Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8066/2017

г. Хабаровск

08 августа 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 01.08.2017.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>; 680013,  

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304272332100092, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, освобождении помещения

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель, доверенность № 6139/0202 от 27.12.2016;

от ответчика – не явился, о дате, времени и месте предварительного судебного заседания извещен надлежащим образом.

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда № 212/16 от 08.07.2016, заключенного между сторонами, а также возложении на Предпринимателя обязанности возвратить Обществу объект арендных отношений – функциональное помещение № I (14-22), площадью 135 кв.м., расположенное в 

<

...>.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора в части внесения согласованных арендных платежей, а также оплаты услуг по договору долевого участия в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в установленный определениями суда от 16.06.2017, 11.07.2017 срок письменный мотивированный отзыв на иск не представил, возражений относительно заявленных требований не выразил.

В судебном заседании представитель истца поддержал правовую позицию по спору, отраженную в иске, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения спора, явку представителя не обеспечил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица соблюдением процессуального порядка, регламентированного статьей 156 АПК РФ.   

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

АО «ЦИТ» на праве собственности принадлежит функциональное помещение № I (14-22), площадью 135 кв.м., расположенное в 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2005 серии 27АБ № 010149).

08.07.2016 между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды  № 212/16, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передано указанное функциональное помещение.

Передача объекта в пользование ответчику зафиксирована актом от 08.07.2016. 

В соответствии с пунктом 1.2 срок действия соглашения определен с 08.07.2016 по 07.07.2021. 

В порядке реализации требования о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 13.09.2016.

В силу пункта 3.2.11 договора на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

Согласно пункту 3.2.5 (раздел № 3) договора к обязанностям арендатора отнесено самостоятельное заключение договоров на коммунальные услуги и оплата соответствующих услуг. В случае нанесения арендодателю ущерба, вызванного уклонением от заключения договоров, неоплатой коммунальных услуг, причиненный ущерб взыскивается с арендатора. При этом арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. 

Пунктами 6.2.3, 6.2.4 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, а также неисполнения обязательства, регламентированного пунктом 3.2.5 соглашения. 

В период действия договора № 212/16 арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, а также покрытию расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в рамках соглашения с управляющей компанией.  

Претензией № 1318/10-13 от 04.05.2017 Предприниматель поставлен в известность о наличии задолженности по договору долевого участия, ответчику предложено произвести установленные платежи, разъяснены правовые последствия уклонения от совершения испрашиваемых действий в виде реализации АО «ЦИТ» права обращения за судебной защитой с требованием о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Несмотря на предпринятые АО «ЦИТ» меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности в полном объеме ответчиком не совершено.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «ЦИТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 212/16, передаточный акт от 08.07.2016) позволяет констатировать передачу во владение Предпринимателя принадлежащего истцу на праве собственности функционального помещения № I (14-22), площадью 135 кв.м., расположенное в 

<

...>, а также использование указанного объекта. 

На момент рассмотрения спора срок действия договора № 212/16 не истек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 6.2.3 договора № 212/16 сторонами согласована возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Аналогичные последствия зафиксированы в пункте 6.2.5 договора № 212/16 на случай невыполнения арендатором обязательств, установленных пунктом 3.2.5 договора, к каковым относится неоплата арендатором коммунальных и иных сопутствующих услуг по заключенным им договорам с управляющими организациями. 

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока платежа.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.06.2017 по делу № А73-5279/2017 с Предпринимателя в пользу Управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «ВИК-Гарант» взыскана задолженность по договору долевого участия в расходах по содержанию общего имущества МКД от 01.09.2008 № 20 за период с 01.06.2015 по 31.07.2016 в размере 60 238 руб. 45 коп., неустойка за период с 10.07.2015 по 17.04.2017 в сумме 8 951 руб. 93 коп. Договор долевого участия в расходах по содержанию общего имущества МКД от 01.09.2008 № 20, заключенный между ИП ФИО2 и управляющей компанией общество с ограниченной ответственностью «ВИК-Гарант», расторгнут. 

Поскольку претензия АО «ЦИТ» 04.05.2017 № 1318/10-13 о наличии задолженности по арендной плате и пени, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение, получена ответчиком 28.05.2016, но оставлена без ответа и удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о досрочном расторжении договора. 

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений и полагает необходимым отметить, что перечисленные обстоятельства – каждое в отдельности и все они в совокупности – не могут рассматриваться в качестве основания для освобождения субъекта профессиональной предпринимательской деятельности от исполнения принятых по договору обязательств, а равно – от применения мер ответственности за правонарушения, установленные законом и (или) соглашением, вплоть до прекращения договорных отношений между сторонами.

При таких обстоятельствах суд находит требование АО «ЦИТ» о расторжении договора аренды № 212/16 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Из представленных материалов следует, что объект правоотношений арендодателю не возвращен. При этом правовые основания для его дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют. 

Таким образом, суд констатирует наличие оснований для удовлетворения иска, отсутствие правовых препятствий для реализации испрашиваемой истцом меры защиты гражданских прав. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № 212/16 от 08.07.2016, заключенный между акционерным обществом «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304272332100092, ИНН 

<

***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272332100092, ИНН 

<

***>) возвратить 

акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) функциональное помещение № I (14-22), площадью 135 кв.м., расположенное в 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272332100092, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в сумме 12 000 руб.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              С.Ю. Дацук