ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-9264/2017

г. Киров

16 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО2, по доверенности от 29.12.2017 (до перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Губерния»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 09.06.2018 по делу № А31-9264/2017, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,

по иску управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании освободить земельный участок

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы от договора от 22.01.2015 г. № 2.0101.1, выраженного в уведомлении от 25.10.2016 г. №02-37 исх-2276/16 об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды от 22.01.2015 №2.0101.1 действующим,

объединенному с исковым заявлением управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка №2.0101.1 от 22.01.2015 задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 в размере 293 439 рублей 48 копеек, пени за период с 01.07.2015 по 09.10.2016 в размере 13 135 рублей 09 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Костромы в лице управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

установил:

управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью «Губерния» (далее – ответчик, заявитель) об обязании:

1) освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>, путем демонтажа металлического забора, расположенного вдоль границы земельного участка со стороны улицы Депутатской, и вдоль смежной границы с земельным участком с кадастровым номером 44:27:040217:277, по адресу: 

<

...>;

2) освободить  самовольно  занятый  земельный  участок  с  кадастровым  номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>, от бетонных плит, строительных материалов и строительной техники;

3) в случае неисполнения решения суда ответчиком добровольно в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, предоставить Управлению право освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>, путем демонтажа металлического забора, освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275 находящийся по адресу: 

<

...>, от бетонных плит, строительных материалов и строительной техники за счет общества с ограниченной ответственностью «Губерния».

Определением от 05 октября 2017 года встречное исковое заявление ответчика к истцу о признании недействительным одностороннего отказа Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от договора от 22.01.2015 № 2.0101.1, выраженного в уведомлении от 25.10.2016 № 02-37 исх-2276/16 об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды от 22.01.2015 № 2.0101.1 действующим, принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 03.11.2017 (с учетом определения от 23.11.2017) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы (далее – третье лицо).

Определением от 15.11.2017 № А31-9264/2017 и А31-9825/2017 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, с присвоением объединенному делу № А31-9264/2017.

В рамках дела № А31-9825/2017 заявлены требования Управления к ООО «Губерния» о взыскании по договору аренды земельного участка от 22.01.2015 №2.0101.1 задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 28.12.2016 (с учетом уточнения) в размере 354 087 рублей 14 копеек, пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2015 по 22.11.2017 в размере 58 171 рубль 62 копейки.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 09.06.2018 исковые требования Управления удовлетворены, в удовлетворении встречных требований ответчика отказано.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Управления и удовлетворении встречных требований ответчика.

По мнению заявителя жалобы, оспариваемое решение суда первой инстанции не содержит оценки довода ответчика о том, что предъявленный размер задолженности по арендной плате не подлежит взысканию в силу того, что расчет основан на коэффициенте, утратившем силу. Ответчик считает, что общий размер его задолженности перед истцом составляет 35 260 рублей 02 копейки, сумма пени – 12 068 рублей 28 копеек. Истец не представил доказательства принятия им допустимых и надлежащих мер к гарантированному поручению ответчиком уведомления об одностороннем отказе от договора. Действия по одностороннему отказу истец начал принимать только в 2017 году. Также заявитель указывает на недобросовестность действий истца, выразившихся в отказе от договора без принятия мер по предложению ответчику устранить нарушения (оплатить задолженность). Ответчик обращает внимание суда на то, что уведомление об изменении размера арендной платы на 2016 год направлено по неверному адресу 18.05.2016. Переданный в аренду земельный участок не был пригоден для использования по прямому назначению – через земельный участок проходил газопровод, часть участка до сих пор занимают постройки (сооружения). С момента перехода прав и обязанностей по договору к ответчику и до июля 2017 года заявитель не мог приступить к производству строительных работ.  

Судебное заседание 11.10.2018 было отложено на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 08.11.2018 на 11 часов 15 минут.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении и апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Истец явку представителя в судебное заседание обеспечил.

В судебном заседании 08.11.2018 был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 15.11.2018.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела № А31-9264/2017 произведена её замена на судью Тетервака А.В.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание после перерыва не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город Кострома на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>.

