АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

04 марта 2025 года Дело № А26-1234/2024  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Толкунова В.М., судей Кудина А.Г., Мунтян Л.Б.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» ФИО1 (доверенность от 18.09.2024),  

рассмотрев 03.03.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А26-1234/2024,   

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ОнегоСтройСервис», адрес: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск,  

пр. Владимира Баскова, д. 2, пом. 181, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия  

с заявлением к Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, адрес: 185035, Республика Карелия,  

<

...>, ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании недействительным предписания от 15.12.2023 № ЛК 130/040/299 об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения.  

 Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  

ООО «Фарватер», адрес: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск,  

пр. Владимира Баскова, д. 2, пом. 183, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО2,  

ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>. 

 Решением суда первой инстанции от 19.07.2024 пункт 3 предписания признан недействительным, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.  

 Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.11.2024 пункты 1, 2 предписания признаны недействительными, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

 В кассационной жалобе Комитет просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая, что Общество еще в июле и августе 2023 года располагало сведениями о подтоплении подвала и обусловленных этим повреждениях, однако самостоятельно нарушения не устранило, а в отношении застройщика ограничилось претензионной перепиской, что не привело к необходимым результатам в виде устранения дефектов и восстановлению прав собственников помещений МКД на благоприятные условия проживания. Также Комитет отмечает, что у него отсутствуют основания для предъявления требований об устранении нарушений к застройщику.  

 В судебном заседании представитель Общества возразила против  

удовлетворения кассационной жалобы по мотивам отзыва.  

Комитет и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в Комитет поступило обращение гражданина, проживающего в доме № 38 по ул. Еремеева в  

г. Петрозаводске, по вопросу ненадлежащего технического состояния МКД по указанному адресу.  

На основании указанного обращения, в соответствии с решением Комитета  

от 16.11.2023 № ЛК 130/Р/371 проведена внеплановая документарная проверка в отношении Общества, в ходе которой установлены следующие нарушения: трещина в штукатурном слое (6 п. м) стены напротив выхода из подъезда № 11 МКД; трещина в штукатурном слое (1,3 п. м) потолка напротив выхода из подъезда № 11 МКД; трещина в штукатурном слое (2,5 п. м) стены (бежевый цвет) слева от выхода в холле подъезда № 11 МКД; отслоение штукатурного слоя (0,2 м2), трещина в штукатурном слое (0,8 п. м) стены (зеленый цвет) слева от входа в холл подъезда № 11 МКД; трещина в штукатурно-окрасочном слое (4 п. м) стены (бежевый цвет) слева от входа в подъезд № 11 МКД; горизонтальная трещина стены (1,3 п. м) над окном в подъезде № 11 МКД; трещина по сопряжению лестничного марша к стене (3,5 п. м) в подъезде № 11; трещина на стене (0,3 п. м), смежной с холлом подъезда № 11 МКД; трещина на стене (1,2 п. м), смежной с холлом напротив квартиры № 229 в подъезде № 11 МКД; трещина на стене (0,5 п. м) у квартиры № 222 в подъезде  

 № 11 МКД; отслоение штукатурного слоя (0,5 м кв.) у квартиры № 228 в подъезде  

 № 11 МКД; трещина (7 п. м) по примыканию лестничного марша (между 1 и 2 этажами) в подъезде № 11 МКД; трещина (2,4 п. м) справа от квартиры № 232 в подъезде № 11 МКД; трещина (10 п. м) по примыканию лестничного марша к стене  

с 2 по 4 этажи в подъезде № 11 МКД; отслоение поверхностного слоя лестничного марша входа в подъезд № 11 МКД; отсутствие отвода воды в дренажную систему в приямках около подъездов № 10, 11, скопление воды в спуске в подвал в районе подъезда № 11 МКД; отслоение декоративного слоя покрытия световых приямков по всему периметру МКД; повреждения декоративных покрытий световых приямков и входов в подвалы около подъездов № 1, 3, 8, 9, 11 МКД.  

 Выявленные нарушения зафиксированы в акте проверки от 15.12.2023 № ЛК 130/А/371.  

 Обществу выдано предписание от 15.12.2023 № ЛК 130/040/299 об  

устранении нарушений, согласно которому Обществу в срок до 01.06.2024 необходимо:  

1. В целях недопущения возникновения подтопления обеспечить выполнение мероприятий по надлежащему отводу воды с приямков между подъездами № 10, 11 МКД, а также спуска в подвальное помещение (слева от входа в подъезд № 11 МКД) любым доступным путем, в том числе (но не ограничиваясь) ведением претензионно-исковой работы с застройщиком;  

2. Обеспечить восстановление штукатурно-окрасочного слоя стен и потолка в местах общего пользования подъезда № 11 МКД в местах повреждений любым доступным путем, в том числе (но не ограничиваясь) ведением  

претензионно-исковой работы с застройщиком; 

3. Выполнить мероприятия по устранению повреждений декоративных покрытий световых приямков по периметру МКД и входов в подвалы около подъездов № 1, 3, 8, 9, 11 МКД.  

 Решением Комитета от 14.02.2024 жалоба Общества на акт проверки и предписание оставлена без удовлетворения.  

 Общество, посчитав, что предписание Комитета не соответствует действующему жилищному законодательству и нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратилось в суд.  

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично, признал недействительным пункт 3 предписания в связи с его неправомерностью и вынесением Комитетом решения о прекращении исполнения предписания в указанной части, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.  

Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные требования в части пунктов 1, 2 предписания, в остальной части оставив решение суда первой инстанции без изменения.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.  

Апелляционный суд указал, что именно застройщик дома несет ответственность за возникновение недостатков строительства в пределах гарантийного срока, Общество не бездействовало и вело переписку с застройщиком по поводу устранения дефектов, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительными пунктов 1, 2 предписания Комитета.  

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее. Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации 

(далее – ЖК РФ) по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.  

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД.  

Правила содержания общего имущества в МКД утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила  

 № 491). 

Пунктом 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные,  

элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).  

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:  

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; 

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;  

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен МКД;  

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;  

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;  

е) поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД;  

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.  

Пунктом 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя, в том числе:  

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;  

- текущий и капитальный ремонт, содержание общего имущества. 

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на управляющие организации и лиц, выполняющих работы при непосредственном управлении МКД. На них же, как следует из статьи 39 ЖК РФ и пункта 42  

Правил № 491, возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение этих обязанностей.  

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170  

(далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.  

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.  

Пунктами 8, 9, 11, 12 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, установлены перечни работ, выполнение которых  

необходимо в целях надлежащего содержания МКД.  

Пунктом 4.2.3.1 Правил № 170 определено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.  

Согласно изложенным нормам ответственность за выявленные нарушения возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях и если, как в данном случае, договор управления МКД заключен с управляющей компанией, - то именно данная управляющая организация (принявшая добровольно на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества этого дома, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ), обязана обеспечивать содержание общего имущества этого дома.  

Такая обязанность сохраняется, в том числе, если эти обязательства являются гарантийными от застройщика, то есть в любом случае для обеспечения нормальных условий для проживания собственников разрешение данного вопроса лежит на управляющей компании.  

Такой вывод суда первой инстанции полностью соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  

 № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), в пункте 30 которого отражено, что сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления МКД.  

Общество само сослалось, что дефекты, указанные в пунктах 1 и 2 предписания, после его выдачи были устранены. В названных пунктах предписания прямо указано на устранение нарушений любым доступным путем, в том числе  

(но не ограниваясь) ведением претензионно-исковой работы с застройщиком. Суд первой инстанции, учтя длительность и характер нарушений, 

степень результативности совершаемых Обществом действий в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пришел к верному выводу о правомерности пунктов 1, 2 предписания.  

Таким образом, решение суда первой инстанции принято в соответствии с правильно и полно установленными обстоятельствами дела, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами, и с учетом подлежащих применению норм материального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции. Выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права к обстоятельствам спора.  

 С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.  

 Руководствуясь статьей 286, пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  

Северо-Западного округа  

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А26-1234/2024 отменить.  

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Карелия 

от 19.07.2024 по настоящему делу. 

Председательствующий В.М. Толкунов 

Судьи А.Г. Кудин 

Л.Б. Мунтян