АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-5516/2019

г. Белгород

26 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2022 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Титул" (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) к Администрации Белгородского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации городского поселения "Поселок Разумное" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка на стадии согласования проекта договора,

при участии в судебном заседании

от истца: директор ФИО2 по выписке из ЕГРЮЛ, паспорту, представитель ФИО3 по доверенности от 03.02.2021, паспорт;

от ответчика Администрации Белгородского района: представитель ФИО4 по доверенности № 50-405исх от 12.04.2021, удостоверению;

от ответчика Администрации городского поселения "Поселок Разумное": представитель ФИО5, доверенность от 20.08.2021г., диплом, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Титул" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к Администрации Белгородского района, Администрации городского поселения "Поселок Разумное" (с учетом привлечения соответчика), в котором просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Белгородского района Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрацией городского поселения «Поселок Разумное» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Титул» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), возникшие при заключении договора аренды земельного участка на стадии согласования проекта договора, с кадастровым номером 31:15:1001010:163 по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-т Ленина, д. 4 б, район рынка, площадью 1056 кв.м, с разрешенным использованием -под торговые модули (рынок), земли населённых пунктов, изложив спорные пункты в следующей редакции:

П. 1.1. изложить в следующей редакции:

«П. 1.1. изложить в следующей редакции: «Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду за плату согласно Решению арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018г., Постановлению Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 02.11.2018г., Постановлению Арбитражного суда Центрального Округа от 26.02.2019 г., по делу № А08-13276/2017 из состава земель городского поселения «Поселок Разумное», Белгородского района Белгородской области, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163, площадью 1056 кв.м, с видом разрешенного использования: под торговыми модулями (рынок), для организации рынка и постоянно действующей ярмарки, и реконструкции существующего рынка, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-кт Ленина, д.4-6, район рынка».

На арендуемом земельном участке разрешена реконструкция существующего рынка согласно решения градостроительно - инновационного Совета от 03.05.2018г. №09/146».

П. 2.1 изложить в следующей редакции:

Настоящий договор заключен сроком на 9 лет 1 месяц 3 дня вступает в силу и исчисляется по сроку с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

При истечении срока действия Настоящего Договора, по заявлению Арендатора земельный участок, указанный в п.1.1 подлежит предоставлению в аренду на новый срок без проведения торгов Арендатору.

Пункт 2.2 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы определен в соответствии с п. 6 Постановления Правительства Белгородской области №501-ПП от 28.12.2017г., Решения поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» №7 от 09.10.2018г., и установлен равным размеру годовой рыночной стоимости арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Сумма ежемесячного платежа определяется путем деления размера годовой арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей на -12- количество месяцев в году.

Стороны обязаны производить сверку взаиморасчетов по арендным платежам ежеквартально в течение срока действия Настоящего договора. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами Настоящего договора.

Пункт 2.5 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы может быть изменен в случае изменения рыночной стоимости права аренды и корректировки суммы земельного налога, и не чаще одного раза в 5 лет.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется».

П./п. 2.5.1 и 2.5.2 - исключить.

П./п. 2.5.3 изменить нумерацию - 2.5.1 и изложить в следующей редакции:

В случае изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка (годовой размер арендной платы), но не чаще 1 раза в 5 лет, арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется».

П. 2.7 -исключить.

П./п. 1 п. 2.9 - исключить.

П./п. 3 п.2.9 изложить в следующей редакции:

3) в счет оплаты будущих арендных платежей.

П. 3.1.1 изложить в следующей редакции (предложенная редакция дублирует п. 3.1.3):

«Требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы (более чем за 2 срока подряд)».

П.3.1.2 - исключить.

П. 3.1.6-исключить.

П.4.3.6 -изложить в следующей редакции:

«Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а так же к загрязнению территории. Соблюдать разрешенный (условно-разрешенный) вид использования земель, поддерживать санитарное и противопожарное состояние арендуемого земельного участка».

П./п. 4.3.12; 4.3.13; 4.3.14; 4.3.15 - исключить.

П. 4.3.17 - изложить в следующей редакции:

 «В рамках реконструкции существующего рынка организовать строительство торгово-промышленного комплекса, в том числе, согласно эскизному проекту, согласованному Управлением архитектуры и градостроительного Комитета строительства администрации Белгородского района».

-п.п.5.1; 5.2; 5.3-исключить.

П. 7.2 изложить в следующей редакции:

- «Одностороннее расторжение или изменение договора по требованию Арендодателя - не допускается».

П. 7.2.1 - «При изменении арендной платы в порядке, предусмотренном п. 2.5, Арендодатель производит перерасчет арендной платы и направляет его Арендатору почтовым отправлением, либо нарочным с отметкой о вручении».

П. 7.2.2 - исключить.

П. 8.1 изложить в следующей редакции:

«В случае досрочного прекращения Настоящего Договора в судебном порядке, либо по Соглашению Сторон, Арендатор обязан в срок 30 дней передать земельный участок Арендодателю, подписав акт приема- передачи об этом в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, в соответствии с установленным видом разрешенного использования».

-исключить п.8.2.

П.1 Приложения №1 к проекту договора изложить в следующей редакции:

«П. 1.1. изложить в следующей редакции: «Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду за плату согласно Решению арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018г., Постановлению Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 02.11.2018г., Постановлению Арбитражного суда Центрального Округа от 26.02.2019 г., по делу N° А08-13276/2017 из состава земель городского поселения «Поселок Разумное», Белгородского района Белгородской области, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163, площадью 1056 кв.м, с видом разрешенного использования: под торговыми модулями (рынок), для организации рынка и постоянно действующей ярмарки, и реконструкции существующего рынка, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-кт Ленина, д.4-6, район рынка».

На арендуемом земельном участке разрешена реконструкция существующего рынка согласно решения градостроительно - инновационного Совета от 03.05.2018г. №09/146.

-П.2 Приложения №1 к договору - исключить.

-Изложить Приложение №2 - в следующей редакции:

«Размер арендной платы определен в соответствии с п. 6 Постановления Правительства Белгородской области №501-ПП от 28.12.2017г., Решения поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» №7 от 09.10.2018г., и установлен равным размеру годовой рыночной стоимости арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Сумма ежемесячного платежа определяется путем деления размера годовой арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей на -12- количество месяцев в году.

Стороны обязаны производить сверку взаиморасчетов по арендным платежам ежеквартально в течение срока действия Настоящего договора. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами Настоящего договора.

2.Обязать администрацию городского поселения «Поселок Разумное» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Титул» договор аренды земельного участка, площадью 1056 кв.м., кадастровый номер 31:15:1001010:163 по адресу: 

<

...> б, район рынка - на условиях, разногласия по которым урегулированы, вступившим в законную силу судебным актом в рамках арбитражного дела №А08-5516/2019 и в соответствии с урегулированными разногласиями.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представитель Администрации Белгородского района в иске просил отказать.

Представитель Администрации городского поселения "Поселок Разумное" в иске просил отказать, указал на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании 31.03.2022 объявлялся перерыв до 07.04.2022 12-00.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 02.12.2005 Постановлением Администрации N 945 ООО "Титул" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1 944 м2 из земель поселений пос. Разумное для реконструкции существующего рынка по адресу: 

<

...>".

На основании указанного Постановления N 945 от 02.12.2005 с ООО "Титул" был заключен договор аренды земельного участка N 1651 от 02.12.2005.

Согласно договору аренды N 1651 от 02.12.2005 сроком на 3 года для ООО "Титул" из состава земель поселений предоставлен земельный участок площадью 1 944 м2 с кадастровым номером 31:15:1001010:0102 по адресу: 

<

...>", район рынка, вид разрешенного использования - для реконструкции существующего рынка.

Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Постановлением N 765 от 26.11.2008 и Распоряжением N 719 от 03.06.2010 Администрацией Белгородского района первоначально предоставленный земельный участок площадью 1 944 м2 преобразован путем образования двух земельных участков с уточнением вида разрешенного использования: 

- земельный участок, площадью 888 м2, с разрешенным использованием под здание торгового комплекса (рынок) по адресу: 

<

...>",

- земельный участок, площадью 1 056 м2, с разрешенным использованием - под торговые модули (рынок), земли населенных пунктов, кадастровый номер 31:15:1001010:163 по адресу: 

<

...>" (спорный земельный участок).

Срок аренды земельного участка площадью 1 056 м2, с разрешенным использованием - под торговые модули (рынок), земли населенных пунктов, кадастровый номер 31:15:1001010:163 по адресу: 

<

...>" по договору истек 02.12.2008, однако между ООО "Титул" и Администрацией Белгородского района было заключено дополнительное соглашение 04.10.2010 об уточнении предмета договора и видов разрешенного использования земельных участков, общество продолжало пользоваться земельными участками по назначению и производить все необходимые платежи. Земельный участок под зданием торгового комплекса после преобразования был приобретен в собственность общества.

23.10.2014 в период действия договора аренды спорного земельного участка, продленного на неопределенный срок, ООО "Титул" (арендатор) обратилось с заявлением в Администрацию Белгородского района о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, реализуя свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 6.1 "Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, размещения, эксплуатации и демонтажа временных сооружений на территории Белгородского района" (Решение N 62 от 28.02.2014 Муниципального Совета Белгородского района Белгородской области).

На заявление ООО "Титул" о заключении нового договора аренды земельного участка Комитет письмами N 13/02/7279 от 27.11.2014 и N 13/02/2000 от 30.12.2014 разъяснил порядок заключения нового договора и предложил для достижения указанной цели предоставить эскизный проект реконструкции рынка.

В июле 2017 года ООО "Титул" во исполнение указанных рекомендаций Комитета (N 13/02/7279 от 27.11.2014 и N 13/02/2000 от 30.12.2014) предоставило в Администрацию Белгородского района требуемый проект реконструкции рынка с сопроводительным письмом - в дополнение к заявлению, поданному 23.10.2014 о заключении нового договора аренды.

Ответом N 1090 от 07.08.2017 Администрация Белгородского района по существу разрешила заявление общества, отказав ему в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для реконструкции существующего рынка, в связи с чем, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного решения в рамках дела № А08-13276/2017.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018 по делу № А08-13276/2017 требования общества удовлетворены, решение Администрации Белгородского района Белгородской области, выраженное в письме N 1090 от 07.08.2017 признано незаконным. Суд первой инстанции обязал Администрацию Белгородского района Белгородской области в пятнадцатидневный срок с момента получения копии решения суда подготовить и направить в адрес ООО «Титул» проект договора аренды земельного участка. 

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018 оставлено без изменения, производство по апелляционной жалобе Администрации городского поселения "Поселок Разумное" прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019 указанные судебные акты оставлены без изменения.

Письмом №50/13/665 от 13.03.2019 Администрация Белгородского района  направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка.

Не согласившись с рядом условий проекта договора аренды истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 10.04.2019.

Письмом от 08.05.2019 Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Белгородского района отклонил протокол разногласий Общества, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Обязанность Администрации Белгородского района направить в адрес ООО «Титул» проект договора аренды земельного участка в целях его заключения установлена судебными актами по делу № А08-13276/2017.

Таким образом, между сторонами возник спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Доводы ответчиков о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора с Администрацией городского поселения "Поселок Разумное" по вопросу заключения договора аренды и отсутствия у последнего обязанности по заключению договора аренды ввиду не участия в судебном разбирательстве по  делу № А08-13276/2017 и не получения от Общества соответствующего заявления о заключении договора аренды судом отклоняются как несостоятельные.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действующей с 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в том числе:

- органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" данная норма касается всех форм предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.01.2017 вступила в действие новая редакция указанных норм (Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ), согласно которой предоставление таких земельных участков осуществляется:

- органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

- органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Спорный земельный участок относится к землям государственной собственности, собственность на которые не разграничена и входит в состав земель городского поселения "Поселок Разумное".

Таким образом, подлежат применению прямые нормы Федерального закона N 137-ФЗ.

При этом, органами местного самоуправления во исполнение вышеприведенных норм ряда нормативных актов заключено межмуниципальное соглашение, регулирующее вопросы предоставления в аренду земельных участков, расположенных на территории городского поселения.

Так, Муниципальным советом Белгородского района Белгородской области 27.08.2015 принято решение N 226 "Об участии администрации района в исполнении отдельных государственных полномочий". Согласно пункту 1 указанного решения администрация Белгородского района участвует в осуществлении отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на основании соглашений о порядке участия в осуществлении отдельных государственных полномочий по распоряжению землями и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, заключенных в установленном порядке с органами местного самоуправления городских (сельских) поселений.

Согласно пунктам 1.2.1., 1.2.4, 1.3 соглашения Администрация района осуществляет организацию приема граждан и юридических лиц по вопросам: предоставления в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации земель и земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена; установления сервитутов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; перераспределения земельных участков и иным вопросам, связанным с исполнением полномочий по распоряжению земельными участками; подготовку решений администрации городского поселения о предоставлении в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на торгах, проводимых в форме аукциона, и без проведения торгов в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Наряду с функциями, изложенными в пункте 1.2 настоящего соглашения, Администрация района вправе осуществлять иные функции, связанные с исполнением городским поселением государственных полномочий по распоряжению землями и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Земельным кодексом Российской Федерации, иными законодательными и нормативно-правовыми актами.

Решением поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» №404 от 24.10.2017 и Решением Муниципального Совета Белгородского района №587 от 26.10.2017 переданы от поселения району часть полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности поселений, в том числе «поселок Разумное».

Поскольку судами при рассмотрении дела № А08-13276/2017 установлено, что вся переписка по вопросу предоставления земельного участка без проведения торгов, в том числе после 01.01.2017, велась между Администрацией Белгородского района в лице Комитета имущественных и земельных отношений и Обществом, в своих письмах Администрация Белгородского района не ссылалась на отсутствие у нее соответствующих полномочий, решение Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 27.08.2015 N 226 было реализовано, соответственно, рассмотрение настоящего спора с участием двух соответчиков Администрации Белгородского района и Администрации городского поселения "Поселок Разумное" не нарушает требований Федерального закона N 137-ФЗ и заключенных между ответчиками межмуниципальных соглашений.

