/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-17804/2016

28 июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен 28.06.2018. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

 

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья»: 

Кошелева Ф.В. (доверенность от 01.06.2018)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» 

(ОГРН: 1115254000180, ИНН: 5254483992)

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.10.2017,

принятое судьей Кабакиной Е.Е.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018,

принятое судьями Большаковой О.А., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-17804/2016 

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» 

(ОГРН: 1115254000180, ИНН: 5254483992) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова Нижегородской области (ОГРН: 1025202196419, ИНН: 5254006358) 

 

о понуждении заключить договор,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Инвест Капитал»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (далее – ООО «Академия здоровья», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова Нижегородской области (далее – Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества – мастерской (нежилого отдельно стоящего здания), общей площадью 494,8 квадратного метра, расположенной по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Гагарина, дом 22, строение 1, на условиях пунктов 1.5, 3.1, 3.2, 4.4 и приложения 2, определенных проектом ответчика, направленным истцу письмом от 12.04.2016 № 01.17-04/857, изложив их в следующей редакции:

? пункт 1.5: «Цена приобретаемого имущества определена в размере – 9 536 000 (Девять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч) рублей на основании заключения эксперта ООО «Эксперт» от 05.05.2017, по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, город Саров, улица Гагарина, дом 22, строение 1. Зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, город Саров, улица Гагарина, дом 22, строение 1, произведенных ООО «Академия здоровья» на основании заключения эксперта ООО «Эксперт» от 05.05.2017 в размере 4 502 000 (Четыре миллиона пятьсот две тысячи) рублей»;

? пункт 3.1: «Покупатель обязан оплатить стоимость муниципального имущества, указанную в п. 1.5 настоящего договора, с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, в размере 5 034 000 (Пять миллионов тридцать четыре тысячи) рублей. Указанная сумма должна вносится Покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет Продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На сумму денежных средств, по оплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества»;

? пункт 3.2: изменить слово «ежеквартально» на «ежемесячно»;

? пункт 4.4: исключить фразу «указанным в приложении № 2 к настоящему договору»;

? приложение № 2: исключить.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственности «Инвест Капитал».

Иск основан на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и направлен на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 31.10.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018, удовлетворил иск Общества частично: урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – здания мастерской, общей площадью 494,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область город Саров, проспект Гагарина, дом 22, строение 1, изложив пункты 1.5, 3.1 в следующей редакции:

«1.5. Цена приобретаемого имущества определена в размере 7 358 180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) рублей на основании заключения эксперта ООО «Эксперт» от 05.05.2017 по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Нижегородская область город Саров, проспект Гагарина, дом 22, строение 1.»;

«3.1. Покупатель обязан оплатить стоимость муниципального имущества, указанную в пункте 1.5 настоящего договора в размере 7 358 180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) рублей. Указанная сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.»;

изменил в пункте 3.2 договора слово «ежеквартально» на «ежемесячно»; исключил в пункте 4.4 договора фразу «указанным в приложении № 2 к настоящему договору» и приложение № 2; взыскал с Комитета в пользу Общества 4537 рублей 64 копейки расходов по государственной пошлине, 9075 рублей 28 копеек расходов по оплате судебной экспертизы, с Общества в пользу Комитета 11 016 рублей 46 копеек судебных расходов на оплату повторной судебной экспертизы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Академия здоровья» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель в кассационной жалобе сослался на необоснованное уменьшение  стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 2 324 180 рублей, составлявшей льготу по арендной плате, предоставленной арендатору на основании решений Городской Думы города Сарова от 27.10.2011 № 103/5-гд, от 18.10.2012 № 81/5-гд, от 26.09.2013 № 72/5-гд. Кассатор считает вывод судов о включении в выкупную цену приобретаемого Обществом здания суммы, ранее составлявшей льготу по арендной плате, неправомерным и противоречащим нормам действующего законодательства, так как в части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, и в пункте 4.2.2 договора аренды от 01.01.2012 № 46 предусмотрено право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды. Преддоговорной спор между сторонами возник в связи с несогласием с результатами оценки, проведенной ООО «Инвест Капитал». Суд первой инстанции, удовлетворяя ходатайство Комитета о дополнении договора новым условием, нарушил положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Льгота по арендной плате предоставлялась заявителю по договору, в рамках которого Общество пользовалось зданием мастерской и зданием сарая. Урегулирование спорных условий договора купли-продажи касалось только одного из объектов (здания мастерской), по которому сумма льготы составила 1 735 780 рублей. При этом эксперт при составлении заключения не учел часть затрат на ремонт кровли здания мастерской (1 800 000 рублей).

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте и дате судебного заседания, не обеспечили явку представителей, что не препятствует рассмотрению жалобы по существу. 

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителя кассатора, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, муниципальное образование город Саров в лице Комитета (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.01.2012 № 46 аренды недвижимого имущества казны города Сарова.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) недвижимое имущество казны города Сарова – здание мастерской общей площадью 502 квадратных метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Гагарина, дом 22, строение 1, и здание сарая общей площадью 86,4 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Гагарина, дом 22, строение 2. Помещение передано в аренду для использования под медицинские услуги.

Здания приняты арендатором по акту приема-передачи помещений от 01.01.2012.

Срок договора аренды установлен до 01.11.2016 включительно (пункт 2.1 договора).

Договор аренды № 46 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.02.2012, номер 52-52-19/002/2012-027.

Общество обратилось в Комитет с письмом от 13.08.2015 № 208-10/15 о выкупе здания мастерской. В заявлении ООО «Академия здоровья» сообщило, что соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, и заявило о намерении приобрести здание с условием рассрочки оплаты на три года.

Данное заявление оставлено без рассмотрения в связи с непредставлением заявителем технического плана после проведенной реконструкции, о чем свидетельствует письмо Комитета от 13.11.2015 № 01.17-04/1436.

Общество вновь обратилось в Комитет с заявлением о выкупе здания мастерской (письмо от 25.11.2015 № 290-02/15) и просило предоставить рассрочку оплаты на пять лет.

На основании данного заявления Комитет назначил оценку рыночной стоимости здания. Согласно отчету об оценке от 25.01.2016 № 2016/05-01, подготовленному ООО «Инвест Капитал», рыночная стоимость здания составила 18 926 000 рублей.

Городская Дума города Саров решением от 07.04.2016 № 22/6-гд утвердила «Условия приватизации муниципального имущества – мастерской, расположенной по адресу: Нижегородская обл., г. Саров, ул. Гагарина, д. 22, строение 1» (далее – Условия).

Согласно пункту 1.6 Условий стоимость объекта приватизации составила 14 228 000 рублей: 18 926 000 рублей – рыночная стоимость объекта приватизации; 4 698 000 рублей – рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта приватизации.

В силу пункта 2.3 Условий покупателю предоставлялась рассрочка по оплате выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества сроком на пять лет. Первый платеж должен составить не менее 20 процентов выкупной цены и внесен покупателем в течение месяца со дня заключения договора купли-продажи. Оставшаяся сумма платежей должна вноситься покупателем равными долями ежеквартально до 30-го числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 2.4 Условий на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату продажи имущества.

Комитет направил Обществу письмом от 12.04.2016 № 01.17-04/857 проект договора купли-продажи с приложениями, которые получены Обществом 18.04.2016.

Пунктом 1.5 проекта договора купли-продажи цена приобретаемого имущества определена в размере 14 228 000 рублей на основании отчетов об оценке от 25.01.2016      № 2016/05-01 рыночной стоимости нежилого здания и отчета об оценке от 25.01.2016       № 2016/05-02 рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания.

В пункте 3.1 проекта договора купли-продажи установлено, что покупатель обязан в течение одного месяца со дня подписания сторонами настоящего договора оплатить 20 процентов цены муниципального имущества, указанной в пункте 1.5 настоящего договора, в размере 2 845 600 рублей. Оставшаяся сумма в размере 11 382 400 рублей должна вноситься покупателем ежеквартально равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа последнего месяца текущего квартала в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной уплаты выкупной цены за имущество.

Согласно пункту 1.8 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка по оплате выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества сроком на пять лет.

На остаток неуплаченной суммы предоставленной рассрочки начисляются проценты исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Ставка рефинансирования установлена в размере 11 процентов на основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У.

Общество 12.05.2016 подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и передало их Комитету.

Согласно протоколу разногласий цена приобретаемого имущества в редакции покупателя определена в размере 11 800 000 рублей на основании отчета об оценке от 02.03.2016 № 1434 рыночной стоимости нежилого здания, подготовленного ООО «ПЦФКО-Орион». Арендатор предложил зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений нежилого здания в сумме 3 628 214 рублей. С учетом вычета стоимости неотделимых улучшений оплате подлежит стоимость муниципального имущества в размере 8 171 786 рублей. Указанная сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30-го числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Комитет письмом от 30.05.2016 № 01.17-04/1389 заявил о несогласии с протоколом разногласий и предложил подписать договор купли-продажи на ранее предложенных им условиях.

В целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, связанных с ценой и порядком расчетов, ООО «Академия здоровья» обратилось с иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

В силу пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в случае наличия разногласий, которые не удалось урегулировать в самостоятельном порядке, вправе обратиться с соответствующим требованием в суд, решением которого определяются спорные условия.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации) субъектами малого и среднего предпринимательства осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 Федерального закона № 159).

Суд первой инстанции, учитывая наличие в материалах дела нескольких отчетов об оценке объекта недвижимости, обязательность проведения которой установлена в статьях 8, 12, 13 Закона № 135-ФЗ, и существенные различия в выводах экспертов, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Эксперт».

Согласно заключению эксперта от 05.05.2017 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25.11.2015 составляет 9 536 000 рублей, рыночная стоимость неотделимых улучшений мастерской на указанную дату составляет 4 502 000 рублей.

Заключение сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у судов отсутствовали основания для его критической оценки. 

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с позицией судов, связанной с определением выкупной стоимости спорного объекта. Суды, приняв во внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества частично компенсирована арендатору путем освобождения от арендной платы в период с 01.03.2012 по 01.03.2015, уменьшили подлежащую зачету в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений на сумму  2 324 180 рублей.

Суд округа признал обоснованной позицию судов нижестоящих инстанций.

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право  арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Реализация указанного права возможна либо в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства, либо в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

При рассмотрении спора суды установили, что указанным правом арендатор воспользовался в течении срока действия договора аренды.

Как следует из пояснений кассатора, он освобождался от внесения арендных платежей на спорную сумму, составляющую стоимость проведенного ремонта, иные основания для безвозмездного использования муниципального имущества в период с 01.03.2012 по 01.03.2015 у него отсутствовали.

Следовательно, стоимость неотделимых улучшений в размере 2 324 180 рублей компенсирована арендатору в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и её повторный зачет в счет стоимости выкупаемого имущества влечет для арендатора необоснованную имущественную выгоду.

Таким образом, стоимость выкупаемого объекта составила 7 358 180 рублей (разница между рыночной стоимостью выкупаемого объекта и стоимостью неотделимых улучшений с учетом уже компенсированной истцу суммы в виде предоставленной льготы путем освобождения от арендной платы).

Иное толкование норм права приведет к получению истцом неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы.

Доводы истца о том, что льгота в размере 2 324 180 рублей по арендной плате предоставлялась заявителю по договору, в рамках которого Общество пользовалось зданиями мастерской и сарая, а урегулирование спорных условий договора купли-продажи касалось только одного из объектов (здания мастерской), по которому сумма льготы составила 1 735 780 рублей, вопреки возражениям кассатора не привели к принятию неправосудных судебных актов, поскольку касаются установленных судами обстоятельств. В деле отсутствуют доказательства того, что часть спорной суммы затрачена на ремонт здания сарая.

Иные возражения кассатора получили оценку судов первой и апелляционной инстанций,  не опровергают выводы судов и направлены на переоценку доказательств. 

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

   

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.10.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А43-17804/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (ОГРН: 1115254000180, ИНН: 5254483992) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов