АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17464/2018

03 июня 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2019 года.

Полный текст определения изготовлен 03 июня 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Дом на Тарской" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды № ТУ-02/14-2015-19, изложении его в новой редакции

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО2 по доверенности от 17.08.2018;

 от ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "Дом на Тарской" (далее – ЖСК "Дом на Тарской", истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области, ответчик), в котором просил:

признать недействительным пункт 3.1 договора аренды № ТУ-02/14-2015-19 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и Жилищно-строительным кооперативом «Дом на Тарской», как повлекший неблагоприятные последствия для истца;

изложить пункт 3.1 договора аренды № ТУ-02/14-2015-19 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77 от 09.11.2015 в следующей редакции:

- размер арендной платы за Участок составляет 590 370,00 (пятьсот девяносто тысяч триста семьдесят) рублей в год, 49 197,50 (сорок девять тысяч сто девяносто семь рублей 50 копеек) рублей в месяц без НДС.

Арендная плата за земельный участок рассчитана в соответствии с п. 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 по следующей формуле:

А = СхР,где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, согласно Заключению эксперта № 552.12-18/О/С от 21.01.2019 по состоянию на 08.10.2015, которая составляет 7 156 000,00 (семь миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей;

Р - действующая с 14.09.2012 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Определением Арбитражного суда Омской области от 26.12.2018 производство по данному делу было приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы. 

22.01.2019 в материалы дела от автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» поступило экспертное заключение.

Определением суда от 14.02.2019 производство по настоящему делу было возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании требование с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

09.10.2015 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и жилищно-строительным кооперативом "Дом на Тарской" был заключен договора аренды № ТУ-02/14-2015-19, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за земельный участок рассчитана в соответствии с пунктом 6  «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, по следующей формуле:

А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 161015 от 08.10.2015, которая составляет 11 992 170 рублей;

Р - действующая с 14.09.2012 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Размер арендной платы за участок с учётом указанной формулы составил 989 354,03 руб.

Не согласившись с использованием в расчете отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 161015 от 08.10.2015, истец обратился эксперту ИП ФИО4 для проведения внесудебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77.

Согласно подготовленному ИП ФИО4 отчету № 44/35/17 от 19.10.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 1 232 кв.м. с кадастровым номером 55:36:040102:77, разрешенное использование: для жилищных нужд, категория земель: земли населенных пунктов; почтовый адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. Яковлева, д. 109, по состоянию на 11.05.2015 рыночная стоимость земельного участка составила 8 307 000 руб.

Полагая, что применение ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 161015 от 08.10.2015 при определении размера арендной платы и соответственно включение в пункт 3.1 Договора расчета, основанного на указанном отчете, являются незаконными, грубо нарушают права ЖСК, последний обратился в арбитражный суд с заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Суд полагает требования ЖСК  подлежащими удовлетворению с учётом уточнения в силу следующих обстоятельств. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила N 582), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. 

В соответствии с пунктом 6 Правил N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, в том числе и на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта "г" пункта 2 и пункт 6 Правил N 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) Территориальным управлением проведена рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77, которая составила 11 992 170 руб. (отчет № 161015 от 08.10.2015.

В пункте 3.1 стороны согласовали, что размер арендной платы за участок в год составляет 989 354,03 руб.

Однако в рассматриваемом случае принципиальное значение имеет вопрос правильности и обоснованности произведённого расчета размера арендной платы. 

С целью исследования данного вопроса судом была назначена соответствующая судебная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» (644024, 

<

...>).

На разрешение эксперта были поставлены вопросы следующего содержания: 

 1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки по состоянию на 08.10.2015?

2. Соответствуют ли отчет № 161015 от 08.10.2015 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и другим правовым актам, регулирующим оценочную деятельность?

По результатам экспертизы установлено, что рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 08.10.2015 была определена в размере 7 156 000,00 рублей.

Также эксперт указал на то, что отчет № 161015 от 08.10.2015, подготовленный оценщиком ФИО5, является недостоверным, поскольку:

- не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.06.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательного к применению на территории РФ;

- не соответствует федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ № 299 от 20.05.2015, обязательному к применению на территории РФ;

- не соответствует федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, обязательному к применению на территории РФ.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме  от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, произведенной  независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме в данном Информационном письме указано, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом,  отчет № 161015 от 08.10.2015, подготовленный оценщиком ФИО5 и использованный ответчиком, судом не может быть признан достоверным.

При принятии судом настоящего решения учтено, что несоответствие используемого ответчиком отчёта подтверждено как в досудебном порядке посредством проведения соответствующих исследований, так и по результатам судебной и внесудебной экспертиз.  

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцу стало известно о том, что сделка повлекла для него неблагоприятные последствия в виде переплаты по арендным платежам в связи с завышением рыночной стоимости земельного участка из отчета № 44/35/17, подготовленного 19.10.2017. В суд кооператив обратился 08.10.2018, т.е. в пределах срока, установленного законом.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таких обстоятельствах суд считает, что пункт 3.1. договора должен быть изложен следующим образом: 

- Размер арендной платы за Участок составляет 590 370,00 (пятьсот девяносто тысяч триста семьдесят) рублей в год, 49 197,50 (сорок девять тысяч сто девяносто семь рублей 50 копеек) рублей в месяц без НДС.

Арендная плата за земельный участок рассчитана в соответствии с п. 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 по следующей формуле:

А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, согласно Заключению эксперта № 552.12-18/О/С от 21.01.2019 по состоянию на 08.10.2015, которая составляет 7 156 000,00 (семь миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей;

Р - действующая с 14.09.2012 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Суд принял во внимание, что по сути положения пункта 3.1 договора излагаются на момент его заключения, а, соответственно, в случае изменения в порядке, предусмотренном законодательством, величин, участвующих в формуле, согласно которой рассчитывается арендная плата, её размер также подлежит корректировке.    

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счёт неправой. 

В связи с удовлетворением требований ЖСК бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика судебные расходы по оплате истцом государственной пошлины, а также расходы, понесенные истцом в связи с проведением судебной экспертизы.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 26.12. 2018 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования жилищно-строительного кооператива "Дом на Тарской" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить с учётом уточнений.

Признать недействительным пункт 3.1 договора аренды № ТУ-02/14-2015-19 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и Жилищно-строительным кооперативом «Дом на Тарской», как повлекший неблагоприятные последствия для истца.

Изложить пункт 3.1 договора аренды № ТУ-02/14-2015-19 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77 от 09.11.2015 в следующей редакции:

- Размер арендной платы за Участок составляет 590 370,00 (пятьсот девяносто тысяч триста семьдесят) рублей в год, 49 197,50 (сорок девять тысяч сто девяносто семь рублей 50 копеек) рублей в месяц без НДС.

Арендная плата за земельный участок рассчитана в соответствии с п. 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009. № 582 по следующей формуле:

А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, согласно Заключению эксперта № 552.12-18/О/С от 21.01.2019., которая составляет 7 156 000,00 (семь миллионов сто пятьдесят шесть тысяч) рублей;

Р - действующая с 14.09.2012 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, 

<

...>, зарегистрирован в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска за номером 294-п) в пользу жилищно-строительного кооператива "Дом на Тарской" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  55 000 рублей расходов на производство судебной экспертизы, проведённой на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-17464/2018 от 26.12.2018, уплаченных согласно платежному поручению № 324 от 28.11.2018;  6000 руб. государственной пошлины.

Перечислить автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» (644024, 

<

...>) с  депозитного счета Арбитражного суда Омской области 55 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-17464/2018 от 26.12.2018 (счет № 11 от 21.01.2019, акт № 11 от 21.01.2019), перечисленных жилищно-строительным кооперативом "Дом на Тарской" по платежному поручению № 324 от 28.11.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев