АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 января 2019 года

Дело №

А21-6829/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2019 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Морозовой С.В. – Морозова А.Ю. (доверенность от 21.12.2018),

	рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Морозовой Светланы Владимировны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2018 (судья Талалас Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 (судьи Желтянников В.И., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу № А21-6829/2017,             				  

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Морозовой Светлане Владимировне, ОГРНИП 304391735800471, со следующими требованиями:

- признать пристройку к объекту культурного наследия, расположенную по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 164-172, самовольной;

- обязать Морозову С. В. демонтировать пристройку, расположенную со стороны правового бокового фасада многоквартирного жилого дома по адресу: г. Калининград, Московский пр., д. 164-172, в течение 30 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; в случае неисполнения решения суда о сносе пристройки в установленный срок, предоставить администрации право снести пристройку за свой счёт с возложением понесённых расходов на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области (далее - Служба охраны объектов культурного наследия), акционерное общество  «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал (далее - БТИ).

Решением суда от 27.06.2018 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 01.10.2018 решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы ссылается на то, что является собственником встроено-пристроенного помещения II (помещения первого этажа) с кадастровым номером 39:15:132534:40 площадью 437,8 кв. м на основании договора купли-продажи от 10.04.2017, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «МХАКТ» (далее – ООО «МХАКТ»); спорная пристройка находится в составе данного помещения на основании вступившего в законную силу с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации (статьи 36, 37); согласно сведениям БТИ общая площадь нежилого помещения составила 437,8 кв. м за счёт уточнения линейных размеров и подсчёта площадей в ранее неучтённых холодных помещениях, о чём собственник получил справку БТИ в 2010 г.

Податель жалобы ссылается на то, что спорная пристройка существовала и носила капитальный характер на момент приватизации помещения ТОО «МХАКТ» 20.07.1994, когда собственником помещения являлась администрация, что подтверждается техническим паспортом, в котором пристройка указана как лит. А тамбур не отапливаемый площадью 12,3 кв. м.

Податель жалобы ссылается на то, что доказательств строительства спорной пристройки ответчиком истец не представил.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить решение и постановление без изменения, ссылается на то, что фондом имущества города Калининграда и ТОО «МХАКТ» в лице директора Морозовой С.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, спорная пристройка не являлась предметом договора купли-продажи, Морозова С.В. не могла этого не знать, в 1999 г. после проведения плановой технической инвентаризации уточнены технические характеристики объекта и пристройка впервые учтена как самостоятельное встроенное помещение, спорный объект подвергался ремонту, полагает, что довод о том, что спорная пристройка ответчиком не возводилась, не имеет правового значения, так как ответчик владеет и пользуется спорным объектом и стал бы собственником, если бы не было спора о том, что данная пристройка является самовольной.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Морозовой С.В. подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

	На земельном участке с кадастровым номером 39:15:132534:2 по адресу: г. Калининград. Московский пр., расположен многоквартирный жилой дом         № 164-172 со встроенными нежилыми помещениями.

Названный жилой дом с горельефом «Трубящий олень» (скульптор Г. Фуг), 1929 г. постройки, расположенный по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 164-172, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия местного (муниципального) значения на основании постановления Правительства Калининградской области от 23.03.2007 № 132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения».

Предметы охраны объекта культурного наследия «Дом жилой с горельефом «Трубящий олень» (ск. Г.Фуг), 1929 г. постройки, расположенный по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 164-172» утверждены приказом Службы охраны объектов культурного наследия от 15.05.2017 № 123.

У правого бокового фасада дома имеется пристройка, примыкающая к нежилым помещениям первого этажа литер II из литера А, принадлежащим ответчику на праве собственности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на встроенно-пристроенные помещения II (помещения первого этажа) с кадастровым номером 39:15:132534:40 площадью 437, 8 кв. м, 01.06.2017 зарегистрировано за Морозовой С.В., регистрационная запись номер 39:15:132534:40-39/001/2017-3.

В качестве основания государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.04.2017, заключенный ответчиком с ООО «МХАКТ».

На основании приказа Службы охраны объектов культурного наследия от 15.05.2017 № 124 утверждено и выдано собственнику Морозовой С.В. охранное обязательство, зарегистрированное в ЕГРН в качестве обременения.

Администрация направила предпринимателю претензию от 23.05.2017    № 1307/и с предложением демонтировать упомянутую пристройку. 

Ссылаясь на то, что данная пристройка возведена без разрешения на строительство и без разрешения органа охраны объектов культурного наследия, является самовольной, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

	Суд первой инстанции установил, что на основании решения Комитета по управлению имуществом города Калининграда от 21.12.1994 № 114 между фондом имущества города Калининграда (продавец) и ТОО «МХАКТ» (впоследствии ООО «МХАКТ», покупатель) в лице директора Морозовой С.В. заключен договор от 28.12.1994 № 201-АП купли-продажи нежилых помещений общей площадью 407,4 кв. м (подвала - 161,2 кв. м и первого этажа - 246,2 кв. м) в упомянутом многоквартирном жилом доме. Суд сделал вывод о том, что спорное помещение пристройки не являлось предметом договора  от 28.12.1994 и не могло быть продано предпринимателю.

	Суд применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», посчитал, что Морозова С.В. является надлежащим ответчиком по делу, поскольку владеет и пользуется спорным объектом и была бы его собственником, если бы не было спора о том, что пристройка является самовольной, и удовлетворил иск.

	При этом суд сослался на то, что дальнейшая реконструкция и модернизация указанного объекта в отсутствии разрешительных документов в целях придания ему признаков капитального сооружения не легализует объект как объект недвижимого имущества.

Суд также сослался на то, что спорная пристройка не является составной частью объекта культурного наследия, изменяет исторический облик фасада объекта культурного наследия.

	Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Признав спорную пристройку самовольной и возложив обязанность по её сносу на предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций оставили без внимания обстоятельства, связанные с моментом её возведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерацией, введенного в действие с 01.01.1995, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ранее действовавшему Гражданскому кодексу РСФСР, 1964 г., (статья 109) самовольной постройкой признавался только жилой дом (дача) или часть дома (дачи).

Как следует из пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, на что указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12, от 24.01.2012 № 12048/11.

В нарушение приведенных норм права суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства создания спорного объекта, не установили, когда он был построен. Однако установление времени постройки данного объекта имеют существенное значение для решения вопроса о том, является ли спорная пристройка самовольной, и имеют ли место противоправные действия ответчика по её возведению. 

Суды не проверили и не дали оценку доводам предпринимателя о том, что упомянутый многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был построен в 1929 г., но во время Великой Отечественной Войны был разрушен, после войны восстановлен, помещения первого этажа указанного здания всегда и до приватизации помещений ТОО «МХАКТ» были предназначены и использовались под магазин, спорная неотапливаемая пристройка-тамбур предназначена и использовалась для обеспечения требований при разгрузке товаров, в том числе и в то время, когда все помещения находились в публичной собственности; в соответствии с данными имеющихся в материалах настоящего дела инвентарного дела объекта и технического паспорта спорная пристройка, указанная как лит. А тамбур неотапливаемый площадью 12,3 кв. м, существовала и носила капитальный характер на 20.07.1994. 

Сославшись на то, что из объяснений ответчика следует, что спорный объект подвергался ремонту, утеплены стены и облагорожен внешний вид, суд не установил, что в результате проведения ремонтных работ был создан новый объект. Суды не дали оценку доводам предпринимателя о том, что работы по ремонту связаны с поддержанием пристройки в прежнем состоянии, не относятся к реконструкции, не повлекли изменения её характеристик, пристройка как была, так и остается неотапливаемым тамбуром, примыкающим к нежилому помещению магазина с торца здания, и используется только при приемки товара.

Сославшись на реконструкцию и модернизацию спорной пристройки, суды первой и апелляционной инстанций	 не установили, когда, кем и какие работы в отношении пристройки были произведены, повлекли ли указанные работы такое изменение технических характеристик объекта, которые позволили бы отнести их к реконструкции и свидетельствовали бы о создании нового объекта.

В решении суд указал, что в судебном заседании представитель БТИ пояснил, что спорная пристройка до 1994 г. не являлась капитальным строением и была учтена как тамбур неотапливаемый, в 1999 г. были уточнены технические характеристики объекта и пристройка учтена как самостоятельное встроенное помещение, которой присвоен лит. 3а. 

Однако суд не выяснил, в чём заключалось уточнение технических характеристик объекта, что послужило основанием для учёта пристройки как самостоятельного встроенного помещения.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, когда была возведена спорная пристройка; установить, когда, кем и какие работы в отношении пристройки были произведены, повлекли ли произведенные ответчиком работы такое изменение технических характеристик пристройки, которые свидетельствовали бы о создании нового объекта.

          Исходя из установленных по делу обстоятельств с учётом доводов всех участвующих в деле лиц, суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку, применив действовавшие на момент возникновения спорных правоотношений нормы материального права, установив, имеются ли основания для признания упомянутой пристройки самовольной постройкой.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу № А21-6829/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.  

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий