Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, 

<

...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                    Дело № А21-1445/2025

« 25 » июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена « 17 » июня 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 25 » июня 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

третьи лица:  ФИО2,  ПАО «Сбербанк», Отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда

о расторжении договора купли-продажи арестованного имущества № 3072-а от 17.05.2024, возврате денежных средств, уплаченных по договору в размере 4 757 760, руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 646 971,68 руб.

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>, далее – ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236016, 

<

...>, далее – Территориальное управление, ответчик), просила расторгнуть договор № 3072-а купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 и взыскать с Территориального управления сумму, внесенную по договору в размере 4 757 760 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 646 971,68 руб.

Определением от 20 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО2,  Публичное акционерное общество «Сбербанк», Отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда УФССП по Калининградской области. 

Представитель предпринимателя в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель Территориального управления возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что при проведении торгов была опубликована полная информация об имуществе, в сведениях из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствовали сведения о правопритязаниях на спорный объект. При этом, как указал ответчик наличие правопритязаний на объект (в рассматриваемом случае – выделение долей несовершеннолетних детей должника в праве собственности на спорный объект) не является препятствие к принудительной реализации имущества должника.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, позиции на исковое заявление не представили.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства от 12.02.2024 № 19442/24/39002-ИП на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от 21.03.2024 УФССП России по Калининградской области уведомило Территориальное управление о готовности к реализации арестованного имущества должника ФИО2:  квартира, площадью 55,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:121036:1368, расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 4531200,00 руб.

Территориальным управлением было принято решение о реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона на основании предоставленных УФССП России по Калининградской области документах, в том числе:

- выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 20.03.2024;

- выписки из исполнительного листа от 05.02.2024 о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору от 29.11.2018 № 82564 за период с 29.07.2022 по 03.04.2023 в размере 2 168 488,11 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 15 521,22 руб. с каждого из ответчиков. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 55,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:121036:1368, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 4531200,00 руб.

По результатам торгов по продаже арестованного имущества был определен победитель ИП ФИО1, цена проданного имущества составила 4757760,00 руб. На основании протокола от 06.05.2024 № 709-2/2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 № 3072-а.

17.05.2024 между Территориальным управлением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор № 3072-а купли-продажи арестованного имущества (далее – договор купли-продажи).

Покупатель выполнил свои обязательства по оплате имущества, что не оспаривалось продавцом, указав на то, что денежные средства, поступившие на депозитный счет Территориального управления от реализации арестованного имущества, были перечислены УФССП России по Калининградской области.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора купли-купли имущество передается покупателю и считается переданным с момента оформления передаточного акта.

Переход права собственности на приобретенное  недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации на основании и в порядке установленных Гражданский кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 3.3 договора купли-продажи).

В пункте 3.6 договора стороны установили, что принятое покупателем имущество возврату не подлежит. Продавец не несет ответственности за качество проданного имущества.

Спорная квартира передана покупателю по передаточному акту от 17.05.2024.

Во исполнение условий договора купли-продажи, 08.11.2024 продавец обратился Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) за государственной регистрацией права собственности на спорную квартиру.

Уведомлением от 18.11.2024 № КУВД-001/2024-55932517/1 государственная регистрация была приостановлена, поскольку  согласно  сведениям из ЕГРН в отношении объекта имеются обеспечительные меры  в виде запрета на совершение действий по регистрации (№ 39:15:121036:1368-39/021/2024-18 от 18.11.2024, которые наложены на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Калининград УФССП по Калининградской области от 18.1.2024 № 343092216/3902 (240877/24/39002-ИП). В уведомлении Управлением Росреестра заявителю разъяснен порядок отмены наложенных обеспечительных мер.

Кроме этого, Управление Росреестра также сообщило, что в отношении спорного объекта недвижимости имеется запись в книге учета арестов KUA-001/2023-85740 от 13.02.2023, наложенная на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда от 13.09.2022 дело № 2-3192/2022 (далее – решение суда) о разделе совместно нажитого имущества в период брака, с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала и признанием права долевой собственности следующим образом: 39/100 на праве собственности признать за ФИО3 54/100 на праве собственности признать за ФИО2 7/200 на праве собственности признать за ФИО4 7/200 на праве собственности признать за ФИО2. Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности за ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО2 в долях указанных выше. Таким образом, у ФИО2 отсутствует право  собственности на отчуждаемый объект. В ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации собственности на основании данного решения суда. Заявления и пакет документов на переход права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости подано без учета исполнения решения суда. В связи с вышеизложенным не представляется возможным провести регистрационные действия.

Предприниматель, ссылаясь на невозможность осуществить регистрационные действия в отношении спорной квартиры, а также на то, что о данных обстоятельствах покупатель не был осведомлен на момент заключения договора купли-продажи, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора купли-продажи, направил в адрес Территориального управления  соглашение о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за объект денежных средств.

Отказ Территориального управления в подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, послужил основанием для обращения ИП ФИО1 с рассматриваемым исковым заявлением в суд.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования  подлежащими  удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования. Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов.

Из пункта 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 458 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК  продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2 статьи 460 ГК РФ).

При этом в силу статей 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Такой порядок также предусмотрен и в пункте 3.3 договора купли-продажи.

Таким образом, сторонами определен момент возникновения права собственности покупателя на имущество – с момента его регистрации.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае, по мнению истца, существенным нарушением требований к спорному имуществу явилось отсутствие предмета сделки – объекта купли-продажи, поскольку права на квартиру на момент подписания договора купли-продажи принадлежали третьим лицам (в долях несовершеннолетним детям должника).

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество нажитое супругами во время брака является общей совместной собственностью супругов.

В силу статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей (часть 2 статьи 39 СК РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом, что решением Центрального районного суда г. Калининграда от 19.12.2023 № 2-5101/2023 по иску ПАО «Сбербанк» расторгнут кредитный договор, заключенный между ПАО «Сбербанк» и ФИО2, ФИО3, взыскано солидарно с ФИО2 и ФИО3 задолженность по кредитному договору в размере 2 168 488,11 руб. путем обращения взыскания на предмет залога – квартиру расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 55,4 кв.м.

При этом при вынесении решения по делу № 2-5101/2023 судом было установлено, что ранее при рассмотрении дела № 2-3192/2022 спорное жилое помещение было признано совместно нажитым в период брака имуществом, суд разделил совместно нажитое супругами в период брака имущество, с выделом долей несовершеннолетних детей в праве собственности на квартиру, приходящихся на средства материнского (семейного) капитала.

На момент рассмотрения дела № 2-5101/2023, согласно выписке из ЕГРН спорный объект принадлежал на праве собственности ФИО2

Вместе с тем, 13.02.2023 в отношении спорного объекта был наложен арест в рамках рассмотрения дела № 2-3192/2022.

Кроме этого, решение суда по указанному делу является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности за ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО2 в долях указанных выше. 

Таким образом, право собственности ФИО2 на квартиру, являющуюся предметом спорного договора по настоящему делу, на момент его заключения, отсутствовало.

Довод ответчика о том, что Территориальное управление не обладало информацией о наличии прав несовершеннолетних детей на спорное помещение, а также о наличии ареста на него, а, следовательно, не могло уведомить об этом участников торгов, противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Сам по себе довод Территориального управления о том, что истец, осуществляя деятельность по приобретению залогового имущества, ИП ФИО1 располагала информацией о возможных рисках при приобретении указанного имущества, о возможности обжалования торгов по реализации арестованного имущества, уведомлена о наличии обременении, имела опыт работы с документами, размещаемыми организатором торгов в отношении имущества, в том числе с документами по конкретному лоту, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку носит индивидуальный характер. К тому же покупатель предпринял обычные меры для проверки юридической чистоты сделки, а убедительных поводов для более углубленной ее проверки не имелось.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (часть 2 статьи 475 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (часть 5 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, поскольку покупатель не имеет возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на спорное имущество, реализовывать полномочия собственника, то суд признает данное обстоятельство существенным нарушением условия договора, а именно – отсутствие  факта передачи  спорного имущества в установленном законом порядке.

В связи с чем, требования предпринимателя о расторжении договора купли-продажи  и возврате денежной суммы, оплаченной по договору купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, истцом начислены и предъявлены к уплате проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.05.2024 по 03.02.2025 в размере 646 971,68 руб.

Расчет процентов судом проверен, признан соответствующим действующему законодательству, ответчиком не оспорен.

В связи с чем, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд также находит подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 187 142 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Расторгнуть договор № 3072-а купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму, внесенную по договору № 302-а купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 в размере 4 757 760 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 646 971,68 руб. и  расходы по уплате государственной пошлины в размере 187 142 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                 С.Ю. Любимова