Между Управлением территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы и ФИО3 подписан договор аренды земельного участка от 22.01.2015 №2.0101.1 (далее – договор, т.1 л.д. 9-13).

По договору арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства коммерческого объекта.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.12.2014 (т.1 л.д.14).

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 2015 года (т.1 л.д.15) права и обязанности по договору переданы от ФИО3 ответчику, о чем 12.05.2015 в ЕГРП внесена запись № 44-44/001-44/001/005/2015-2756/1.

В соответствии с постановлением администрации города Костромы от 30.01.2015 № 165 Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы переименовано в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (Управление).

Уведомлением от 29.03.2016 № 02-37исх-799/16-1 истец известил ответчика о применении нового порядка расчета размера арендной платы в соответствии с решением Думы города Костромы от 17.12.2015 № 269 с приложением расчета арендной платы, согласно которому арендная плата за квартал составляет 83 366 рублей 12 копеек. Указанное уведомление направлено ответчику 01.04.2016 и возвращено отправителю (т.2 л.д.16-19).

Уведомлением Управления от 25.10.2016 № 02-37исх-2276/16 (т.1 л.д.16-17) договор расторгнут в одностороннем порядке.

Актом от 29.12.2016 (т.1 л.д.20) установлено, что на земельном участке объектов капитального и некапитального характера не обнаружено, участки не используются, признаков осуществления строительной деятельности также не обнаружено.

Ответчику Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Костромы выдано разрешение на строительство от 26.12.2016 № 44-RU 44328000-506-2016 коммерческого объекта на земельном участке 44:27:040217:275 (т.1 л.д.22). 

Указанное разрешение, согласно постановлению администрации города Костромы от 29.06.2017 № 1873, прекратило свое действие (т.1 л.д.23).

Актом осмотра муниципального земельного участка от 17.07.2017 (т.1 л.д.24-28), составленного сотрудниками истца, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040217:275 объекты капитального или некапитального строительства отсутствуют, строительные работы на участке не ведутся, признаков начала таких работ также не установлено.

Актом осмотра муниципального земельного участка от 15.08.2017 (т.1 л.д.29-34) установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 44:27:040217:274 и 44:27:040217:275, расположенных по адресу: 

<

...>, установлены металлические ограждения, вырыт котлован, размещены бетонные плиты, работает строительная техника. На момент осмотра, земельные участки свободны от прав третьих лиц, разрешения на строительство на данных участках прекращены.

Истец, полагая, что договор расторгнут и земельных участок подлежит возврату, обратился с требованием об освобождении земельного участка. Также истец просит взыскать с ответчика по договору аренды земельного участка от 22.01.2015 № 2.0101.1 задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 по 28.12.2016, в размере 354 087 рублей 14 копеек, пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2015 по 22.11.2017 в размере 58 171 рубль 62 копейки.

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным одностороннего отказа истца от договора от 22.01.2015 № 2.0101.1, выраженного в уведомлении от 25.10.2016 № 02-37 исх-2276/16 об отказе от договора аренды земельного участка, и признании договора аренды от 22.01.2015 № 2.0101.1 действующим в связи со следующими обстоятельствами.

С начала 2016 года ответчик приступил к согласованию и получению разрешительной документации на строительство коммерческого объекта на земельных участках с кадастровыми мерами 44:27:040217:275 и 44:27:040217:274.

В феврале 2016 года Управлением архитектуры и градостроительства города Костромы были выданы новые градостроительные планы на эти участки, в марте 2016 года были выданы технические условия от МУП «Костромагорводоканал», в апреле 2016 года были выданы технические условия МУП «Дорожное хозяйство».

С июля 2016 года совместно с лицензированной проектной организацией ООО «БЭСТ» началось согласование проекта коммерческого объекта с администрацией города Костромы.

В  августе  2016 года ПАО  «МРСК Центра»  были выданы технические  условия и заключен договор технологического присоединения.

