АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск  

                                                                                                                      Дело № А67- 79/2019 

05.04.2019г. – дата изготовления решения в полном объеме

05.04.2019г. – дата объявления резолютивной части решения  

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Логиновым А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района ИНН 7014044522 ОГРН 

<

***> 

к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 

о взыскании 182 945,07 руб., 

при участии в заседании: 

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность от 25.12.2018 № 02- 16/3887) (до и после перерыва),

от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.09.2018) (до перерыва)

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Томский район» в лице Администрации Томского района обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» о взыскании 182 945,07 руб. (с учетом уменьшения исковых требований, определение суда от 29.01.2019), из которых 162 133,23 руб. – основной долг по договору аренды земельного участка № 113 от 25.05.2015 за период с 15.03.2017 по 05.07.2018, 20 811,84 руб. – пени за период с 01.05.2017 по 05.07.2018. 

Определением суда от 17.01.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Определением суда от 05.02.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

В предварительном судебном заседании, признав дело подготовленным, с учетом мнения представителей сторон, руководствуясь статьями 136, частью 4 статьи 137, 155, 184, 185 АПК РФ, суд определил окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства. 

25.05.2015 между муниципальным образованием «Томский район» (арендодатель) в лице Администрации Томского района и гр. ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 113 (далее – договор аренды), в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7227 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, находящийся по адресу: Томская обл., Томский район¸ 

<

...>, для проектирования и строительств объекта «Многофункциональное здание общественного назначения с автостоянками (Гостиничный комплекс, тип «апартаменты») (далее – земельный участок).

15.03.2017 соглашением об уступке прав и переводе долга по договору аренды арендатор ФИО3 уступил свои права и обязанности по договору аренды жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013».

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. Дополнительным соглашением от 13.04.2017 стороны согласовали срок внесения арендной платы за период с 16.04.2017 по 30.04.2017 в мае 2017 года единовременно, не позднее последнего дня мая 2017г.

27.07.2018 соглашением № 62 договор аренды был расторгнут с 05.07.2018г.

Ответчик исполнял обязательства по оплате ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 15.03.2017 по 05.07.2018 у него образовалась задолженность в размере 162 133,23 руб. В соответствии с пунктом 5.2 договора ответчику также начислена пеня в размере 20 811,84 руб. за период с 01.05.2017 по 05.07.2018. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в отзыве на иск указал на прекращение договора аренды с 01.01.2018 в связи с истечением срока его действия и отказом истца о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов; решением Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 по делу №А67-1303/2018 отказ истца в заключении договора аренды без проведения торгов признан незаконным; новый договор аренды земельного участка заключен 05.07.2018, в связи  с этим ответчик полагает, что в период с 01.01.2018 про 05.07.2018 арендная плата начислена неправомерно, поскольку в указанный период ответчик не имел возможности и не использовал земельный участок по назначению; также указывает на то, что истцом не учтены ряд платежей по договору аренды, произведенных им в сентябре, декабре 2017 года (л.д. 48-49).

Рассмотрев спор, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

 Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Часть 1 статьи 310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

25.05.2015 между муниципальным образованием «Томский район» (арендодатель) в лице Администрации Томского района и гр. ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 113 (далее – договор аренды) (л.д. 9-12). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7227 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, находящийся по адресу: Томская обл., Томский район¸ 

<

...>, для проектирования и строительств объекта «Многофункциональное здание общественного назначения с автостоянками (Гостиничный комплекс, тип «апартаменты») (далее – земельный участок). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.05.2015 (л.д. 13).

Срок договора аренды установлен до 01.01.2018 (пункт 2.1 договора аренды). 

15.03.2017 соглашением об уступе прав и переводе долга по договору аренды земельного участка № 20 арендатор ФИО3 уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.05.2015 № 113 жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» (далее – Соглашение об уступке прав и переводе долга) (л.д. 14).

Соглашение об уступке прав и переводе долга заключено на условиях принятия на себя ответчиком исполнения обязательств по погашению задолженности, возникшей на основании договора ранды земельного участка № 113 от 25.05.2015, по арендной плате за период с 25.05.2015 по 15.03.2017 на сумму 574 934,61 руб., и обязательства по оплате пени (неустойки) на сумму 56 648,32 руб., начисленную на сумму долга, всего на сумму 631 582,93 руб. (пункт 2).

Как указано в пункте 3.1 договора аренды, размер арендной платы установлен в приложении № 1 к договору (расчет арендной платы; л.д. 11-12) и определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются и утверждаются Главой Томского района (пункт 3.2 договора). В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежегодно путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. 

Дополнительным соглашением от 13.04.2017 стороны согласовали срок внесения арендной платы за период с 16.03.2017 по 30.04.2017 в мае 2017 года единовременно, не позднее последнего дня мая 2017 (л.д. 15).

Ставки арендной платы на 2017 год утверждены постановлением Администрации Томского района № 388 от 26.12.2016 «Об аренде земельных участков на территории муниципального образования «Томский район». Арендная плата за 2018 год определена в соответствии с постановлением Администрации Томского района от 21.12.2017 № 302 «О ставках арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования «Томский район», находящихся в собственности муниципального образования «Томский район» на 2018 г.» (л.д. 18-21).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Арендная плата ответчиком в соответствии с условиями договора аренды по сроку и сумме надлежащим образом не вносилась.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом 06.12.2018 в адрес ответчика направлена претензия № 01-33/2833 (л.д.23), которая получена последним, о чем в материалах дела имеется копия отчета об отслеживании с официального сайта Почты России (л.д. 25). Претензия оставлена без ответа, обязательства до настоящего времени не исполнены. 

27.07.2018 соглашением № 62 договор аренды был расторгнут с 05.07.2018г. (л.д. 16).  По акту приема-передачи земельного участка от 27.07.2018 арендодатель принял, а арендатор передал земельный участок (л.д. 17).

Арендная плата в спорный период (15.03.2017 по 05.07.2018) ответчиком вносилась в следующем порядке: 671 608,58 руб. (платежное поручение № 6 от 26.05.2017, л.д. 67), 105 865, 12 руб. (платежное поручение № 10 от 27.09.2017, л.д. 68), 79 398,84 руб. (платежное поручение № 12 от 19.12.2017, л.д. 69), 26 466, 28 руб. (платежное поручение № 15 от 19.12.2017, л.д. 70), 8 895,98 руб. (чек ордер от 20.12.2017, л.д. 71); оплата произведена всего на сумму 892 234,80 руб., из них 883 483, 77 руб. – в счет погашения арендной платы, 8 751,03 руб. – пени. 

Указанные платежи были направлены арендатором в счет погашения арендной платы с учетом существующего долга по арендной плате в размере 631 582,93 руб., согласно пункту 2 Соглашения об уступке прав и переводе долга (расчет л.д. 77).  

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком расчет не опровергнут, контррасчет не представлен.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что в расчете задолженности не учтены произведённые платежи, не обоснован и не доказан.

Довод ответчика о том, в период с 01.01.2018 (окончание срока действия договора аренды) по 05.07.2018 (дата заключения нового договора аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Томской области по делу №А67-1303/2018 от 30.05.2018, вступившего в законную силу 03.07.2018) в отсутствие заключенного договора аренды в связи с отказом Администрации Томского района в предоставлении земельного участка без торгов, не имел возможности и не использовал земельный участок, а значит не обязан был вносить арендные платежи, отклоняется судом за необоснованностью в связи со следующим.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, в силу закона (статья 622 ГК РФ) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по вынесению арендой платы; оно будет прекращено путем надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как усматривается из материалов дела договор аренды между сторонами был расторгнут по соглашением № 62 от 27.07.2018 с 05.07.2018 (л.д. 16), земельный участок арендатором передан арендодателю по акут приема-передачи от 27.07.2018 (л.д.17), что подтверждает факт продолжения пользования земельным участком после истечения срока договора и возврат земельного участка 27.07.2018г.

Кроме того, на земельном участке расположен объект незавершённого строительства, что установлено решением Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 по делу № А67-1303/2018 (стр. 6, л.д. 51-55); данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию вновь.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017г. № 304-ЭС16-20773 сформулирована правовая позиция, согласно которой, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Судом при оценке довода ответчика, что он не имел возможности и не использовал земельный участок, на котором распложен принадлежащий ему объект незавершённого строительства, учтено, что отказ истца в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов признан судом незаконным (решение Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 по делу № А67-1303/2018), в настоящее время между муниципальным образованием «Томский район» в лице Администрации Томского района и жилищно-строительным кооперативом «Октябрь-2013» заключен и действует новый договор аренды земельного участка от 05.07.2018 (что не оспаривается сторонами). 

Учитывая, что объектом договора аренды является объект незавершённого строительства, ответчиком не представлено доказательств не возможности пользования земельным участком, суд приходи к выводу, что фактические отношения между сторонами с 25.05.2015 по 05.07.2018 и по настоящее время не изменялись, в связи с чем, довод ответчика о неправомерном начислении ему арендной платы, в силу изложенных выше норм, не обоснован.

Поскольку ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств перечисления арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 70:14:0000000:1864 за период с 15.03.2017 по 05.07.2018, Администрация Томского района правомерно предъявила требование о взыскании с ЖСК «Октябрь-2013» 162 133,23 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 13 от 25.05.2015.

Расчет суммы основного долга судом проверен, признан арифметически верным (л.д. 7, 77), ответчиком контррасчет не представлен.

Учитывая изложенное, исковые требования Администрации Томского района о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.03.2017 по 05.07.2018 в сумме 162 133,23 руб. подлежат удовлетворению в заявленном размере. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. 

За нарушение сроков внесения арендных платежей истец начислил ответчику пени в размере 20 811,84 руб. (с учетом уменьшения) на основании пункта 5.2 договора, за период с 01.05.2017 по 05.07.2018.

 Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным, соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам дела (л.д. 42), ответчиком контррасчет неустойки не представлен.

Вместе с тем, ответчик ходатайствовал о применении судом статьи 333 ГК РФ и снижении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства (л.д. 78).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность

неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, указывающим на данное обстоятельство.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункты 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 Постановления № 7).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их

неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

На основании вышеизложенных норм, принимая во внимание не представления ответчиком в материалы дела доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая фактические обстоятельства дела, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, не представления доказательств уплаты неустойки, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 20 811,84 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Истец на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. По правилам части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 162 133,23 руб. основного долга по договору аренды земельного участка № 133 от 25.05.2015 за период с 15.03.2017 по 05.07.2018, 20 811,84 руб. пени за период с 01.05.2017 по 05.07.2018, всего 182 945 руб. 07 коп. 

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 488 руб. государственной пошлины. 

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                                           О.Н. Чикашова