ООО "Титул" обратилось в Администрацию Белгородского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок 23.10.2014, переписка длилась до 07.08.2017, когда Администрация Белгородского района отказала Обществу в предоставлении в аренду земельного участка.

Таким образом, принятие в указанный период соответствующих межмуниципальных соглашений о перераспределении полномочий между Администрацией городского поселения "Поселок Разумное" и Администрацией Белгородского района не влечет необходимость Общества повторно обращаться  в Администрацию городского поселения "Поселок Разумное" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. 

Кроме того, письмом № 530 от 07.05.2019  Администрация городского поселения "Поселок Разумное" сообщило Обществу о рассмотрения протокола разногласий к проекту договора аренды земельного участка и его отклонении, что свидетельствует об осведомленности Администрации городского поселения "Поселок Разумное" о наличии разногласий при заключении договора аренды, их изучении и принятии решения об отклонении полученного от Общества протокола урегулирования разногласий без ссылки на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Толкование статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ указывает, что при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Исходя из названных разъяснений, по данному спору в резолютивной части решения суд не указывает на обязательство Администрации городского поселения «Поселок Разумное» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Титул» договор аренды земельного участка на урегулированных судом условиях, поскольку в силу прямого указания Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 дополнительное подписание договора аренды в виде двустороннего документа не требуется.

13.03.2019 Администрация Белгородского района  направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка в целях его заключения, в связи с чем, доводы ответчиков о необходимости прохождения Обществом повторной процедуры согласования условий договора аренды с Администрацией городского поселения "Поселок Разумное" и повторной подачи заявления о заключении договора аренды неправомерны.

Заключение между Администрацией городского поселения "Поселок Разумное" и Администрацией Белгородского района соответствующих межмуниципальных соглашений о перераспределении полномочий не должно влечь для Общества неблагоприятные последствия в споре о предоставлении земельного участка в аренду, фактически начавшемся 23.10.2014 года, когда Общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в уполномоченный на тот период орган.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как следует из пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

По рассматриваемому спору истец просит изложить п. 1.1 договора аренды в следующей редакции: «Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду за плату согласно Решению арбитражного суда Белгородской области от 06.07.2018г., Постановлению Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 02.11.2018г., Постановлению Арбитражного суда Центрального Округа от 26.02.2019 г., по делу № А08-13276/2017 из состава земель городского поселения «Поселок Разумное», Белгородского района Белгородской области, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок с кадастровым номером 31:15:1001010:163, площадью 1056 кв.м, с видом разрешенного использования: под торговыми модулями (рынок), для организации рынка и постоянно действующей ярмарки, и реконструкции существующего рынка, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-кт Ленина, д.4-6, район рынка.

На арендуемом земельном участке разрешена реконструкция существующего рынка согласно решения градостроительно - инновационного Совета от 03.05.2018г. №09/146».

При этом, истец ссылается на неверное наименование судебных инстанций, неверную дату вступления в силу судебного акта первой инстанции, опечатку в слове «модулей» в проекте договора, направленном ответчиком.

Представитель ответчика пояснил, что при изготовлении проекта договора допущены опечатки, которые подлежат устранению в добровольном порядке.

Поскольку законодательством не предусмотрено устранение опечаток в тексте проекта договора в судебном порядке, учитывая, что ответчик не возражает устранить опечатки в п. 1.1 проекта договора самостоятельно, указанное разногласие истца не подлежит урегулированию решением суда.

Принципиальным разногласием сторон по п. 1.1 договора аренды является вид разрешенного использования земельного участка.

Истец настаивает на возможности использования земельного участка для реконструкции рынка путем строительства капитальных объектов, против чего категорически возражает ответчик.

Между тем, вопрос  вида разрешенного использования земельного участка решен судом при рассмотрении дела № А08-13276/2017.

Так, в ходе рассмотрения дела № А08-13276/2017 судами установлено, что земельный участок площадью 1 944 м2 первоначально был предоставлен Обществу для реконструкции существующего рынка согласно постановлению Главы администрации Белгородского района Белгородской области от 02.12.2005 N 945. В последующем распоряжением Администрации Белгородского района от 03.06.2010 N 719 произведено преобразование земельного участка путем его разделения на два земельных участка: площадью 888 м2 - под здание торгового комплекса (рынок), построенного обществом, и площадью 1 056 м2 - под торговыми модулями (рынок), временными нестационарными торговыми объектами, также возведенными обществом в ходе реконструкции.

Таким образом, спорный земельный участок после 03.06.2010 предоставлен обществу для эксплуатации некапитальных (нестационарных) торговых модулей, тем не менее, образующих комплекс рынка.

Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" розничный рынок (далее - рынок) является имущественным комплексом, предназначенным для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места. Торговое место - место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

На основании статьи 4 Закона рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

При рассмотрении дела № А08-13276/2017 судом отмечено, что в материалах дела отсутствуют какие-либо разрешения на организацию рынка, выданные органом местного самоуправления Обществу, как в отношении возведенного торгового комплекса на участке площадью 888 м2, так и в отношении торговых модулей на смежном участке площадью 1056 м2, ранее составлявших единый участок, предоставленный для реконструкции рынка, вместе с тем, имеются разрешения Администрации Белгородского района в адрес Общества, начиная с 2014 года по 2018 год на право организации торговой ярмарки, проводимой на постоянной основе на спорном земельном участке на 90 торговых мест.

На ярмарки, организуемые вне пределов розничных рынков и имеющие временный характер, не распространяются нормы Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (подпункт 2 пункта 2 статьи 1 указанного Закона).

Деятельность таких ярмарок регулируется Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", согласно статье 11 которого ярмарки организуются органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями (далее - организатор ярмарки). Организация ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, на территориях которых такие ярмарки организуются.

Согласно Методическим рекомендациям по организации ярмарочной торговли в Российской Федерации, изданным Министерством промышленности и торговли Российской Федерации в рамках реализации Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2015 - 2016 годы и период до 2020 года (письмо от 03.03.2015 N ЕВ-3949/08) ярмарка - самостоятельный торговый формат, представляющий собой ограниченное во времени, как правило, периодически повторяющееся торговое или торгово-праздничное мероприятие, организуемое в заранее определенном месте (на ярмарочной площадке), на котором множество продавцов (участников ярмарки) предлагают покупателям товары (работы, услуги) в соответствии с типом (специализацией) ярмарки.

При наличии прав на земельный участок (собственность, аренда) и соответствующей категории и разрешенного использования земельного участка (не исключающих осуществление торговли) организаторы ярмарок организовывают их с согласия правообладателя земельного участка в установленном порядке.

Следовательно, общество с 2005 года владеет торговой площадкой, организованной на базе спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности и использует ее для организации постоянно действующей ярмарки в виде торговых модулей (рынок), что требует согласия правообладателя земельного участка, выраженного в договоре аренды земельного участка.

При этом, суд округа отклонил доводы Общества о том, что земельный участок должен быть предоставлен ООО "Титул" в связи с нахождением на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Из представленного заключения на объект незавершенного строительства (торговые модули), выполненного ООО "Мостгражданпроект", и объяснений представителей Общества следовало, что строительство торгового комплекса на месте существующего рынка предполагалось в два этапа: строительство торгово-промышленного комплекса, реконструкция существующего рынка. Реконструкция существующего рынка на втором этапе предполагает объединение ранее возведенных торговых модулей в единое здание крытого рынка путем возведения единых строительных конструкций (стены, перегородки, крыша) с фундаментом, опорными колоннами, подведением централизованных инженерных коммуникаций. В настоящее время объект незавершенного строительства является единым объектом, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

В соответствии с Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019, по общему правилу согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу положений статей 39.11, 39.12 ЗК РФ право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для проведения строительства объекта недвижимого имущества (в том числе объект незавершенного строительства) может быть получено заинтересованным лицом только по результатам проведения аукциона. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и субъектов, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 26.02.2019 по делу № А08-13276/2017 отметил, что поскольку предоставление находящегося в государственной собственности земельного участка в аренду ООО "Титул" для указанной в договоре цели - использование под торговыми модулями (рынок), которые являются временными объектами, было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для осуществления строительства или реконструкции объекта недвижимости прямо противоречит статьям 39.6, 39.8 ЗК РФ и фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, Арбитражный суд Центрального округа прямо указал, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делу № А08-13276/2017 выводов о возможности заключения договора аренды земельного участка для осуществления возведения (реконструкции) объекта недвижимого имущества не содержат.

Суд отмечает, что договор N 1651 от 02.12.2005 аренды земельного участка площадью 1 944 м2 был предоставлен для реконструкции существующего рынка сроком по 02.12.2008 без проведения торгов.

Постановлением N 765 от 26.11.2008 и Распоряжением Администрации Белгородского района N 719 от 03.06.2010 земельный участок площадью 1 944 м2, преобразован путем образования двух земельных участков с уточнением вида разрешенного использования: площадью 888 м2 с разрешенным использованием под здание торгового комплекса (рынок) по адресу: 

<

...>", и площадью 1 056 м2, с разрешенным использованием - под торговыми модулями (рынок) по адресу: 

<

...>" (спорный земельный участок).

Таким образом, ссылки истца на сохранение вида разрешенного использования при разделении земельного участка не состоятельны.

При этом, реконструкция рынка в понятии истца с возведением капитальных объектов недвижимого имущества не может иметь бессрочный характер.

