 150 руб. 30 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, апелляционной жалобы в размере 153 961 руб., расторгнуты договоры аренды нежилых помещений от 30.10.2015 № 10/2015-1, от 30.10.2015 № 10/2015-2, от 05.11.2015 № 11/2015-3, от 05.11.2015 № 11/2015-4, от 09.11.2015 № 11/2015-5, от 09.11.2015 № 11/2015-6, от 13.11.2015 № 11/2015-7.

Законность принятого по делу постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Авангард», которое просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта  2019 года отменить, оставить решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2018 года в силе. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению ООО «Авангард», в договоре перенайма, согласованном с арендодателем, не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, со ссылкой на соответствующий период неоплат и более того договорами перенайма ООО «Возрождение» гарантировало, что никаких задолженностей по арендной плате не имеется. Как указывает ООО «Авангард», договоры перенайма не содержат условий перевода долга, что подтверждается условиями вышеуказанного договора, а именно пунктом 3. Кроме того, основания для расторжения договоров аренды, предусмотренных действующим законодательством, отсутствуют. 

До судебного заседания от ООО «Возрождение» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

До судебного заседания от ООО «Авангард» поступили возражения на отзыв ООО «Возрождение» на кассационную жалобу, в приобщении к материалам дела которых, судебной коллегией отказано. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Авангард» поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы, представитель ООО «Возрождение» поддержал приведенные доводы и требования кассационной жалобы ООО «Авангард». Представитель ООО «СБК «Бор» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебный акт без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчиков, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.

При рассмотрении спора по существу судами обеих инстанций установлено, ООО «СБК «Бор» на праве собственности принадлежит нежилое сооружение общей площадью 9 176,9 кв. м с кадастровым номером 77:04:0004017, расположенное по адресу: 

<

...> А.

Между ООО «СБК «Бор» (арендодатель) и ООО «Возрождение» (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений

– от 30.10.2015 № 10/2015-1 на предмет аренды нежилых помещений: 2 этаж, комнаты: 2, 7, 9, 10, 10а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 46, 47, 48, 49 общей площадью 1 435,1 квадратных метров;

– от 30.10.2015 № 10/2015-2 на предмет аренды нежилых помещений: 1 этаж, комнаты: 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 общей площадью 657,3 квадратных метров;

– от 05.11.2015 № 11/2015-3 на предмет аренды нежилых помещений: 2 этаж, комнаты: 21, 22, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 общей площадью 1 268,2 квадратных метра;

– от 05.11.2015 № 11/2015-4 на предмет аренды нежилых помещений: 3 этаж комнаты: 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11.12.13, 14, 15, 17, 17а, 18, 19, 22 общей площадью 1 378,4 квадратных метра;

– от 09.11.2015 № 11/2015-5 на предмет аренды нежилых помещений: 3 этаж, комнаты: 23, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 общей площадью 774,0 квадратных метра;

– от 09.11.2015 № 11/2015-6 на предмет аренды нежилых помещений: 4 этаж N комнат: 1, 2, 3, 4, 5, 6 общей площадью 679,2 кв. м;

– от 09.11.2015 № 11/2015-7 на предмет аренды нежилых помещений 1 этаж, комнаты 3, 5, 9; антресоль 1 этажа, комната 11; 2 этаж, комнаты 11, 24, 27, 29, 31, 45 общей площадью 1 446,3 квадратных метра.

Судами установлено, что обстоятельства передачи помещений в аренду подтверждены актами приема-передачи, что сторонами не оспаривается.

Истец, выявив неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании задолженности, расторжении договоров аренды. Постановлением суда апелляционной инстанции от 26 июня 2018 года по делу № А40-210262/2017 исковое заявление оставлено без рассмотрения, при этом суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Авангард».

Судами установлено, что 11.09.2017 между ООО «Возрождение» и ООО «Авангард» заключены договоры передачи прав и обязанностей по договорам аренды, а именно ООО «Возрождение» переуступило ООО «Авангард» права аренды нежилых помещений по договорам № 10/2015-1, № 10/2015-2, № 11/2015-3, № 11/2015-4, № 11/2015-5, № 11/2015-6, № 11/2015-7.

Возможность переуступки данного права предусмотрена пунктом 4.3.9, в соответствии с которым арендатор вправе уступать, передавать или обременять каким-либо образом свои права и/или обязанности по договору. Арендодатель фактом подписания договора дает согласие на передачу или обременение своих прав или обязанностей по договору.

Согласно пункту 1 договоров уступки арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений.

Согласно пункту 3 арендатор гарантирует, что:

– все права и обязанности по договору аренды исполнялись арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют;

– обозначенное право новому арендатору передается с 01.03.2018 по акту приема передачи.

Согласно актам приема-передачи от 01.03.2018, арендатор передал, а новый арендатор принял нежилые помещения по договорам аренды № 10/2015-1, № 10/2015-2, № 11/2015-3, № 11/2015-4, № 11/2015-5, № 11/2015-6, № 11/2015-7.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о солидарном взыскании задолженности за период с 06.08.2017 по 28.02.2018 в размере 17 192 150 руб. 30 коп., из которой: по договору № 10/2015-1 на сумму 3 587 750 руб., № 10/2015-2 на сумму 1 643 250 руб., по договору № 11/2015-3 на сумму 3 529 380 руб., по договору № 11/2015-4 на сумму 3 409 720 руб., по договору № 11/2015-5 на сумму 1 912 200 руб., по договору № 11/2015-6 на сумму 1 238 520 руб., по договору № 11/2015-7 на сумму 1 871 330 руб. 30 коп., а также о расторжении договоров аренды.

Из представленных в материалы дела платежных поручений о перечислении арендной платы на расчетный счет арендодателя следует, что обязанности по оплате арендной платы исполняются с 01.03.2018 новым арендатором надлежащем образом. В ходе судебного разбирательства истец подтвердил получение денежных средств от ООО «Авангард» и пояснил суду, что долг за период с 01.03.2018 по настоящее время по оплате арендной платы отсутствует.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, в совокупности и взаимосвязи исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенных договоров с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив положения статей 309–310, 391, 392.3, 606, 614-615 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», признав доказанным факт, что договорами переуступки от 11.09.2017, заключенными между ООО «Возрождение» и ООО «Авангард» не предусмотрено, что ООО «Авангард» принимает на себя обязательства погашения за ООО «Возрождение» уже имеющейся задолженности по арендной плате за периоды, предшествующие вступлению в силу договора переуступки, установив, что в договорах указано на исполнение обязательств надлежащим образом, а также на конкретную дату – 01.03.2018, с которой передаются права и обязанности, установив, что в договоре переуступки, согласованном с истцом, не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, со ссылкой на соответствующий период неоплат, учитывая, что вышеуказанными договорами ООО «Возрождение» гарантировало, что никаких задолженностей по арендной плате не имеется, пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ООО «Возрождение» задолженности, и об отказе в удовлетворении требования о солидарном взыскании задолженности с ООО «Авангард» и расторжении договоров аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, проверив и признав арифметически и методологически верным, представленный истцом расчет, который ответчиком, в свою очередь надлежащим образом не оспорен,  суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 391, 392.3, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что из того, что по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное, вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционная коллегия отметила, что поскольку условиями заключенных договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального арендатора, а равно первоначальный арендатор не освобожден от исполнения обязательств, то в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации старый и новый арендаторы несут солидарную обязанность по внесению арендных платежей.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что стоимость переданных прав и обязанностей по каждому из заключенных договоров перенайма составляет 100 000 руб., указав, при этом,  что ежемесячная выручка от сдачи помещений в аренду, исходя из приведенных в исковом заявлении расчетов, составляет более 2 900 000 руб. в месяц. Таким образом, апелляционная коллегия пришла к выводу, что указанные сделки (если предположить добросовестность участников данных гражданских правоотношений) на изложенных ответчиками условиях были невыгодны для ООО «Возрождение» и лишены экономического смысла. 

Удовлетворяя требования о расторжении договоров аренды, руководствуясь положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что представленными в материалы дела документами установлено, что истец как арендодатель неоднократно в порядке досудебного урегулирования спора предлагал и первоначальному, и новому арендаторам погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договоры аренды, тогда как в досудебном порядке спор не урегулирован, учел, что по условиям договоров арендатор ежемесячно уплачивает постоянную часть арендной платы до 5 числа расчетного месяца. Материалами дела установлено, что у арендаторов образовалась задолженность по всем договорам более чем за два периода подряд, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договоров, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суд апелляционной инстанции указал, что ни гражданское законодательство, ни иные законы и подзаконные акты не содержат норм, лишающих права на расторжение договора аренды в случае наступления установленных законом оснований. Иное толкование означало бы невозможность для арендодателя реализовать право на досрочное расторжение договоров аренды при наличии законных оснований.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционного суда в связи со следующим.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 29 Постановления от 21 декабря 2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. 

Как установлено судом первой инстанции, договоры переуступки не содержат условий перевода долга, что подтверждается содержанием пункта 3, согласно которому ООО «Возрождение» гарантировал, что все права и обязанности по договору аренды исполнялись им надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют, и обозначенное право аренды новому арендатору передается с 01.03.2018 по акту приема-передачи. 

Судебная коллегия отмечает, что из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения, следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена именно фактическим пользованием арендованным имуществом, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не соответствует нормам, регулирующим правоотношения сторон.

Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

Суд первой инстанции указал, что  ООО «Авангард» не может нести солидарную ответственность по требованию о взыскании арендной платы за предыдущие периоды, отклонив ссылку истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 01 октября 2013 года № 3914/13 по делу № А06-7751/2010, в котором указано, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с исполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а ровно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского Кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя, учитывая готовность ООО «Авангард» оплатить задолженность за ООО «Возрождение», с последующим возмещением денежных средств, которая следует из текста мирового соглашения, подписанного ответчиками, принимая во внимание, что истец в судебном заседании от подписания мирового соглашения отказался, при этом пояснил, что недвижимое имущество при выставлении на продажу, обремененное арендой, стоит дешевле, в связи с чем не заинтересован в продолжении арендных отношений.

 При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции не усмотрел в действиях ООО «Авангард» злоупотребления правом, принимая во внимание, что с момента возникновения обязанностей по оплате арендных платежей (01.03.2018), ООО «Авангард» добросовестно исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждается платежными поручениями, содержащимися в материалах дела, и не опровергается самим истцом.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, как соответствующим установленным обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам, а также соответствующим нормам действующего законодательства.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что судом первой инстанции были установлены все обстоятельства спора, имеющие значение для правильного его разрешения, правильно применены нормы материального и процессуального права, у апелляционного суда отсутствовали основания к отмене решения суда первой инстанции в части, суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного от 12 марта 2019 года по делу № А40-148131/18 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2018 года оставить в силе.

Председательствующий-судьяА.Р. Белова 

Судьи:В.В. Петрова

М.Д. Ядренцева