Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62407/2023

23 ноября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  23 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Северо-Западный центр доказательной медицины» (адрес: Россия 196158, Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 28, литер А, пом. 21-Н, каб.22, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет морского и речного флота имени адмирала С.О. Макарова» (адрес: 198035, Санкт-Петербург, ул. Двинская, д.5/7, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (Росимущество);

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 30.09.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.12.2022),

- от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Акционерное общество «Северо-Западный центр доказательной медицины» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Государственный университет морского и речного флота имени адмирала С.О. Макарова» (далее – ответчик, Учреждение) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 12 451 318 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущество).

Третье лицо, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечило, однако направило отзыв, в котором указало, что им было дано согласие на проведение ремонтных работ при условии предоставления проектной документации, согласованной с уполномоченными органами; подписания акта приемки вновь образованных объектов недвижимости, а также подачи документов в органы государственной регистрации. Стоимость выполненных работ по спорному объекту МТУ Росимущество не согласовывало.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил письмо о согласовании выполнения работ Учреждением.

Учреждение возражало относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что работы выполнены были для нужд самого Общества, согласование стоимости работ не осуществлялось

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

14.05.2018 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор №131-2018/02, в соответствии с условиями которого арендатору за плату во временное владение и пользование без права передачи в субаренду были предоставлены нежилые помещения цокольного этажа 6-Н (ч.п. 1-5), площадью 82,7 кв.м, нежилые помещения первого этажа 6-Н (ч.п. 6-25), общей площадью 570,2 кв.м, расположенные в зданий общежития по адресу: 

<

...>, лит. А, для размещения медицинской организации с целью оказания медицинских услуг, в том числе для охраны здоровья обучающихся и работников Арендодателя.

Договор заключен на 5 лет до 13.05.2023 включительно.

Пунктом 3.3.9 договора установлено, что арендатор не вправе производить переустройства и (или) перепланировку  объекта аренды, а также неотделимые улучшения, без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.3.10 договора на арендатора возложена обязанность содержать объект в надлежащем состоянии и производить за свой счет и своими силами своевременный текущий ремонт по согласованию с Арендодателем. При этом стоимость текущего ремонта возмещению не подлежит.

Согласно пункту 3.3.11 договора в случае необходимости проведения капитального ремонта объекта аренды арендатором за счет собственных средств и своими силами, ему необходимо письменно обратиться к арендодателю по вопросу согласования проведения капитального ремонта, его сроков, объёма, размера сметной стоимости, плана-графика проведения данного ремонта.

Капитальный ремонт проводится арендатором только при условии получения от арендодателя и МТУ Росимущества письменного согласования условий, проведения капитального ремонта и его стоимости.

При этом размер стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором при наличии письменного согласования с арендодателем, может быть зачтен арендодателем в счет арендной платы по настоящему договору в соответствии с дополнительными соглашениями, заключаемыми сторонами.

Если произведенные изменения будут впоследствии письменно одобрены арендодателем, МТУ Росимущества, арендатор обязуется зарегистрировать их за свой счет, в порядке установленном действующим законодательством.

Как указывает истец, письмом от 22.05.2018 №253-1/12 от обратился к Учреждению с просьбой о согласовании проведения капитального ремонт арендуемых помещений. Арендодатель в письме от 09.06.2018 № 001-12/1595 указал, что не имеет принципиальных возражений по проведению ремонтно-строительных работ в Помещении. Также арендатором было направлено письмо № 265-01/12 от 29.05.2018 в адрес МТУ Росимущества и получено согласование на проведение ремонтно-строительных работ (письмо № 7095-18 от 01.06.2018).

На основании полученных писем между истцом и ООО «Конструктив» был заключен договор подряда от 02.07.2018 №К-02-7-18/2018, в соответствии с условиями которого подрядная организация обязалась выполнить ремонтно-строительные работы для размещения медицинского центра, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, площадь Стачек, дом 5, лит. А.

Общая стоимость ремонтно-строительных работ составила 12 451 318 руб.

Результат выполненных работ принят истцом по акту о приемке выполненных работ без замечаний. В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и затрат, цена ремонтно-строительных работ составила 12 451 318 руб.

02.05.2023 истец направил в ответчику письмо №01-02/126-1 с уведомлением о прекращении срока действия договора и предложением о заключении договора аренды на новый срок.

Учреждение письмом от 05.05.2023 № 125-18/1787 отказало Обществу в заключении договора на новый срок и предложило возвратить помещение не позднее 19.05.2023.

В связи с этим, Общество предложило Учреждению возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений (ремонтно-строительных работ) на сумму 12 451 318 руб.

Учреждение письмом от 16.05.2023 № 125-18/1911 отказало в возмещении стоимости неотделимых улучшений, что и послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно положениям статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как уже было указано выше, условиями договора аренды предусмотрена возможность зачета произведенных затрат на капитальный ремонт только при условии письменного согласования с арендодателем и МТУ Росимущества проведения капитального ремонта, его сроков, объёма, размера сметной стоимости, плана-графика проведения данного ремонта.

То есть, условиями договора прямо предусмотрена обязанность согласования проведения капитального ремонта и его стоимости как с арендодателем, так и с МТУ Росимущества.

Истец полагает, что доказательством согласования проведения капитального ремонта с МТУ Росмущества является письмо от 01.06.2018 № 001-12/1595.

Между тем, как обоснованно указано в отзыве третьего лица, в письме от 01.06.2018 МТУ Росимущества указано лишь на то, что указанное лицо не возражает против проведения ремонтных работ в порядке, предусмотренном законодательством при условии разработки проектной документации и согласования проекта перепланировки в установленном порядке.

Доказательства направления в МТУ Росимущества такой документации, равно как и смет о стоимости ремонта, в материалы дела не представлены, равно как не представлены доказательства согласования МТУ Росимущества стоимости ремонтных работ.

Также суд считает, что истцом не доказано надлежащее согласования проводимых работ и непосредственно с арендодателем, поскольку представленное в материалы дела письмо о согласовании проектной документации подписано от имени Учреждения главным инженером и согласовано начальником управления по ЭИК и ХР. При этом доказательства наличия у указанных лиц полномочий по принятию решения о согласовании проектной документации и стоимости ремонтных работ, в материалы дела не представлены.

Подписание ректором Учреждения акта приемки в эксплуатацию объекта после перепланировки также не доказывает согласование стоимости выполненного ремонта.

Сторонами не подписывались какие-либо сметы на проведение ремонтных работ, арендодатель не участвовал в приемке выполненных работ, в которых отражены объем и стоимость неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, нельзя считать согласованными арендодателем произведенные арендатором неотделимые улучшения.

Также следует отметить, что в соответствии с положениями пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»), к текущему ремонту относится, в частности: частичная замена или усиление отдельных элементов перекрытий; укрепление, усиление, смена отдельных участков перегородок; заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков; замена отдельных участков покрытия полов; все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях; смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры; восстановление разрушенной тепловой изоляции.

Как указано в пункте 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, работы по восстановлению (ремонту) имущества, потерявшего в процессе эксплуатации эстетический внешний вид, относятся к косметическому ремонту.

Согласно локальной смете, представленной в материалы дела, в арендуемых помещениях были выполнен следующие работы: разборка плинтусов, разборка покрытий полов, устройство стяжек, грунтование поверхностей, устройство напольных покрытий из плит керамогранита, укладка металлического профиля, устройство плинтусов, демонтаж подвесных потолков и обустройство новых подвесных потолков, разборка деревянных заполнений дверных проемов и установка новых блоков наружных и внутренних дверных проемов; разборка и демонтаж оконных заполнений и установка на их место новых оконных блоков, установка подоконников, штукатурные работы, облицовка оконных и дверных блоков, герметизация оконных блоков, демонтаж перегородок из гипсоволокнистых листов, пробивка проемов в конструкциях из кирпича, устройство перегородок из гипсокартона, облицовка стен, покрытие поверхностей стен грунтовкой, выравнивание стен штукатуркой, шпатлевка, покрытие стен обоями, окраска, демонтаж старых и установка новых выключателей, розеток,  светильников; прокладка новых кабелей, и труб, установка нового сантехнического оборудования, моек; замена участков трубопроводов и канализации в арендуемых помещениях; замена радиаторов, установка шумоглушителей, воздушных фильтров, создание системы вентиляции.

Практически все работы из приведенного перечня относятся к текущему либо косметическому ремонту, выполнение которого возложено на арендатора. При этом из перечня выполненных работ совершенно очевидно усматривается, что выполнение большей части работ (обустройство вытяжек, воздуховодов, перепланировок) обусловлено необходимостью приспособления арендуемых помещения именно под нужды арендатора. С выполнением капитальных работ связана пробивка проемов в конструкциях из кирпича. Однако доказательств получения согласования уполномоченных органов на проведение таких работ, как и доказательств получения согласования уполномоченных органов на перепланировку помещения в целом, истцом в материалы дела не представлено, что в принципе ставит под сомнения законность всех, проведенных в помещении работ по перепланировке. При этом условиями договора аренды к обязанностям арендатора прямо отнесено согласование произведенных перепланировок с уполномоченными органами и внесение сведений о произведенных перепланировках в ЕГРН.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не вправе требовать от ответчика возмещения стоимости затрат на произведенный ремонт, поскольку не только стоимость ремонта не согласовывалась с арендодателем, но и отсутствуют доказательства законности произведенных перепланировок.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                        Вареникова А.О.