ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-54082/2018

29 января 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Изотовой С.В.,

судей Лебедева Г.В., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куренковой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Предпринимателя представителя Ватрушкина М.Н. (доверенность от 01.10.2018),

от Общества представителя Гайды А.А. (доверенность от 22.06.2018),

от ООО «Викинг» представителя Звониловой Д.В. (доверенность от 15.02.2018),

от ТСН «Белый Дом» председателя правления Боневой З.Г. (протокол от 25.09.2017 № 7),

от ООО «Титан» представитель не явился,

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Большакова Артема Алексеевича на решение от 27.07.2018 по делу № А56-54082/2018 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (судья Воробьева Ю.В.) по иску:

индивидуального предпринимателя Большакова Артема Алексеевича (Санкт-Петербург)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хеликс Приморский» (197349, Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7; ОГРН 1077847643565, ИНН 7814388152)

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

индивидуальный предприниматель Большаков Артем Алексеевич (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хеликс Приморский» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 050 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы по договору от 01.01.2017 № 17/17 за период с 01.12.2017 по 30.04.2018.

Решением от 27.07.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своей жалобы Предприниматель указывает, что вывод суда первой инстанции об уклонении истца от приемки спорного объекта недвижимости противоречит фактическим обстоятельствам дела; ответчик не имел намерения вернуть спорное помещение, а продолжил им пользоваться, заключив договор аренды с иным лицом – товариществом собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Белый Дом» (далее – ТСН «Белый Дом»); довод ответчика о том, что помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, является попыткой ввести суд в заблуждение; переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для расторжения либо изменения договора аренды, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания заключать договор аренды с ТСН «Белый Дом»; в настоящий момент собственником помещения на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2014 по делу № А56-36585/2014 является общество с ограниченной ответственностью «Викинг»; ответчик совместно с ТСН «Белый Дом» действуют заведомо недобросовестно, злоупотребляют правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на апелляционную жалобу Общество против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, полагает, что довод истца о том, что с 01.12.2017 договор возобновлен на неопределенный срок, не основан на нормах права,  довод истца о принадлежности спорного помещения обществу с ограниченной ответственностью «Викинг» не подтверждается материалами дела; пока не доказано иное, арендуемое нежилое помещение является объектом общего имущества собственников в многоквартирном доме, ответчик надлежащим образом исполняет договор, заключенный с ТСН «Белый Дом».

Определением от 23.10.2018 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Викинг» (далее – ООО «Викинг») и ТСН «Белый Дом» и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. 

В отзыве на исковое заявление ООО «Викинг» полагает исковые требования Предпринимателя подлежащими удовлетворению, указывает, что помещение № 1-Н принадлежит ООО «Викинг» на праве собственности, договор аренды расторгнут между ООО «Викинг» и ООО «Титан» 30.03.2018, в настоящее время в производстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится дело по иску ООО «Викинг» к ТСН «Белый Дом», Обществу, ООО «ТРИК», ООО «СОЮЗ», ИП Фомину А.М. об истребовании имущества из чужого незаконного владения; 06.11.2018 Общество возвратило ООО «Викинг» спорное помещение; доводы Общества о том, что им неизвестен собственник спорного помещения опровергается материалами дела; решение собрания об отнесении принадлежащих ООО «Викинг» помещений к составу общего имущества дома является предметом рассмотрения в рамках гражданского дела № 2-10280/2018, рассматриваемого Приморским районным судом Санкт-Петербурга, но даже в отсутствие принятого судебного решения такое решение собрания ТСН «Белый Дом» является ничтожным, поскольку в состав общего имущества включено имущество, которое не может быть отнесено к общему имуществу дома.

В отзыве на исковое заявление ТСН «Белый Дом» просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывает, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, подпунктом а) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме, сведений о собственнике спорного помещения в ЕГРН не имеется, в связи с чем ТСН «Белый Дом» сдало в аренду спорное помещение в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; обращение ООО «Викинг» с иском к ТСН «Белый Дом» исключает удовлетворение требований Большакова А.А., поскольку подтверждает отсутствие прав иных лиц на сдачу спорного помещения в аренду. 

Определением от 21.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Титан» (далее – ООО «Титан»).

В отзыве на исковое заявление ООО «Титан» также полагает исковые требования Большакова А.А. подлежащими удовлетворению, указывает, что арендная плата за спорное помещение внесена Большаковым А.А. до 30.04.2018 включительно.

Определением от 25.12.2018 (председательствующий Изотова С.В., судьи Лебедев Г.В., Полубехина Н.С.) судебное разбирательство отложено на 23.01.2019. В связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске определением председателя судебного состава от 16.01.2019 произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Ракчееву М.А., судебное разбирательство начато с самого начала.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства ТСН «Белый Дом» о приобщении к материалам дела копии свидетельства о регистрации от 10.06.2016, копии технического паспорта 1991 года, копии кадастрового паспорта помещения 27-Н от 21.05.2013, копии уведомления об отсутствующем праве собственности от 28.03.2013, копии определения от 22.12.2014, копии ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.12.2011, копии заявления об исправлении технической ошибки по помещению 6-Н от 28.03.2017, копии уведомления об отказе в исправлении технической ошибки от 03.04.2017, поскольку названные документы не отвечают признаку относимости к рассматриваемому делу.

В судебном заседании представитель Большакова А.А. поддержал заявленные требования, представитель ООО «Викинг»  требования истца полагал подлежащими удовлетворению, представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, представитель  ТСН «Белый Дом»  против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2014 по делу № А56-36585/2014 установлено, что ООО «Викинг» являлось собственником расположенного на 1 этаже нежилого помещения 1Н общей площадью 1161,8 кв. м с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д.7, пом. 1Н, лит. А.

По договору купли-продажи от 08.09.2009 № 01, заключенному между ООО «Викинг» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (покупатель), помещение 1Н передано в собственность общества с ограниченной ответственностью «Альянс».

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Альянс» на спорное помещение зарегистрировано 11.02.2010.

02.03.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (арендодатель) и ООО «Титан» (арендатор) заключен договор аренды № 3, согласно которому арендатору переданы в аренду нежилые помещения 7Н общей площадью 445,6 кв. м с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:8 и 1Н общей площадью 1 161,8 кв. м с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, сроком на шесть лет.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 28.06.2010.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2011 по делу № А56-3355/2011 ООО «Викинг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2013 по делу № А56-3355/2011/сд4, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2013, договор купли-продажи от 08.09.2009 № 01 признан недействительным по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано ввиду отчуждения помещения 1Н в пользу общества с ограниченной ответственностью «Монолит».

Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.09.2014 по делу № А56-36585/2014 помещение 1Н истребовано из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Монолит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Викинг».

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 05.05.2015 внесена запись № 78-78/038-78/070/023/2015-116/2 о праве собственности ООО «Викинг» в отношении спорного помещения площадью 1 161,8 кв. м.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 08.02.2018 собственником нежилого помещения 1Н общей площадью 1 161,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, является ООО «Викинг».

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 05.10.2018, помещение 1-Н площадью 1 016,4 кв. м, расположенное на первом-втором этажах дома 7, лит. А по ул. Уточкина в Санкт-Петербурге, учтено в реестре с присвоением кадастрового номера 78:34:0412402:3436; помещение 1-Н образовано  в результате объединения помещений 1-Н с кадастровым номером 78:34:0412402:2096, 9-Н с кадастровым номером 78:34:0412402:2098, 26-Н с кадастровым номером 78:34:0412402:3424, 27-Н с кадастровым номером 78:34:0412402:2165 3ЛК с кадастровым номером 78:34:0412402:3423; правообладателем указанного помещения является ООО «Викинг», зарегистрировано обременение в пользу ООО «Титан».

Право собственности ООО «Викинг» на указанные помещения до настоящего времени в установленном порядке не оспорено.

Материалами дела подтверждается, что платежными поручениями от 19.04.2018 № 4, 21.02.2018 № 3, 06.02.2018 № 1 (т. 2, л. д. 129-131) ООО «Титан» перечисляло, а ООО «Викинг» принимало плату за пользование спорным помещением на условиях договора аренды от 02.03.2010.

Договор аренды от 02.03.2010 расторгнут по соглашению, заключенному между ООО «Викинг» и ООО «Титан», только 30.03.2018.

Таким образом, несмотря на то, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «Викинг» и ООО «Альянс» был признан недействительным, ООО «Викинг» своими последовательными действиями выразило согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, заключенного ООО «Титан» с ООО «Альянс».

01.01.2017 между ООО «Титан» (субарендодатель) и истцом (субарендатор) заключен договор субаренды № 2/17 части нежилого помещения 1Н площадью 161,4 кв. м, расположенного на втором этаже в правой части здания и имеющего отдельный вход по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7.

Договором аренды от 02.03.2010 и договором субаренды от 01.01.2017 предусмотрено право арендатора (субарендатора) сдавать помещения в субаренду.

Впоследствии 03.04.2017 между ООО «Титан» (субарендодатель) и Большаковым А.А. (субарендатор) подписан договор субаренды № 12/17, согласно которому субарендодатель обязался предоставить субарендатору во временное владение и пользование за плату, а субарендатор обязался принять нежилое помещение 1-Н площадью 1 161,8 кв. м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А., частью которого является помещение, ранее переданное истцу по договору от 01.01.2017. Факт оплаты арендной платы по указанному договору подтверждается представленным истцом и ООО «Титан» приходным кассовым ордером и квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Несостоятельна ссылка Общества на то, что указанные документы не являются допустимыми доказательствами, поскольку законодательством не предусмотрено закрытого перечня доказательств, которыми может подтверждаться внесение арендной платы, осуществление предоставления по договору может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Публично-правовым законодательством установлен запрет на наличный расчет между юридическими лицами сверх определенного предела. Согласно статье 82.3 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России устанавливает правила наличных расчетов, включая ограничения наличных расчетов между юридическими лицами, а также расчетов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности. В соответствии с пунктом 6 Указания Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (далее - предельный размер наличных расчетов). Наличные расчеты производятся в размере, не превышающем предельный размер наличных расчетов, при исполнении гражданско-правовых обязательств, предусмотренных договором, заключенным между участниками наличных расчетов, и (или) вытекающих из него и исполняемых как в период действия договора, так и после окончания срока его действия.

Статьей 15.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность в виде штрафа за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров.

Таким образом, при осуществлении расчетов наличными денежными средствами сверх суммы в 100 000 руб. юридические лица будут нести публично-правовую ответственность, однако нет оснований считать, что гражданско-правовое договорное обязательство по оплате не прекращается надлежащим исполнением в случае принятия кредитором наличных денег.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 № 307-ЭС17-23678 по делу № А56-81210/2016.

О фальсификации указанных доказательств Обществом и другими лицами, участвующими в деле, не заявлено.

01.01.2017 между Предпринимателем (арендатор) и Обществом (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 17/17, в соответствии с которым арендатор предоставил субарендатору во временное владение и пользование на праве субаренды часть нежилого помещения 1-Н общей площадью 161,4 кв. м., расположенного на втором этаже в правой части здания и имеющего отдельный вход (помещения № 20-26), по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7. 

Как следует из пункта 1.1 договора, арендатор распоряжается помещением на основании договора аренды от 01.01.2017 № 2/17.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2017.

Согласно пункту 1.2 договора он вступает в действие с 01.01.2017 и действует по 01.12.2017.

В силу пункта 1.3 договора за пользование помещением субарендатор выплачивает арендатору ежемесячно арендную плату, общая сумма арендной платы по договору состоит из двух частей и вносится следующим образом: первая часть арендной платы является постоянной величиной и состоит из платы за пользование помещением, устанавливается в размере 210 000 руб. ежемесячно, включая стоимость услуг телефонной связи, НДС не облагается, и уплачивается путем помесячной предоплаты со стороны субарендатора не позднее 5 числа каждого месяца (пункт 1.3.1 договора); вторая часть арендной платы составляет переменную величину и состоит из потребленных субарендатором коммунальных услуг, НДС не облагается, оплата предоставленных счетов арендатора производится субарендатором в текущем месяце за предыдущий в течение 10 календарных дней с момента с момента предоставления субарендатору счетов арендатором (пункт 1.3.2 договора).

Аналогичные положения закреплены в пункте 3.1 договора.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора арендная плата за период с 01.12.2017 по 30.04.2018 ответчиком не внесена, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за спорный период в размере 1 050 000 руб., истец направил ответчику уведомление от 05.03.2018, а впоследствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование своей позиции истец при рассмотрении дела судом первой инстанции указывал, что по истечении срока действия договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать нежилое помещение, действие договора в соответствии со статьей 621 ГК РФ было возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество указывает, что Предприниматель уклонился от возврата ему переданного в аренду помещения, Общество в настоящее время использует спорное помещение на основании договора от 01.12.2017, заключенного с ТСН «Белый Дом».

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрена обязанность Общества сообщить арендатору о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием действия договора, так и при его досрочном расторжении не позднее чем за два месяца.

Материалами дела подтверждается, что 03.11.2017, то есть с нарушением условий пункта 2.2.5 договора, Общество направило в адрес Предпринимателя письмо, в котором уведомило его о неготовности заключить новый договор аренды помещения до момента установления правообладателя, а также направило ему для подписания 2 экземпляра акта приема-передачи арендуемого помещения из аренды по договору с просьбой вернуть подписанный экземпляр акта.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, письмо от 02.11.2017 и акты приема-передачи помещения из аренды, отправленные 03.11.2017, прибыли в место вручения 07.11.2017, однако вручены не были; документы находились в почтовом отделении для вручения вплоть до 11.12.2017, после чего были высланы обратно отправителю.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что ответчик направил уведомление об отказе от продления договора, договор субаренды прекратил свое действие 01.12.2017.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Сторонами не оспаривается, что акт возврата помещения сторонами до 06.11.2018 подписан не был.

Согласно объяснениям представителя Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции 23.10.2018 Общество не освобождало спорное помещение от принадлежащего ему имущества, по окончании срока действия договора с Предпринимателем заключило договор аренды спорного помещения с ТСН «Белый Дом».

В дальнейшем Общество указывало, что освободило помещение, в подтверждение чего представило договор перевозки груза от 29.11.2017 № 29/11-2017, заключенный с индивидуальным предпринимателем Пономаренко В.Г.

По условиям договора от 01.12.2017 № 1/17, заключенного ответчиком (арендатор) с ТСН «Белый Дом» (арендодатель), арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 183,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:00412402:2096, расположенное на первом и втором этаже в правой части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А. 

Согласно объяснениям представителя Общества, заключая договор аренды с ТСН «Белый Дом», ответчик полагал, что арендуемое им помещение является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, поскольку в представленной выписке из ЕГРН от 19.10.2017 об объекте недвижимости площадью 183,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0412402:2096, расположенном на первом и втором этаже в правой части здания, имеющем отдельный вход, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, пом. 1-Н, «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Данный раздел 2 описывает правообладателей помещения.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Действуя разумно и осмотрительно, арендатор обязан убедиться в наличии у арендатора права сдавать имущество в аренду.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  12.08.2018 по делу № А56-31102/2018, по сведениям ЕГРН общая площадь помещения 1-Н составляет 1 161,80 кв. м, тогда как по информации кадастра недвижимости ЕГРН площадь нежилого помещения 1Н составляет 183,3 кв.м; согласно уведомлению Санкт-Петербургского государственного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» при проведении обследования спорного объекта недвижимости в 2008 году были выявлены изменения, в результате которых объект недвижимости площадью 1 161,80 кв. м был переформирован в следующие помещения: 1Н общей площадью 183,3 кв. м (помещение расположено на первом-втором этажах), 9Н общей площадью 151,9 кв. м (помещение расположено на первом этаже), 10Н общей площадью 67,3 кв. м (помещение расположено на первом этаже), 26Н общей площадью 133,8 кв. м (помещение расположено на первом этаже),  27Н общей площадью 456,2 кв. м (помещение расположено на первом-втором этажах); в 2013 – 2014 годах были выявлены перепланировки, в результате которых помещения были объединены в одно помещение за номером 1Н площадью 1 016,4 кв. м.

Как следует из ответа Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 18.12.2018 № 17347-иск, по данным филиала ГУП «ГУИОН» - ПИБ Северо-Западное по состоянию на 1998 год по вышеуказанному адресу были учтены помещения: 1-Н общей площадью 1 161,8 кв. м с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, расположенное на 1-2 этажах, 5-Н общей площадью 571,7 кв. м с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:5, расположенное в подвале, 6-Н с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:7, расположенное на третьем техническом этаже; в результате перепланировки, зафиксированной филиалом в 2008 году, а также за счет исключения из площади помещения площадей лестничных клеток помещение 1-Н было разделено на: помещение 1-Н общей площадью 183,3 кв. м, помещение 9-Н общей площадью 151,9 кв. м, помещение 10-Н общей площадью 67,3 кв. м, помещение 26-Н общей площадью 133,8 кв. м, помещение 27-Н общей площадью 456,2 кв. м, часть лестничной клетки 1ЛК, 2ЛК и лестничную клетку 3ЛК; в 2014 году вышеуказанные помещения, а также лестничная клетка 3ЛК были объединены в одно помещение 1-Н общей площадью 1 016,4 кв. м.

Поскольку Общество ранее арендовало часть нежилого помещения 1-Н (помещения 20-26) общей площадью 161,4 кв. м., расположенного на втором этаже в правой части здания и имеющего отдельный вход (помещения № 20-26), по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, являвшегося в свою очередь частью помещения 1Н  с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, что подтверждается договорами  от 02.03.2010, 01.01.2017, заключая с ТСН «Белый Дом» договор аренды на помещение площадью 183,3 кв. м, сформированного путем переформирования помещения  с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, Общество не могло не осознавать, что собственником помещения, являющегося предметом договора, заключенного с ТСН «Белый Дом», является собственник помещения, в результате перепланировки которого сформировано спорное помещение.

При таких обстоятельствах отсутствие регистрации права собственности ООО «Викинг» на это помещение площадью 183,3 кв. м не свидетельствует, что право собственности возникло у ТСН «Белый Дом». 

Несостоятельна ссылка ТСН «Белый Дом» на технический паспорт многоквартирного дома, составленный по состоянию на 11.04.2007, согласно которому помещения 5-Н, 6-Н, принадлежащие в настоящее время ТСН «Белый Дом», расположены на 1-2 этажах многоквартирного дома, поскольку перепланировка спорного помещения 1-Н и раздел помещения 1-Н площадью 1 161,8 кв. м на помещения 1-Н, 9-Н, 10-Н, 26-Н, 27-Н, часть лестничной клетки 1ЛК, 2ЛК и лестничную клетку 3ЛК зафиксирована в 2008 году, а согласно сведениям, содержащимся в свидетельстве от 07.04.2015 о государственной регистрации права общества с ограниченной ответственностью «Корвет» на помещения 5-Н и 6-Н в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит.А, на момент заключения мирового соглашения между ТСН «Белый Дом» и обществом с ограниченной ответственностью «Корвет», утвержденного определением Арбитражного суда  от 20.01.2016 по делу № А56-75892/2012, помещения 5-Н и 6-Н расположены в подвале и на третьем этаже соответственно и не являются частью помещения 1-Н с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Пункт 1 статьи 290 ГК РФ содержит аналогичные положения.

В силу пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Доказательства того, что помещение, переданное Обществу ТСН «Белый Дом» по своим характеристикам может быть отнесено к общему имуществу дома в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2011 по делу № А56-25809/2009 признано  право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, на следующие места общего пользования общей площадью 125,6 кв. м, расположенные по адресу Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 7: лестница 1 этаж 1 (№ I тамбур площадью 3,6 кв. м., № II коридор площадью 3,5 кв. м, № III площадью 8,2 кв. м, № IV коридор площадью 2 кв. м, № V коридор 13, 2 кв. м, № VI мусоросборник площадью 1,6 кв. м, № VII лестница площадью 12,2 кв. м) общей площадью 44,3 кв.м; лестница 1 этаж 2 (№ VIII тамбур площадью 3,5 кв. м, № IX лифтовой холл площадью 8,2 кв. м, № X лестница площадью 12,2 кв. м, лоджия) общей площадью 23,9 кв. м; лестница 1 надстройка (№ LXXXVII тамбур площадью 3,8 кв. м.) общей площадью 3,8 кв. м; лестница 2 этаж 1 (№ I тамбур 3,6 кв. м, № II лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, № III коридор 2,2 кв. м., № IV лестница площадью 12,2 кв. м.), общей площадью 29, 7 кв. м; лестница 2 этаж 2 (№ V лифтовой холл площадью 11,7 кв. м, № VI лестница, площадью 12,2 кв. м), общей площадью 23,9 кв. м.

При этом названным решением, принятым по иску ТСН «Белый Дом», установлено, что на дату рассмотрения этого спора вторичный объект недвижимости с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3 включал в себя нежилые помещения 1-Н, 9-Н, 10-Н, 26-Н, 27-Н, расположен на первом и втором этажах многоквартирного жилого дома, входы во все нежилые помещения, входящие в состав нежилого помещения 1-Н (1-Н, 9-Н, 10-Н, 26-Н, 27-Н), осуществляются обособленно: правое крыло – лестница № 1 (вход ЛК-1): в помещения 1-го этажа (9-Н, 26-Н, 27-Н) с лицевого фасада, с улицы, отдельно в каждое из обозначенных помещений; в помещение 10-Н с дворового фасада, непосредственно с улицы; на 2-ой этаж помещения 9-Н вход осуществляется по обособленной лестнице с дворового фасада; на 2-ой этаж помещения 1-Н вход осуществляется по обособленной лестнице с правого крыла лицевого фасада; судом также установлено, что от нежилого помещения 1-Н (9-Н) помещения мест общего пользования отделены глухими, капитальными противопожарными стенами, без дверных проемов и никакого сообщения с нежилым помещением 1-Н (9-Н) не имеют.

При таких обстоятельствах для ТСН «Белый Дом» также было очевидно, что спорное помещение 1-Н как часть ранее учтенного помещения 1-Н с кадастровым номером 78:4124Б:0:3:3, не является общим имуществом в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, а также письмо ООО «Викинг» от 20.10.2017 о том, что спорное помещение принадлежит ему, следует сделать вывод, что, заключая договор с ТСН «Белый Дом» при наличии притязаний на указанное имущество иных лиц, Общество действовало недобросовестно.

Действия ответчика, заключившего договор с неуполномоченным лицом с даты прекращения договора субаренды, свидетельствует об отсутствии намерения освободить помещение и исполнить свои обязательства по возврату помещения.

Суд апелляционной инстанции с учетом противоречивой позиции ответчика при рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции относительно освобождения помещения от принадлежащего ему имущества критически относится к представленному в подтверждение освобождения помещения договору перевозки груза от 29.11.2017 № 29/11-2017, заключенному с индивидуальным предпринимателем Пономаренко В.Г., в отсутствие иных документов, подтверждающих в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» передачу груза к перевозке, внутреннее перемещение имущества, а также в отсутствие доказательств последующего возврата в спорное помещение ранее вывезенного имущества.

Поскольку ответчик не доказал, что по окончании срока действия договора он освободил переданное ему в аренду помещение и подготовил его к передаче арендодателю по договору от 01.01.2017, истец не может считаться просрочившим.

В силу статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

При таких обстоятельствах обращение ООО «Викинг» с иском в арбитражный суд к ТСН «Белый Дом», ООО «Хеликс Приморский», ООО «ТРИК», индивидуальному предпринимателю Фомину А.М., ООО «Союз» об истребовании имущества из чужого незаконного владения нежилого помещения 1-Н общей площадью 1016,4 кв. м. с кадастровым номером 78:34:0412402:3436, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7 лит. А, а также о взыскании с ТСН «Белый Дом» денежных средств, полученных от Общества по договору аренды от 01.12.2017 № 1/17 за период с 01.12.2017 по 31.10.2018, то есть иска, направленного на защиту права собственности ООО «Викинг», не исключает удовлетворения настоящего иска об исполнении Обществом условий договора аренды, заключенного с Большаковым А.А., полномочия на заключение которого собственник спорного помещения – ООО «Викинг» не оспаривает.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2018 по делу № А56-54082/2018 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хеликс Приморский» в пользу индивидуального предпринимателя Большакова Артема Алексеевича 1 050 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы по договору от 01.01.2017 № 17/17 за период с 01.12.2017 по 30.04.2018, 23 500 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

М.А. Ракчеева