АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29989/2019

г. Уфа

23 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2020

Полный текст решения изготовлен 23.10.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола секретарем Минлигареевой А.Д.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по иску 

Государственного  автономного учреждения  Центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту "Акбузат" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки и  выселении индивидуального предпринимателя ФИО2 из занимаемого помещения на цокольном этаже конноспортивного манежа, площадью 446 ,20 кв.м.

третьи лица  - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>), Министерство сельского хозяйства Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 31.12.2019

от ответчика, третьих лиц – нет явки

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Государственного  автономного учреждения  Центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту "Акбузат" к индивидуальному предпринимателю ФИО2  о применении последствий недействительности ничтожной сделки и  выселении индивидуального предпринимателя ФИО2 из занимаемого помещения на цокольном этаже конноспортивного манежа, площадью 446 ,20 кв.м.

Ответчик представил отзыв, в удовлетворении требований просил отказать, ссылаясь на то, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в письме от 29.12.2017 указало уполномоченному по защите прав предпринимателей в РБ и ответчику о своем согласии на заключение договора  аренды № 171 от 01.06.2017 и не сообщило о наличии каких-либо признаков ничтожности сделок. Кроме того, сообщает ответчик, учитывая длительность сложившихся правоотношений между сторонами сделки,  истец своими действиями прямо признавал сложившиеся правоотношения, никак не сообщал об их незаконности, намерении расторгнуть договор, не осуществлял приостановку расчетных операций, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расходов за весь период времени, что прямо противоречит доводам истца.

         Не согласившись с доводами ответчика, истец представил отзыв. 

Третье лицо представило отзыв, пояснило, что заключенный между сторонами договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.  Полагает, что названные сделки в силу положений ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, просило рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства в отсутствие его представителя.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное  заседание не обеспечили.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По правилам ч. 3,5   ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие  истца и  третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Государственному автономному учреждению центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту «Акбузат» на праве оперативного управления принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> что подтверждается представленной в материалы дела выпиской  из реестра государственного имущества Республики Башкортостан №1248 от 18.11.2019.

11.03.2016 между  Государственным  автономным учреждением  Центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту "Акбузат" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № 12232,  по условиям которого последнему во временное владение и пользование передано нежилое помещение на цокольном этаже конноспортивного манежа (литера Б, часть помещения №7), расположенного по адресу: 

<

...>/а, общей площадью 446,15 кв. м, для использования в целях- культурно-просветительских. 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 01.02.2016 (т.1, л.д.36). 

В обоснование иска истец указал, что 06.04.2017 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило ГАУ Ипподром «Акбузат» им. Т.Т. Кусимова о согласовании продления договора аренды от 11.03.2016 № 12232 с индивидуальным предпринимателем ФИО2 на новый срок при условии проведения оценки рыночной стоимости объекта. 

Несмотря на согласованность продления договора с условием проведения оценки рыночной стоимости объекта, стороны расторгли вышеназванный договор аренды, подписав соглашение о расторжении от 01.06.2017 (т.1, л.д.39). Арендованные помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 01.06.2017 (т.1, л.д.40).

01.06.2017 стороны подписали договор № 171 (т.1, л.д.21-32)  о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления за истцом, в аренду без права выкупа по условиям которых предпринимателю были переданы в аренду объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> включающие в себя: - часть нежилого помещения Литер Б №7 в цокольного этажа, общей площадью 446,15 кв. м, для использования в целях коммерческая деятельность. Срок действия договора № 171 определен с 01.06.2017 по 26.05.2018.

Истец полагает, что названные договоры аренды, заключенные с ответчиком без проведения торгов, являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с отсутствием законных оснований занимать арендованное имущество 02.07.2019 в адрес ответчика ГАУ Ипподром «Акбузат» им. Т.Т. Кусимова направило уведомление №671 (т.1, л.д.8) о необходимости освобождения помещений в срок до 10.08.2019 и передачи их по акту приема-передачи. 

Однако требования арендодателя об освобождении занимаемых помещений до настоящего времени ответчиком не выполнены, что явилось основание для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

  Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником на сдачу имущества в аренду.

В силу п. 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Частью 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее - Закон № 174-ФЗ), имущество автономного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Собственником имущества автономного учреждения является соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. 

Автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним учредителем или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества (часть 2 статьи 3 Закон № 174-ФЗ). Собственником указанного имущества - Республикой Башкортостан в лице Министерства земельных и имущественных отношений не разрешалось заключать новый договор, а разрешалось продлить прежний при условии оценки рыночной стоимости имущества с целью определить стоимость аренды такого имущества. 

Судом установлено, что 11.03.2016 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственным автономным учреждением Ипподром "Акбузат"  Республики Башкортостан им. Т.Т. Кусимова (ГАУ Ипподром "Акбузат" им. Т.Т. Кусимова, арендодатель, правопредшественник ГАУ ЦК РБ ККС "Акбузат") и индивидуальным предпринимателем  ФИО2 (арендатор) был заключен договор №12232 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа. 

Договор был заключен на срок с 01.02.2016 по 26.01.2017.

Истец указал, что 06.04.2017 Министерство  земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило ГАУ Ипподром "Акбузат" им. Т.Т. Кусимова о согласовании продления договора аренды  №12232 от 11.03.2016 с предпринимателем ФИО2 на новый срок при условии проведения оценки рыночной стоимости объекта.  

Несмотря на то, что Министерство  земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан согласовало продление ранее действующего договора при условии проведения оценки рыночной стоимости, стороны расторгли договор аренды, подписав соглашение о расторжении вышеназванного договора аренды от 01.06.2017  и акт приема-передачи имущества арендодателю 01.06.2017.

В тот же день, 01.06.2017 ГАУ Ипподром "Акбузат" им. Т.Т. Кусимова и п предприниматель ФИО2 при отсутствии согласия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта, заключили договор №173 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...> включающий в себя: часть нежилого помещения  на цокольном этаже конноспортивного манежа (литера Б, часть помещения №7), расположенное по адресу: 

<

...>/а, общей площадью 446,15 кв. м.

Из материалов дела следует, что письмом №РГ-25/6666 от 08.05.2019 МЗИО РБ согласовало ГАУ Ипподром "Акбузат" им. Т.Т. Кусимова поведение аукциона на право заключение договоров аренды нежилого фонда в том числе на помещения, занимаемые предпринимателем ФИО2 

Однако протоколом №1 от 19.06.2019 (т.1, л.д.53-62) аукцион, проведенный в отношении помещения, занимаемого предпринимателем был признан несостоявшимся, поскольку заявок на участие в аукционе не поступало.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что торги на право заключения договоров аренды не проводились и, следовательно, арендатор получил право пользования имуществом, находящимся в муниципальной собственности, без соблюдения установленного статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» порядка, согласно которому заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения этих договоров.

Существо установленных указанной статьей требований заключается в обеспечении справедливого и конкурентного доступа хозяйствующих субъектов к такому ограниченному ресурсу, как государственное и муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот и соблюдении публичных интересов.

С экономической точки зрения торги позволяют государству эффективно распорядиться своим имуществом, передав права владения и (или) пользования указанным имуществом лицу, которое предложило лучшую цену за право заключения договора, а также которое соответствует необходимым собственнику требованиям.

В отдельных случаях государственное и муниципальное имущество является единственным источником получения хозяйствующими субъектами активов для ведения предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. Поэтому общее правило о проведении торгов для заключения таких договоров является необходимым условием обеспечения справедливой конкуренции.

Существо статьи 17.1 Закона о защите конкуренции сводится к определению особого порядка заключения договоров владения и (или) пользования имуществом публичного собственника, а также устанавливает исключения, когда торги не проводятся.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Существо установленных указанной статьей требований заключается в обеспечении справедливого и конкурентного доступа хозяйствующих субъектов к такому ограниченному ресурсу, как государственное и муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот и соблюдении публичных интересов. С экономической точки зрения торги позволяют государству эффективно распорядиться своим имуществом, передав права владения и (или) пользования указанным имуществом лицу, которое предложило лучшую цену за право заключения договора, а также которое соответствует необходимым собственнику требованиям. В отдельных случаях государственное и муниципальное имущество является единственным источником получения хозяйствующими субъектамиактивов для ведения предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. Поэтому общее правило о проведении торгов для заключения таких договоров является необходимым условием обеспечения справедливой конкуренции. Проведение торгов на право заключения договора на право аренды указанного государственного имущества не проводилось. 

Учитывая изложенное, вышеназванный договор от 01.06.2017 № 171 аренды о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа, заключенный  сторонами без проведения торгов, является ничтожным (пункт 2 статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Совершение данной сделки (заключение соответствующих договоров) без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые лишены конкурентного доступа к такому ограниченному ресурсу, как государственное и муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот. 

Довод ответчика  об отсутствие оснований для его выселения, поскольку договоры аренды от 01.06.2017 № 172, 173, подписанные сторонами, считаются продленными на неопределенный срок ввиду того, что ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть указанные договоры, отклоняется. 

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, договор аренды, подписанный между ГАУ Ипподром «Акбузат» им. Т.Т. Кусимова (директор ФИО4) от 01.06.2017 № 171  является ничтожным.

При этом доводы ответчика, о том, что сроки действия указанных договоров аренды продлены ошибочны.

Совершение данных сделок (заключение соответствующих договоров) без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые лишены конкурентного доступа к такому ограниченному ресурсу, как государственное и муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот.

Поскольку договор №171 от 01.06.2017 аренды о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа являются ничтожной  сделкой в силу прямого указания пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влекут никаких юридических последствий, в том числе и возникновения права пользования нежилыми помещениями на цокольном этаже конноспортивного манежа (литера Б, часть помещения №7), расположенного по адресу: 

<

...>/а, общей площадью 446,15 кв. м.

Довод ответчика  о том, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в письме  дало согласие на заключение договора аренды №171 от 01.06.2017 и не сообщило о наличии каких-либо признаков ничтожности сделок, отклоняется как основанный на неверном толковании письма и противоречащий фактическим обстоятельствам. 

Довод о наличии между сторонами иных договорных отношений отклоняется, поскольку не является предметом настоящего спора. 

Учитывая, что ГАУ Ипподром "Акбузат" им. Т.Т. Кусимова является стороной ничтожной сделки по передаче в аренду имущества предпринимателю, заявленное требование об освобождении помещения, ранее переданного предпринимателю по спорным договорам аренды, является обоснованным. 

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон (в том числе связанные с преимущественным правом) – прекращаются. Исходя из сложившейся правоприменительной практике, гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды. 

Таким образом, поскольку стороны подписали соглашение о расторжении договора, объект освобожден и передан по акту приема- передачи, ИП ФИО2 утратил свое преимущественное право, предусмотренное ст. 621 ГК РФ на заключение договора аренды на новый срок. 

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок обладают следующие арендаторы: а) арендатор по действующему договору аренды; б) арендатор, по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. 

Поскольку договор аренды, заключенный в 2016 г. между учреждением и ИП ФИО2 расторгнут, возникновение у такого арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок – исключается. 

Согласно п. 4.2 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73, на который ссылается ответчик, если до истечения срока договора аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии решения о том, что имущество не будет сдаваться в аренду после истечения срока такого договора, то арендатор вправе продолжить пользоваться арендованным имуществом. Однако, при имеющихся обстоятельствах того, что договор аренды между сторонами расторгнут, помещение освобождено арендатором, имущество сдано арендодателю такая норма к рассматриваемым отношениям не может быть применена. После расторжения такого договора, договор с арендатором государственного имущества мог быть заключен исключительно с согласия собственника имущества, проведением оценки имущества, посредством конкурентных процедур. 

Истец в своих пояснил сообщил, что  при изучении документов правопредшественника – ГАУ Ипподром «Акбузат» им. Т.Т. Кусимова, было установлено, что между учреждением и ИП ФИО5 договор от 01.06.2017 был заключен дважды. Срок действия договоров - с 01.06.2017 по 31.12.2017 и с 01.06.2017 по 26.05.2018. 

Соглашений о расторжении ни к одному из указанных договоров не прилагается, создана неопределенность в правоотношениях. Истец полагает, что  такие недобросовестные действия сторон стали возможны исключительно в связи с нарушением сторонами порядка заключения договора аренды государственного имущества – не осведомлен собственник имущества, ему не направлен экземпляр договора, а равно стороны скрыли обстоятельства взаимоотношений с целью уйти от ограничений, установленных законом по использованию такого имущества. 

Указанные обстоятельства о неосведомлении собственника имущества о заключенном договоре аренды от 01.06.2017, кроме прочего, давали возможность сторонам подписать такой договор аренды от 01.06.2017 в любое время после расторжения договора аренды от 11.03.2016 № 12232, в том числе датой предшествовавшей фактическому началу взаимоотношений (задним числом). 

Истец не отрицает, что  принимал от ответчика плату за пользование помещениями, поскольку ничтожность договора аренды не может порождать право арендатора бесплатно пользоваться имуществом. 

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.11.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

Таким образом, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за фактическое пользование имуществом истца.

В связи с тем, что ответчиком не оспаривается, что на момент разрешения настоящего спора указанное нежилое  помещение  находится во владении ответчика, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственного  автономного учреждения  Центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту "Акбузат" удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) освободить нежилое помещение на цокольном этаже конноспортивного манежа (литера Б, часть помещения №7), расположенное по адресу: 

<

...>/а, общей площадью 446,15 кв. м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу государственного автономного учреждения центр компетенции Республики Башкортостан по коневодству и конному спорту «Акбузат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

 Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Ф. Шагабутдинова