В сентябре и октябре 2016 года велось согласование фасадов проектируемого коммерческого объекта с управлением архитектуры и градостроительства города Костромы. В октябре 2016 года Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области согласован план проведения спасательных археологических полевых работ.

В   ноябре   2016   года   АО   «Газпром   газораспределение   Кострома»   были   выданы технические условия подключения коммерческого объекта к сети газораспределения.

После получения всех необходимых согласований ООО «Губерния», в октябре и ноябре 2016 года были поданы заявления о выдаче разрешений на строительство на 2 земельных участка.

После прохождения правовой экспертизы администрацией города Костромы были выданы 18 ноября и 26 декабря 2016 года разрешения на строительство на 2 земельных участка.

После получения разрешений на строительство, ООО «Губерния» приступило   к согласованию и подготовке документации на получение разрешения на производство земляных работ. Для получения разрешения на проведение земляных работ на данных земельных участках необходимо было перенести газопровод. 

В ноябре 2016 года ответчиком в АО «Газпром распределение Кострома» подано заявление о переносе газопровода. 20 марта 2017 года было заключено соглашение между заявителем и АО «Газпром газораспределение Кострома» о компенсации затрат, вызванных переносом. АО «Газпром газораспределение Кострома» согласовало с администрацией города Костромы перенос газопровода. В июне 2017 года АО «Газпром газораспределение Кострома» по заявке ООО «Губерния», получило все необходимые согласования с администрацией города Костромы, и газопровод был перенесен. В июле 2017 года было получено разрешение на производство работ в охранной зоне.

Одновременно с согласованиями по переносу газопровода ООО «Губерния» в феврале 2017 года подало запрос о выдаче разрешения на рубку зеленых насаждений. В конце февраля выездной  комиссией  Управления Архитектуры  и  градостроительства  был  составлен акт обследования зеленых насаждений. По результатам обследования в марте 2017 года выдано разрешение на рубку.

В апреле 2017 года МКУ «Служба муниципального заказа по ЖКХ» были выданы справки для оформления разрешения на производство земляных работ на 2 участка и продлены в июле 2017 года (в связи с переносом газопровода).

В июле 2017 года выдано согласование от МУП «Костромагорводоканал»  для проведения земляных работ. 31 июля 2017 года управлением муниципальных инспекций города Костромы было выдано разрешение на производство земляных работ на два участка ООО «Губерния».

После получения всех разрешений ООО «Губерния» приступило к копке котлована.

Ответчик указывает, что не был надлежащим образом уведомлен истцом об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, что и послужило основанием для обращения со встречным исковым заявлением. 

В материалы дела представлен также акт обследования земельных участков с кадастровыми мерами 44:27:040217:275 и 44:27:040217:274 от 03.05.2018, составленный рабочей группой Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности города Костромы, согласно которому в результате прекращения производства строительных работ на данном объекте существует угроза падения ограждения внутрь котлована, а также полного обрушения граничащих с котлованом пешеходных тротуаров по ул. Депутатской и ул. Симановского и других откосов котлована, что может повлечь причинение ущерба жизни и здоровью людей (т.2 л.д.118-120). 

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных исковых требованиях, пришел к выводу о том, что односторонний отказ заявлен истцом правомерно, расчет арендной платы произведен верно.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Обязательства сторон основаны на договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, ни статья 310, ни пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Пунктом 6.2 договора стороны согласовали право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при неоднократной задержке внесения арендной платы, предусмотренной условиями договора.

Таким образом, стороны в договоре согласовали условие, позволяющее арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неоднократной задержки внесения арендной платы с уведомлением другой стороны.

Наличие предусмотренных договором оснований для отказа арендодателя от договора ответчик не оспаривает. Кроме того, исходя из контррасчета задолженности, содержащегося в апелляционной жалобе, заявитель имеет задолженность с 3 квартала 2015 года. 

Учитывая все вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что решение истца об одностороннем отказе от исполнения договора полностью соответствует действующему законодательству.

