АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А84-1077/2016

г. Калуга

17» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена             12.04.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме              17.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Гладышевой Е.В.

Сорокиной И.В.

ФИО1

 

при участии в заседании: 

от истца:

общества с ограниченной ответственностью «Ажур»

 

представитель – ФИО2 по доверенности № 92 АА 0330047 от 02.06.2017 сроком действия на 3 года 

от ответчика:

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

от третьих лиц:

индивидуального  предпринимателя ФИО3 

ФИО4 

Управления земельного контроля города 

Севастополя 

Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя 

Правительства Севастополя

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

 

не явился, извещен надлежащим образом

 

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А84-1077/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ажур» (далее – ООО «Ажур») обратилось в Арбитражный суда города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО города Севастополя) о возложении обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по внесению изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 № 973 путем подписания дополнительного соглашения, предусматривающего следующие условия: абзац 4 пункта 4.3 договора изложить в следующей редакции: «При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше 83 месяцев с 03.04.2009 до 27.05.2016»; пункт 4.8 договора изложить в следующей редакции: «В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре, на арендатора возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством»; пункт 8.1 договора изложить в следующей редакции: «На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства земельного участка в срок с 03.04.2009 по 27.05.2016». 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.09.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016, в удовлетворении исковых требований ООО «Ажур» к ДИЗО города Севастополя о возложении обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда внести изменения в договор аренды земли от 03.10.2003 года N 973 отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уточнил заявленные исковые требования, которые приняты судом. 

Истец просил абзац 4 пункта 4.3. договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: «При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше 147 (ста сорока семи) месяцев с 03.04.2009 до 30.06.2021». Пункт 4.8 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: «В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре, на арендатора возлагается ответственность в соответствии с действующим законодательством». Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: «На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства земельного участка в срок с 03.04.2009 до 30.06.2021».

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, исковые требования ООО «Ажур» удовлетворены частично.

Суд внес изменения в договор аренды земли N 973 от 03.10.2003, изложив пункты договора в следующей редакции:

1. Пункт 4.3 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: «При этом нормативно денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу».

2. Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции:

3. «На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства на земельном участке в срок с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу».

ДИЗО г.Севастополя обратилось в суд округа с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований ООО «Ажур».   

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на нее, просил суд оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения. 

Представитель ответчика и третьих лиц в судебное заседание суда округа не явились, о времени и месте рассмотрении дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 03.10.2003 Севастопольским городским Советом (арендодателем) передан Частному предприятию «АЖУР» (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,1149 га для строительства и обслуживания общественно- торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с дополнительным договором № 1 от 30.01.2014 о внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 Севастопольский городской Совет (арендодатель) предоставил Малому частному предприятию «Ажур» (арендатор) в срочное платное пользование до 01.05.2028 земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которая находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район по ул. Косарева. 

Пунктами 4.1.- 4.3. договора аренды в редакции дополнительного договора установлен порядок расчета и размер годовой арендной платы за пользование земельным участком. 

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в редакции дополнительного договора на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 до 03.02.2015 согласно решению Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5575.

Согласно подпункту «г» пункта 9.2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1 договора аренды земли. 

Для выполнения строительных работ по строительству указанного комплексного здания общественно-торгового центра истец получал в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора разрешения N 11471 от 08.10.2007, N 1171 от 169.05.2008, N 1171 от 03.04.2009, последнее из которых, от 03.04.2009 N 1171, сроком действия - до 31.12.2009. 

Распоряжением И.О. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» установлен запрет осуществления любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения. 

Согласно протоколу заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 27.05.2015 N 40 решено разрешить обществу возобновить строительные работы при условии уточнения границ земельного участка, а также корректировки плана благоустройства и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию.

Письмом от 25.01.2016 N 27 истец обратился в ДИЗО города Севастополя с предложением внести изменения в договор аренды земли путем подписания дополнительного соглашения к нему в части продления срока учета нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства, указывая при этом на то, что в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 истец был лишен возможности производить строительные работы ввиду принятия И.О.Губернатора города Севастополя распоряжения от 17.04.2014 N 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», что, по мнению истца, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 28.03.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства общей площадью 3228,9 кв.м, степень готовности объекта 43%, по адресу ул. Александра Косарева, 23, г.Севастополь.

Полагая, что принятие распоряжения «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» от 17.04.2014 №46 является причиной существенного изменения обстоятельств, причинившей истцу убытки, ООО «Ажур» обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями. 

В обоснование заявленных исковых требований, истец ссылается на то, что распорядительным актом высшего должностного лица субъекта Российской Федерации установлен запрет на осуществление капитального строительства в г.Севастополе, который стороны при заключении договора аренды земельного участка не могли предвидеть, и истец никоим образом не мог преодолеть по характеру договора и условиям оборота. В связи с этим, а также в связи с необходимостью исполнения решения комиссии при Правительстве Севастополя от 27.05.2015, ООО «Ажур» считает, что договор подлежит изменению в части продления сроков освоения (застройки) арендуемого земельного участка на срок до 30.06.2021.

Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение и расторжение договора возможно в исключительных случаях при достижении соглашения сторон, а при отсутствии соглашения в судебном порядке.

Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, применяя положения статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определять факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом может быть правильно разрешен вопрос о применении положений названной статьи.

Из материалов дела следует, что распоряжением И.О.Губернатора Севастополя N 46 от 17.04.2014 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя», запрещено осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя до особого распоряжения, что в свою очередь лишило возможности ООО «Ажур» в период с 17.04.2014 по 27.05.2015 исполнить обязательства в установленные в договоре аренды земельного участка сроки.

На рассмотрении в Арбитражном суде города Севастополя находится дело N А84-604/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО «Ажур» о расторжении договора аренды от 03.10.2003 в связи с нарушением сроков отведенных на освоение земельного участка, и понуждении к освобождению данного земельного участка.

Судом установлено, что ООО «Ажур» по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка построило, а также оформило право собственности на объект незавершенного строительства, 43% готовностью, однако уже в апреле 2014 года И.О.Губернатора Севастополя издано распоряжение о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу прямого запрета истец фактически был лишен возможности осуществлять строительство, тем самым были существенно ограничены его права.

Кроме того, как указал суд, ООО «Ажур» обращалось в комиссию по вопросу предоставления разрешения на возобновление строительных работ, во исполнение решения которой истцом был получен кадастровый паспорт на земельный участок и осуществлено обращение в орган архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно выполнения иных условий, указанных в решении Комиссии, связанного с корректировкой плана благоустройства территории, находящейся за пределами границ арендуемого земельного участка.

Протоколом № 40 заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 27.05.2015, ООО «Ажур» разрешено возобновление строительных работ при условии уточнения границ земельного участка, а также корректировки плана благоустройства с учетом размещения перед торговым комплексом разворотной площадки, а с тыльной стороны здания – парковки, так как объект находится в тупиковой зоне, и согласования его с Управлением градостроительного развития Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя до ввода объекта в эксплуатацию. 

Оценив материалы дела, в том числе переписку сторон, условия Протокола № 40 от 27.05.2015, суд установил, что ООО «Ажур» предпринимались меры, направленные на выполнение условий Комиссии в пределах своих обязательств, определенных договором аренды земельного участка.

При этом судом верно отмечено, что на ООО «Ажур» как на арендатора земельного участка не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

С учетом вышеизложенного, оценив поведение ответчика на предмет добросовестности, принимая во внимание условия договора аренды о целевом использовании земельного участка, в котором строго установлены требования к арендатору о необходимости осуществления строительства объекта в срок до 03.02.2015, а также соответствующие правовые последствия в случае нарушения этого срока, исследовав фактические обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о наличии совокупности условий, перечисленных в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ для возможности внесения судом изменений в соответствующие условия договора аренды земли по требованию истца о сроке строительства и об установлении нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства.

Довод заявителя о том, что законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» не предусмотрено внесение изменений в действующие договора аренды, подлежит отклонению, так как указанным Законом №46-ЗС регламентированы вопросы, связанные с видами вещных и обязательственных прав, существовавших у граждан и юридических лиц в отношении имущества до 24.03.2014 применительно к законодательству Российской Федерации. Закон направлен на сохранение всех видов прав, в том числе пользования земельных участков, возникших до 24.03.2014, что согласуется с требованиями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Довод заявителя о том, что судом необоснованно установлен срок окончания строительства – до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда в законную силу подлежит отклонению, так как при установлении трехлетнего срока окончания строительства суд учел начало действия распоряжения о запрете строительства (с 17.04.2014) и оставшийся у истца срок завершения строительства на момент издания такого распоряжения (до 03.02.2015), а также период, необходимый для разработки и согласования проектной документации по реализации кольцевой разметки с государственными органами (6-8 месяцев).

Следует также учитывать, что требования комиссии при Правительства Севастополя относительно уточнения границ земельного участка, корректировки принятых ранее проектных решений и т.д., изложенные в протоколе № 40, предъявлены к ООО «Ажур» впервые. При этом, Правительство Севастополя фактически запретило осуществлять завершение строительства объекта до исполнения новых требований, не предъявляемых ранее арендодателем по договору аренды.  

Доводам заявителя судами дана надлежащая правая оценка. Достаточных оснований для иной оценки установленных обстоятельств суд округа не усматривает. 

От ООО «Ажур» в суд округа до начала судебного заседания поступило ходатайство о вынесении частного определения в отношении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об устранении нарушения при переоформлении договора аренды земельного участка, а именно неисполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 по данному делу в части установления размера арендной платы для периода строительства в соответствии с договором аренды земли от 03.10.2003 № 973, с учетом изменений, внесенных указанным решением суда первой инстанции. 

Согласно части 1 статьи 188.1 АПК РФ при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести «частное определение».

Таким образом, вынесение «частного определения» (будучи правом, а не обязанностью суда) сопряжено с установленными судом определенными фактическими обстоятельствами, а также с теми или иными выявленными нарушениями законодательства; «частное определение» направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами.

По настоящем делу определением суда от 21.03.2018 исполнение судебных актов приостанавливалось.

В связи с изложенным ходатайство ООО «Ажур» о вынесении «частного определения» в отношении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - удовлетворению не подлежит.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2018, по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А84-1077/2016, с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании части 4 статьи 283 АПК РФ

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А84-1077/2016 оставить без изменения кассационную жалобу без удовлетворения. 

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А84-1077/2016, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2018, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                       Е.В.Гладышева

 

Судьи                                                                                    И.В.Сорокина

 

                                                                                               ФИО1