АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-21878/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

 

06 августа 2024 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть определения оглашена 23 июля 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

 

судьи

Ефимовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем 

С.К.,  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при участии представителей 

истца по доверенности б/н от 01.07.2023 (до перерыва) ФИО1

           по доверенности 42 А А 3910373 от 07.07.2023                 ФИО2

           по доверенности №42 от 01.07.2023 (после перерыва)                                ФИО3

от ответчика по доверенности б/н от 05.12.2022                           ФИО4

по доверенности б/н от 03.07.2024                                                  ФИО5

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора аренды нежилых помещений №ДА-41/22 от 01.02.2022 расторгнутым с 01.06.2023, признании имущества переданным, о признании задолженности по договору аренды №ДА-41/22 от 01.02.2022, возникшей в период с 01.06.2023 по 30.11.2023 отсутствующей,

по встречному иску открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по Договору аренды нежилых помещений № ДА-41/22 от 01 февраля 2022 года в сумме 3 701 453 руб. 10 коп., пени, штрафа, 

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО6 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс» о признании договора аренды нежилых помещений №ДА-41/22 от 01.02.2022 расторгнутым с 01.06.2023, о признании задолженности по договору аренды №ДА-41/22 от 01.02.2022, возникшей в период с 01.06.2023 по 30.11.2023 отсутствующей. 

Определением суда от 07.03.2024 исковое заявление принято судом к рассмотрению, предварительное судебное заседание назначено на 02.04.2024. Определением от 02.04.2024 подготовка дела к судебному разбирательству окончена, дело назначено к судебному разбирательству на 28.05.2024, впоследствии определением от 28.05.2024 отложено на 16.07.2024, в связи с заявленным сторонами ходатайством об отложении судебного разбирательства в целях урегулирования спора.

В ходе рассмотрения искового заявления акционерное общество «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс» обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО6, суммы задолженности по договору аренды нежилых помещений № ДА-41/22 от 01.02.2022 в сумме 3 701 453 руб. 10 коп., из которых: 2 078 323 руб. 80 коп. задолженности по постоянной арендной плате за период июнь - ноябрь 2023г., 1 080 748 руб. 99 коп. пени по постоянной арендной плате за период с 02.02.2022 по 10.11.2023, 435 836 руб. 24 коп. сумма штрафа по постоянной арендной плате за период с 02.02.2022 по 10.11.2023, 1 006 руб. 06 коп. задолженность по переменной арендной плате за июнь 2023г., 59 940 руб. 98 коп. сумма пени по переменной арендной плате за период с 26.03.2022 по 10.11.2023, 45 597 руб. 03 коп. сумма штрафа по переменной арендной плате за период 26.03.2022 по 10.11.2023. 

Встречное исковое заявление принято судом для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании от 11.07.2024 представитель истца по первоначальному иску заявила ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ответчика по первоначальному иску изложил доводы по делу, возражал относительно удовлетворения первоначального иска, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Суд в порядке положений статьи 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 23.07.2024 в целях обеспечения явки представителя истца по первоначальному иску, имеющего высшее юридическое образование, с учетом ходатайства представителя ИП ФИО6 об отложении судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено 23.07.2024 в том же составе суда.

До начала судебного заседания от ответчика  по первоначальному иску  поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

Представитель истца представил в материалы дела пояснения к исковому заявлению.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 41 АПК РФ.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом уточнений, дополнительно пояснил, что наличие между сторонами договора аренды, подписанного акта сдачи-приемки арендованных нежилых помещений не является единственным и незаменимым доказательством того, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением. Относительно удовлетворения встречных исковых требований представитель возражал, пояснив, что поскольку спорный договор аренды является расторгнутым с 01.06.2023, соответственно, с указанной даты договор прекратил своё действие, задолженность по постоянной и переменной арендной плате, начисленная ответчиком с июня 2023г. по 10.11.2023 отсутствует. Кроме того, как пояснил представитель истца по первоначальному иску, согласно представленному акту сверки, взаимных расчетов, подписанного ответчиком, по состоянию на 01.04.2023 задолженность на стороне истца имелась в размере 0, 80 руб., ОАО «ИПП Кузбасс» не доказаны обстоятельства, при которых после указанного периода задолженность по арендной плате была правомерно начислена, соответственно предъявленная к взысканию в рамках встречного иска мера ответственности в виде пени и штрафов является необоснованной, а встречный иск не подлежит удовлетворению.

Представитель ОАО «ИПП «Кузбасс» возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные требования подлежал в полном объеме, указал на то, что договор аренды не может быть признан расторгнутым и до момента расторжения по инициативе ответчика являлся действующим, поэтому с истца подлежит взысканию задолженность по постоянной и переменной арендной плате, а также санкции в виде штрафа и пеней.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между ОАО «ИПП «Кузбасс» (далее - арендодатель) и ИП ФИО6 (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № ДА-41/22 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение №3,5, 6, 7, 9, 10, 11, общей площадью 826,7 кв.м., расположенное на 1 этаже в нежилом здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:24:0501013:1889 для оказания спортивно-оздоровительных услуг, проката спортинвентаря, организации зоны «мини-кафе», а также оказания соответствующих услуг.

Срок Договора аренды установлен до 31.12.2022 включительно. 

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 01.02.2022.

В соответствии с пунктом 2.2.18 Договора аренды Арендатор обязуется своевременно и полностью оплачивать Арендодателю арендную плату, иные платежи, установленные настоящим договором.

Пунктом 3.3 Договора аренды сторонами был согласован размер арендной платы за пользование арендуемым помещением за один календарный месяц с момента передачи помещения в сумме 289 345 руб.

Арендная плата, согласно пунктам 3.3, 3.5, 3.6 Договора аренды состоит из следующих  частей:

- постоянная арендная плата 289 345 рублей в месяц, которая может согласно пункту 3.3 договора увеличиться, если для арендодателя возникла обязанность по уплате НДС, а также, если увеличатся ставки налогов, подлежащих уплате арендодателем, увеличивается не позднее 1-го числа месяца аренды, счета арендатору не выставляются;

- сервисный сбор 28 107 руб. 80 коп. в месяц (охрана мест общего пользования, уборка мест общего пользования, рекламные и маркетинговые мероприятия, направленные на популяризацию здания, управление и текущее содержание мест общего пользования), размер которого, согласно договору, не меняется и уплачивается не позднее 1-го числа месяца аренды, счета арендатору не выставляются;

- переменная арендная плата уплачивается на основании показателей приборов учета плюс 5% потери в кабелях, а при неисправности приборов учета в размере доли в общем объёме электропотребления по всему зданию, равная доле помещения в общей площади здания (затраты арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения: электро- и водоснабжение).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора, при просрочке внесения арендатором арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, до полного исполнения нарушенного обязательства, а также штраф в размере 10% от действующего размера ежемесячной арендной платы, а также пени в размере 0,5% от действующего размера арендной платы за каждый день просрочки.

В ходе рассмотрения дела истцом по первоначальному иску было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в порядке положений ст.49 АПК РФ, согласно которым просил признать договор аренды нежилых помещений № ДА-41/22 от 01.02.2022 расторгнутым с 01.06.2023; признать имущество в виде нежилого помещения № 3,5,6,7,9,10,11 общей площадью 826,7 кв.м., расположенное на 1 этаже в нежилом здании по адресу: г. Кемерово, пр-кт. Октябрьский, д. 28, кадастровый номер 42:24:0501013:1889, арендованное ИП ФИО6 по договору аренды нежилых помещений № ДА-41/22 от 01.02.2022, переданным и возвращенным ОАО «ИПП «Кузбасс» с 01.06.2023; признать задолженность по договору аренды нежилых помещений № ДА- 41/22 от 01.02.2022 возникшую в период с 01.06.2023 по 30.11.2023 отсутствующей.

Согласно пункту 5.4 договора, стороны имеют право в любой момент без объяснения причин отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1 ГК РФ), направив другой стороне письменное уведомление об отказе от договора не позднее чем за 60 дней с даты расторжения договора, указанной в уведомлении, а после наступления даты, указанной в уведомлении, договор считается расторгнутым, при этом арендатор обязан в полном объёме оплатить арендную плату за время фактического использования и вернуть арендодателю арендуемое помещение по акту приёма-сдачи.

В исковом заявлении истец по первоначальному иску пояснил, что 07.04.2023 было возбуждено уголовное дело № 12302320006000032 по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 238 УК РФ, в рамках которого истец был привлечен в качестве свидетеля как владелец батутного парка «Apache Jump».

Из постановления старшего следователя следственного отдела по Центральному району г. Кемерово следственного управления СК РФ по Кемеровской области - Кузбассу старшим лейтенантом юстиции ФИО7 о производстве обыска в помещении батутного центра «Apache Jump», расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, 

<

...>, для обнаружения и изъятия учредительных и организационного-распорядительных документов, регламентирующих деятельность батутного парка «Apache Jump», иных предметов и документов, имеющих значение для дела и подлежащих изъятию следует, что в ходе обыска нежилого помещения были изъяты: 16 батутов и 2 ямы.

Оборудование, изъятое по результатам обыска нежилого помещения, в виде 16 батутов и 2 ям, принадлежало истцу на основании договора аренды оборудования № 1 от 01.04.2021, заключенного с ИП ФИО8, который по соглашению истца и ИП ФИО8 был расторгнут с 01.04.2023.

Данное оборудование было размещено в арендуемом нежилом помещении и отвечало целям не только предпринимательской деятельности истца, но и целям использования нежилого помещения, определенного в договоре аренды.

19.05.2023  в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора аренды, из содержания которого следует, что истец уведомляет ответчика о досрочном расторжении договора аренды с 01.06.2023 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, а именно изъятием следственными органами имущества и оборудования, используемого для оказания услуг, согласно договору аренды, вследствие чего истец лишен возможности ведения предпринимательской деятельности.

19.06.2023 истцом в адрес ответчика было направлено, а ответчиком получено уведомление о приостановлении работы батутного парка с 01.06.2023 с требованием считать договор аренды расторгнутым в связи с непредвиденными обстоятельствами.

В свою очередь, как отмечает истец по встречному иску, полагая, что на стороне Арендатора по Договору имеется неоплаченная задолженность, направило Арендатору в соответствии с пунктом 5.2. Договора аренды уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 10.11.2023 № 297, в котором изложило причины, послужившие основанием для расторжения договора, а также расчет задолженности по Договору аренды, с 24.11.2023, согласно доводам истца по встречному иску, Договор аренды является расторгнутым по инициативе Арендодателя. 

08.12.2023 повторное требование об освобождении помещения было направлено ИП ФИО6 

В связи со сдачей помещения другому арендатору, ОАО «ИПП «Кузбасс» 24.12.2023 освободило арендуемое помещение от имущества ИП ФИО6 и разместило в других свободных помещениях ОАО «ИПП «Кузбасс». По состоянию на дату рассмотрения дела оборудование расположено в помещениях арендодателя, спора по указанному имуществу в рамках настоящего дела не имеется, о чем неоднократно указано представителями сторон. 

14.09.2023 представителем истца по первоначальному иску в адрес ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор аренды на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств с 01.06.2023. Ответа на претензию предоставлено ответчиком не было, что послужило основанием для обращения ИП ФИО6 в суд с первоначально заявленными исковыми требованиями.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд удовлетворяет указанные требования частично, на основании следующего.

Отказ ответчика расторгнуть договор по соглашению сторон послужил основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно направлял ответчику требования о расторжении договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, а именно изъятием следственными органами имущества и оборудования, используемого для оказания услуг.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)).

Истец ИП ФИО6 связывает существенное нарушение условий договора с невозможностью использования арендуемых помещений по причине изъятия следственными органами имущества и оборудования, используемого для оказания услуг, а также последующей замене арендодателем личинки замка двери спорного нежилого помещения.

Согласно представленным в материалы дела объяснениям управляющего директора ОАО «ИПП «Кузбасс» от 04.08.2023 25.07.2023 в спорном нежилом помещении следственными органами проводился обыск, в ходе которого был взломан замок. Замок был заменен ОАО «ИПП «Кузбасс» в целях обеспечения сохранности. Кроме того в указанных пояснениях управляющая поясняет об отсутствии полномочий представителя арендатора забирать вещи и осуществлять действия в отношении арендуемого имущества, а также вести какую-либо переписку.

Истцом по первоначальному иску в ходе рассмотрения дела неоднократно изложены доводы об обращении к арендодателю с предложением о приемке нежилого помещения из аренды. Вопреки указанным пояснениям истцом не представлено каких-либо доказательств предпринятия мер по возврату помещения, как то уведомления о назначении даты и времени приемки объекта с доказательствами направления или вручения такого уведомления. 

Исходя из содержания представленных в материалы дела обращений ИП ФИО6 в адрес арендодателя «ИПП «Кузбасс» (от 19.05.2023, от 01.06.2023) указанные обращения содержат в своем содержании уведомления о расторжении договора.

