ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-35112/2024

город Ростов-на-Дону

08 сентября 2025 года

15АП-6446/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Емельянова Д.В., Илюшина Р.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,  

при участии: 

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 14.10.2024, удостоверение,  

от ответчика представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2025, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента  

имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, гаражно-строительный кооператив «Импульс-2000»  

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025 по делу № А53-35112/2024 

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к гаражно-строительному кооперативу «Импульс-2000» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, пени, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ГСК «Импульс-2000» (далее – ответчик) о взыскании задолженности 977 667 рублей 43 копеек, пени 119 071 рубля 57 копеек, пени по день фактической оплаты.  

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженности 1 157 832 рублей 39 копеек за период с 01.04.2023 по 31.12.2024, пени 227 788 рублей 57 копеек за период с 21.06.2023 по 31.01.2025, пени по день уплаты долга.  

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 611 941 рубль 83 копейки, пени 140 778 рублей 09 копеек, всего 752 719 рублей 92 копейки. С ответчика в пользу истца взыскана пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленную на сумму задолженности 611 941 рубль 83 копейки за каждый день, начиная с 17.04.2025 по день уплаты долга. В остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 37 543 рубля государственной пошлины по иску.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, иск удовлетворить в полном объеме.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в настоящее время договор № 27973 от 01.08.2005 заключенный между департаментом и ГСК «Импульс» не расторгнут, площадь земельного участка согласно выписке из ЕГРН от 06.12.2024 составляет 6908 кв.м. В границах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. Однако ответчиком не представлено доказательств подтверждающих выкуп земельного участка, либо заключения собственниками гаражей договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Департамент отмечает, что собственники строений расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 61:44:021508:50 являются членами кооператива, вносят членские взносы, в том числе за пользование земельным участком.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.  

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неверно была рассчитана задолженность по аренде земельного участка, на котором расположен ГСК «Импульс-2000», а именно обозначенная в договоре аренды от 01.08.2005 № 27973 площадь земельного участка (6908 кв.м) не может быть использована при расчете, поскольку часть данного участка занята гаражными боксами, принадлежащими на праве собственности иным лицам. С учетом площади гаражей, право на которые не зарегистрировано, площади трансформаторной подстанции и нежилого помещения, арендная плата, подлежащая взысканию с кооператива подлежит уменьшению.  

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал.  

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы истца возражал, доводы своей апелляционной жалобы поддержал, дал пояснения по существу спора.  

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 27.08.2025 в 10 час. 18 мин.  

 После перерыва судебное заседание продолжено при участии прежних представителей ранее участвовавших до перерыва.  

Сторонами представлены расчеты с учетом произведенных оплат и методики начисления арендной платы, с учетом выводов суда по делу N А53-5815/2020.  

Итоговый информационный расчет представлен Департаментом, ответчик с данным расчетом согласился, пояснил, что переплату по неустойке просит зачесть в счет остатка основного долга 8,19 руб.  

Представитель истца пояснил, что задолженность ответчика в настоящее время отсутствует исходя из представленного информационного расчета, с учетом отраженных в расчете платежей.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и гаражно-строительным кооперативом «Импульс-2000» (арендатор) 01.08.2005 заключен договор аренды земельного участка N 27973, в соответствии с которым кооперативу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021508:50, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 6908 кв. м, для использования в целях проектирования и строительства капитальных гаражей.  

Арендная плата по договору должна вноситься ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы арендной платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).  

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.  

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 01.08.2005.  

Как указывает департамент, кооператив обязательства по оплате не исполнил, задолженность по арендной плате за землю за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 составила 1 157 832 рубля 39 копеек.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с иском.  

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из следующего.  

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс; статья 614 Гражданского кодекса).  

Исходя из содержания пункта 3 статьи 39.7, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с  

действующим законодательством ставки арендной платы.  

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".  

Договор от 01.08.2005 N 27973 аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса, не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой.  

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи, существование арендных отношений ответчиком не оспорено.  

Истец просил взыскать задолженность за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 в размере 1 157 832 рублей 39 копеек.  

Ответчик, оппонируя иску, указал, что расчет платы за земельный участок должен быть произведен пропорционально площади гаражей, право собственности, на которые не зарегистрировано и объектов, принадлежащих кооперативу. Кроме того, ответчик указал на частичную уплату задолженности.  

В рамках дела N А53-5815/2020 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к гаражно-строительному кооперативу «Импульс-2000» о взыскании задолженности за предыдущие периоды, судами сделан вывод о том, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка 1,5%, пропорционально площади гаражей, право собственности, на которые не зарегистрировано и объектов, принадлежащих кооперативу. Часть спорного земельного участка занята гаражными боксами, принадлежащими иным лицам, отсутствуют основания для исчисления арендной платы исходя из всей площади земельного участка. Таким образом, арендная плата должна определяться с учетом площади гаражей, право на которые не зарегистрировано, площади трансформаторной подстанции и нежилого помещения.  

Как следует из материалов дела, истцу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021508:50 общей площадью 6908 кв. м.  

На земельном участке расположено нежилое здание гараж с кадровым номером 61:44:0021508:97 общей площадью 3 842,8 кв. м.  

При этом, площади гаражей, право на которые не зарегистрировано, а также трансформаторной подстанции и нежилого помещения составляет 103 кв. м (нежилое помещение и трансформаторная подстанция - 28, 1 кв. м, гараж N 24 - 17,7 кв. м, гараж N 32-18,8 кв. м, гараж 151 - 19, 8 кв. м, гараж N 53-18,6 кв. м).  

Следовательно, из общей площади земельного участка следует исключить 3 739,8 кв. (3842,8 кв. м-103 кв. м).  

С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, исходя из которого должен быть произведен расчет арендной платы, составляет 3 168, 2 кв. м. Размер арендной платы за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 составил 611 941 рубль 83 копейки. При расчете учтены частичные оплаты ответчика.  

При указанных обстоятельствах, требования о взыскании задолженности удовлетворены судом частично.  

Рассматривая требование о взыскании пени суд руководствовался статьями 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что размер ответственности установлен п. 5.2 договора и удовлетворил требование истца о взыскании пени частично с учетом установленного размера арендной платы в размере 140 778 рублей 09 копеек за период с 21.06.2023 по 16.04.2025, с дальнейшим их начислением с 17.04.2025 по день фактической уплаты долга. Ходатайство ответчика о снижении неустойки судом рассмотрено и отклонено.  

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Рассматривая требования Департамента за предшествующий период с 01.07.2018 по 30.09.2019 в рамках дела N А53-5815/2020, суды частично удовлетворили иск исходя из следующего.  

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 27973 от 01.08.2005 кооперативу предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:44:0021508:50, расположенный по адресу: 

<

...> для использования в целях эксплуатации, проектирования и строительства капитальных гаражей общей площадью 6908 кв. м.  

Согласно пункту 8.14 договора аренды с момента ввода объекта в эксплуатацию арендатор обязан предоставить арендодателю договор для пересчета арендной перерасчета арендной платы.  

Как видно из материалов дела, 23.03.2012 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону был выдано разрешение на ввод в эксплуатацию NRU61310000-7764 построенного капитального строительства - автогаражный блок из 198 капитальных гаражей.  

02.08.2012 нежилое здание - гараж площадью 3842,8 кв.м поставлен на кадастровый учет под номером 61:44:0021508:97.  

Кооператив обращался с заявлением о перерасчете арендной платы ввиду окончания строительства, однако в письме от 12.12.2012 N Из-48342/7 департаментом было отказано ввиду неосуществления регистрации права на гаражные боксы.  

Вместе с тем, учитывая, что с момента ввода в эксплуатацию объекта строительство завершается, оснований для расчета исходя из ставки, предусмотренной для строительства, у департамента не имелось.  

Согласно приложению N 2 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельых участков, государственной собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на- Дону» ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости (Сап) для земельных участков, на которых расположены индивидуальные гаражи, гаражные и лодочные кооперативы составляет - 1,5%.  

По правилам пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

В силу пункта 4 приведенной статьи член жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива,  

другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.  

По общему правилу, закрепленному в статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.  

Доводы департамента о необоснованном уменьшении площади расчета арендной платы судом отклонены, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).  

Право землепользования под объектом недвижимости принадлежит исключительно собственнику объекта недвижимости. Несмотря на завершение строительства гаражных боксов, кооператив продолжает свое существование с целью обеспечения возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом. Кооператив не может являться арендатором части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих членам кооператива гаражных боксов.  

Поскольку объект, расположенный на участке, введен в эксплуатацию и представляет собой комплекс автогаражей, при расчете подлежит применению ставка 1,5%, пропорционально площади гаражей, право собственности, на которые не зарегистрировано и объектов, принадлежащих кооперативу.  

Из материалов дела следует, что часть спорного земельного участка занята гаражными боксами, принадлежащими иным лицам, отсутствуют основания для исчисления арендной платы исходя из всей площади земельного участка.  

Как видно из технического паспорта общая площадь всех объектов недвижимости на земельном участке составляет 3 866,5 кв.м, площадью нежилого помещения и трансформаторной подстанции - 28,1 кв.м, площадь гаражей, право собственности на которые не зарегистрировано - 190,7 кв.м (N 24 - 17,7 кв.м, N 32 - 18,8 кв.м, N 187 - 19,1 кв.м, N 80 - 19,7 кв.м, N 151 - 19,8 N 53 - 18,6 кв.м, N 83 - 19,2 кв.м, (право не зарегистрировано до настоящего времени), N 188 - 19,2 кв.м, N 96 - 19,2 кв.м, N 97 - 19,4 кв.м (право собственности зарегистрирован после заявленного периода).  

Таким образом, с учетом площади гаражей, право на которые не зарегистрировано, площади трансформаторной подстанции и нежилого помещения, сумма арендной платы подлежащей взысканию с кооператива, определена судом в рамках дела N А53-5815/2020 исходя из пропорции 5,64% от общей суммы арендной платы за земельный участок.  

Как следует из материалов настоящего дела и не оспаривается сторонами,  

применительно к периоду рассматриваемому в рамках настоящего спора, истец использует 103 кв.м. спорного земельного участка, что составляет 2, 66 % от площади земельного участка. В указанную площадь входят: нежилое помещение и трансформаторная подстанция - 28, 1 кв. м, гараж N 24 - 17,7 кв. м, гараж N 32-18,8 кв. м, гараж 151 - 19, 8 кв. м, гараж N 53-18,6 кв. м.  

После вступления в силу судебного акта по делу N А53-5815/2020 собственниками гаражей № 96, № 83, № 80, № 97, № 188, № 187 стали физические лица.  

Таким образом, на данный момент площадь объектов, находящихся в собственности кооператива уменьшилась и составляет не 5,64%, а только 2,66%.  

С учетом данного обстоятельства суд апелляционной инстанции предложил департаменту представить альтернативный расчет арендной платы.  

Согласно расчету департамента с учетом произведенных оплат задолженность кооператива за период с 01.04.2023 по 31.12.2024 по основному долгу составила 8,19 руб. Представитель ответчика в судебном заседании 27.08.2025 с расчетом департамента согласился, выразил волю на зачет в счет задолженности 8, 19 руб. переплаты по пене.  

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.  

Как разъяснено пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление N 6) обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).  

Суд, установив, что обязательства по требованиям, заявленными сторонами, срок которых наступил, по существу являются однородными, руководствуясь положениями ст. 410 ГК РФ, полагает возможным признать зачет состоявшимся (переплата по пене 11.10.2024 и 22.10.2024 оплата пени на сумму 5 750 руб. возникла в период рассмотрения спора).  

С учетом произведенного зачета, учитывая факт переплаты пени на сумму 3 361,88 руб. (за вычетом задолженности 8, 19 руб.) в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта рации, не допущено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по иску, апелляционной жалобе распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований, с учетом погашения части задолженности в период рассмотрения спора (11.10.2024 оплата 8 972,16 руб., 22.10.2024 оплата 8 591,71 руб., 21.12.2024 оплата 2 990,72 руб., 11.10.2024 и 22.10.2024 оплата пени на сумму 5 750 руб.). С учетом верного  

расчета арендной платы за спорный период и оплат в период рассмотрения спора, исковые требования удовлетворены на 1,45%.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025 по делу № А53-35112/2024 отменить, принять новый судебный акт.  

В иске отказать. 

Взыскать с гаражно-строительного кооператива "Импульс-2000" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 389,41 рубль государственной пошлины по иску.  

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу гаражно-строительного кооператива "Импульс-2000" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 29565 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.Л. Сорока 

Судьи Д.В. Емельянов 

 Р.Р. Илюшин