АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26283/2022

г. Краснодар

30 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Адамас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 с использованием системы веб-конференции – ФИО2 (доверенность от 15.01.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 09.01.2024), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 по делу № А32-26283/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Адамас» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:24 площадью 147 260 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственных целей (далее – земельный участок) в аренду без проведения торгов, о понуждении к предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023, в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2023 решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на фактическое приобретение обществом по договору купли-продажи единым лотом имущественного комплекса производственной базы, расположенного на земельном участке, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Границы земельного участка обозначены существующим ограждением. Поскольку обществу на таком праве земельный участок предоставляться не может, оно как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением имущественного комплекса производственной базы, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Такое переоформление должно производиться в отношении всего земельного участка вне зависимости от эксплуатационных потребностей расположенных на нем объектов производственной базы. Необходимость в установлении соответствующей соразмерности в данном случае отсутствовала. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что отдельные объекты производственной базы, в том числе пожарный водоем, здание (литера Т) площадью 30 кв. м, подъездной железнодорожный путь, газовая котельная, резервуар, приобретены иными третьими лицами. Возможные недостатки учета имущества, отчужденного в ходе осуществляемого в отношении акционерного общества конкурсного производства, не могли служить основанием для отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023, выраженное в письме от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 решение департамента об отказе обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов признано незаконным, департамент присужден к направлению обществу подписанного проекта соответствующего договора аренды. Судебные акты мотивированы следующим. Общество приобрело единым лотом имущественный комплекс производственной базы, расположенный на земельном участке, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право общества на пользование земельным участком, как лица, к которому перешло право собственности имущественным комплексом, может быть оформлено путем заключения договора аренды. Переоформление должно производиться в отношении всего земельного участка.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Соответствие оспариваемого решения требованиям закона, производится судом на дату его вынесения. Новые документы и дополнения к ним могли служить основанием для повторного обращения в департамент по тому же вопросу. Право собственности общества на часть объектов недвижимости было зарегистрировано в ходе судебного разбирательства в январе 2023 года. Из договора купли-продажи от 05.09.2014 не следует, что общество приобрело производственную базу как имущественный комплекс, на что указано во вступившем в законную силу постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу № А32-34055/2019. Относимость расположенных на земельном участке объектов недвижимости к единому недвижимому комплексу обусловлена лишь их покупкой единым лотом, состав которого определялся конкурсным управляющим продавца. У суда отсутствовали основания для квалификации приобретенных обществом объектов в качестве единого имущественного комплекса. На земельного участке расположен ряд объектов (сауна, теннисный корт, модульная автозаправочная станция), по своему функциональному назначению не являющиеся частью единого имущественного комплекса. У общества отсутствует право на приобретение всего земельного участка в аренду без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение  об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что закрытое акционерное общество «Винзавод Тихорецкий» (далее – акционерное общество) на основании плана приватизации, утвержденного решением комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края 22.06.1992, являлось собственником расположенного на земельном участке имущества производственной базы.

Постановлением главы администрации города Тихорецка Краснодарского края от 26.01.1993 № 122 земельный участок, площадь которого составляла 148 100 кв. м, закреплен за акционерным обществом на праве постоянного (бессрочного) пользования для производственных целей. Правообладателю выдано соответствующее свидетельство от 27.01.1993 № 1097. В 2003 году осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера 23:50:0203013:24. Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок осуществлена 04.08.2005.

В ходе осуществляемого в отношении акционерного общества в рамках дела № А32-1086/2010 конкурсного производства проведены торги, результаты которых отражены в протоколе от 25.09.2014. По результатам торгов акционерное общество (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 25.09.2014.

В качестве объекта купли-продажи послужило расположенное на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, реализуемое единым лотом имущество производственной базы. В составе имущества производственной базы значились административное здание площадью 1215,7 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:448, здание винного цеха площадью 1209,9 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:445, здание цеха по производству воды и спирта площадью 2802,4 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:444, здание котельной площадью 382,5 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:449, здание сокового цеха с лабораторией площадью 896,9 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:451, здание цеха розлива площадью 5116,1 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:446, здание склада площадью 406,4 кв. м с кадастровым номером 23:50:0203013:501, автогараж с пристройкой площадью 561,9 кв. м, здание стройцеха площадью 208,7 кв. м, склад хранения инвентаря площадью 25,2 кв. м, здание насосной площадью 12,6 кв. м, весовая площадью 163,4 кв. м, гараж площадью 15,3 кв. м, гараж с погребом площадью 50,1 кв. м, здание дизельной электростанции площадью 37 кв. м, здание механического цеха с пристройкой площадью 341,5 кв. м, сауна с пристройкой площадью 90,6 кв. м, сторожка площадью 28,4 кв. м, здание склада зернохранилища площадью 1062,1 кв. м, здание склада по доработке зерна площадью 1079,6 кв. м, теннисный корт, здание механического цеха с пристройкой площадью 341,5 кв. м, сауна с пристройкой площадью 90,6 кв. м, тепловые сети, артезианская скважина, асфальтированная площадка, водопроводная и канализационная сети.

Общая стоимость имущества составила 24 177 355 рублей 92 копейки. Имущество передано обществу по акту приема-передачи от 25.09.2014. Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на часть имущества производственной базы, приобретенного по договору купли-продажи, и дополнительно выявленного в результате инвентаризации, своевременно не осуществлена.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2015 по делу№ А32-1086/2010 завершено открытое в отношении акционерного общества конкурсное производство. Акционерное общество ликвидировано.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2018 по делу № А32-13743/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Сведения об открытии конкурсного производства опубликованы в выпуске газеты «КоммерсантЪ» от 01.09.2018 № 158.

Конкурсным управляющим проведена инвентаризация расположенного на земельном участке имущества производственной базы, результаты которой нашли отражение в инвентаризационных описях от 08.11.2018 № 1, от 15.11.2018 № 2. Соответствующие сведения (сообщения от 08.11.2018 № 3195206, от 16.11.2018 № 3219248) опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сведения о расположенных на земельном участке зданиях и сооружениях, право собственности общества на которые зарегистрировано, отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.10.2018 № 61-00-4001/5002/2018-8222.

Общество как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости неоднократно обращалось в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. С сопроводительными письмами от 01.02.2019 № 52-3704/19-33-23, от 01.04.2019 № 52-12944/19- 33-20, от 17.06.2019 № 52-24377/19-33-20 департамент возвращал обществу заявления о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка и одного из выделенных из него образуемых участков с указанием на необходимость предоставления документов, удостоверяющих право общества на образуемый участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости, а также на необходимость подачи одновременно с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования им.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-34055/2019 обществу отказано в признании незаконными бездействия департамента, выразившегося в нерассмотрении заявления о предоставлении в аренду без проведения торгов участка, образуемого в результате раздела земельного участка. Приобретенное обществом имущество производственной базы расположено на образуемых участках. Общество не является лицом, которому земельный участок мог быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Площадь испрашиваемого образуемого участка несоразмерна площади, необходимой для обеспечения эксплуатационных потребностей принадлежащих обществу объектов недвижимости.

Общество повторно обратилось в департамент с заявлением от 25.03.2021 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Письмом от 30.04.2021 № 52-33-16-18137/21 департамент разъяснил обществу порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Общество повторно направило в департамент заявление от 16.06.2021 о предоставлении земельного участка в аренду. С сопроводительным письмом от 05.07.2021 № 52-33-21-28345/21 департамент возвратил обществу заявление с приложенными к нему документами. Возврат обоснован отсутствием в приложенном пакете документов сведений относительно расположенных на земельном участке и принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости (зданий, сооружений).

В рамках дела № А32-51211/2018 рассматривался иск департамента к обществу о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за фактическое пользование всем земельным участком с 01.04.2017 по 31.12.2018. Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в подписанном представителями сторон акте обследования от 25.11.2019 № 299 зафиксировано расположение на земельном участке зданий и сооружений, находящихся в собственности общества, а также объекты, правоустанавливающие документы на которые не представлены. Территория земельного участка заасфальтирована, огорожена забором из кирпича и бетонных плит, к участку подходит подъездной железнодорожный путь. Участок обеспечен инфраструктурой, имеются электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение. На публичной кадастровой карте отражен планируемый, но не осуществленный раздел земельного участка на два образуемых участка (кадастровые сведения о которых имеют статус «временные»). На одном из образуемых участков (с кадастровым номером 23:50:0203013:616) расположены здание винного цеха, административное здание, здание котельной, здание цеха розлива, здание сокового цеха с лабораторией, здание стройцеха, весовая, гараж, здание дизельной электростанции, сауна, теннисный корт, артезианская скважина, трансформаторная подстанция, резервуар, подъездной железнодорожный путь, газовая котельная, модульная автозаправочная станция контейнерного типа с тремя цистернами для хранения топлива. На другом (с кадастровым номером 23:50:0203013:615) – здание цеха по производству воды и спирта, здание склада, здание механического цеха, автогараж, здание склада зернохранилища, здание склада по доработке зерна, сторожка, склад хранения инвентаря, здание насосной, пожарный водоем, здание (литера Т) площадью 30 кв. м. Названные объекты равномерно распределены на всей площади земельного участка. Доступ к объектам в целях эксплуатации с учетом их незначительной относительной удаленности возможен посредством использования всего земельного участка. Ограждение земельного участка забором из кирпича и бетонных плит свидетельствует об отсутствии иного входа для более короткого доступа к объектам, находящимся в собственности общества. Нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным третьим лицам, не доказало. Общество неосновательно обогатилось в результате использования всего земельного участка за счет его публичного собственника.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-32742/2021 заявление общества к департаменту о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявление о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов, о понуждении к рассмотрению заявления удовлетворено со следующей мотивировкой. Департамент уклонился от рассмотрения заявления общества по существу. Возврат заявления осуществлен по формальным основаниям. Форма заявления императивно не установлена и носит рекомендательный характер. Отклонение от рекомендуемой формы заявления не свидетельствует о нарушении процедуры его подачи. В заявлении общества приведен перечень расположенных на земельном участке объектов недвижимости с их кадастровыми номерами и адресными ориентирами. Законные основания для возврата заявления без рассмотрения у департамента отсутствовали.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-32742/2021 и на основании повторного аналогичного заявления департамент письмом от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 уведомил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что в результате проведенного государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль» обследования земельного участка установлено наличие на нем семи объектов, в отношении которых у общества отсутствуют правоустанавливающие документы. Общество не обосновало необходимость предоставления всего земельного участка для эксплуатации объектов, в отношении     которых у общества имеются правоустанавливающие документы.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам вменено в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды по правилам, установленным главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Нормами главы V.1 Земельного кодекса допускается заключение без проведения торгов договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков с собственником расположенного на них зданий, сооружений, помещений в них, а также с юридическими лицами – обладателями права постоянного (бессрочного) пользовании этими участками (подпункты 9, 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). При этом право собственников зданий, сооружений, помещений в них на приобретение в аренду земельных участков, на которых расположены такие объекты, является исключительным (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Уполномоченный орган, в силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов при расположении на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случая, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих объектов.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

Применительно к данным нормативным положениям Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5). Если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 12).

В судебной практике выработаны и поддерживаются следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий, сооружений. Соответствующая соразмерность в этом случае не устанавливается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Общество приобрело единым лотом имущественный комплекс производственной базы, расположенный на земельном участке, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Границы земельного участка обозначены существующим ограждением. Поскольку обществу на таком праве земельный участок предоставляться не может, оно как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением имущественного комплекса производственной базы, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Такое переоформление должно производиться в отношении всего земельного участка вне зависимости от эксплуатационных потребностей расположенных на нем объектов производственной базы. Необходимость в установлении соответствующей соразмерности в данном случае отсутствовала. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что отдельные объекты производственной базы приобретены иными третьими лицами. Возможные недостатки учета имущества, отчужденного в ходе осуществляемого в отношении акционерного общества конкурсного производства, не могли служить основанием для отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка. Соответствующие недостатки устранены в ходе судебного разбирательства. Общество как собственник расположенных на земельном участке нежилых зданий, сооружений вправе требовать от департамента заключения договора аренды этого участка на 49 лет.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 по делу № А32-26283/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов