﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-1999/2020

23 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.,  

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:  

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гелема» Аверковой Т.В. (доверенность от 19.01.2021), 

от индивидуального предпринимателя Лысенко Б.В. представителей        Павловой А.Д. и Казюхиной Р.В. (одна доверенность от 11.01.2019),

рассмотрев 16.03.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гелема» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2020 по делу № А56-1999/2020,   

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Управляющая компания «Гелема», адрес: 192236, Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 44, лит. А, пом. 16-Н, ОГРН 1027808003464, ИНН 7816125303 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Лысенко Валерию Николаевичу, ОГРНИП 314784702200142, об обязании:

- привести в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, фасад здания 1969 года постройки с кадастровым номером 78:13:0007418:4876, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 31, принадлежащую ответчику и расположенную на первом этаже в данном здании квартиру № 182 площадью 50,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007418:4876, а также земельный участок площадью 4618 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007418:59 под указанным зданием, путем восстановления согласно поэтажному плану демонтированной части стены фасада, оконного проема, отмостки дома, покрытия тротуара, межкомнатных стен, конструкций и демонтажа входной группы (козырька, стенок и ступеней);

- использовать упомянутую квартиру по назначению (для проживания). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга, адрес: 192241, Санкт-Петербург, Пражская ул., д. 41, ОГРН 1027807994224, ИНН 1027807994224 (далее – Администрация),   Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191123, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994 (далее – Комитет).

Определением от 03.07.2020 произведена замена Лысенко В.Н. в порядке процессуального правопреемства на индивидуального предпринимателя Лысенко Богдана Валерьевича, ОГРНИП 319784700013037. 

Решением от 22.12.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 28.12.2020) принят частичный отказ Общества от иска, производство по делу в части заявленного требования об использовании спорной квартиры по назначению прекращено, в удовлетворении остальной части иска отказано. 

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал его в апелляционный суд. В своей жалобе он просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об обязании ответчика привести самовольно реконструированное жилое помещение в первоначальное состояние.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств осуществления самовольной перепланировки спорной квартиры, вместе с тем к материалам дела была приобщена копия составленного 30.01.1980 плана первого этажа многоквартирного дома № 31 по Софийской ул. в Санкт-Петербурге, из которого видно, что данный дом был построен изначально без отдельной входной группы; изложенное, по мнению подателя жалобы, с учетом непредставления в материалы дела каких-либо документов, подтверждающих согласование с уполномоченными органами пристройки входной группы, свидетельствует о том, что реконструкция жилого дома была произведена самовольно; ответчиком не доказано, что произведенные в конструкции несущей стены изменения являются безопасными; несмотря на то, что сама по себе реконструкция имела место до приобретения спорной квартиры в собственность ответчиком, именно данное лицо обязано привести его в прежнее состояние по смыслу положений статьи 29 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ); приведенная статья не содержит в себе ограничений для обращения в суд управляющей организации, которая осуществляет функции по управлению многоквартирным жилым домом в части обеспечения безопасности и должного содержания общего имущества, а значит, и отвечает за их ненадлежащее исполнение.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные ими позиции относительно правильности разрешения настоящего спора.

Администрация и Комитет своих представителей в заседание не направили, что однако не может препятствовать рассмотрению жалобы Общества по существу ввиду их надлежащего уведомления о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 22.06.2020                      № 99/2020/334323006, Лысенко Б.В. с 20.03.2020 является собственником квартиры № 182 площадью 50,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007418:4876, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 31, о чем в названный реестр внесена регистрационная запись за номером 78:13:0007418:4876-78/036/2020. 

Основанием приобретения названной квартиры в собственность послужило заключение ответчиком договора от 10.03.2020 купли-продажи с Лысенко В.Н., которому указанное имущество принадлежало на праве собственности с апреля 2015 года в результате подписания договора с ООО «Интер Алиа». 

Обращаясь в суд общий юрисдикции (определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15.05.2019 дело было передано сначала в Красносельский районный суд, а впоследствии определением от 27.11.2019 – на рассмотрение арбитражного суда), Общество сослалось на то, что, будучи организацией, которая осуществляет управление спорным домом, в подтверждение чего представлен акт № 25 о приеме-передаче указанного дома, подписанный в 2008 году истцом и санкт-петербургским государственным учреждением «Жилищное агентство Фрунзенского района Санкт-Петербург», 26.12.2018 оно провело его осмотр, по результатам которого было выявлено, что в принадлежащей ответчику квартире осуществлена незаконная перепланировка: в данное помещение обустроен отдельный вход и к нему произведена пристройка крыльца с внешней стороны дома. 

