АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-2611/2017

03 сентября 2018 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 03.09.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

ФИО2

ФИО3

при участии в заседании:

от истца:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

 

от ответчика:

ООО "Комис"

 

от третьих лиц:

Правительства Севастополя

 

Управления земельного контроля города Севастополя

 

не явились, извещены надлежащим образом;

 

 

ФИО4, представителя по доверенности от 24.07.2018;

 

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комис" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по делу № А84-2611/2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комис" (далее - ответчик, ООО "Комис") о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,0445 га, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного 15.09.2009 между Севастопольским городским советом и частным предприятием "Комис"; об обязании ООО "Комис" с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок.

ООО "Комис" обратилось со встречными исковыми требованиями к Департаменту о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.09.2009 путем подписания дополнительного соглашения к нему в предложенной истцом редакции, а именно:

1. В преамбуле данного договора (где указаны его стороны) заменить украинских юридических лиц на лиц с российским статусом (ДИЗО г. Севастополя и ООО "Комис");

2. Изменить наименования и юридические адреса сторон договора в разделе "Реквизиты сторон" указанного договора аренды;

3. Подпункт "г" пункта 9.2.2 договора изложить в следующей редакции: "В связи с длительным действием распоряжения и.о. губернатора Севастополя от 17.04.2014 года N 46, длительным утверждением ДИЗО города Севастополя плана границ арендованного земельного участка (с мая 2016 по январь 2017), невозможностью получения арендатором проектной документации, разрешения на строительство и осуществления застройки арендованного земельного участка, ввиду отсутствия у арендатора вновь заключенного договора аренды или договора с внесенными туда изменениями, срок строительства объекта определить в два календарных года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Данное разрешение Арендатору получить в Департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя в течение 1 года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2018 (судья Ражков Р.А.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2018 (судья Ражков Р.А.) встречные исковые требования ООО "Комис" оставлены без рассмотрения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 апелляционная жалоба Департамента на решение суда первой инстанции от 25.01.2018 принята к совместному рассмотрению с апелляционной жалобой ООО "Комис" на определение суда первой инстанции от 25.01.2018                  об оставлении встречного иска без рассмотрения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018 определение Арбитражного суда города Севастополя  от 25.01.2018 об оставлении встречного иска ООО "Комис" без рассмотрения отменено. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 (судьи Евдокимов И.В., Остапова Е.А., Тарасенко А.А) решение суда первой инстанции отменено. Первоначальные исковые требования Департамента удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 0,0445 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 15.09.2009 между Севастопольским городским Советом и частным предприятием "Комис", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 01.12.2009 под номером 040988400209. ООО "Комис" с момента вступления данного постановления в законную силу обязано освободить и возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,0445 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0387), расположенный по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Комис" отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 08.06.2018, ООО "Комис" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направил; в поступившем отзыве возражает против удовлетворения кассационной жалобы ООО "Комис", указывая на законность и обоснованность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции от 08.06.2018.

Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее,  пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций от 08.06.2018 и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Комис" (арендатор) 15.09.2009 заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,0445 га.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).

В пункте 5.2 Договора определено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание остановочного комплекса с кафе.

Согласно пункту 6.2 Договора что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи.

В подпункте "г" пункта 9.2.2 Договора от 15.09.2009 стороны определили, что обязанностью арендатора является - начать освоение земельного участка и и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

В пункте 10.1 Договора стороны предусмотрели особые условия Договора, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в городе Севастополе", для чего Арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ  заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 15.09.2009.

Управлением земельного контроля Севастополя 18.04.2016 проведена проверка, по результатам которой составлен акт обследования спорного земельного участка N 27/05-01/ОБ/16 от 22.04.2016, из которого следует, что обследуемый участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Департамент 22.12.2016 направил в адрес ООО "Комис" предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор аренды.

ООО "Комис" 18.01.2017 направило возражение на предложение Департамента расторгнуть договор.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств, в части своевременного освоения предоставленного в аренду земельного участка, обратился в суд с настоящими требованиями.

По мнению суда кассационной инстанции, повторно рассматривая дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая дату заключения и период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также российское законодательство.

Согласно части 12 статьи 3 Закона Республики Крым N 38-ЗPK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", статьей 1, части 1 статьи 2,  частями 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указом Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", пунктами 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, который осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя, и имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2009, освобождении его и возврате.

Соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор, установлено судом апелляционной инстанции и  подтверждается материалами дела.

В статье 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в  пункте 1 статьи 451 ГК РФ, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что  договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждается, что ответчик с 2009 года по настоящее время к освоению земельного участка с момента заключения договора аренды от 15.09.2009 и к разработке проектной документации не приступил, разрешение на начало строительных работ не получал. Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств исполнения ответчиком либо принятия мер по исполнению условий, установленных в подпункте "г" пункта 9.2.2 Договора и особых условий Договора, определенных сторонами в пункте 10.1 Договора.

Ссылка заявителя жалобы на замену директора ООО "Комис" и учредителей общества в январе 2017 года, не может служить основанием для освобождения общества от выполнения обязательств, предусмотренных Договором от 15.09.2009.

При этом, ответчиком не представлено доказательств наличия объективных причин, на протяжении более чем семи лет препятствовавших совершению действий по разработке проектно-сметной документации и принятия мер направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке, в том числе в период с 15.09.2009 по 18.03.2014, а также по исполнению п. 10.1 Договора.

Вместе с тем, суд обосновано отклонил доводы ответчика в части отсутствия в договоре срока окончания строительства и указал, что Департамент, с учетом положений    статей 45, 46 ЗК РФ и цели землепользования, вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком, в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях, по истечении трех лет неиспользования земельного участка, исчисляемого с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя, который истек - 18.03.2017; Департамент обратился с исковым заявлением в суд по истечении указанного трехлетнего срока освоения земельного участка.

Ссылка ответчика на то, что им с апреля 2016 года предпринимались меры и действия по перезаключению договора аренды от 15.09.2009, а также утверждению плана границ арендуемого земельного участка, являлась предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получила надлежащую правовую оценку с учетом установленных по делу обстоятельств. Суд принял во внимание, что до настоящего времени договор аренды с Департаментом не перезаключен, а также имеет место наложение границ спорного земельного участка на границы иного земельного участка.

Исходя из совокупности положений части 1 статьи 48, статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а так же статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 года N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", устанавливающих аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Комис" не предприняло никаких мер установленных указанными нормами права для застройки земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалах дела доказательства в порядке статей 67, 68,  71 АПК РФ, в том числе акт обследования земельного участка от 22.04.2016 N 27/05-01/ОБ/16, проведенного Управлением земельного контроля города Севастополя, установив факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, руководствуясь статьями 619, 622 ГК РФ, частью  9 статьи 22, статьями 45, 46 ЗК РФ, пришел к обоснованному выводу, что нарушение ООО "Комис" условий договора о разработке проектно-сметной документации, получения разрешения на строительство и как следствие о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен был быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора аренды, ибо предоставляя спорный земельный участок в аренду в сентябре 2009 года для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе, в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, городской Совет вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик проектную документацию не разработал и не осуществил строительство на земельном участке с 2009 года, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к арендатору, который не принимает никаких разумных мер для освоения и застройки земельного участка, и преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 451 ГК РФ, в связи с чем правомерно удовлетворили первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды и возврате спорного земельного участка, отказав в удовлетворении встречных требований ООО "Комис".

Выводы суда апелляционной инстанции не противоречат материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает. 

Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерном совместном рассмотрении апелляционных жалоб департамента на решение суда первой инстанции и общества на определение суда первой инстанции об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения в одном производстве, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку переходя к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и рассматривая заявленные истцом и ответчиком жалобы, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции». Арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена возможность раздельного рассмотрения первоначальных и встречных исковых требований, заявленных в рамках одного дела. Оснований считать, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы процессуального права, у суда кассационной инстанции                не имеется.

 Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Несогласие подателя жалобы с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованного судебного акта. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанций при принятии обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений Двадцать первым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основаниями для отмены судебного акта, не установлено.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения обжалуемого судебного акта по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2018, в силу                   части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по делу № А84-2611/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по делу № А84-2611/2017, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3