Действующим земельным законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков в аренду для возведения объекта недвижимого имущества без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, по настоящему делу у суда не имеется оснований для принятия п. 1.1 договора в редакции истца, в связи с чем, действует редакция проекта договора ответчика с учетом исправления опечаток в наименовании Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, дате вступления в законную силу судебного акта первой инстанции 02.11.2018  и слове «модулей».

Также между сторонами возник спор относительно срока действия договора. 

Истец просит изложить п. 2.1 договора в следующей редакции:

«Настоящий договор заключен сроком на 9 лет 1 месяц 3 дня вступает в силу и исчисляется по сроку с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

При истечении срока действия Настоящего Договора, по заявлению Арендатора земельный участок, указанный в п.1.1 подлежит предоставлению в аренду на новый срок без проведения торгов Арендатору.»

В редакции ответчика «договор заключен сроком на 5 лет с «04» января 2015 года до «04» января 2020 года, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с «04» января 2015 года.

При истечении срока действия Договора настоящий Договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил, что пятилетний срок договора фактически истек, в связи с чем, в иске следует отказать.

Данный довод ответчика судом отклоняется, поскольку период судебного разбирательства по оспариванию отказа в заключении договора и урегулированию разногласий при заключении договора не может быть включен в срок действия договора.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, пункт о распространении условий договора аренды на отношения, возникшие до заключения договора, возможно включить в договор только по соглашению сторон, поскольку иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений сторон.

Несогласие истца с указанным условием свидетельствует о наличии оснований для применения положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ о вступлении договора в силу и его обязательности для сторон с момента его заключения.

В обоснование срока договора 9 лет 1 месяц 3 дня истец указал, что предыдущий договор аренды фактически действовал 9 лет 1 месяц 3 дня с 02.12.2005 с учетом его продления на неопределенный срок до даты 03.01.2015, установленной Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.02.2019 по делу № А08-13276/2017.

В свою очередь, ответчик полагает, что в отношении спорного земельного участка площадью 1 056 м2 договор аренды действовал 5 лет, поскольку 04.10.2010 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении предмета договора и уточнении видов разрешенного использования земельных участков.

Поскольку в отношении спорного земельного участка площадью 1056 кв.м. с кадастровым номером 31:15:1001010:163 договор аренды действовал не более 5 лет, суд считает, что предложенный истцом срок договора 9 лет 1 месяц 3 дня не подлежит применению.

Также не подлежит принятию условие договора, предложенное истцом, о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов при истечении срока действия договора, поскольку порядок предоставления земельного участка в аренду на новый срок будет регулироваться действующим земельным законодательством при соблюдении установленных условий.

Действующим земельным законодательством не предусмотрено неограниченное бессрочное предоставление земельного участка в аренду одному арендатору без проведения торгов.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, считается заключенным с момента его регистрации для третьих лиц, в связи с чем, исчислять срок договора аренды для его сторон с момента его регистрации не имеется правовых оснований.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" договор считается заключенным на  условиях, урегулированных судом, с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах,  пункт 2.1 договора аренды суд считает необходимым изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 5 лет и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

При истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

Кроме того, между сторонами возник спор о размере арендной платы.

Истец предлагает изложить пункт 2.2 в следующей редакции:

«Размер арендной платы определен в соответствии с п. 6 Постановления Правительства Белгородской области №501-ПП от 28.12.2017г., Решения поселкового собрания городского поселения «Поселок Разумное» №7 от 09.10.2018г., и установлен равным размеру годовой рыночной стоимости арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Сумма ежемесячного платежа определяется путем деления размера годовой арендной платы в сумме 262 000 (двести шестьдесят две тысячи) рублей на -12- количество месяцев в году.

Стороны обязаны производить сверку взаиморасчетов по арендным платежам ежеквартально в течение срока действия Настоящего договора. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами Настоящего договора».

В редакции ответчика размер арендной платы за пользование земельным участком определяется в приложении № 2 к договору исходя из кадастровой стоимости земельного участка за период до 31.12.2017 и с 01.01.2018 исходя из рыночной стоимости права аренды согласно отчету об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы № 067.04-0162 от 05.03.2019, составленному Белгородской торгово-промышленной палатой.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельным участком являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным законодательством размером арендной платы.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Истец не согласился с результатами отчета об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы № 067.04-0162 от 05.03.2019, составленного Белгородской торгово-промышленной палатой, согласно которому размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 420 000 руб., что в 1,6 раза превышает прежний размер арендной платы.

Определением суда от 03.07.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Комитет Судебных Экспертов» ФИО6 и/или ФИО7 (308000, 

<

...>).

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость годового размера арендной платы за использование земельного участка площадью 1056 кв.м., с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-т Ленина, в районе рынка, под торговыми модулями (рынок) по состоянию на 01.01.2018 и на текущую дату.

