Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-132061/2018

10 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

рассмотрев дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (адрес: 191036, Санкт-Петербург, ул. 2-я Советская, д. 7, литер. А, пом. 1-Н, оф. 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Леннорд" (адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 3-5, литер. А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 375 879 руб. 58 коп. 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Леннорд» (далее – Ответчик) о взыскании 375 879 руб. 58 коп. суммы восстановительного ремонта по договору аренды от 01.07.2017 №20/17.

Определением суда от 26.10.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 228 АПК РФ дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон. Предварительное судебное заседание по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства, не проводится.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

01.07.2017 между сторонами заключен договор аренды № 20/17 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды часть здания – помещение общей площадью 121,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – помещение), что подтверждается актом приёма-передачи от 01.07.2017, подписанным сторонами. 

В соответствии с п. 1.1 Договора помещение предоставлялось для использования под офис. 

Пунктом 7.1 Договора установлено, что Договор заключен на неопределенный срок и вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлен в разделе 3 Договора. 

В соответствии с п. 3.2.1 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. 

Кроме того, согласно п. 3.5.2 Договора арендатор обязан в течение 3-х дней с даты подписания Договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 158 737 руб. 88 коп. (один размер арендной платы), которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по Договору. 

В соответствии с п. 3.6 Договора сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств арендатора по Договору, в т.ч. обязательств предусмотренных пп. 2.2.11., п. 3.7. Договора. Соответствующее нарушение обязательств Арендатором Арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному Арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и проч. 

Стороны установили, что сумма депозита не является авансовым платежом по арендной плате и не подлежит зачету в счет арендной платы за какой-либо период пользования помещением. Перечисление арендатором суммы депозита не освобождает его от обязанности оплачивать арендную плату по Договору в предусмотренных размерах и сроки. 

За исключением случаев, предусмотренных п. 3.7 Договора, сумма депозита (оставшаяся ее часть) за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями п. 3.6 Договора платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия Договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему. 

Согласно п. 2.2.11 Договора арендатор обязан передать Помещение арендодателю при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением Договора/изменением Договора в связи с отказом арендатора от части Помещения) по акту не позднее срока истечения Договора, даты его расторжения либо изменения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) Помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия Договора и/или при освобождении Помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Споры, возникающие между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются сторонами в порядке, установленном п. 8.1 Договора.

Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.).

Из материалов дела следует, что Договор расторгнут Ответчиком в одностороннем внесудебном порядке на основания уведомления от 15.12.2017 № 41 в соответствии с положениям п.п. 2.2.25 Договора.

Сумма депозита в соответствии с п. 3.5.2 Договора арендатором была перечислена. 

Помещение возвращено Истцу по акту сдачи-приемки 15.06.2018 в состоянии, зафиксированном в акте осмотра от 15.06.2018 №б/н, подписанном сторонами.

При этом, согласно акту осмотра помещение нуждается в восстановительном ремонте, стоимость которого определяется согласно п. 2.2.11 Договора.

На основании акта осмотра от 15.06.2018 Истцом согласно п. 2.2.11 Договора были составлены дефектационный акт и локальная смета, согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения составила 538 413 руб. 79 коп.

21.06.2018 Истец направил Ответчику требование исх. №1060-5/18 о возмещении стоимости восстановительного ремонта с приложением дефектационного акта и локальной сметы.

Письмом исх. 34 от 04.07.2018 Ответчик возразил на предъявленные Истцом требования.

Указанные возражения Ответчика были учтены Истцом в части: стены (в т.ч. мобильные перегородки), окна, подоконники, оконная фурнитура, в связи с чем в дефектационный акт и локальную смету внесены корректировки.

После перерасчета стоимость восстановительного ремонта помещения составила 534 617 руб. 46 коп. 

11.09.2018 Истец направил Ответчику требование №1433-5/18 от 07.09.2018 о возмещении стоимости восстановительного ремонта с приложением откорректированных дефектационного акта и локальной сметы.

26.09.2018 Истец направил Ответчику претензию исх. № 1523-5/18 от 25.09.2018 о возмещении стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 375 879 руб. 58 коп. (с учетом произведенного Истцом зачета части стоимости восстановительного ремонта из суммы депозита, уплаченного арендатором по Договору.

Ссылаясь на уклонение Ответчика от оплаты восстановительного ремонта, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании суммы восстановительного ремонта.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 393, ст. 398 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.

Исходя из изложенного, Истец в соответствии со ст. 15 ГК РФ должен доказать факт причинения убытков, вину Ответчика, а также причинно-следственную связь между противоправным поведением Ответчика и наступившими последствиями в виде убытков, размер убытков.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. 

В данном случае, дефектационный акт от 15.06.2018 составлен в установленном законом порядке, подписан Истцом и направлен Ответчику для подписания. 

При этом, как указано выше дефектационный акт от 15.06.2018 и локальная смета откорректированы Истцом с учетом поступивших возражений Ответчика и повторно отправлены Ответчику письмом от 11.09.2018.

Учитывая то, что со стороны Ответчика названный акт не подписан, но и возражения в установленный п. 2.2.11 Договора срок Ответчиком не заявлены, откорректированный дефектационный акт от 15.06.2018, подписанный арендодателем в одностороннем порядке, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Сведений о том, что спор, возникший между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешен сторонами в порядке, установленном п. 8.1 Договора, суду не представлено.

При таких обстоятельствах сумма депозита в размере 158 737 руб. 88 коп. обоснованно зачтена Истцом на основании п. 3.6 Договора. 

При этом арбитражный суд отклоняет доводы Ответчика о направлении Истцу письма исх. № 42 от 11.10.2018, содержащего повторные возражения на откорректированный акт Истца, поскольку указанное письмо отправлено с нарушением срока, предусмотренного п. 2.2.11 Договора.   

Довод Ответчика о несоблюдении Истцом претензионного порядка опровергается представленными в материалы дела документами – письмом Истца исх. № 1523-5/18 от 25.09.2018 с приложением квитанции об отправке.

Согласно сайту ФГУП «Почта России» указанное письмо с почтовым идентификатором 19103624387569 получено Ответчиком 09.10.2018.

Из текста письма следует, что Истец требует возместить оставшуюся часть стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 375 879 руб. 58 коп. в срок не позднее 15 календарных дней с момента направления требования, что полностью соответствует предмету исковых требований по настоящему делу.

В данном случае, арбитражный суд, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со ст.ст. 67-68, 71 АПК РФ, проверив доводы лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии правовых оснований для наступления гражданско-правовой ответственности по смыслу ст. 15 ГК РФ в части требования о взыскании 375 879 руб. 58 коп. 

Принимая во внимание, что суду не представлены документы, опровергающие исковые требования Истца, требование о признании Договора недействительным в установленном законом порядке заявлено не было, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска.

Исходя из изложенного, исковые требования признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.   

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Леннорд" в пользу общества с ограниченной ответственностью "М-Стиль" 375 879 руб. 58 коп. – сумма восстановительного ремонта по договору аренды от 01.07.2017 № 20/17, 10 517 руб. 19 коп. – расходы по оплате государственной пошлины.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня принятия решения. 

Судья Воробьева Ю.В.