Поскольку договором предусмотрены случаи одностороннего отказа арендодателя от договора, и арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в порядке, предусмотренном условиями этого соглашения, заявитель ошибочно ссылается на необходимость применения судом по аналогии положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма применяется к случаям обращения в суд с иском о расторжении договора.

Ссылки заявителя на отсутствие надлежащих доказательств уведомления ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, подлежат отклонению в силу следующего.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» также указано, что в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В качестве доказательств направления 28.10.2016 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора представлен реестр полученной для доставки корреспонденции, в котором указано, что письмо № 02-37исх-2276/16 об одностороннем отказе направлено по юридическому адресу ответчика (т.1 л.д.19). Согласно вернувшемуся в адрес истца уведомлению о вручении отправления (т.1 л.д.18) адресата нет по адресу, организация по указанному адресу отсутствует (отметка от 28.11.2016).

Поскольку ответчик не обеспечил получение уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, указанное юридически значимое сообщение считается доставленными заявителю в силу установленной законом презумпции.

Доводы о том, что ответственность за ненадлежащее исполнение работником почтовой службы своих обязанностей должен нести истец, не основаны на нормах материального права. Кроме того, как следует из объяснений водителя-курьера ООО «Федеральная почтовая служба» ФИО4 извещения оставлялись в различных местах (в замочной скважине ворот, отверстиях забора) по причине отсутствия почтового ящика у организации. В связи с отсутствием почтового ящика риск неполучения юридически значимых отправлений не может быть возложен на истца.

Соответственно, при указанных обстоятельствах вне зависимости от неполучения ответчиком направленного почтовой связью уведомления истца об одностороннем отказе от исполнения договора, порядок одностороннего расторжения договора признается соблюденным.

Доводы ответчика о том, что до июля 2017 года заявитель не мог приступить к производству строительных работ, не влияют на возможность отказа арендодателя от исполнения договора в связи с наличием просрочки по внесению арендной платы со стороны арендатора.

Ответчик также указывает на то, что после направления уведомления об одностороннем отказе от договора было выдано разрешение на строительство 26.12.2016.

В силу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Действительно, материалами дела подтверждается выдача администрацией города Костромы 26.12.2016 разрешения на строительство на спорном земельном участке.

Вместе с тем, из пояснений представителя истца в судебном заседании апелляционной инстанции 11.10.2018 следует, что при получении указанного разрешения ответчик действовал недобросовестно и представил в подтверждение прав на земельный участок договор аренды, об одностороннем отказе от которого было заявлено. 

В дело представлена расписка в получении 21.12.2016 Росреестром заявления истца о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) с приложением уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (т.1 л.д.60).

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Костромской области от 21.11.2017 № 01-35/19488 (т.2 л.д.4) запись о прекращении обременения в виде аренды на спорный земельный участок внесена 11.01.2017. Следовательно, на момент выдачи разрешения на строительство представленный договор соответствовал сведениям из ЕГРН, в связи с чем Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Костромы было выдано 26.12.2016 разрешение на строительство на спорном земельном участке. В дальнейшем указанное разрешение было продлено на основании поступившей выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах с указанием в виде обременения аренды ответчика сроком до 23.12.2017 (т.1 л.д.142). Из письма Управления Росреестра по Костромской области от 21.11.2017 следует, что предоставить информацию относительно расхождения сроков, указанных в выписках Управления от 28.04.2017 и информации управления имущественных и земельных отношений не представляется возможным.

Доказательств того, что со стороны истца были совершены шаги, подтверждающие действие договора, в том числе принятие от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, в материалах дела не имеется.

Следовательно, оснований считать, что истец своими действиями подтвердил наличие договорных отношений между сторонами, не имеется, поскольку приведенные заявителем доказательства не свидетельствуют об обратном. 

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным удовлетворение требований истца об обязании освободить спорный земельный участок путем демонтажа металлического забора, а также от бетонных плит, строительных материалов и техники, является правомерным.

Ссылки ответчика на наличие у переданного в аренду земельного участка недостатков в виде прохождения по его территории газопровода и наличия построек (сооружений), не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, доказательств того, что в период действия договора ответчик обращался к истцу с указанными требованиями, материалы дела не содержат. 