В соответствии с экспертным заключением АНО «Комитет Судебных Экспертов»  № 31-45/2020 СЭ от 28.07.2020 рыночная стоимость годового размера арендной платы за использование земельного участка составляет на 01.01.2018 – 252 000 руб., на 17.07.2020 - 262 000 руб.

Указанное экспертное заключение ответчиками не оспорено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, учитывая соответствие установленного судебной экспертизой размера арендной платы плате за аналогичные соседние земельные участки, суд принимает заключение АНО «Комитет Судебных Экспертов»  № 31-45/2020 СЭ от 28.07.2020 как достоверное доказательство.

Поскольку на момент рассмотрения дела размер арендной платы регулируется Постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, учитывая действие договора с момента вступления в силу решения суда, а также отсутствие в материалах дела иных достоверных доказательств рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка, суд отклоняет редакцию ответчика и считает необходимым изложить пункт 2.2 договора аренды в следующей редакции:

«Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере годовой рыночной стоимости арендной платы согласно экспертному заключению  АНО «Комитет Судебных Экспертов» № 31-45/2020 СЭ от 28.07.2020 в сумме 282 562 рубля (с учетом ежегодного уровня инфляции на 2021 и 2022 годы), но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Устанавливая условие договора в данной редакции, суд учитывает, что согласно п. 10  постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, при заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (за исключением случаев, когда ставки установлены в размере процента от кадастровой стоимости), или на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.

Поскольку рыночная стоимость годового размера арендной платы определена экспертом по состоянию на 17.07.2020 в размере 262 000 руб., принимая во внимание регулируемый характер арендной платы, суд, учитывая дату рассмотрения спора по существу, считает необходимым применить уровень инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на 2021 и 2022 годы.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 08.12.2020 N 385-ФЗ "О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов" уровень инфляции установлен в размере 3,7 процента.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 06.12.2021 N 390-ФЗ "О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов" уровень инфляции установлен в размере 4,0 процента.

Таким образом, размер годовой арендной платы в 2022 году должен составлять 262 000 руб. + 3,7 % + 4 % = 282 562 рубля.

Доказательств иного достоверного размера арендной платы сторонами не представлено.

Разногласие истца о расчете суммы ежемесячного платежа судом отклоняется, поскольку по условиям договора аренды арендная плата вносится ежеквартально, что соответствует пункту 14 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп.

Внесение в п. 2.2 договора обязательства сторон о проведении сверки взаиморасчетов и начислении арендной платы с момента подписания договора суд не считает целесообразным, поскольку порядок сверки расчетов предусмотрен в иных пунктах договора аренды, а начисление арендной платы с момента подписания договора осуществляется в силу прямого указания закона.

Кроме того, поскольку истец продолжает пользоваться земельным участком, он обязан вносить плату за весь период пользования землей.

Далее, истец имеет разногласия по случаям пересмотра арендодателем арендной платы в одностороннем порядке и предлагает пункт 2.5 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы может быть изменен в случае изменения рыночной стоимости права аренды и корректировки суммы земельного налога, и не чаще одного раза в 5 лет.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется», а также пункты 2.5.1 и 2.5.2 - исключить.

Пункт 2.5.3 изменить нумерацию на 2.5.1 и изложить в следующей редакции:

«В случае изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка (годовой размер арендной платы), но не чаще 1 раза в 5 лет, арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции - не применяется».

Суд считает, что в рассматриваемом случае исключение пунктов 2.5.1 и 2.5.2 из проекта договора необоснованно, а пункт 2.5.3 следует привести в соответствие с пунктом 10  постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп и изложить его в следующей редакции: «2.5.3. Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.»

Поскольку срок договора аренды составляет 5 лет и не подлежит возобновлению на неопределенный срок, редакция пункта 2.5 договора, предложенная истцом, не актуальна, в связи с чем, отклоняется судом, поскольку в нарушение пункта 10 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп не предусматривает ежегодное изменение арендной платы на размер уровня инфляции.

В любом случае, в норме пункта 12  постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, имеющей прямое действие, установлено, что изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы производится не чаще одного раза в 5 лет и в случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции, указанный в пункте 10 настоящего Порядка, не применяется.

Исключение пункта 2.7, пп. 1 пункта 2.9, изменение редакции пп. 3 пункта 2.9 на «в счет оплаты будущих арендных платежей» суд считает необоснованным.

Изменение редакции пункта 3.1.1 судом отклоняется, поскольку арендатор не вправе лишать арендодателя возможности одностороннего отказа от договора в случаях нарушения обязательств арендатором.

При любых обстоятельствах, истец, в случае несогласия, вправе оспаривать односторонний отказ арендодателя от договора аренды в судебном порядке.

Исключение пунктов 3.1.2, 3.1.6, 4.3.12, 4.3.13, 4.3.14, 4.3.15 суд также считает необоснованным.

Права арендодателя и обязательства арендатора, предусмотренные в названных пунктах договора, установлены типовой формой договора, утвержденной Решением Муниципального Совета Белгородского района №100 от 26.06.2014, и не противоречат действующему законодательству.

Изменение редакции пункта 4.3.17 судом отклоняется, поскольку строительство торгово-промышленного комплекса на спорном земельном участке, предоставленном в аренду без торгов, не допускается.

Исключение из проекта договора пунктов 5.1, 5.2, 5.3, устанавливающих ответственность арендатора в виде неустойки за нарушение обязательств по договору, судом отклоняется как необоснованное.

Меры ответственности за нарушение арендатором обязательств установлены типовой формой договора, утвержденной Решением Муниципального Совета Белгородского района №100 от 26.06.2014, едины для всех арендаторов и не противоречат действующему законодательству.

Необходимость персональной отмены мер ответственности за нарушение обязательств для ООО "Титул" истцом не мотивировано.

Изменение редакции пункта 7.2 договора о порядке одностороннего изменения и расторжения договора судом отклоняется по ранее изложенным основаниям.

При этом, суд считает справедливым разногласие истца по пункту 7.2.1 договора, поскольку в проекте договора аренды не предусмотрен порядок уведомления арендатора об одностороннем изменении арендодателем размера арендной платы.

В целях внесения ясности в названный порядок и не допущения необоснованного применения к арендатору мер ответственности за ненадлежащую уплату арендных платежей, суд считает необходимым пункт 7.2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «При одностороннем изменении арендной платы (п. 2.5) настоящего договора арендодатель производит перерасчет арендной платы, о чем своевременно направляет арендатору уведомление почтовым отправлением либо нарочно с отметкой о вручении».

Исключение пункта 7.2.2 судом отклоняется по ранее изложенным основаниям.

Необходимости изменения редакции пункта 8.1 и исключения пункта 8.2 суд не усматривает, поскольку названные условия установлены типовой формой договора, утвержденной Решением Муниципального Совета Белгородского района №100 от 26.06.2014, едины для всех арендаторов и не противоречат действующему законодательству.

Также суд не считает необходимым вносить изменения в приложение № 1 к договору (акт приема-передачи в аренду земельного участка), поскольку акт приема-передачи не содержит существенных условий договора, а лишь констатирует факт передачи земельного участка в пользование арендатору.

Кроме того, как установлено в ходе судебного разбирательства, земельный участок по настоящее время находится в фактическом пользовании истца.

В связи с изменением редакции пункта 2.2 договора приложение № 2 к договору аренды (расчет арендной платы) утратило силу.

Определением от 25.07.2019 удовлетворено заявление ООО "Титул" о принятии обеспечительных мер в виде запрета Администрации Белгородского района и ее структурным подразделениям, Администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области и ее структурным подразделениям любым образом распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенным по адресу: 

<

...>, за исключением совершения всех необходимых действий по заключению договора аренды земельного участка с ООО «Титул», передачи его по акту приема-передачи ООО «Титул» и государственной регистрации аренды; запрета Администрации Белгородского района и ее структурным подразделениям, Администрации городского поселения «Поселок Разумное» муниципального района «Белгородский район» Белгородской области и ее структурным подразделениям совершать любые действия, ограничивающие общество с ограниченной ответственностью «Титул» во владении и пользовании земельным участком с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенным по адресу: 

<

...>.

Согласно ч. 4 ст. 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Таким образом, обеспечительные меры сохраняются до фактического исполнения судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая урегулирование судом разногласий, возникших при заключении договора аренды, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела и заявления об обеспечении иска, а также расходы на оплату стоимости экспертизы в сумме 30 000 руб. на основании ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию в пользу ООО "Титул" с Администрации Белгородского района, по вине которой возник настоящий спор.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Белгородского района и ООО "Титул" при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:15:1001010:163, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пгт. Разумное, пр-т Ленина, д. 4 б, район рынка.

Пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 5 лет и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

При истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

Пункт 2.2 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере годовой рыночной стоимости арендной платы согласно экспертному заключению  АНО «Комитет Судебных Экспертов» № 31-45/2020 СЭ от 28.07.2020 в сумме 282 562 рубля (с учетом ежегодного уровня инфляции на 2021 и 2022 годы), но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка».

Пункт 2.5.3 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.»

Пункт 7.2.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «При одностороннем изменении арендной платы (п. 2.5) настоящего договора арендодатель производит перерасчет арендной платы, о чем своевременно направляет арендатору уведомление почтовым отправлением либо нарочно с отметкой о вручении».

Взыскать с Администрации Белгородского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Титул" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 9 000 руб. и на оплату стоимости экспертизы в сумме 30 000 руб., всего 39 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.