АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-3992/18 

Екатеринбург 

23 августа 2018 г. Дело № А60-50566/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2018 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Рябовой С.Э., судей Тороповой М.В., Семеновой З.Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного  потребительского сбытового (торгового) кооператива «Уралагросбыт» в лице  конкурсного управляющего Гордеева П.А. (далее – кооператив) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2018 и постановление  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной  жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте  Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие: 

представитель публичного акционерного общества «Акционерный  коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» (далее - Банк) - Васильева  Ю.В. (доверенность от 23.01.2017 № 98/1);  

конкурсный управляющий кооператива - Гордеев П.А. (решение  Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2017 по делу   № А60-41150/2016).  

Кооператив обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к  районному потребительскому обществу «Уралкоопторг» (далее - общество) о  признании отсутствующим права ответчика на 1/15 долю в общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:44:0101013:6 в  части, занятой зданиями истца, и о признании на указанную долю права  собственности истца.  

 На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк»,  Банк.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2018 (судья  Серегеева Т.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.05.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда  оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе кооператив просит указанные судебные акты  отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и  процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела. Заявитель утверждает, что в тексте договоров купли- продажи от 18.10.2011 указано, что объекты недвижимости, расположены на  земельном участке с кадастровым номером 66:41:0101013:6 площадью 8489 кв. м.  Соответственно, кооператив считает, что стороны согласовали предмет договоров  как комплекс имущества, включающий соответствующий объект недвижимости и  земельный участок, на котором расположен этот объект. Воля сторон договора  была направлена не переход права собственности на здания и земельный участок.  Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером  66:41:0101013:6 был передан в залог только в части, занятой заложенными  зданиями. Земельный участок под зданиями истца был свободным от  обременения. Кроме того, по мнению заявителя, суды необоснованно не  применили положения пункта 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ).  

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить обжалуемые  судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.  

При рассмотрении спора судами установлено, что общество является  собственником земельного участка с кадастровым номером 66:44:0101013:6  площадью 8489 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область,  г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, 66.  

На основании договоров от 26.02.2009 № 097306/0008-7.2, от 06.08.2010 №  107306/0037-7.2, от 18.03.2011 № 117306/0014-7.2 указанный земельный участок  был передан в залог акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный  банк» для обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам.  

Кроме того, указанный земельный участок был также передан в залог Банку  по договору от 29.06.2011 № 79.1-266.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2016 по делу   № А60-40552/2015 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто  конкурсное производство. Требования третьих лиц включены в реестр требований  кредиторов общества, как обеспеченные залогом, в том числе в отношении  земельного участка с кадастровым номером 66:44:0101013:6.  

По договорам купли-продажи от 18.10.2011 кооператив приобрел у  общества здание гаража площадью 241,1 кв. м, здание столярного цеха площадью  323,2 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером  66:44:0101013:6.  

Ссылаясь на то, что с приобретением объектов недвижимости он также  приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером  

66:44:0101013:6 в соответствующей части, истец обратился в арбитражный суд с  рассматриваемым иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.  

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов.  

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ. 

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом  материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых  производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.  Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований  истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых  прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного  правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд,  вправе воспользоваться именно этим способом защиты.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов от  29.04.2010 № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое  имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым  являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в  резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии  права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во  владение его собственника, о применении последствий недействительности  сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие  решения являются основанием для внесения записи в названный Реестр прав.  

Как разъяснено в п. 58 названного постановления Пленумов, лицо,  считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого  имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе  обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество,  которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на  основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об  отчуждении этого имущества.  

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с  момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено  законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).  

Согласно пункту 59 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, если  иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит  удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у  него соответствующего права.  

В подп. 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы  земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все  прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных  участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

На основании пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения,  сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу,  проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев,  предусмотренных данной нормой. Не допускается отчуждение земельного  участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они  принадлежат одному лицу.  

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или  сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно  находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право  собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и  необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.  

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ договору продажи здания, сооружения  или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права  собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,  занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на  котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право  собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и  необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт  2 статьи 552 ГК РФ).  

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №  11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного  законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания,  строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с  земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем  здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не  допускается.  

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,  строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение  земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если  земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве  собственности одному лицу, являются ничтожными.  

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на  отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка.  

В пункте 1.1 договоров купли-продажи от 18.10.2011 в качестве предмета  купли-продажи указаны здание столярного цеха лит. Ж, Ж1 и здание гаража лит.  Д, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:44:0101013:6.  

При этом в названных договорах не содержится указаний на передачу в  собственность покупателей соответствующего земельного участка, занимаемого  объектами недвижимости.  

В пункте 1.2 договоров содержатся сведения, подтверждающие  принадлежность недвижимого имущества продавцу на праве собственности:  номер и дата записи о государственной регистрации, дата свидетельств о  государственной регистрации прав, соответствующие сведениям о  государственной регистрации прав на здание столярного цеха лит. Ж, Ж1 и  здание гаража лит. Д. Сведения о правах продавца на земельный участок не  указаны.  

В пункте 1.3 договоров указано на отсутствие каких-либо обременений в  только отношении недвижимого имущества, что соответствует отсутствию  обременения в отношении здания столярного цеха и здания гаража, но не указано  на наличие обременений (залога) в отношении земельного участка с кадастровым  номером 66:44:0101013:6.  

Таким образом, договоры купли-продажи от 18.10.2011 не содержат  сведений о принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка  (дата и номер записи о государственной регистрации, дата свидетельства о  государственной регистрации прав), а также об обременении земельного участка  правом залога.  

Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  из содержания договоров купли-продажи от 18.10.2011 не следует, что воля  сторон при их заключении была направлена на отчуждение объектов  недвижимости вместе с земельным участком.  

Более того, общество, надлежащим образом уведомленное о рассмотрении  настоящего спора, представило отзыв, в котором не подтвердило, что его воля при  заключении спорных договоров была направлена на отчуждение земельного  участка с кадастровым номером 66:44:0101013:6.  

Кроме того, суды приняли во внимание, что действия по межеванию  земельного участка, расположенного под зданиями столярного цеха лит. Ж, Ж1 и  зданием гаража лит. Д, с целью выделения земельного участка, необходимого и  достаточного для эксплуатации этих объектов ни кооперативом, ни обществом не  производились. Переход права собственности на земельный участок не  регистрировался. По вопросу государственной регистрации перехода права  собственности на земельный участок кооператив обратился в Росреестр только  26.12.2017.  

 Из материалов дела следует, что государственная регистрация перехода  права собственности на основании договоров купли-продажи от 18.10.2011 в  соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ произведена по заявлению сторон  указанных договоров только в отношении здания столярного цеха и здания  гаража.  

Судами также обоснованно отмечено, что при намерении общества  распорядиться земельным участком, он должен был в соответствии с условиями  договоров об ипотеке от 26.02.2009 № 097306/0008-7.2,  от 06.08.2010 № 107306/0037-7.2, от 18.03.2011 № 117306/0014-7.2 получить  

предварительное письменное согласие залогодержателей. Доказательства  получения такого согласия до заключения договоров от 18.10.2011 в материалы  дела не представлено (статья 65 АПК РФ).  

Соответственно, проанализировав условия договоров купли-продажи от  18.10.2011, установив, что воля сторон была направлена на отчуждение зданий  без земельного участка, на котором они расположены, суды пришли к верному  выводу о том, что данные договоры противоречит положениям статьям 1, 35 ЗК  РФ и статье 552 ГК РФ, и констатировали факт их недействительности  (ничтожности).  

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении ВС  РФ от 10.03.2017 по делу № 301-ЭС16-13752.  

С учетом этого суды, установив, что по договорам купли-продажи от  18.10.2011 объекты недвижимости отчуждены в собственность истцов без  соответствующего земельного участка, пришли к правильному выводу о том, что  названные договоры не могут быть положены в основание возникновения права  собственности на земельный участок.  

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении  исковых требований о признании права долевой собственности кооператива на  земельный участок с кадастровым номером 66:44:0101013:6.  

Руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 52 Постановления  Пленума № 10/22, установив, что право собственности на земельный участок  зарегистрировано за одним лицом, суды пришли к верному выводу об отсутствии  оснований для удовлетворения исковых требований о признании права  собственности общества на земельный участок отсутствующим.  

Доводы заявителя о том, что стороны согласовали предмет договоров  купли-продажи как комплекс имущества, включающий соответствующий объект  недвижимости и земельный участок, на котором расположен этот объект, были  предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и обоснованно им  отклонены, поскольку противоречат тексту договоров. Судом верно указано, что  и последующие действия сторон также не свидетельствуют о продаже комплекса  недвижимого имущества.  

Ссылка кооператива то, что земельный участок под зданиями истца был  свободным от обременения, правомерно отклонена судом апелляционной  инстанции ввиду отсутствия намерений сторон осуществить и оформить продажу  земельного участка.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу,  направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов  судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3  статьи 286 АПК РФ).  

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства  исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им  дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.  

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и  устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами  нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной  

статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в  определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016   № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.  

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих  отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной  инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Поскольку определением Арбитражного суда Уральского округа  от 05.06.2018 заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты  государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и  статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с кооператива в доход  федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины  за рассмотрение кассационной жалобы.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2018 и  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018  по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу  сельскохозяйственного потребительского сбытового (торгового) кооператива  «Уралагросбыт» в лице конкурсного управляющего Гордеева П.А. – без  удовлетворения.  

 Взыскать с сельскохозяйственного потребительского сбытового (торгового)  кооператива «Уралагросбыт» в доход федерального бюджета государственную  пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.Э. Рябова 

Судьи М.В. Торопова  

 З.Г. Семенова