В удовлетворении требований встречного иска о признании  недействительным одностороннего отказа истца от исполнения договора правомерно, поскольку отказ соответствует условиям договора, законодательству, уведомление считается полученным ответчиком.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При этом согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Учитывая, что ответчик, действуя своей волей и в своем интересе, подписал договор аренды и принял во владение и пользование имущество, и должен был осознавать материальные последствия невнесения арендной платы за пользование принадлежащим истцу имуществом в виде возможности одностороннего отказа от исполнения договора. 

Истцом заявлено также требование о взыскании арендной платы за период с 01.07.2015 по 28.12.2016.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При обращении с требованием о взыскании арендной платы за пользование имуществом истец обязан доказать факт поступления имущества во владение и пользование ответчика, стоимость такого пользования.

Доказательства, свидетельствующие о невозможности использования имущества либо о своевременном возврате, об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества, по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представляются ответчиком, в случае, если он не согласен с фактом наличия либо размера задолженности.

Факт поступления земельного участка во владение и пользование ответчика подтвержден актом приема-передачи, ответчиком не опровергнут.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из пункта 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 20 Постановления № 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов местного самоуправления и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов местного самоуправления с момента вступления их в законную силу; при этом арендодателем направляется новый расчет арендной платы арендатору.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что расчет задолженности по арендной плате за 1, 2, 3, 4 кварталы 2016 года произведен истцом на основании изложенной в решении Думы города Костромы от 17.12.2015 № 269 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы и предоставленные в аренду без торгов» методики расчета, с применением утвержденного решением Думы города Костромы от 17.12.2015 № 270 «Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» корректирующего коэффициента (2,8).

Суд первой инстанции признал произведенный истцом расчет арендной платы верным.

Однако судом первой инстанции не учтено, что решение Думы города Костромы от 17.12.2015 № 270, признано судом недействующим и не подлежащим применению.

Последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования. 

Согласно абзацу 2 статьи 13 Гражданского кодекса РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение истцом при определении размера арендной платы коэффициента, установленного решением от 17.12.2015 № 270, признанным недействующим и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09 и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309ЭС15-16627/16, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Действительно, ранее действовало решение Думы города Костромы от 29.10.2009 № 73, устанавливающее корректирующий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и учитывающий виды разрешенного использования и фактическое использование земельного участка. Вместе с тем, указанным  актом была утверждена методика расчета арендной платы, которая с 01.01.2016 утратила силу в связи с изданием решения Думы города Костромы от 17.12.2015 № 269, которым принята иная методика расчета. Указанное решение от 17.12.2015 № 269 является действующим.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, установленный решением от 29.10.2009 № 73 корректирующий коэффициент для определения размера арендной платы для земельных участков организаций, занимающихся банковской и страховой деятельностью, в размере 0,10036, не может быть применен в связи утратой силы методики расчета арендной платы, в связи с которой он был утвержден. 

В тоже время расчет истца не может быть признан правильным, поскольку истцом использован коэффициент, установленный недействующим нормативным актом (решение от 17.12.2015 № 270). 

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях при определении цены за исполнение договора применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (далее - регулирующий орган).

Как установлено выше, арендная плата является регулируемой.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена» определено, что в случае признания судом недействующим нормативного правового акта об установлении регулируемой цены, подлежащей применению в расчетах неопределенного круга лиц с ресурсоснабжающими организациями за поставленный ресурс (далее - нормативный правовой акт), с целью надлежащего урегулирования данных отношений соответствующий орган в силу его компетенции, закрепленной законом и иными правовыми актами, и в связи с принятием соответствующего решения суда обязан в установленный судом срок принять нормативный правовой акт, заменяющий нормативный правовой акт, признанный судом недействующим (часть 2 статьи 178, часть 6 статьи 180, часть 4 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 указанного постановления споры об оплате ресурса за соответствующий период регулирования, в том числе за время, предшествующее вступлению в законную силу решения суда, которым признан недействующим нормативный правовой акт, подлежат рассмотрению исходя из регулируемой цены, установленной заменяющим нормативным правовым актом.

Суд апелляционной инстанции считает, что к рассматриваемой ситуации указанное разъяснение применимо по аналогии. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что Думой города Костромы принято решение от 26.01.2017 № 2 «Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы и предоставляемые в аренду без торгов». Указанное решение принято в соответствии с решением Думы города Костромы от 17.12.2015 № 269, то есть применяется в связи с действующей методикой расчета арендной платы.

Исходя из установленных обстоятельств дела, апелляционной суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора судом расчет арендной платы за спорный земельный участок в 2016 году должен производиться с применением методики утвержденной решением Думы города Костромы от 17.12.2015 № 269, с использованием корректирующего коэффициента, утвержденного решением Думы города Костромы от 26.01.2017 № 2.

Из пояснений истца следует, что к отношениям сторон подлежит применению установленный решением от 26.01.2017 № 2 корректирующий коэффициент в значении 2,06. Также истцом представлен справочный расчет арендной платы, согласно которому арендная плата за квартал 2016 года составит 61 333 рубля 64 копейки.

Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции находит его верным.

При таких обстоятельствах, взысканию за спорный период подлежит арендная плата в сумме 266 675 рублей 67 копеек (с учетом частичной оплаты).

Истцом также предъявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы.

Учитывая изменение базы для начисления неустойки, сумма взыскиваемой неустойки также подлежит изменению. Истцом представлен справочный расчет пени, согласно которому неустойка составила 46 583 рубля 10 копеек. Поскольку  период и ставка неустойки ответчиком не оспаривалась, указанный расчет признается судом апелляционной инстанции правильным

Таким образом, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 46 583 рублей 10 копеек.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу положений пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование истца о взыскании 145 583 рублей 09 копеек задолженности и 11 588 рублей 52 копеек пени.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Костромской области подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подпунктов 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при предъявлении иска подлежало уплате 17 245 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку исковые требования неимущественного характера удовлетворены, а исковые требования имущественного характера, подлежащие оценке, удовлетворены частично (75,99%) с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 14 454 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Ответчиком понесены расходы по оплате государственной пошлины апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей 00 копеек, в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы понесенные ответчиком расходы в сумме 360 рублей 00 копеек подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Губерния» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Костромской области от 09.06.2018 по делу № А31-9264/2017 изменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования управления имущественных и земельных  отношений администрации города Костромы удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275, находящийся по адресу: 

<

...>, путем демонтажа металлического забора, расположенного вдоль границы земельного участка со стороны улицы Депутатской, и вдоль смежной границы с земельным участком с кадастровым номером 44:27:040217:277, по адресу: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) освободить земельный участок с  кадастровым  номером 44:27:040217:275 находящийся по адресу: 

<

...>, от бетонных плит, строительных материалов и строительной техники.

В случае неисполнения решения суда обществом с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) добровольно в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право освободить земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275 находящийся по адресу: 

<

...>, путем демонтажа металлического забора, а также право освободить земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:275 находящийся по адресу: 

<

...>, от бетонных плит, строительных материалов и строительной техники за счет общества с ограниченной ответственностью «Губерния».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 266 675 (двести шестьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят пять) рублей 67 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.01.2015 № 2.0101.1 за период с 01.07.2015 по 28.12.2016, 46 583 (сорок шесть тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля 10 копеек пени за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2015 по 22.11.2017.

В удовлетворении остальной части требований управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы от договора от 22.01.2015 № 2.0101.1, выраженного в уведомлении от 25.10.2016 № 02-37 исх-2276/16 об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды № 2.0101.1 от 22.01.2015 действующим, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 545 (четырнадцать тысяч пятьсот сорок пять) рублей 00 копеек государственной пошлины по иску.

Взыскать с управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Губерния» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 360 (триста шестьдесят) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

А.Б. Савельев

Судьи         

ФИО5

А.В. Тетервак