АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5072/2024

Дело № А12-17817/2023

г. Казань

28 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Волгоградской области представителя общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» – ФИО1 (доверенность от 01.08.2022), 

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 03.08.2024), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024

по делу № А12-17817/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН:

<

***>, ОГРН:

<

***>), акционерного общества «БАНК ДОМ.РФ», о признании недействительным соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым требованием к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (далее – ООО «РусСтройДевелопмент») о признании недействительным соглашения о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 № 6032 аз.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым признать недействительным соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 № 6032 аз, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 34:35:030203:10469 по адресу: 

<

...>, и арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 по адресу: 

<

...> а, площадью 5095 кв. м, на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 № 6032аз (том 1 л.д. 33-35).

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 по адресу: 

<

...> а, площадью 5095 кв. м, было приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 17.05.2021 с дополнительным соглашением от 29.07.2021 № 1, заключенного на основании протокола № бОЗбЗ-ОАОФ/1 об определении участников торгов с открытой формой предоставления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества акционерного общества «Торговый дом «Универсам» (далее – АО «ТД «Универсам»), протокола № бОЗбЗ-ОАОФ/1 о результатах торгов с открытой формой предоставления предложения о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «ТД «Универсам», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 18.10.2021 г/№ 34:35:030203:21834/109/2021-7 (том 1 л.д. 14-16).

Комитет в одностороннем порядке уведомил истца об изменении арендной платы, а также о том, что земельный участок с кадастровым номером 34:35:030203:218 является неделимым и доля истца в пользовании земельным участком составляет 1630,32 кв. м.

Истец полагает, что ответчиками без согласия истца заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 № 6032 аз. Заключенное ответчиками соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка является недействительной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 167, 168, 169, 170 ГК РФ, и исходил из того, что в исковом заявлении не указаны обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов предпринимателя оспариваемой сделкой. Заключение соглашения о присоединения от 10.11.2021 не повлекло для истца неблагоприятных последствий. Таким образом, отсутствуют основания для признания соглашения о присоединении от 10.11.2021 недействительной сделкой.

Суд апелляционной инстанции решение суда поддержал, признал его законным и обоснованным.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, при приобретении в собственность части здания, расположенного на неделимом земельном участке, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом размер обязательств по такому договору должен быть соразмерен долям в праве на здание.

Судами установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью ТД «Универсам» и Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский заключен договор аренды от 13.03.2008 № 6032 аз земельного участка площадью 5095 кв. м по адресу: 

<

...> с правом долгосрочной аренды на земельный участок (том 1 л.д. 33-34).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу №А12-13344/2018 АО «ТД «Универсам» признано несостоятельным (банкротом).

АО «Банк ДОМ. РФ» являлся залоговым кредитором АО «ТД «Универсам».

По результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве АО «ТД «Универсам» нежилое помещение площадью 1455 кв. м приобретено ИП ФИО2, нежилое помещение площадью 3092,1 кв. м оставлено АО «Банк ДОМ.РФ» как залогодержателем за собой.

Впоследствии, АО «Банк ДОМ.РФ» передало нежилое помещение площадью 3092,1 кв. м ООО «РусСтройДевелопмент» на основании договора купли-продажи от 16.03.2022.

Нежилое помещение площадью 1455 кв. м и нежилое помещение площадью 3092,1 кв. м находятся на неделимом земельном участке площадью 5095,0 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030203:218, расположенным по адресу: 

<

...>.

Данные объекты приобретены собственниками в рамках процедуры банкротства на открытых торгах, размещенных на официальном сайте. Документов о признании сделок недействительными, истцом в материалы дела не представлено.

После приобретения АО «Банк ДОМ.РФ» права собственности на нежилое помещение площадью 3092,1 кв. м, между Комитетом (арендодатель) и АО «Банк ДОМ.РФ» (арендатор-2) заключено соглашение о присоединении от 10.11.2021 № 2 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 № 6032 аз.

Согласно пункту 3 соглашения о присоединении арендатор-2 принимает и использует с 21.09.2020 на условиях аренды неделимый земельный участок общей площадью 5095,0 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Доля площади неделимого земельного участка с 21.09.2020 арендатора-2 без выделения в натуре составляет 3464,68 кв. м и соразмерна общей площади нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 6 годовая арендная плата для арендатора-2 составляет с 21.09.2020 до 01.04.2021 – 674 647,71 руб., с 01.04.2021 – 581 273,78 руб.

В силу вышеприведенных норм права, после перехода права собственности на нежилое помещение площадью 3092,1 кв. м от АО «Банк ДОМ.РФ» к ООО «РусСтройДевелопмент» новый собственник приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме.

ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случае, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Неделимый земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную аренду только одного из них.

Таким образом, соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 заключено в соответствии с действующим законодательством, условия соглашения приняты и исполнены сторонами, в связи с чем, данное соглашение не может быть признано недействительным.

Доводы истца о том, что соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 является ничтожной сделкой, поскольку заключено с нарушением прав и законных интересов истца, который, как сторона договора аренды, имел возможность влиять на размер обязательства нового арендатора, а так же сторонами не определен порядок пользования земельным участком по адресу: 

<

...>, являются несостоятельными, основанными на ошибочном толковании закона.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В настоящем случае размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Таким образом, размер арендной платы, определенной в соглашении о присоединении от 10.11.2021, установлен в соответствии с актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом положений пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ. 

Доводы предпринимателя о том, что с момента регистрации права собственности на нежилое помещение и права аренды земельного участка, истец надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендной платы за пользование всем земельным участком, площадью 5095 кв. м, отклоняются судебной коллегией ввиду несостоятельности.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы ИП ФИО2 произведен с учетом площади помещения, принадлежащего ему на праве собственности, что подтверждается уведомлением от 12.11.2021 (том 1 л.д. 65), а также уведомлением от 24.04.2023, приложенным Комитетом к отзыву на апелляционную жалобу.

Согласно уведомлению от 12.11.2021 по условиям договора аренды земельного участка от 13.08.2013 рег. №6032аз, размер годовой арендной платы за долю площади неделимого земельного участка общей площадью 5095 кв. м, без выделения в натуре 1630,32 кв. м с 18.10.2021 составляет: (13 160 000 руб. : 5095 кв. м) * 1630,32 кв. м * 0,0691 * 1,02 = 296 799,23 руб. Месячная арендная плата с 18.10.2021 составляет: 24 733,27 руб.

При этом согласно материалам дела АО «Банк ДОМ.РФ» оплата арендной платы на земельный участок в период владения нежилым помещением площадью 3092,1 кв. м произведена в полном объеме с учетом площади помещения, что подтверждается платежными поручениями.

Доводы предпринимателя о том, что соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 заключено без согласия истца, не свидетельствуют о ничтожности соглашения о присоединении от 10.11.2021, поскольку АО «Банк ДОМ.РФ» приобрело право собственности на одно из нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, ранее истца.

Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом на названное право покупателя не влияет то обстоятельство, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Судами также принято во внимание, что в соответствии со статьей 4 АПК РФ целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя. 

Между тем предприниматель, не заявивший требование о применении последствий недействительности сделки, не обосновал, какие права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой и каким образом удовлетворение иска о признании недействительным соглашения о присоединении без применения последствий его недействительности восстановит его права и законные интересы.

Заключение соглашения о присоединения от 10.11.2021 не повлекло для истца неблагоприятных последствий.

При этом, истец не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными ответчиками, предъявив соответствующие требования об определении судом порядка пользования земельным участок по адресу: 

<

...>, а так же по правилам главы 25 ГК РФ.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, у суда округа не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией истца по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, получили мотивированную оценку в обжалуемых судебных актах. Иная оценка заявителем установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А12-17817/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Н.Н. Королёва

                                                                           И.Р. Нагимуллин