ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-24726/2024

16 декабря 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакир М.В.,

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Марченко С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 28.04.2025, путем использования системы веб-конференции,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24177/2025) Банка ВТБ (публичное акционерное общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2025 по делу № А56-24726/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Брудерс Бориса Рабазановича к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Банку ВТБ (публичное акционерное общество; далее - Банк) о взыскании 262 180,16 руб. задолженности по арендной плате.

Определением от 28.10.2024 удовлетворено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы; назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» ФИО3, производство по делу приостановлено.

В материалы дела 10.04.2025 поступило экспертное заключение от 08.04.2025 № 06-04-25.

Определением суда от 04.06.2025 производство по делу возобновлено.

Решением от 12.08.2025 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Банк подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы ссылается на то, что ставка арендной платы, определенная на основании отчета об оценке ООО «КлэрИнвест» от 10.05.2023 №34-0/23 не может отражать действительную рыночную стоимость арендной платы за пользование объектом, поскольку в нем использована корректировка на торг для активного рынка аренды, в то время как в п. Айхал рынок аренды слабо развит и является неактивным, выполненный оценщиком расчет некорректен, поскольку нарушен п. 2 Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО), а именно: не удается идентифицировать объявления по ссылкам, предоставленным в отчете, скриншоты объявлении обрезаны и не читаемы, не установлена дата публикации объявлений/местоположение. Банк также указывает на нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке) и ФСО, допущенные экспертом ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» ФИО3 (заключение эксперта №06-04-25 О проведении судебной оценочной экспертизы по делу №А56-24726/2024) при проведении судебной оценочной экспертизы, оказывающие существенное влияние на результат определения рыночной стоимости права пользования объектом аренды. Банк ссылается на то, что в материалах дела имеются отчеты по определению величины рыночной стоимости арендной платы арендуемых Банком помещений, согласно которым рыночная стоимость существенно ниже, чем по выводам отчета. Банк считает, что действиям истца по значительному увеличению цены арендной платы в одностороннем порядке судом не дана оценка в соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между АК «АЛРОСА» (арендодатель) и Банком (арендатор) 01.12.2021 заключен договор № 5-А/2021 (далее – договор аренды) аренды части помещений здания конторы «Промсвязьбанка» с кадастровым номером 14:16:020202:208, расположенных на первом этаже, общей площадью 208 кв.м., по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>.

Между АК «АЛРОСА» (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 03.04.2023 заключен договор № 7101028489 купли-продажи указанных помещений.

По акту от 10.05.2023 Банк возвратил, а Предприниматель принял с 17.04.2023 часть ранее арендованных по договору аренды помещений, а именно: нежилое помещение № 17 общей площадью 46,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>.

Следовательно, на текущий момент Банк является арендатором нежилых помещений №№ 1-16 по договору аренды общей площадью 161,6 кв.м.

В соответствии с п. 2.3.2 договора аренды арендная плата за пользование объектом начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора и составляет 103 326, 96 руб. с учетом НДС 20% за 1 (один) месяц согласно Приложения № 1 к договору аренды.

В силу п. 2.3.3 договора аренды размер арендной платы, указанный в п. 2.3.2, ежегодно, но не чаще одного раза в год, корректируется при изменении индекса потребительских цен, принятого у арендодателя, на текущий финансовый год, коэффициента рентабельности, размера земельного налога, либо в связи с изменением рыночной стоимости права пользования (аренды) объектом.

Согласно отчету об оценке ООО «КлэрИнвест» от 10.05.2023 № 34-0/23 на 02.05.2023 рыночная стоимость права владения и пользования нежилыми помещениями №№1-17 (номера на поэтажном плане здания) общей площадью 208 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, за 1 кв.м. объекта аренды в месяц округленно составляет 1045 руб. в месяц.

Как указал Предприниматель, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями, фактически арендуемыми Банком в настоящее время, площадью 161,6 кв.м., изменилась и округленно составляет 168 872 руб. в месяц.

Предприниматель предлагал Банку заключить дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении размера аренды, Банк от подписания соглашения отказался.

Предприниматель направил Банку заявление о корректировке размера арендной платы от 05.10.2023 по договору аренды с 01.11.2023 на основании п. 2.3.3. договора аренды.

Согласно вышеуказанному заявлению о корректировке, с 01.11.2023 размер арендной платы по договору аренды корректируется с 103 326, 96 руб. до 168 872 руб.

Поскольку Банк не уплатил арендную плату в размере с учетом корректировки, Предприниматель обратился в суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендной плате за период с ноября 2023 года по февраль 2024 года в сумме 262 180,16 руб.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В данном случае право арендодателя на корректировку размера арендной платы не чаще чем один раз в год в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, согласовано сторонами и предусмотрено п. 2.3.3 договора аренды.

По ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос: определить рыночную стоимость права аренды нежилых помещений № 1-16 (номера на поэтажном плане здания) общей площадью 161,6 кв.м., расположенных на первом этаже здания по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, в месяц, по состоянию на 01.11.2023.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» от 08.04.2025 № 06-04-25 рыночная стоимость права аренды нежилых помещений составляет 1059 руб. в мес. за 1 кв.м.

Таким образом, размер арендной платы после корректировки не превышает рыночный размер.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу, которое способствует установлению обстоятельств, необходимых для правильного разрешения возникшего спора имущественного характера.

Суд установил, что по форме и содержанию заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки, содержит ответ на поставленный вопрос, перечень примененных источников, вывод эксперта изложены ясно, аргументированно и не допускает двоякого толкования.

Возражения Банка относительно недостатков экспертного заключения исследованы судом первой инстанции, и обосновано отклонены, поскольку оснований для принятия их в качестве опровергающих достоверность вывода эксперта не имеется.

Поскольку заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным и не противоречит иным материалам дела, учитывая, что в заключении эксперта содержится ответ на поставленный судом первой инстанции вопрос, заключение мотивировано, приняв во внимание отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и вызывающих сомнения в обоснованности заключения, суд первой инстанции правомерно принял составленное по итогам судебной экспертизы заключение в качестве надлежащего доказательства.

В связи с этим, доводы жалобы относительно необоснованности отчета об оценке и судебного заключения эксперта, апелляционным судом отклоняются, как несостоятельные.

Довод Банка о злоупотреблении Предпринимателем правом на корректировку размера арендной платы, в результате которой размер арендной платы был непропорционально увеличен по сравнению с размером аренды на аналогичные объекты, является несостоятельным и опровергается материалами дела.

Банк в обоснование своего довода ссылается на разъяснения, содержащиеся в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ПС РФ о договоре аренды», согласно которым если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Между тем, вышеуказанные разъяснения не применимы к настоящему спору, так как размер арендной платы по настоящему делу не был увеличен непропорционально.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, а именно: внесудебного отчета об оценке ООО «КлэрИнвест» № 34-0/23 от 10.05.2023г. и заключения судебного эксперта ООО «Центр судебной экспертизы» от 08.04.2025г. № 06-04-25, размер арендной платы был скорректирован Арендодателем в пределах, не превышающих рыночную стоимость права аренды аналогичных объектов недвижимости в данной местности.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ Банк не представил в материалы дела доказательств внесения арендной платы за спорный период в заявленном размере в срок, установленный договором аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требование Предпринимателя в полном объеме.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по доводам ее подателя, позиция Общества сводится к несогласию с выводами суда первой инстанции, при этом доказательств, ее подтверждающих в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Нарушений норм материального либо процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено. Оснований для отмены решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2025 по делу № А56-24726/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева