АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-5006/2016

г. Краснодар

19 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена  19 декабря 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Нефтегазсинтез» (ИНН 0522007939,                                  ОГРН 1020541301868) – Раджабова А.Р. (директор) и Ахметова З.В. (доверенность                   от 18.12.2017), в отсутствие ответчика – администрации сельского поселения муниципального образования «сельсовет Мужукайский» Бабаюртовского района Республики Дагестан (ИНН 0505009950, ОГРН 1030501098572), третьего лица – министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Дагестан                             (ИНН 0562044341, ОГРН 1020502625615), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нефтегазсинтез» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.04.2017 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М) по делу                         № А15-5006/2016, установил следующее. 

ООО «Нефтегазсинтез» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации сельского поселения муниципального образования «сельсовет Мужукайский» Бабаюртовского района Республики Дагестан (далее – администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.09.2016 № 42, и просило признать договор аренды заключенным на условиях, определенных в следующей редакции: 

– пункт 1.6: «Срок действия настоящего договора: начало – 01 сентября 2016 года, окончание – 31 августа 2065 года»;

– пункт 2.1: «Размер арендной платы за участок за один календарный год составляет 22 500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей»; 

– пункт 2.3: «Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых земельных участков»;

– пункт 3.1: «Арендатор имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор в соответствии с действующим законодательством»; 

– пункт 5.2: «Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон в соответствии с действующим законодательством».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Дагестан (далее – министерство; т. 1, л. д. 120 – 122). 

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.04.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие сторонами при заключении договора от 01.09.2016 № 42, изложив условия договора в следующей редакции: пункт 1.6 (в редакции арендодателя): «Срок действия настоящего договора: начало – 01 сентября 2016 года, окончание – 1 октября 2019 года»; пункт 2.1: «Размер арендной платы за участок за один календарный год составляет 22 497 рублей 45 копеек (двадцать две тысячи четыреста девяносто семь рублей 45 копеек)»; пункт 2.3 (в редакции арендатора по протоколу разногласий от 12.09.2016): «Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка»; пункт 3.1: «Изменение и расторжение договора аренды земельного участка возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским законодательством, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)»; пункт 5.2 – исключить из текста договора. Разрешая разногласия по пункту 1.6 договора аренды, суд сослался на отсутствие оснований для понуждения собственника заключить договор аренды на срок больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду. Пункты 2.1 и 2.3 договора аренды суды приняли в редакции арендатора по протоколу разногласий от 12.09.2016, поскольку пунктами 2 и 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ)  предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента (0,3%) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Рассматривая требования о включении в спорный договор пункта 3.1 в редакции арендатора, суды исходили из следующего. Нормами действующего законодательства не предусмотрено обязательное включение условия об ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки, процентов или неосновательного обогащения. Включение в договор аренды указанных условий предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения принятых на себя обязательств. Направленный ответчиком в адрес истца проект договора содержит лишь условие об ответственности арендатора, тогда как меры ответственности для арендодателя не предусмотрены. Ссылку арендодателя на право изменить или досрочно расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) суды признали неправомерной, так как указанная норма закона утратила силу (Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Суды пришли к выводу о необходимости исключения из текста спорного договора пункта 5.2, указав на совпадение с условиями пункта 3.1, редакция которого судом определена в соответствии со статьями 422 и 450 Гражданского кодекса. 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 14.04.2017 и постановление от 04.10.2017 в части изложения пункта 1.6 договора аренды (в редакции арендодателя) и принять в указанной части новое решение, определив условия               пункта 1.6 договора от 01.09.2016 № 42 в редакции арендатора. По мнению подателя жалобы, основанием для заключения спорного договора аренды сроком на 49 лет служит наличие на земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего арендатору (обществу); целевое использование земельного участка, способы его формирования и возделывания: использования для сельскохозяйственного производства – рисоводства, орошение земельного участка с помощью гидротехнических сооружений. Установив минимальный срок договора аренды на три года, ответчик, в нарушение части 2 статьи 1 Федерального закона от 06.10.2003              № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) действовал в разрез с интересами населения муниципального образования. Истец лишен возможности надлежащим образом планировать свою деятельность в области сельского хозяйства. Общество не может быть уверено в том, что земельный участок будет находиться в пользовании организации в долгосрочной перспективе. 

В отзыве администрация просит отменить судебные акты и изложить пункты 2.1, 2.3, 3.1 и 5.2 договора в редакции арендодателя.  

           В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы.

           Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А15-587/2015, постановлением администрации Бабаюртовского района Республики Дагестан (далее – администрация района)                            от 03.01.2001 № 2 «О реорганизации колхоза "Мужукайский"» указанный колхоз, исключен из государственного реестра предприятий. Все земельные угодья площадью 1311 га, ранее находившиеся во владении и пользовании колхоза «Мужукайский», закреплены за его правопреемником (обществом) на праве постоянного пользования. 

24 января 2001 года произведена государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок, состоящий из пашни, пастбищ и прочих угодий общей площадью 1311 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 05-01/08-12001-10 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.01.2001 серии 05-1 № 0022677). 

Постановлениями администрации района от 26.11.2004 № 234 и от 22.12.2007                  № 263 из пользования общества в районный специальный земельный фонд из указанных 1311 га возвращены (изъяты) 977 га. На оставшейся части земельного участка площадью 326,05 га сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки, с разрешенным использованием – «для сельскохозяйственного производства». 

Общество 09.02.2015 обратилось в администрацию  с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на долгосрочную аренду в отношении следующих земельных участков сельскохозяйственного назначения: площадью 20,80 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/11); площадью 1,45 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/12); площадью 41,60 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/13); площадью 1,95 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/14); площадью 16,77 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/15); площадью 38,00 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/16); площадью 42,09 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/17); площадью 25,56 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/18); площадью 13,68 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/25); площадью 16,16 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/26); площадью 28,62 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/28); площадью 17,00 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/29);  площадью 6,20 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/30); площадью 37,67 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/31); площадью 18,5 га (кадастровый номер 05:01:000113:115/32), расположенных по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай. 

Глава администрации в письме от 12.03.2015 сообщил обществу о том, что, согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) заключение договора аренды земельного участка возможно только на торгах, проводимых в форме аукциона. В отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, администрация указала, что они могут быть предоставлены в аренду в установленном законом порядке. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.01.2016 по делу № А15-587/2015 на администрацию возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления в законную силу судебного акта принять решение о предоставлении обществу в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 05:01:000113:115/11, 05:01:000113:115/12, 05:01:000113:115/13, 05:01:000113:115/14, 05:01:000113:115/15, 05:01:000113:115/16, 05:01:000113:115/17, 05:01:000113:115/18, 05:01:000113:115/25, 05:01:000113:115/26, 05:01:000113:115/28, 05:01:000113:115/29, 05:01:000113:115/30, 05:01:000113:115/31 и 05:01:000113:115/32, расположенных по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай, путем изготовления и направления в адрес арендатора проекта договора аренды. 

Постановлением администрации от 01.09.2016 указанные земельные участки общей площадью 326,05 га переданы обществу в аренду для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции сроком на три года и 1 месяц (до 01.10.2019). 

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 01.09.2016 заключили договор № 42 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который обществом (арендатором) подписан с протоколом разногласий в следующей редакции: 

– пункт 1.6: «Срок действия настоящего договора: начало – 01 сентября 2016 года, окончание – 31 августа 2065 года»;

– пункт 2.1: «Размер арендной платы за участок за один календарный год составляет 22 500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей»; 

– пункт 2.3: «Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых земельных участков»;

– пункт 3.1: «Арендатор имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор в соответствии с действующим законодательством»; 

– пункт 5.2: «Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон в соответствии с действующим законодательством» (т. 1, л. д. 12 – 19). 

Общество 14.09.2016 направило в адрес администрации два экземпляра протокола разногласий от 12.09.2016 (с расчетом арендной платы) к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 42. 

Администрация в письме от 10.10.2016 отклонила предложенный протокол разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий.

Согласно статьям 445 и 446 Гражданского кодекса сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В этом случае, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридическим лицам, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, предписано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность.

Спорные земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

   В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002                     № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон                       № 101-ФЗ).

   В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом.

   С учетом предписаний статей 209, 608, 610 Гражданского кодекса администрация (уполномоченный орган муниципального образования) обладает правом распоряжения спорными земельными участками (т. 1, л. д. 57). Суды установили, что воля собственника направлена на передачу испрашиваемых земель сельскохозяйственного назначения в аренду сроком на три года и один месяц (до 01.10.2019; т. 1, л. д. 36). Определение такой продолжительности срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в целях производства сельскохозяйственной продукции не противоречит пункту 3                    статьи 9 Закона № 101-ФЗ, поэтому суды правомерно сохранили спорное условие договора в редакции арендодателя.

Соответствующие доводы жалобы общества следует отклонить. Как видно из материалов дела, правоотношения, связанные с предоставлением испрашиваемых земельных участков возникли до 01.03.2015. Спорный договор аренды заключен сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.01.2016 по делу № А15-587/2015, признавшего незаконным отказ по заявлению от 09.02.2015                                   в предоставлении сформированных до 01.03.2015 земельных участков (т. 1, л. д. 26 – 30).  

Поскольку спорный договор аренды заключен во исполнение названного судебного акта (что следует из постановления администрации от 01.09.2016 № 21-п; т. 1, л. д. 36), разрешившего спор из правоотношений, возникших до 01.03.2015, основания для применения в данном случае положений пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса отсутствуют.

Общество, ссылаясь на особенности осуществления сельскохозяйственной деятельности на спорных участках, нарушение арендодателем норм Закона № 131-ФЗ, Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», отсутствие возможности долгосрочного планирования своей деятельности, не учитывает закрепленные в действующем законодательстве гарантии сохранения арендных отношений для арендаторов, надлежащим образом использующих земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства. Так, в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, может быть предоставлен в аренду без торгов арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Ссылка общества на наличие на некоторых из испрашиваемых участков принадлежащих ему объектов недвижимости недостаточна для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку из содержания судебных актов по делу № А15-587/2015 следует, что общество имеет право приобрести участки в аренду на основании пункта 2                   статьи 3 Закона № 137-ФЗ (как обладатель права постоянного (бессрочного) пользования). 

Кроме того, спорные земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначены для сельскохозяйственного использования. 

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ. 

В силу пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ действие данного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом принципа сохранения целевого использования таких земельных участков (пункт 3               статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Поскольку испрашиваемые земельные участки представляют собой сельскохозяйственные угодья (пункт 1.2 договора от 01.09.2016), оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ; предназначены для производства сельскохозяйственной продукции и не формировались для эксплуатации зданий и сооружений; находящиеся на них объекты предназначены для производства и хранения сельскохозяйственной продукции, основания для применения правил подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса в данном случае отсутствуют.

         Содержащийся в отзыве администрации довод об ошибочном определении размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки не принимается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

В данном случае судебные инстанции руководствовались императивной нормой закона, устанавливающей определенный размер арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения. Суды также правомерно указали, что изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названной нормой, может предусматриваться договорами аренды таких земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Иные доводы администрации рассмотрены судами и не влияют на оценку законности и обоснованности судебных актов.

        При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 14.04.2017 и постановления от 04.10.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

         Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 по делу № А15-5006/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	    А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    Н.С. Мазурова

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова