ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-38279/2020

Дело № А40-229909/19

г. Москва

12 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ново-Сервис» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2020 по делу № А40-229909/19 по иску «Ново-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Управляющая компания «Навигатор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третье лицо: ООО «ЦСР Групп» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 20.01.2020; диплом номер Н02741 от 26.06.2012,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.05.2020, диплом номер ВСГ 5081754 от 09.06.2010,

от третьего лица: не явился, извещен;  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ново-Сервис» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Управляющая компания «Навигатор» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения общей площадью 775,0 кв. м. на 7-м этаже (помещения по плану БТИ: № 3, площадью 54,2 кв. м.; № 5, площадью 22,7 кв. м.; № 6, площадью 39,8 кв. м.; № 7, площадью 39,9 кв. м.; № 8, площадью 42,0 кв. м.; № 9, площадью 161,7 кв. м.; № 10, площадью 80,3 кв. м.; № 20, площадью_121,7 кв. м.; № 22, площадью 47,1 кв. м.; № 24, площадью 142,3 кв. м.; № 26, площадью 5,7 кв. м.; № 28, площадью 17,6 кв. м.), расположенные в административном здании по адресу: 

<

...>, изложив пункты договора в следующей редакции: 

«п. 1.7. Срок аренды устанавливается с 01.07.2019 года по 30.06.2020 года включительно.»; 

«п. 2.1.1. Предоставить по акту приема-передачи (Приложение №3 к настоящему Договору, далее - Акт) во владение и пользование Арендатора помещение в срок не позднее 01.07.2019 года. В Акте должно быть указано техническое состояние Помещения.»; 

«п. 2.1.3. Обеспечивать беспрепятственный доступ в рабочее время с 8.00 по 23.00 по местному времени к арендуемому Помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора. Доступ к арендуемому Помещению в иное время осуществляется по согласованной с Арендодателем заявке, с указанием списка сотрудников Арендатора, которым необходимо обеспечить допуск в Помещение и указанием даты и времени их нахождения в нерабочее время в Помещении. Заявка подается ежемесячно на первое число месяца, в котором необходимо обеспечить допуск сотрудников Субарендатора в нерабочее время.»; 

«п. 2.1.5. Предоставить Арендатору на период действия договора право безвозмездного пользования местами общего пользования, ведущими на 7 этаж, а также находящимися на 7 этаже (лестничные пролеты, лифты, коридоры, туалеты, проход к объектам противопожарной защиты, переходная площадка незадымляемого пожарного выхода, балконы).»; 

«п. 2.2.11. В последний день срока аренды сдать Помещение по Акту в исправном состоянии (с учетом нормального износа) и освободить занимаемое по Договору Помещение не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты подписания Акта. Под нормальным износом Стороны договорились понимать материальное изнашивание имущества, постепенную потерю им своих естественных свойств и стоимости в результате его надлежащей эксплуатации. Не считаются нормальным износом: повреждения краски стен, вызванных пятнами от краски, кофе, чая; повреждения линолеума; повреждения дверного полотна и откосов в виде царапин, трещин, сколов; повреждения подоконников в виде царапин, трещин, сколов; повреждения потолочных плит в виде вмятин, наличие на потолочных плитах пятен от краски и проч.; повреждения целостности розеток, щитов освещения и светильников; повреждения датчиков охранной и пожарной сигнализаций; повреждения окон: сколы, трещины в стеклопакетах, поломки запирающих механизмов, вызванные ненадлежащей эксплуатацией.»;  

«п. 2.3.3. В случае несвоевременного возврата Помещения после окончания срока аренды Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки до даты фактического возврата Помещения.»; 

«п. 3.1. Ставка аренды за 1 (один) кв. м. арендуемого Помещения составляет 129 рублей 54 копейки в месяц, включая НДС 20%. Плата за аренду Помещения площадью 775,0 кв.м. составляет 100 393 (сто тысяч триста девяносто три) рубля 50 копеек в месяц, в том числе НДС 20% - 16 732 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать два) рубля 25 копеек.»; 

«п. 3.3. Указанная в пункте 3.1. настоящего Договора плата за аренду Помещения включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи (за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), а также платежи за потребляемую электроэнергию.»; 

«п. 3.4. Арендатору предоставляется право вносить арендную плату за период более одного месяца.»; 

п. 3.5. исключить из текста договора; 

«п. 4,3. При неуплате Арендатором в срок, указанный в пункте 3.2. настоящего Договора, платы за аренду, Арендодатель вправе начислить Арендатору пени в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая) в день от просроченной суммы за каждый 3 календарный день просрочки, но не более 10% от неоплаченной суммы. Уплата неустойки не освобождает от обязанности уплаты задолженности.»; 

п. 4.6. исключить из текста договора; 

«п. 5.2. Арендодатель имеет право в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если имеет место любое из следующих нарушений Арендатора, по которому: Арендатор нарушил п. 2.2.3 раздела 2 настоящего Договора; Арендатор 2 (два) и более раза подряд в течение срока аренды нарушает сроки осуществления платежей; Арендатор передал права аренды в залог, в уставной капитал, субаренду или распорядился ими иным образом с нарушением порядка, предусмотренного настоящим Договором; Арендатор осуществляет или осуществил работы в Помещении, требующие согласования Арендодателя, в соответствии с настоящим Договором без наличия такого согласования; Арендатор совершил действия, существенно ухудшающие (существенно ухудшил) состояние Помещения или Здания. При наступлении условий, указанных в настоящем пункте аренда считается прекращенной, а настоящий Договор расторгнутым по истечении 30 (тридцать) календарных дней с даты вручения Арендодателем соответствующего письменного уведомления Арендатору.»; 

«п. 5.3. Сторона имеет право на досрочное немотивированное расторжение Договора аренды, письменно уведомив другую Сторону за 6 (шесть) месяцев до такого расторжения.»; 

п. 5.5. исключить из текста договора; 

«п. 6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30 июня 2020 года включительно.»; 

«п. 6.2. Срок аренды по Договору устанавливается с 01.07.2019 года по 30.06.2020 года включительно.».

Решением Арбитражный суд города Москвы от 10 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, кроме того, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме, считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве на жалобу. 

Иные лица, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2020 на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» (арендодатель) и ООО «Юнит-Ком» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации 66-66/001 -66/001/426/2015-1073/1, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951 на срок до 31.10.2021 года. 

Между ООО «Управляющая компания «ОТКРЫТИЕ» (продавец) и ООО «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 28.06.2016 года, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял и оплатил нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951. 

Письмом от 02.09.2016 года № 1258/01 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды» уведомило общество с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» о том, что право собственности на находящееся в аренде общества с ограниченной ответственностью «Юнит-Ком» нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>., общей площадью 11 579,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0601033:951 перешло к новому собственнику - обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные фонды». 

Договором № 1 от 23.10.2018 года права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом переданы ООО «Управляющая компания «Навигатор» (ответчик). 

Между ООО «Ново-Сервис» (субарендатор, истец) и ООО «Юнит-Ком» (арендатор) заключен договор субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года, в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял во временное владение и пользование нежилые офисные помещения, общей площадью 775,0 кв. м. на 7-м этаже (помещения по плану БТИ: № 3, площадью 54,2 кв. м.; № 5, площадью 22,7 кв. м.; № 6, площадью 39,8 кв. м.; № 7, площадью 39,9 кв. м.; № 8, 1 площадью 42,0 кв. м.; № 9, площадью 161,7 кв. м.; № 10, площадью 80,3 кв. м.; № 20, площадью 121,7 кв. м.; № 22, площадью 47,1 кв. м.; № 24, площадью 142,3 кв. м.; № 26, площадью 5,7 кв. м.; №28, площадью 17,6 кв. м.), расположенные в административном здании по адресу: 

<

...>. 

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации права собственности 66-66/001-66/001/354/2016-1633 от 28.07.2016 года. 

Между ООО «Юнит-Ком» и ООО Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ» заключено соглашение б/н от 30.12.2016 года, согласно которому права и обязанности по договору аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года переданы новому арендатору - обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ. 

Соглашением о замене стороны по договору субаренды помещений от 16.01.2017 года стороны установили, что с 01.01.2017 года все права и обязанности арендатора по договору субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года переходят к арендатору-правопреемнику - ООО Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ». 

Соглашение о замене стороны по договору субаренды помещений от 16.01.2017 года зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации 66:41:0601033:951-66/001/2017-6 от 17.05.2017 года.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.01.2019 года к договору субаренды помещений № 34-05/16 от 25.05.2016 года установлен новый срок субаренды по 30.06.2020 года (п.1.5.). 

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, запись государственной регистрации обременения в виде аренды № 66:41:0601033:951-66/001/2019-159 с 01.07.2016 по 30.06.2020 года. 

24.06.2019 года истцом получено письмо б/н от 06.06.2019 года, в котором ответчик сообщает о расторжении договора аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, заключенного между ООО «Управляющая компания «Навигатор» и ООО Агентство недвижимости «СЕВЕН ХИЛЗ» с 30.06.2019 года. 

25.06.2019 года истец направил в адрес ответчика письмо № 30 от 25.06.2019 года, которым уведомил о намерении в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ заключить с арендодателем договор аренды помещения на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015 года, в пределах оставшегося срока субаренды с 01.07.2019 по 30.06.2020 года, предложил ответчику в срок до 30.06.2019 года подписать и направить в адрес ООО «Ново-Сервис» договор аренды. 

18.07.2019 года в ответ на направленную оферту о заключении договора аренды ответчик передал истцу договор аренды помещений № 024-КДА от 03.07.2019 года, который по своим условиям не соответствует условиям прекращенного договора аренды № 1/261015 от 26.10.2015 года, срок аренды не соответствует оставшемуся сроку субаренды в соответствии с договором субаренды помещений № 34-06/16 от 25.05.2016 года. 

Ставка аренды, предусмотренная п. 3.1. договора в редакции протокола разногласий, рассчитана истцом пропорционально ставке аренды, установленной прекращенным договором аренды № 1/261015 от 26 октября 2015 года, и площадью помещения, занимаемой истцом, что не противоречит действующему законодательству.

01.08.2019 года в ответ на протокол разногласий ответчик направил в адрес истца письмо № УКН-1723, которым предложил рассмотреть иные условия аренды, а именно: 

-Срок аренды - до 30.06.2020 года, с возможностью на досрочное немотивированное расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, по письменному уведомлению другой стороны не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до такого расторжения; 

- Ставка аренды - 640 руб. 00 коп., в том числе НДС 20% за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади в месяц, включая в себя коммунальные и эксплуатационные платежи (за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение), а также платежи за потребляемую электроэнергию в пределах проектной расчетной мощности. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы по электроэнергии за подключение энергоемкого оборудования на основании установленных арендатором приборов учета электроэнергии. 

- Обеспечительный платеж - в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств арендатора перед арендодателем по договору аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами договора аренды, в размере месячной ставки арендной платы, за арендуемые помещения. При надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды сумма обеспечительного платежа будет возвращена арендатору по истечении договора аренды при условии отсутствия долга по оплате аренды, сумм неустоек (штрафов, пени) и других сумм перед арендодателем на дату его расторжения.

Таким образом, при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия по отдельным его условиям. 24.07.2019 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды помещений № 024-КДА от 03.07.2019 года, которым предложил согласовать существенные условия договора в вышеуказанной редакции.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

По экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления. 

При этом согласно пункту 4 части 2 статьи 125 АПК РФ в исковом заявлении должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска). 

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. 

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов, либо несколько способов. 

Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ. 

При выборе способа защиты нарушенного права истец должен учитывать, что судебный акт должен обладать свойством целесообразности и исполнимости. 

По смыслу ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе российской Федерации», статьей 16 и 182 АПК РФ судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов. 

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Кроме того, суд установил, что материалами дела подтверждается, что срок до которого истец просил суд обязать заключить договор субаренды помещений № 34- 05/16 от 25.05.2016 год -  30.06.2020 г. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в случае удовлетворения требований истца по данному делу, судебный акт не приведет к восстановлению права и имущественных интересов истца, с учетом заявленных требований о периоде действия договора субаренды до 30.06.2020 тогда как к моменту рассмотрения данный срок истек, в связи с чем, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Как установлено судом, между ООО «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. «Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стратегические инвестиции» (и ООО АН «СЕВЕН ХИЛЗ» заключен Договор аренды нежилых помещений № 1/261015 от 26.10.2015.

По Договору аренды арендодатель передал арендатору во временное пользование и владение нежилое 12-ти этажное здание, подземная этажность: 1, общей площадью 11 579,50 кв. м., с кадастровым номером 66:41:0601033:951, расположенное по адресу: 

<

...>.

Между ООО «Ново-Сервис» и ООО АН «СЕВЕН ХИЛЗ» заключен договор субаренды помещений № 34- 05/16 от 25.05.16 г. (далее - «Договор субаренды»).

Управляющая компания сообщила о расторжении Договора аренды с ООО АН «СЕВЕН ХИЛЗ» с 30 июня 2019 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Учитывая вышеизложенное, договор субаренды № 34-05/16 от 25.05.2016 г., заключенный между ООО «Ново-Сервис» и ООО АН «СЕВЕН ХИЛЗ», прекратил свое действие 30 июня 2019 года.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом, судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что к моменту рассмотрения жалобы судом апелляционной инстанции, так же как и к моменту принятия решения судом первой инстанции, срок, до которого истец просил заключить договор купли продажи истек, в виду того, что требования истцом были заявлены об обязании заключить договор сроком до 30.06.2020 г., а потому, суд первой инстанции верно указал, что в данном случае принятие решение не приведет к восстановлению прав и имущественных интересов истца, а потому пришел к обоснованному выводу, об отказе в удовлетворении требований.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2020 по делу № А40-229909/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 А.И. Проценко 

 

Судьи:                                                                                                         Е.Б. Алексеева  

 

                                                                                                                     В.В. Валюшкина