АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-18775/2019

16.03.2020

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28.01.2020

Мотивированное решение изготовлено 16.03.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

к ООО «Тигран», г. Казань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: ФИО2, г. Балашиха, Московская область, 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

о взыскании денежных средств и расторжении договора

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, ФИО4 по доверенностям

от ФИО2: ФИО5 по доверенности

от ДИО КК: ФИО6 по доверенности 

Администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Тигран» о взыскании задолженности по договору аренды от 23.12.2011 №3300005304 по арендной плате в размере 8 223 474,14 руб. за период с 01.01.2018 по 31.07.2018, неустойки в размере 788 792,27 руб. за период с 11.01.2018 по 31.07.2018, а также расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2011 №3300005304.

Истец изменял размер требований и в окончательном виде просит взыскать с ответчика задолженность в размере 16 384 704,79 руб. за период с 01.01.2018 по 10.07.2019, неустойку в размере 993 793,10 руб. за период с 11.01.2018 по 11.07.2019, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2011 №3300005304, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, площадь 180205 кв. м., в том числе 9782 кв. м межкурортные сети, с кадастровым номером 23:33:1504001:156.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду следующее. Сторонами при рассмотрении другого дела, ранее было заключено мировое соглашение, истец отказался от расторжения договора. Производство по делу в части расторжения договора следует прекратить. Местом нахождения ответчика является г. Казань, дело следует передать по подсудности по месту нахождения общества.

В части нарушений правил подсудности суд указывает на следующее. Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации. Возможное расторжение договора повлечет за собой внесение в ЕГРН записи о прекращении аренды в пользу ответчика. Дело подлежит рассмотрению по существу настоящим судом.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО2, г. Балашиха, Московская область и Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО «Ассоциация «Гранит» 23.12.2011 подписан договор № 3300005304 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:1504001:156 площадью 180205 кв. м,  имеющего адрес: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Лермонтово, 

ООО «Ассоциация «Гранит» и ООО «Тигран» подписали 20.04.2012 договор уступки прав и обязанностей арендатора.

В реестре прав и обременений арендатором указан ответчик по настоящему делу.

ООО «Ассоциация «Гранит» исключена из реестра юридических лиц 02.09.2013.

В пункте 1.1 договора от 23.12.2011 указано, что  земельный участок имеет категорию земель – земли особо охраняемых природных территорий.

В ст. ст. 31, 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта. Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п. 1 ст. 2 Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях).

Согласно п. 7 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием Постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования", которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" (далее - постановление N 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к Постановлению Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406.

Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" и Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Согласно статье 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения.

Таким образом, поскольку земельный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Туапсинского района Краснодарского края (курорта краевого значения), он находится в краевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Администрация  Туапсинского района подписала договор аренды от 23.12.2011 в отсутствие полномочий.

Статьей 168 ГК РФ на 23.12.2011 было установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор аренды от 23.12.2011 №3300005304 является недействительной (ничтожной) сделкой. Также ничтожным является и производный от него договор уступки прав и обязанностей арендатора.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что первоначально земельный участок площадью 18.0501 га был предоставлен ТОО Ассоциация «Гранит» в бессрочное (постоянное) пользование  для строительства оздоровительного комплекса, о чем выдан Государственный акт  КК-2 №255000730. 

На земельном участке с кадастровым номером 23:33:1504001:156 расположены шесть объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктами 1, 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом, подлежат переоформлению со дня введения в действие названного Кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

В Определении Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 512-О разъяснено, что положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено прекращение принадлежащего юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с непереоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Аналогичная правовая позиция содержится, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от 15.01.2015 N 310-КГ14-7363, Определении Верховного Суда РФ от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532, Определении Верховного Суда РФ от 04.05.2016 N 305-ЭС16-3270, Определении Верховного Суда РФ от 20.06.2016 года N 308-ЭС16-5930.

Из указанного следует, что в силу ничтожности сделки аренды права и обязанности арендатора у ответчика не возникли, ответчику земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, общество является плательщиком земельного налога.

Таким образом оснований для взыскания задолженности по арендной плате либо неосновательного обогащения, рассчитанного с аналогичным для арендной платы подходом, у суда не имеется.

В части материального требования истцу в иске следует отказать.

Истец просит договор аренды расторгнуть. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Администрация одной корреспонденцией направила ответчику два письма: предложение  об оплате задолженности и о расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения.

Претензионный порядок истцом соблюден.

В то же время суд может расторгнуть заключенный, то есть содержащий все существенные условия договоров такого вида, зарегистрированный, соответствующий закону договор.

Ничтожная сделка расторжению не подлежит в силу ее отсутствия.

Это требование также следует оставить без удовлетворения.

Суд не принимает во внимание довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу в части расторжения договора, поскольку заявленные в настоящем деле и деле, рассмотренном ранее, периоды задолженности, положенные истцом в основание расторжения, являются различными.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                   М.М. Данько