Согласно представленному в материалы дела уведомлению о расторжении договора от 19.05.2023 арендатор уведомляет арендодателя о досрочном расторжении договора аренды от 01.02.2022, в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно: изъятием следственными органами имущества и оборудования, используемого арендатором для оказания услуг, в следствие чего последний лишен возможности ведения предпринимательской деятельности. 

Из содержания представленного уведомления от 01.06.2023, направленного истцом в адрес ответчика, ИП ФИО6 уведомляет арендодателя о приостановлении работы батутного парка с 01.06.2023, просит считать расторгнутым договор аренды от 01.02.2022, в связи с непредвиденными обстоятельствами. Кроме того, поясняет об отсутствии возможности демонтажа и вывоза оборудования, с учетом отказа правоохранительных органов в возврате указанного оборудования.

Исходя из содержания вышеизложенных писем о расторжении договора аренды, уведомления не содержит в себе предложения, направленного к арендодателю, принять объект аренды, как и не содержит сведений о дате и времени приемки объекта и составления акта приема-передачи. Судом неоднократно предлагалось истцу по первоначальному иску представить в материалы дела доказательства предпринятия мер к возврату объекта аренды. Указанные доказательства в материалы дела не были представлены истцом ИП ФИО6

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В силу пункта 2 статьи 450.1, пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Если арендатор после прекращения аренды освободил объект, предложив арендодателю принять арендованное имущество и у арендодателя была фактическая возможность принять объект, то обязательство арендатора по возврату арендованного имущества считается исполненным.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с чем, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал либо уклонялся от приемки арендованного имущества, то арендодатель несет риски с этим связанные.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что несмотря на направление арендатором в адрес арендодателя уведомления от 19.05.2023 и 01.06.2023 о расторжении договора, надлежащих мер к возврату спорного помещения истцом ИП ФИО6 предпринято не было, уведомления о времени и дне возврата объекта аренды в адрес арендодателя направлено не было.

При этом суд также учитывает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 615 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу указанной нормы именно на арендодателе лежит обязанность обеспечить арендатору фактическую возможность использования арендуемого имущества (в рассматриваемом случае - обеспечить возможность беспрепятственного пользования истцом спорным помещением и возможность вывоза того оборудования, которое было размещено в спорном помещении).

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Указанная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Из материалов дела следует, что арендодателем при производстве обыска 25.07.2023 был заменен замок (согласно доводам представителей ОАО «ИПП «Кузбасс» заменена личинка замка).

04.08.2023 ответчиком ОАО «ИПП «Кузбасс» было зафиксировано обращение представителя истца ФИО3 о предоставлении доступа к спорному помещению, на которое ответчик обязался дать ответ в срок до 07.08.2023 (указанное также отражено в объяснениях управляющей ответчика – л.д. 41). Ответа на указанное обращение истцу не было направлено, в материалы дела не представлено.

Факт невозможности использования арендуемого помещения с 25.07.2023 подтверждается также представленным в материалы дела постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.12.2023, в котором содержатся пояснения ФИО9 (управляющего ОАО «ИПП Кузбасс»). Согласно пояснениям ФИО9, он является управляющим ОАО «ИПП «Кузбасс», в августе 2023г. следственный комитет вскрыл спорное помещение, для сохранности имущества ИП ФИО6 был ограничен доступ в указанное помещение. Представитель ИП ФИО6 пытался попасть в указанное помещение, при этом согласно изложенным доводам ФИО9 доступ представителю ИП ФИО6 будет предоставлен после официального обращения ИП ФИО6 к ОАО «ИПП «Кузбасс» и подписи акта сверки; представитель ИП ФИО6 никаких заявлений писать не хочет и акт сверки не подписывает. На момент составления указанного постановления (исходя из пояснений ФИО9) имущество ИП ФИО6 находится в помещении в целости и сохранности. Также, согласно пояснениям ФИО9, у ИП ФИО6 имеется задолженность по аренде указанного помещения в размере более 3-х миллионов рублей, с учетом чего ОАО «ИПП «Кузбасс» в силу норм гражданского законодательства имеет все основания удерживать имущество арендатора в качестве обеспечительных мер.

С учетом изложенного, судом отклоняется довод ответчика ОАО «ИПП «Кузбасс» об отсутствии у истца в период после 25.07.2023 препятствий в пользовании арендованным помещением, а также возможности забрать оборудование, которое было размещено в помещении. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в период с 25.07.2023 (дата смены личинки замка спорного помещения) ИП ФИО6 не имел физического доступа в арендуемые помещения. Кроме того, такой доступ также не был предоставлен арендодателем по запросу представителя ИП – ФИО3

Доводы ответчика об отсутствии полномочий указанного представителя на проход в спорное помещение и вывоз оборудования судом отклонены, поскольку в материалах дела имеется копия доверенности представителя ФИО3 от 01.07.2023 на представление интересов ИП ФИО6 перед любыми физическими и юридическими лицами.

Все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период с 25.07.2023 ИП ФИО6 не имел физического доступа в арендуемое помещение, а также в указанное помещение не могли попасть представитель ИП ФИО6

Суд отмечает, что сама по себе утрата арендатором интереса в пользовании имуществом не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, поскольку как такового физического изъятия оборудования из спорного помещения в заявленный период осуществлено не было, однако в рассматриваемом случае утрата истцом по первоначальному иску интереса к дальнейшему исполнению договора аренды вызвана нарушением договора со стороны ответчика, выразившегося в ограничении доступа в спорное помещение истца, либо его представителей. 

Ответчик не обеспечил истцу (его представителю) возможность осуществления возврата оборудования, с учетом смены личинки замка и отказа в предоставлении доступа представителю истца, который имеет доверенность на представление интересов ИП ФИО6 Иной подход в данном случае противоречил бы сущности арендных отношений.

Поскольку допущенные ответчиком нарушения являются существенными, истцом были исчерпаны все средства воздействия, исковые требования ИП ФИО6 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2022 подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя первоначальные требования частично в части требования о расторжении договора, суд определяет дату такого расторжения – с 25.07.2023, руководствуясь следующим.

По смыслу норм главы 29 ГК РФ расторжение договора возможно по различным самостоятельным основаниям - по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению суда.

В частности пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе предусмотреть в договоре аренды возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По условиям пункта 5.4 договора арендодатель либо арендатор вправе в любой момент без объяснения причин отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, направив другой стороне письменное уведомление об отказе от договора не позднее чем за 60 дней до даты расторжения договора, указанной в уведомлении, после наступления даты, указанной в уведомлении, договор считается расторгнутым, прекратившим свое действие, при этом арендатор обязан в полном объеме оплатить арендную плату за время фактического использования вернуть Арендодателю арендуемое помещение по акту сдачи-приема.

Учитывая положения приведенных выше норм права, а также условий договора аренды, установленного в ходе рассмотрения дела факта замены личинки замка от спорного нежилого помещения 25.07.2023, суд установил, что пунктом 5.4 договора аренды предусмотрена возможность расторжения данного договора по инициативе арендатора в любое время при условии письменного уведомления арендатора за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора, оплаты арендной платы за фактическое пользование до даты передачи объекта из аренды и при условии фактического возврата объекта арендодателю.

В данном случае истец, желая расторгнуть договор аренды с 01.06.2023, уведомил об этом ответчика письмом от 19.05.2023, с указанной даты начал течение 60-тидневный срок, предусмотренный пунктом 5.4 договора аренды. При этом необходимых мер к возврату объекта истцом предпринято не было. Однако поскольку арендодателем была произведена смена личинки замка, арендатор утратил возможность фактического использования предмета аренды, с учетом чего суд, с целью установления правовой определенности сложившихся между сторонами правоотношений и необходимости подтверждения факта расторжения договора с целью, в том числе, определения периода, за который подлежит начислению арендная плата, удовлетворяет требование истца по первоначальному иску частично и признает договора аренды от 01.02.2022 расторгнутым с 25.07.2023.

Рассмотрев требование истца о признании задолженности по арендной плате отсутствующей, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав, в силу статьи 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Приведенный в статье 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права. Судебная практика исходит из того, что управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения. Однако выбранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права или к реальной защите законного интереса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08).

Конкретизация и формулирование предмета иска является исключительной прерогативой истца. Процессуальным законодательством только истцу предоставлено право путем подачи ходатайства изменять предмет или основание иска. Арбитражный суд в этом случае не вправе рассматривать требования, которые не соответствуют интересам истца и противоречат его волеизъявлению. Обратное означает нарушение принципа диспозитивности арбитражного процесса (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2023 N Ф09-5357/17 по делу N А07-2894/2015, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.08.2018 N 305-ЭС18-4373 по делу N А40-137393/2016, постановления Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 N 5761/12 по делу N А40-152307/10-69-1196, от 28.12.2004 N 9734/04 по делу N А56-10516/03, от 22.06.1999 N 8275/98).

В рассматриваемом случае истцом заявлено требование о признании отсутствующей задолженности по арендной плате за период с 01.06.2023 (по утверждению истца - даты, указанной в уведомлении от 19.05.2023).

По мнению суда, избранный истцом способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами обязательства в части суммы арендной платы, подлежащей уплате истцом в пользу ответчика (с учетом определения судом периода невозможности использования спорного помещения), а потому в рассматриваемом случае суд признает его допустимым. 

Признание задолженности отсутствующей в настоящем случае вносит правовую определенность в отношения сторон. На возможность предъявления "превентивных" исков указано, в частности, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 51-КГ17-2, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 305-ЭС19-25950 по делу N А40-293311/2018, пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

При этом суд, удовлетворяя иск в части указанного требования определяет дату, с которой указанная задолженность признана судом отсутствующей – 25.07.2023, с учетом вышеизложенных установленных судом фактических обстоятельств смены замка в спорном нежилом помещении именно в указанную дату.

Поскольку в период после 25.07.2023 ИП ФИО6 не имел возможности пользоваться арендуемым помещением и не мог возвратить имущество, расположенное в помещении, соответственно, истец должен быть освобожден от внесения арендной платы в период после указанной даты (п. 4 ст. 614 ГК РФ, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Судом отклонены доводы ответчика ОАО «ИПП «Кузбасс» о наличии доступа ИП ФИО6 в спорное нежилое помещение из двух других входов, как документально не подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

В удовлетворении требования истца ИП ФИО6 о признании имущества в виде спорного нежилого помещения переданным и возвращенным ответчику ОАО «ИПП «Кузбасс» суд отказывает, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что фактической передачи объекта аренды осуществлено не было. Судом установлена фактическая невозможность использования помещения истцом и возможность забрать оборудование, размещенное на объекте, что не свидетельствует о факте состоявшейся передачи объекта аренды, а свидетельствует о невозможности использования помещения истцом, отсутствия оснований для начисления арендной платы, а также наличии оснований для расторжения договора аренды, в связи с необеспечением арендодателем возможности фактического использования помещения.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования судом удовлетворены частично, судебные расходы по государственной пошлине в части требования о признании договора расторгнутым и требования о признании задолженности отсутствующей относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежат взысканию с последнего в пользу истца. 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение требования о признании помещения переданным арендодателю подлежат взысканию с ИП ФИО6 в доход федерального бюджета, с учетом фактической недоплаты суммы государственной пошлины за указанное требование при уточнении иска и предъявлении дополнительного требования истцом по первоначальному иску.

Рассмотрев встречные исковые требования ОАО «ИПП «Кузбасс», суд удовлетворяет заявленные требования частично, с учетом вышеизложенных обстоятельств и установления судом даты, после которой начисление арендной платы арендодателем арендатору не может быть признано допустимым и обоснованным, с учетом ограничения доступа арендатора в спорное помещение с 25.07.2023, в связи со сменой личинки замка.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.

Таким образом, с учетом всего вышеизложенного, требования истца по встречному иску подлежат частичному удовлетворению. Произведя расчет основного долга по постоянной и переменной арендной плате, с учетом установления судом обстоятельства невозможности использования спорного помещения арендатором, суд удовлетворяет встречный иск частично. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по постоянной арендной плате за июнь 2023г (346 387 руб. 30 коп.) и 25 дней июля 2023г. (279 344 руб. 60 коп.). Задолженность по переменной арендной плате за период июня 2023г. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца по встречному иску в заявленном размере 1 006 руб. 06 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Рассмотрев встречные исковые требования в части предъявленных к взысканию сумм пени и штрафа по постоянной части арендной платы, суд также удовлетворяет заявленные требования частично, определяя пени по постоянной арендной плате за период с 02.02.2022 по 10.11.2023, которая подлежит начислению в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате долга по постоянной арендной плате в период февраля 2022 – июня 2023г. в размере 476 303 руб. 14 коп. В указанной части судом проверен расчет истца по встречному иску, признан арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды и положений статьи 193 ГК РФ.

Расчет пени за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате постоянной арендной платы в период июля 2023г. судом произведен по состоянию на дату 25.07.2023 и составляет 181 573 руб. 99 коп., исходя из следующего расчета: 279 344 руб. 60 коп. х 0,5% х 130дн.

Таким образом, исковые требования в части пени за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате постоянной арендной плате подлежат удовлетворению в совокупном размере 657 877 руб. 13 коп. пени по постоянной арендной плате.

Определяя размер подлежащего взысканию штрафа, предъявленного истцом во встречном иске, суд признает предъявленные требования в части начисленного ОАО «ИПП «Кузбасс» штрафа по пункту 4.3 договора аренды от 01.02.2022 за период неисполнения обязательства по оплате задолженности в период февраля 2022 – июня 2023 в заявленном истцом размере за указанный период 262 642 руб. 59 коп., расчет истца по встречному иску в указанной части за указанный период судом проверен и признан верным.

При этом, суд производит расчет подлежащего взысканию с ответчика по встречному иску в пользу истца штрафа за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате постоянной арендной платы за период июля 2023г. по состоянию на 25.07.2023, с учетом установленных фактических обстоятельств спора. С ответчика в пользу истца по встречному иску подлежит взысканию штраф по пункту 4.3 договора аренды за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате постоянной арендной плате в размере 27 934 руб. 46 коп. (10% от суммы основной задолженности за период июля 2023г.).

Таким образом, исковые требования в части штрафа за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате постоянной арендной плате подлежат удовлетворению в совокупном размере 290 577 руб. 05 коп.

С учетом полного удовлетворения встречного иска в части предъявленной суммы переменной арендной платы, судом исковые требования о взыскании мер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате указанной задолженности (пени и штрафа) удовлетворяются в заявленном размере: 59 940 руб. 98 коп. пени по переменной арендной плате, 45 597 руб. 03 коп. штрафа по переменной арендной плате. Расчет истца в указанной части арифметически верный, произведен в соответствии с условиями договора аренды и положениями статьи 193 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с пропорциональным отнесением судебных расходов по встречному иску на сторон, пропорционально размеру удовлетворенных требований, с учетом положений статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Данная норма Арбитражного процессуального кодекса непосредственно связана с положениями статьи 410 ГК РФ, предусматривающей, что одним из оснований прекращения обязательств является зачет. При этом процессуальные действия по подаче встречного иска, основанные на одностороннем волеизъявлении, согласуются с гражданско-правовой природой зачета, для которого также достаточно заявления одной стороны.

На основании части 5 (абзац 2) статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд производит процессуальный зачет первоначального и встречного исковых требований по государственной пошлине и окончательно определяет к взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО6 в пользу открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс» 6 847 руб. 21 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилых помещений №ДА-41/22 от 01.02.2022, заключенный между открытым акционерным обществом «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО6, город Кемерово (ИНН 

<

***>) расторгнутым с 25.07.2023.

Признать отсутствующей задолженность индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ИНН 

<

***>) перед открытым акционерным обществом «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ИНН 

<

***>) по договору аренды нежилых помещений №ДА-41/22 от 01.02.2022 отсутствующей за период после 25.07.2023.

Взыскать с открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска в доход федерального бюджета.

Встречный иск удовлетворить частично.

Судебные расходы по встречному иску отнести на сторон, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 625 731 руб. 90 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 1 006 руб. 06 коп. задолженности по переменной арендной плате, 657 877 руб. 13 коп. пени по постоянной арендной плате, 290 577 руб. 05 коп. штрафа по постоянной арендной плате,  59 940 руб. 98 коп. пени по переменной арендной плате, 45 597 руб. 03 коп. штрафа по переменной арендной плате, всего 1 680 730 руб. 15 коп., а также 18 847 руб. 21 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Произвести процессуальный зачет первоначальных и встречных требований в части взыскиваемых расходов по оплате государственной пошлины по искам.

В результате зачета взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Кузбасс», город Грозный Чеченской республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 625 731 руб. 90 коп. задолженности по постоянной арендной плате, 1 006 руб. 06 коп. задолженности по переменной арендной плате, 657 877 руб. 13 коп. пени по постоянной арендной плате, 290 577 руб. 05 коп. штрафа по постоянной арендной плате,  59 940 руб. 98 коп. пени по переменной арендной плате, 45 597 руб. 03 коп. штрафа по переменной арендной плате, всего 1 680 730 руб. 15 коп., а также 6 847 руб. 21 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  О.Н. Ефимова