Дело № А43-47068/2019

19 ноября 2020 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Москвичевой Т.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2020 по делу № А43-47068/2019, принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 10.09.2014 № 0833/26, третье лицо: временный управляющий акционерного общества «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» ФИО2, при участии в судебном заседании: от истца – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – ФИО3 (по доверенности от 30.10.2020 № 52-9-03/8055 сроком действия до 31.12.2020 и диплому); от ответчика – акционерного общества «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» – ФИО4 (адвоката, по доверенности от 12.10.2020 № 6-ДО/20 сроком действия до 31.12.2020).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Элитно-семеноводческому хозяйству «Учхоз» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.09.2014 № 0833/26.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий акционерного общества «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» ФИО2.

Решением от 16.07.2020 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу решением, Теруправление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не учтена систематичность нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, которая подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам № А43-1145/2019 и № А43-21862/2019. Отметил, что задолженность ответчиком погашается только после реализации Теруправлением своего права на судебную защиту. Также, заявитель полагает, что представленный ответчиком акт не доказывает использование федеральных земельных участков с кадастровыми номерами 52:26:0050001:11 и 52:26:0010002:57, для целей сельскохозяйственного производства, поскольку имеющая на нем растительность не является доказательством ее последующего покоса и использования для целей сельскохозяйственного производства. Считает, что суду надлежало установить факт сенокошения и содержание сорных трав в структуре травостоя, что требует специальных познаний, однако судом отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Нижегородской области, представители которого участвовали в проведении осмотра земельного участка и могли бы дать оценку состояния участка. Кроме того, обратил внимание на то, что согласно выписки из ЕГРЮЛ основным и дополнительным видом деятельности ответчика является ведение животноводства и выращивание культурных растений. 

В судебном заседании от 12.11.2020 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании возразил по доводам заявителя жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в заседание суда не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Теруправлением (арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием «Элитно-семеноводческое хозяйство завод-учхоз «Новинки» Нижегородской государственной академии» (далее - ФГУП «Учхоз Новинки» НГСХА») (арендатор) был заключен договор от 10.09.2014 № 0833/26 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 52:26:0050001:11 общей площадью 787364+/7764 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п.п. Вязовка. Участок находится примерно в 5,4 км от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, Кстовский район;

- с кадастровым номером 52:26:0010002:57, площадью 2523854+/13901 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п.п. Зименки. Участок находится примерно в 4,4 км от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, Кстовский район.

Участки предоставлялись для использования под сельскохозяйственное производство.

В пункте 2.1 договора определен срок окончания аренды - 09.09.2063. 

Арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.

Земельные участки переданы арендатору по акту 10.09.2014 (т. 1 л.д. 28).

Решением от 18.11.2016 единственного учредителя о создании АО «Элитно-семеноводческое хозяйство «Учхоз» учреждено акционерное общество, оплата уставного капитала которого осуществлена путем внесения имущества (в том числе имущественных прав), входящего в состав ФГУП «Учхоз Новинки» НГСХА». В числе передаваемого имущества переданы также и спорные земельные участки.

Письмом от 22.01.2019 № СЧ-05/380 Теруправление уведомило ответчика о намерении расторгнуть договор аренды (т. 1 л.д. 32-33).

Письмом от 16.08.2019 № СЧ-03/7309 истец предлагал ответчику оплатить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды.

Поскольку в добровольном порядке договор аренды ответчиком не расторгнут, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, отказал в удовлетворении иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Предъявляя требование о расторжении договора аренды, истец сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы и неиспользование участка по назначению.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком представлены чеки-ордера от 06.08.2019 на сумму 13 519 руб. 46 коп., от 15.11.2019 на сумму 5000 руб., платежные поручения от 19.11.2019 № 123 на сумму 2500 руб., от 15.01.2020 № 5 на сумму 33 708 руб. 47 коп., от 25.06.2020 № 154 на сумму 42 788 руб. 69 коп., из которых следует, что задолженность у ответчика перед истцом, в том числе по текущим платежам, отсутствует.

При этом судом первой инстанции верно установлено, что часть задолженности (на сумму 13 519 руб. 46 коп.) была погашена до направления претензии от 16.08.2019. На момент рассмотрения спора у ответчика имеется переплата по арендной плате. 

В суде апелляционной инстанции представитель истца также подтвердил погашение ответчиком на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции долга по арендной плате, который явился основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора, и отсутствие задолженности. 

Ссылка истца на то, что погашение долга не препятствует предъявлению требования о расторжении договора (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела.

В отношении ссылки истца на то, что ответчик не использует участок по назначению, суд первой инстанции обоснованно отметил следующее.

На основании абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

Применительно к договорам аренды статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, как верно установлено судом первой инстанции, предъявляя требование о расторжении договора в связи с неиспользованием земельных участков по назначению, истец не предлагал ответчику устранить такие нарушения (в случае их наличия).

Более того, из смысла положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет.

Постановление

м Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Так, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Доказательств наличия указанных обстоятельств в деле не имеется. 

Представленный истцом акт от 02.07.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:26:0050001:11 свидетельствует об использовании данного участка под сенокос.

Ответчик в представленном со своей стороны акте также указывает, что арендуемые участки используются под сенокосы. Кроме того, ответчиком в подтверждение факта осуществления деятельности представлены сведения по форме 4-СХ «сведения об итогах сева под урожай», которые сдавались арендатором в уполномоченный орган.

В тоже время, как верно установлено судом первой инстанции, неиспользование спорных земельных участков ответчиком в течение 3-х лет истцом не доказано. 

Представленные сторонами акты могут подтвердить лишь состояние участков на момент осмотра, однако не подтверждают факта их неиспользования ответчиком по назначению в течение 3-х лет.

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил документов, свидетельствующих о наличии обстоятельств для расторжения договора аренды в связи с неиспользованием земельных участков по целевому назначению.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении иска о расторжении договора аренды по приведенным истцом мотивам судом первой инстанции отказано правомерно.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права. 

Ссылка заявителя на систематичность нарушения обязательств по внесению арендной платы отклоняется. 

Как указывалось выше, факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела. В рассматриваемом случае, по результатам оценки имеющихся в деле доказательств, оснований для признания допущенных ответчиком нарушений в части внесения арендных платежей существенным нарушением договора, влекущим его расторжение, не усматривается. При этом судом учтены установленный договором срок аренды и факт погашения долга ответчиком.

Довод заявителя относительно необходимости критической оценки представленного ответчиком акта несостоятелен.

Из смысла положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет. Представленные сторонами в материалы дела акты могут подтвердить лишь состояние участков на момент осмотра, однако не подтверждают факта их неиспользования ответчиком по назначению в течение 3-х лет. Доказательств неиспользования земельного участка в течение 3-х лет в деле не имеется.

Указание заявителя жалобы на то, что суду надлежало установить факт сенокошения и содержание сорных трав в структуре травостоя, не принимается с учетом изложенного. 

Ссылка заявителя на то, что судом отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Нижегородской области, отклоняется.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Теруправление не представило доказательств того, что в результате рассмотрения настоящего дела, с учетом заявленного предмета, оснований и субъектного состава участников спора, решение может повлиять на права и обязанности Министерства сельского хозяйства и продовольствия Нижегородской области, в связи с чем ходатайство истца о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица судом первой инстанции обоснованно отклонено. 

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя, проверенным и отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2020 по делу № А43-47068/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Т.В. Москвичева

Д.Г. Малькова