АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5255/2023

19 декабря 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  В.А. Гребенщиковой 

судей  М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова            

при участии:

от закрытого акционерного общества «Агрофирма АНК»: ФИО1, представитель по доверенности от 30.12.2022 № 164-3/2023 

от общества с ограниченной ответственностью «Клевер Групп»:                     ФИО2, представитель по доверенности от 27.02.2023 б/н

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Агрофирма АНК» 

на решение от 11.07.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023

по делу №  А04-4008/2023 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению закрытого акционерного общества «Агрофирма АНК»                           (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 675503, Амурская область, Благовещенский р-н, с. Грибское)

к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер Групп»                           (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>)

о признании бездействия незаконным

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Агрофирма АНК» (далее - ЗАО «Агрофирма АНК», агрофирма) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Клевер Групп» (далее - ООО «Клевер Групп», общество) о признании незаконным бездействия, выразившегося к необращении в министерство имущественных отношений Амурской области (далее – министерство) с заявлением о намерении продать земельные участки в Ивановском районе Амурской области с кадастровыми номерами 28:14:011704 (единое землепользование 28:14:011701:19), площадью 100 га и 28:14:011704:104, площадью 37 га по цене 32 833 руб. за 1 га земли; о понуждении ответчика обратиться в министерство с заявлением о намерении продать указанные земельные участки.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 11.07.2023, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ЗАО «Агрофирма АНК» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права,                                 а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, принять новое решение об удовлетворении настоящих требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что суды, применяя положения Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002                         «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон                       от 24.07.2002 № 101-ФЗ), не подлежащие применению по отношению к предварительному договору, признали его недействительным (ничтожным),     в то время как эта сделка является оспоримой и может быть признана таковой по решению суда. Полагает, что перед заключением основного договора продавец в силу закона обязан обратиться в министерство после заключения предварительного договора.

В отзыве на кассационную жалобу, ООО «Клевер Групп», возражая относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством веб-конференции, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и в отзыве на неё, дав суду пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных                                    статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, 20.04.2021 между ЗАО «Агрофирма АНК» (сторона 1) и ООО «Клевер Групп» (сторона 2) заключено соглашение о намерениях (предварительный договор) о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами, указанными в пункте 1.2 договора, и всех земельных участков, вновь образованных из земельных участков, указанных в пункте 1.2 договора, расположенных в Ивановском районе, Амурской области в границах, указанных в приложении № 1 к настоящему договору. 

В пункте 1.2 данного соглашения определены земельные участки                        с кадастровыми номерами: 28:14:011704:104; 28:14:011701:19; 28:14:011701:26; 28:14:010512:8; 28:14:011701:73; 28:14:011701:92; 28:14:011701:91; 28:14:011701:71; 28:14:011701:32; 28:14:011701:84; 28:14:011701:82; 28:14:011701:81; 28:14:011701:0006; 28:14:011701:54; 28:14:011701:86; 28:14:011701:87; 28:14:011701:89; 28:14:011701:95; 28:14:011701:96; 28:14:011701:88; 28:14:011701:94; 28:14:011701:93; 28:14:011701:76. 

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения сторона 2 обязуется провести все необходимые мероприятия по оформлению права собственности на земельные участки, указанные в пункте 1.2 договора, либо по оформлению права собственности на вновь образуемые за счет выдела земельных долей в земельных участках с кадастровыми номерами, указанными в пункте 1.2 настоящего договора, в срок до 30.06.2022. 

В пунктах 1.4, 1.9 соглашения указано, что сторона 2 обязуется продать участки стороне 1 по цене 32 833 за 1 га земли; цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. 

Согласно пункту 1.7 соглашения каждый договор купли-продажи земельных участков, заключаемый в рамках настоящего договора, должен быть подписан в течение 3 дней с момента оформления права собственности стороной 2 на земельный участок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, но не ранее 02.12.2021. 

Право собственности ООО «Клевер Групп» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011704:104, 28:14:011701:17 зарегистрировано в установленном законом порядке 24.03.2017, 10.08.2016, соответственно.

По сведениям из публичного реестра земельный участок с кадастровым номером 28:14:011704:104, общей площадью 37 га, адрес объекта: Амурская область, Ивановский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования - для сельскохозяйственного назначения; земельный участок с кадастровым номером 28:14:011701:17, общей площадью 100 га, адрес объекта: Амурская область, Ивановский район, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования – для сельскохозяйственного назначения.

30.03.2022 стороны обменялись письмами, из которых усматривается, что ООО «Клевер» указало на достигнутую между сторонами договоренность по принятию решения о незаключении основного договора и на отсутствие его намерения на заключение договора купли-продажи земельных участков, в свою очередь, ЗАО «Агрофирма АПК» сообщило, что готово расторгнуть  по обоюдному согласию предварительное соглашение                 от 20.04.2021 во внесудебном порядке при условии заключения договора купли-продажи на указанные земельные участки.

Агрофирма, ссылаясь на положения пунктов 1, 2 статьи 8 Закона                      от 24.07.2002 № 101-ФЗ, направило обществу претензию 21.04.2023 о необходимости в течение 7 дней обратиться в министерство с предложением продать спорные земельные участки на условиях, оговоренных в соглашении о намерениях от 20.04.2021.

Несовершение указанных действий со стороны ООО «Клевер» явилось основанием для подачи в арбитражный суд настоящего заявления. 

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований и считает кассационную жалобу ЗАО «Агрофирма АПК» не подлежащей удовлетворению с учетом следующего. 

В порядке пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422                    ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Из содержания статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

В соответствии с разъяснениями пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431                ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав соглашение о намерениях от 20.04.2021, суды пришли к правомерному выводу о том, что при его заключении стороны нарушили положения статьи 10 ГК РФ с целью незаконного преодоления ограничений оборота сельскохозяйственных земель, последствием чего в силу пункта 4 статьи 8 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, является ничтожность такой сделки. 

На основании пункта 1 статьи 8 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене,                       за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. 

Пунктом 2 данной статьи обусловлено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. 

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (пункт 3 статьи 8).

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона Амурской области № 278-ОЗ                   «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области», статье 5 Закона Амурской области от 29.12.2008                               № 166-ОЗ «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области» министерство имущественных отношений Амурской области является исполнительным органом, выступающим от имени области покупателем при приобретении земельных участков в государственную собственность области, а также уполномоченным органом на рассмотрение извещений о намерении продать земельные участки. 

Судами установлено, что на дату заключения предварительного договора продавец не выполнил предусмотренное пунктом 2 статьи 8 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ обязательное требование о направлении субъекту Российской Федерации - Амурской области извещение о намерении реализовать спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения с целью соблюдения преимущественного права Амурской области на приобретение земельных участков. 

Таких доказательств в силу статьи 65 АПК РФ не представлено. 

Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ устанавливает особый порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения с обязательным предварительным извещением о продаже высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и возможность продажи земельного участка из земель сельхозназначения иному лицу поставлена в зависимость от решения данного органа приобрести либо отказаться от приобретения земельного участка. 

В этой связи суды обоснованно заметили, что возможность для сторон заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка возникает только после направления ответчиком министерству извещения о намерении продать земельный участок и получения от уполномоченного органа отказа от приобретения земельного участка либо неуведомления ответчика в установленный срок о намерении приобрести земельный участок. 

Заключение предварительного договора купли-продажи до              направления продавцом соответствующего уведомления в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации является преждевременным и исключает в данной ситуации для покупателя возможность требовать от продавца в будущем заключить основной договор купли-продажи в случае получения ООО «Клевер» от уполномоченного государственного органа согласия на приобретение земельных участков. 

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов, фактически представляют собой ранее сформированную позицию по делу, которая была высказана в ходе рассмотрения дела и ей дана мотивированная оценка, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов судов, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при разрешении спора, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.07.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по делу №  А04-4008/2023 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                            в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Гребенщикова                           

Судьи                                                                            М.Ю. Бурлова-Ульянова                 

С.И. Гребенщиков