Также Общество указало, что ранее бывшему собственнику спорной квартиры (на тот момент Лысенко В.Н.) им было вручено предписание от 28.08.2018 № 804, в котором оно просило представить в срок до 03.09.2018 решение о переводе используемого в целях предпринимательской деятельности помещения из жилого в нежилое, утвержденный проект его перепланировки и прочие имеющие отношение к указанной совокупности обстоятельств документы.

Ссылаясь на неисполнение данного предписания, отсутствие у собственника спорной квартиры упомянутых документов, подтверждающих соблюдение процедуры перевода жилого помещения в нежилое, уменьшение в результате создания отдельного входа путем изменения конструкции несущей стены площади общедомового имущества (фасада) и придомовой территории, имевшее место без учета мнения всех собственников помещений дома, а также возникновение угрозы прочности всего здания, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований Общество представило ответ Комитета от 16.09.2019, в котором последний сообщил об отсутствии у него информации о наличии согласованной проектной документации в отношении устройства входа в здание по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 31 (напротив кв. 182), а также письмо Администрации от 20.09.2019, согласно которому по состоянию на указанную дату в межведомственную комиссию Фрунзенского района Санкт-Петербурга проектная документация перепланировки и (или) переустройства      кв. 182 для согласования и утверждения не поступала, однако 12.09.2019 через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг поступило заявление о переводе упомянутой квартиры в нежилое помещение, к которому не приложен предусмотренный подпунктами 3-7 пункта 2 статьи 23 ЖК РФ пакет документов. 

Помимо прочего в подтверждение своей позиции Общество представило генеральный план земельного участка и поэтажный план многоквартирного дома (в части первого этажа), в котором находится принадлежащая ответчику квартира, свидетельствующие, по его мнению, о том, что указанный дом исходя из обозначенной на плане конфигурации его конструкций был изначально построен без входной группы со стороны кв. 182.

В своем отзыве на исковое заявление Комитет указал, что обращений по вопросу согласования изменения фасада спорного здания путем размещения на нем элементов благоустройства, к которым помимо прочего относятся козырьки, входы, входные группы, лестничные ступени, от ответчика или иных лиц в его адрес не поступало.

Возражая против заявленных требований, ответчик представил выкопировку из технического плана здания, подготовленного санкт-петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», на которой видно, что по состоянию на 15.01.2009 вход в спорную квартиру осуществлялся посредством входной группы с внешней стороны дома в отсутствие отдельного входа с лестничной клетки на первом этаже здания. 

В целях правильного установления обстоятельств спора судом первой инстанции у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) были запрошены копии материалов регистрационного дела в отношении спорной квартиры.

Из представленного Управлением Росреестра дела следует, что:

- согласно составленному ПИБ Фрунзенского района ГУИОН паспорту от 08.12.2003 № 10959 квартиры она являлась трехкомнатной, а вход в нее осуществлялся с лестничной клетки, расположенной на первом этаже дома.

- изначально данная квартира занималась физическими лицами по ордеру, впоследствии приватизировавшими ее, а по договору от 27.04.2007 перешла в собственность ООО «Промоптторг», имущество которого, включая данное помещение, в 2013 году было продано на торгах в ходе одной из процедур банкротства указанной организации ООО «Интер Алия» (будущему продавцу квартиры по договору с Лысенко В.Н.). 

Суд первой инстанции, приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства, включая выданный федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» 09.09.2013 кадастровый паспорт № 78/201/13-181579 спорного помещения в составе регистрационного дела, в котором имеется план его расположения на этаже (как это было предусмотрено утратившим силу в настоящее время Приказом Министерства экономического развития РФ от 28.12.2012 № 831), свидетельствующий об учете в ранее существовавшем государственном кадастре недвижимости спорной квартиры как объекта недвижимости с отдельным входом со стороны фасада здания и отличной от паспорта 2003 года конфигурацией перегородок, а также учтя отсутствие отметок в представленных документах о незаконной перепланировке, пришел к выводу о необоснованности доводов истца относительно наличия признаков самовольности последней.

Также суд первой инстанции посчитал, что в силу буквального содержания положений статьи 29 ЖК РФ Общество не относится к числу лиц, уполномоченных от своего имени предъявлять требования о приведении перепланированного (переустроенного) помещения в прежнее состояние либо требовать выполнения какого-либо вида работ по приведению его в прежнее состояние. 

С учетом изложенного суд первой инстанции отказал в иске в обжалуемой части.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Как верно отметил суд первой инстанции, управляющая организация (в данном случае – Общество) вправе предъявить иск в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, целью которого будет являться устранение нарушений прав указанных лиц на принадлежащее им общее имущество, лишь при наличии полномочий, предоставленных решением общего собрания.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления им путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу части 2 этой же статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в числе прочих, принятие решений по следующим вопросам:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- об определении лиц, которые наделяются полномочиями на совершение ряда действий от имени собственников помещений в многоквартирном доме (заключение договоров и т.д.).

При этом приведенный в статье 44 ЖК РФ перечень полномочий общего собрания не является исчерпывающим, поскольку, как прямо указано в пункте 5 части 2 названной статьи, к компетенции общего собрания относятся и другие вопросы.

Из приведенных положений указанной статьи следует, что принятие решений относительно совершения каких-либо действий в отношении общего имущества многоквартирного дома (изменения его конструкций, внешнего облика и пр.) всецело принадлежит общему собранию собственников помещений в нем.

При этом согласно статьям 161 и 162 ЖК РФ выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечение готовности инженерных систем, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности может быть делегировано выбранной на общем собрании собственников управляющей организации.

Конкретный перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса, должен быть указан в заключаемом с управляющей организацией договоре.

Совокупное толкование приведенных положений свидетельствует о том, что хотя управляющей организации и передается часть полномочий по управлению домом на основании соответствующего договора, тем не менее данные полномочия охватывают лишь вопросы, связанные с нормальным функционированием дома как объекта недвижимости и обслуживанием проживающих в нем лиц, тогда как принятие решений о судьбе общего имущества (в данном случае о состоянии фасада спорного дома и земельного участка, на котором он расположен) и необходимости защиты прав на него остается в компетенции общего собрания собственников помещений.

С учетом изложенного ссылка Общества на то, что его обращение в арбитражный суд за судебной защитой обусловлено, в том числе, необходимостью надлежащего исполнения возложенных на него договором управления обязанностей, апелляционным судом отклоняется, так как в силу приведенных положений Общество вопреки его доводам не имеет как такового самостоятельного экономического интереса в удовлетворении заявленных по настоящему делу требований.

Учитывая, что Общество, подавая исковое заявление к первоначальному ответчику, не представило протокол общего собрания собственников помещений в спорном доме, который бы содержал сведений о принятии решения относительно наделения истца правом на обращение в суд в защиту их прав, обосновывая при этом свою уполномоченность на подачу настоящего иска лишь имеющимися у него договорными обязательствами перед собственниками дома, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска.

Доказательств, свидетельствующих о том, что действия по перепланировке препятствуют Обществу в выполнении его договорных обязательств как управляющей организации, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.  

Более того, в соответствии с ранее действовавшей частью 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон № 221-ФЗ) сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости, под которым согласно части 4 понимается выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные названным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В силу части 2 статьи 23 этого же Закона при учете изменений объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости).

При этом, как следует из статьи 22 Закона № 221-ФЗ, по общему правилу необходимыми для кадастрового учета документами являются в числе прочих технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства).

Согласно части 1 статьи 41 упомянутого Закона технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В материалах дела имеется как технический план спорного помещения от 15.01.2009, так и кадастровый паспорт на него, подготовленный в сентябре 2013 года (то есть до того, как первоначальный ответчик (Лысенко В.Н.) стал его собственником), в которых конфигурация указанного объекта отражена уже с входной группой, пристроенной к фасаду здания.

Согласно статье 28 ЖК РФ в ранее действовавшей редакции завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (часть 1 названной статьи). При этом названный акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с действовавшим в спорный период Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (часть 2 этой же статьи, далее – Закон № 221-ФЗ).

Указанный акт, подтверждающий соблюдение процедуры согласования перепланировки, в материалы дела не представлен, однако последствия самовольной перепланировки предусмотрены частью 3 статьи 29 ЖК РФ, а лица, которые вправе обратиться в суд с соответствующим иском в случае неисполнения требования о приведении самовольно перепланированного помещения в прежнее состояние, - частью 5 названной статьи Кодекса, к которым управляющая организация не относится.    

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2020 по делу № А56-1999/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

                       С.В. Изотова  

                    С.М. Кротов