ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7506/2024

г. Челябинск

28 июня 2024 года

Дело № А76-32901/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РиелСтрой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2024 по делу                              № А76-32901/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «РиелСтрой» - ФИО1 (доверенность от 04.04.2024, паспорт, диплом);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 31.08.2022, паспорт, диплом).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Риел-Строй» (далее – ответчик, ООО «Риел-Строй») о взыскании 899 333 руб. 33 коп. задолженности по постоянной части арендной платы, 37 062 руб. пени за просрочку указанной (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 82-84).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2024 исковые  требования  удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (т. 2, л.д. 91-100). 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Риел-Строй» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что письмом № 57-1/23и от 19.05.2023 предприниматель уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 20 от 03.10.2022 в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий внесения постоянной части арендной платы. Указанное уведомление поступило в адрес ответчика 22.05.2023. Таким образом, договор аренды № 20 от 03.10.2022 является расторгнутым с 22.05.2023. Ответчик неоднократно принимал попытки возврата нежилого помещение истцу, однако последний всячески препятствовал проведению процедуры возврата арендованных помещений, уклонялся от назначения и согласования даты приема-передачи нежилых помещений. Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом. Фактически ответчик не использовал нежилое помещение истца с 01.06.2023, в связи с чем ответчик считает исковые требования полностью не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.10.2022 между ИП ФИО2 (арендодатель) к ООО «Риел-Строй» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 20 (т. 1, л.д. 8-15), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду):

- нежилое помещение № 1 общей площадью 111,9 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение № 11 общей площадью 14,8 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение общей площадью 259,1 кв. м, расположенное на 2 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>.

Передаваемые в аренду нежилые помещения указаны в приложении к настоящему договору. Лестничный марш, ведущий к арендуемым на втором этаже помещениям, также передается в аренду, но без взимания дополнительной платы.

Согласно п. 1.2 договора помещения предоставляются для организации офиса.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей:  постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 284 000 руб. ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемых помещениях (п. 3.1.1 договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и платы за негативное воздействие на работу ЦВО, газоснабжения (транспортировка и потребление), вывоза ТБО, платежей за интернет и другие, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объеме и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещения энерго-, тепло-, водо-, газоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций (п. 3.1.2 договора).

По условиям п. 3.2 договора арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца на основании договора. Арендатор считается исполнившим обязательство по внесению арендной платы с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с платежным поручением арендатора.

По условиям п. 3.3 договора оплата переменной части арендной платы производится в течение 3 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на переменной части арендной платы и акта выполненных работ, с расшифровкой видов и стоимости оказанных услуг. Оплата за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, потребляемые арендатором, производится согласно показаниям приборов учета (счетчикам), действующим тарифам, на основании счета и акта выполненных работ, выставленных арендодателем.

Постоянная и переменная часть начисляются с момента подписания акта приема-передачи помещений сторонами. Арендная плата начисляется до момента возврата помещений по акту арендодателю при расторжении договора, либо окончании срока действия договора (п. 3.5 договора).

Согласно п. 3.6 договора арендодатель вправе пересмотреть размер постоянной части арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и не больше чем на 10% без подписания дополнительного соглашения. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента предыдущего повышения. Основанием изменения размера арендной платы является письменное уведомление, направленное арендатору не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения.

В целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору арендатор в течение 14 календарных дней с момента подписания договора оплачивает путем безналичного перечисления сумму в размере 284 000 руб., являющуюся обеспечительным платежом. В случае неуплаты арендатором в срок арендной платы частично или в полном объеме арендодатель имеет право удержать ее из суммы обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж может быть засчитан в счет оплаты по договору на возмещение эксплуатационных затрат, заключаемого сторонами настоящего договора (при заключении такого договора) (п. 3.7 договора).

Пунктом 3.8 договора стороны предусмотрели, что арендная плата не уплачивается за период, когда арендатор не имел возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя.

В случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,05% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:

- если арендодатель не предоставляет арендатору помещения либо не обеспечивает выполнение обязательств по настоящему договору;

- если арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещений в разумные сроки;

- при условии письменного уведомления арендодателя о расторжении настоящего договора за 60 календарных дней.

Пунктом 5.3 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнуть досрочно в следующих случаях:  

- по решению арбитражного суда; 

- по взаимному соглашению сторон.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в порядке и в случаях, предусмотренных договором (п. 5.5 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора срок аренды по договору составляет 11 месяцев, начиная с даты передачи помещений арендодателем арендатору.

По акту приема-передачи от 06.10.2022 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 16-18).

Письмом № 42-1/23и от 28.04.2023 истец уведомил ответчика о зачете обеспечительного платежа в размере 284 000 руб. за апрель 2023 г., поскольку ответчиком нарушены условия договора в части своевременной оплаты.

Письмом № 57-1/23и от 19.05.2023 истец, ссылаясь на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, а также на наличие текущей задолженности в сумме 284 000 руб., уведомил ответчика о прекращении действия договора с момента получения уведомления (т.1, л.д. 71). 

Ответчик письмом № 322 от 06.06.2023 гарантировал истцу оплату по договору за май-июнь 2023 года и внесение обеспечительного платежа, итого на общую сумму 852 000 руб.  (т.1, л.д. 73).

Истец направил в адрес ответчика уведомление № 31-1/23и от 20.07.2023 о прекращении действия договора, а также о необходимости освободить и возвратить истцу арендуемые помещения до 05.09.2023. Этим же письмом предложил передать помещения 04.09.2023 (т.1, л.д. 74).

Ответчик письмом № 434 от 09.08.2023 предложил истцу обеспечить явку представителя 14.08.2023 для приемки нежилого помещения (т.1, л.д. 76).

Письмом № 439/1-13от 14.08.2023 ответчик уведомил истца о том, что, поскольку уполномоченный представитель истца не обеспечил явку, с 14.08.2023 помещение считается переданным. Этим же письмом направил акт приема-передачи нежилого помещения от 14.08.2023, подписанный со стороны ответчика (т.1, л.д. 77, 78-81).

Истец письмом № 79-1/23и от 17.08.2023 уведомил ответчика о готовности принять помещения с 04.09.2023, а также об условиях выполнения договора (т.1, л.д. 82).

Ответчик направил в адрес истца письмо №487/1-141 от 24.08.2023 с требованием направить в адрес ответчика подписанный со стороны истца акт приема-передачи нежилого помещения от 14.08.2023, а также акт сверки взаимных расчетов на 14.08.2023 (т.1, л.д. 84-85).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 82-1/23и от 08.09.2023 с требованием в течение 3 дней с момента ее получения погасить задолженность по постоянной части арендной платы в размере 899 333 руб. и переменной - в размере 66 068 руб., уплатить пени в размере 23 687 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 86).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно счел их подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилого помещения № 20 от 03.10.2022, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факты заключения между сторонами договора аренды нежилого помещения № 20 от 03.10.2022 (т. 1, л.д. 8-15), передачи истцом ответчику нежилых помещений (т. 1, л.д. 16-18) сторонами не оспариваются.

По расчету истца у ответчика образовалась задолженность за период с 03.10.2022 по 05.09.2023 в размере 899 333 руб. 33 коп.

Разногласия сторон возникли относительно срока действия договора и в связи с этим правильность начисления арендной платы.

По утверждению апеллянта, договор аренды является расторгнутым с 22.05.2023

Оценивая возражения ответчика, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора допускается по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судебной коллегией установлено, что арендодатель в порядке, предусмотренном пунктом 5.2 договора, реализовал право на отказ от договора в одностороннем порядке, направив арендатору уведомление от 17.05.2023 № 57-1/23и (т. 1, л.д. 71-72), получение данного уведомления арендатором сторонами не отрицается.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств инициирования сторонами действий по возврату спорных помещений из аренды. 

Напротив, арендатор продолжил пользоваться помещениями, о чем свидетельствует письмо общества «РиелСтрой» от 06.06.2023 № 322, которым арендатор  гарантировал оплату задолженности по договору аренды № 20 от 03.10.2022 в размере 284 000 руб., образовавшейся за май 2023 г., а также гарантировал произвести очередной платеж за июнь 2023 г. в размере 284 000 руб. и внесение обеспечительного платежа в размере 284 000 руб.                     (т. 1, л.д. 73).

В свою очередь, истец действий по выселению ответчика из помещений не предпринимал, письмом от 20.07.2023 № 31-1/23и, ссылаясь на то, что в силу п. 6.1 договор заключен на срок 11 месяцев с даты приема-передачи помещений, уведомил арендатора о своем решении не пролонгировать заключенный договор на новый срок; указал, что заключенный договор аренды прекращается по сроку действия 05.09.2023               (т. 1, л.д. 74-75).

Таким образом, совместные действия сторон свидетельствуют о том, что отказ истца от исполнения договора фактически не состоялся, цель письма от 17.05.2023 не достигнута, ответчик продолжил использовать арендованные помещения, истец против такого пользования не возражал до момента истечения срока действия договора по его условиям.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца данные обстоятельства подтвердил, а также пояснил, что с 05.09.2023 договор прекратил свое действие, несмотря на то, что двусторонний акт возврата помещения сторонами не составлялся и не подписывался, помещение свободно, доступ у ответчика в помещение после 05.09.2023 отсутствует.

По смыслу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не представлено доказательств отсутствия задолженности, требование истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды № 20 от 03.10.2022 за период с 03.10.2022 по 05.09.2023 в заявленном размере 899 333 руб. 33 коп. удовлетворено правомерно.

При этом, вопреки возражениям апеллянта, приведенные судом первой инстанции выводы об обоснованности заявленных истцом требований со ссылкой на  заключенный между ООО ОП «Витязь» и ООО «Риел-Строй» договор об оказании охранных услуг № 13155 от 03.10.2022, по которому в рамках дела № А76-8012/2024 общество ОП «Витязь» взыскивает с ООО «Риел-Строй» задолженность, не привели к принятию неправильного решения.

Ссылка апеллянта на его письмо № 434 от 09.08.2023 (т.1, л.д. 76) во внимание не принимается.

Указанное письмо суд апелляционной инстанции квалифицирует как уведомление арендатора о расторжении договора, которое согласно пункту 5.1 договора должно быть направлено в адрес арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до предстоящего освобождения помещения.

Поскольку истечение срока действия договора аренды согласно пункту 6.1 произошло раньше истечения установленного пунктом 5.1 договора срока, оснований считать договор расторгнутым в иную дату, чем определяет истец – 05.09.2023, не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Установленный сторонами в пункте 5.1 договора срок является гарантией получения арендодателем арендных платежей от арендатора, пожелавшего расторгнуть договор до момента истечения срока его действия, направлен на минимизацию возможных убытков на стороне арендодателя, рассчитавшего на исполнение сторонами условий договора аренды в течение всего срока его действия и вынужденного принимать действия по поиску новых арендаторов в связи с отказом арендатора от исполнения договора досрочно.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В п. 4.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,05% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о пени сторонами была соблюдена.

Поскольку ООО «Риел-Строй» не было своевременно исполнено обязательство по внесению арендной платы по договору аренды № 20 от 03.10.2022, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец вправе рассчитывать на взыскание с ответчика договорной пени.

Представленный истцом расчет пени за период с 16.06.2023 по 09.10.2023 на сумму 37 062 руб. (т. 2, л.д. 83-84) судом первой инстанции проверен и признан верным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта, подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета ввиду предоставления отсрочки уплаты государственной пошлины при обращении в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2024 по делу № А76-32901/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РиелСтрой» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РиелСтрой» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков

А.Х. Камаев