АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41919/2021

г. Краснодар

30 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Мостовик Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 и ФИО2 (доверенности от 10.01.2022 и 30.05.2022), в отсутствие истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц – акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 23.08.2022), Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и администрации федеральной территории «Сириус» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 по делу № А32-41919/2021, установил следующее.

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Мостовик Девелопмент» (далее – общество) о сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072. Исковые требования мотивированы возведением самовольной постройки без разрешительной документации и согласования с собственником земельного участка и обоснованы статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности», администрация федеральной территории «Сириус» (далее – администрация «Сириуса»), администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация г. Сочи) и АО «Тандер».

Решением от 06.07.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.07.2022, в удовлетворении иска отказано. С управления в пользу общества взыскано 30 тыс. рублей расходов на проведение судебной экспертизы.Суды отказали в иске, сославшись на то, что управление не является надлежащим истцом, не установили наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В кассационных жалобах управление и администрация «Сириуса» просят отменить обжалуемые судебные акты, по делу – принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По мнению заявителей, спорный объект – здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 не является вспомогательным. Вид разрешенного использования земельного участка «для размещения объекта "четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)"» не предусматривает размещение торговых объектов. Суды не учли условия договора аренды (пункт 5.1.3 договора), согласно которому общество вправе возводить строения и сооружения только с целевым назначением и разрешенным использованием при условии письменного согласия арендодателя.

В отзывах на кассационные жалобы АО «Тандер» и общество указали на их несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения жалоб, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.11.2022 объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 29.11.2022, о чем сделано публичное извещение.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, управление и общество 03.08.2018 заключили договор № 0000000126/991-910/181.3 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 площадью 57 868 кв. м, категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения объекта "четырехзвездочные гостиничные комплексы на 700 и 420 номеров в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)"», адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, ул. Урицкого, участок № 52.

Пунктами 5.1.2 и 5.1.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с момента подписания акта приема-передачи использовать участок, осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления, возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка. Пунктом 5.2.11 договора определено, что арендатор обязан до начала строительных работ получить соответствующее разрешение в установленном порядке.

В результате проведенного управлением осмотра земельных участков 23:49:0402061:1072, 23:49:0402061:1051 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 в помещениях которого осуществляют коммерческую деятельность магазин «Магнит», гастромаркет «Вкусы Союза», пункт общественного питания «Шаурма по-братски», возведенный без разрешительной документации, а также с нарушением целевого использования земельного участка.

Управление (арендатор) согласие на использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 по виду разрешенного использования не давало. Решения о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участке с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 не принимались (письмо администрации г. Сочи от 09.07.2021 № 5086/07.02-11).

Общество полает, что письмо от 10.03.2020 департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи содержит указание на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство спорного строения по причине его вспомогательной функции.

Управление полагает, что здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555, в котором расположен магазин «Магнит», гастромаркет «Вкусы Союза», пункт общественного питания «Шаурма по-братски», не является вспомогательным по отношению к иным объектам. Управление, ссылаясь на наличие у спорного здания признаков самовольной постройки, обратилось с иском в арбитражный суд о его сносе.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22).

В абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В соответствии с пунктом 26 постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

По смыслу содержащихся в пункте 26 постановления № 10/22 разъяснений, законом возможность сноса самовольной постройки связывается с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно статей 11, 222 Гражданского кодекса, статьи 60 Земельного кодекса, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 22 постановления № 10/22 в предмет доказывания по рассматриваемому спору входят факты наличия у истца прав в отношении спорного земельного участка и нарушения прав истца незаконными действиями ответчика. 

Правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (пункт 22 постановления № 10/22). 

Таким образом, лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности (ином вещном праве) и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, а также обязанность ответчика совершить те действия, которые, по мнению истца, устранят препятствия во владении этим имуществом.

Управление, обращаясь в арбитражный суд с иском, указало, что является арендодателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072, предоставленного обществу в пользование по договору аренды от 03.08.2018, на котором возведен спорный объект, в связи с этим управление наделено полномочиями по представлению интересов в арбитражных судах по делам об освобождении незаконно занимаемых земельных участков.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО «ГеоМаркер» ФИО4 и ФИО5

Согласно заключению от 19.04.2022 № 2022-04/13-Э исследуемый объект –нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072, является объектом капитального строительства, прочно связан с землей (у здания имеется монолитный фундамент), к исследуемому зданию проведены инженерные коммуникации, перемещение исследуемого объекта без несоразмерного ему ущерба невозможно. Эксперт сделал вывод, что здание эксплуатируется как объект, предоставляющий услуги населению (магазин), при этом строение имеет пониженный уровень ответственности и является вспомогательным по отношению к зданию с кадастровым номером 23:49:0402061:1621. Одновременно с этим эксперт подтвердил соответствие спорного объекта строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам; и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при его расположении и эксплуатации.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

Пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, в том числе судебной экспертизы, установив, что нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402061:3555 общей площадью 597 кв. м расположено на земельном участке, предоставленном обществу в аренду и предназначенном для размещения гостиничного комплекса «Bridge Resort,4» (основной главный объект), признали спорную постройку объектом вспомогательного использования. Суды отметили, что эксперт сделали вывод, что уровень ответственности исследуемого объекта капитального строительства – пониженный, а соответственно он относится к III классу ответственности.

Основанием для отказа в иске явилось то, что управление не подтвердило наличие у него прав и охраняемых законом интересов, нарушаемых самим фактом существования принадлежащего обществу объекта. Суды установили и подтверждено материалами дела, что с 2020 в связи со вступлением в силу Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории "Сириус"» правомочия собственника земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402061:1072 перешли органам публичной власти административно-территориальной единицы – федеральная территория «Сириус», в связи с этим сделали правомерный вывод о том, управление является ненадлежащим истцом в рассматриваемом споре, поскольку не является законным владельцем земельного участка, на котором расположен спорный объект, заявленный к сносу.

Понятие вспомогательного объекта является правовой категорией, то есть не входит в компетенцию эксперта, однако выводы судов основаны на ответе эксперта на соответствующий вопрос. По смыслу гражданского законодательства, для того чтобы быть отнесенными к недвижимости объект капитального строительства, прочно связанный с землей, должен обладать самостоятельным хозяйственным назначением. Объекты вспомогательного назначения не являются таковыми, поскольку выполняют обслуживающую функцию основной вещи. В рассматриваемом случае не следует, что  спорный объект предназначен для обслуживания только основного объекта и не имеет конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Кроме того, спорный объект создан по истечении более 7 лет после завершения строительства и введения в эксплуатацию основных объектов. Довод заявителей жалоб с указанием на неверную квалификацию спорного объекта как вспомогательного, не принимается во внимание, поскольку ссылки относительно наличия (отсутствия) надлежащих мер к легализации спорного объекта не приведены. Заявители кассационных жалоб в процессе судебного разбирательства не ставили под сомнение выводы судов обеих инстанций, что общество приняло надлежащие меры, направленные на согласование строительства спорного объекта, а именно подготовку проектной и иной технической документации, обращение общества в уполномоченный орган в целях разъяснения вопроса о необходимости получения разрешения на строительство спорного объекта. Суды отметили, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения общества, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, публичных интересов, а также третьих лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020). 

Довод подателей жалобы с указанием  на  размещение объекта с нарушением целевого использования земельного участка, предоставленного обществу в аренду, несостоятельна. Сам по себе факт эксплуатации спорного объекта не по целевому назначению не означает, что объект является самовольным строением и должен быть снесен на основании статьи 222 Гражданского кодекса. Использование объекта не по назначению может являться основанием для запрета такого использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 № 18-КГ15-140 от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447).

Довод заявителя жалобы о том, что управление является надлежащим ответчиком, ошибочен. Администрация «Сириуса» своими действиями приобретают и осуществляют имущественные и иные права и обязанности, выступают в суде в рамках принадлежащей  компетенции. Суды учли вступление в силу Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории "Сириус"» и последующий переход правомочий собственника земельного участка, приняты во внимание сведения из выписки ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402061:1072, а также копию приказа от 03.11.2021 № 237, согласно которому правомочия собственника перешли органам публичной власти административно-территориальной единицы – федеральная территория «Сириус». Суды верно указали на отсутствие у управления полномочий собственника в отношении участка, как и полномочий на представление интересов в суде от имени администрации «Сириус».

Следует отметить, что администрация «Сириус», привлеченная к участию в деле, знала об обстоятельствах рассматриваемого спора. В отзыве общество подтвердило правовую позицию о том, что управление является ненадлежащим истцом (т. 2, л. д. 21 – 25). Согласно части 4 статьи 46 Кодекса соистцы могут вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции. Приведенные положения процессуального законодательства свидетельствуют о том, что лицо должно выразить волю на привлечение его к участию в деле именно в качестве соистца. При этом суд должен проверить возможно ли такое соучастие, допускает ли материальное правоотношение соучастие. Положения названной статьи Кодекса не предусматривают порядок и возможность привлечения соистца по инициативе суда. Обращение в суд является правомочием лица по защите своих нарушенных прав и интересов и указанное правомочие не может быть реализовано судом самостоятельно. В рассматриваемом случае администрация «Сириуса», привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, самостоятельных требований не заявила, как и ходатайства о вступление в дело соистцом. Податель жалобы знал об обстоятельствах рассматриваемого спора и в силу части 4 статьи 46 Кодекса мог вступить в дело в качестве соистца, но не воспользовался предоставленным ему правом.

Приведенные в жалобах доводы о наличии оснований для сноса спорного строения на основании статьи 222 Гражданского кодекса надлежит отклонить. Из смысла названной нормы права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания угрозы жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, от 18.05.2020 № 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447, от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740). Заключением судебной экспертизы подтверждено, что нарушений градостроительных норм и строительных норм и правил при постройке здания не допущено, сохранение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 по делу № А32-41919/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                 О.Л. Рассказов

Судьи     Е.И. Афонина

     А.А. Твердой