СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6511/2024-ГК

г. Пермь

24 октября 2024 года

Дело № А60-24102/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей            Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А., 

при участии:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 02.05.2024, диплом; ФИО2, паспорт,  доверенность от 02.05.2024, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, Администрации города Екатеринбурга, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2024 года  по делу № А60-24102/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица: Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО21, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО88, ФИО90, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО56, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО86, ФИО87, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, общество с ограниченной ответственностью «СМП Меандр-94» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО166, ФИО167, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186 ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО198, ФИО199, ФИО200, ФИО201, ФИО202, ФИО203, общество с ограниченной ответственностью «Уралщебень» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО204, ФИО205, Сингха Кунвара Соруабх, ФИО206, ФИО207, ФИО208, ФИО209, ФИО210, ФИО211, ФИО212, ФИО213, ФИО214, ФИО51, ФИО215, ФИО216, ФИО217, ФИО218, ФИО219, ФИО220, ФИО221, ФИО222, ФИО223, ФИО224, ФИО225, ФИО226, ФИО227, ФИО228, ФИО229, ФИО230, ФИО231, ФИО181, ФИО232, ФИО233, ФИО234, ФИО235, ФИО236, ФИО237, ФИО238, ФИО239, ФИО240, ФИО241, ФИО242, ФИО243, ФИО244, ФИО245, ФИО246, ФИО247, ФИО248, ФИО249, ФИО250, ФИО251, ФИО252, ФИО253, ФИО254, ФИО255, ФИО256, ФИО257, ФИО258, ФИО259, ФИО260 ФИО261, ФИО262, ФИО263, ФИО264, ФИО265, ФИО266, ФИО267, ФИО268, ФИО269, ФИО270, ФИО271, ФИО272, ФИО273, ФИО274, ФИО275, ФИО276, ФИО277, ФИО278, ФИО279, ФИО280, ФИО281, ФИО282, ФИО283, ФИО79, ФИО284, ФИО285, ФИО286, ФИО287, ФИО288, ФИО289, ФИО290, ФИО291, ФИО292, ФИО293, ФИО294, ФИО295, ФИО296, ФИО297, ФИО298, ФИО299, ФИО300, ФИО301, ФИО302, ФИО303, ФИО304, ФИО305, ФИО306, ФИО307 Валерьевна, ФИО308, ФИО309, 

о признании договора аренды прекращенным, о признании расчетов недействительными,

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дельта-К» (далее истец, общество) обратилось в суд с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее ответчик, Администрация) о признании недействительными расчетов арендной платы по договору аренды № 5-1851 от 13.07.2009 с 16.01.2021, признании  договора аренды № 5-1851 от 13.07.2009 прекращенным.

Администрация города Екатеринбурга  обратилась в арбитражный суд с иском  о взыскании с общества задолженности по договору аренды земельного участка, а именно  основного  долга  за период с июля 2021 г. по декабрь 2022 г., доплат за 2020, 2021 гг) в размере  3511542 руб. 94 коп., пеней за период с 13.07.2021 по 31.12.2021 в размере 27955 руб. 69 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга,  а также физические лица.

Определением суда от 04.09.2024 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области привлечено к участию  в деле  в качестве соответчика.         

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2024 года исковые требования ООО «Дельта-К» удовлетворены частично, суд  признал  договор аренды № 5-1851 от 13.07.2009 прекращенным с 15.01.2021. В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга отказано.

 Не согласившись с принятым  судебным актом,  ответчики, Администрация  города Екатеринбурга и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, обжаловали  решение в  апелляционном  порядке.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что строительство жилого комплекса «Дельта» произведено  с нарушением  требований законодательства без уведомления арендодателя об изменении параметров строительства, без внесения изменений в договор в части изменения цели строительства,  поскольку  земельный участок предоставлялся обществу для строительства гостиницы, в последующем апарт-отеля,  на  кадастровый учет  поставлено нежилое здание, в связи  с чем  не  соответствует  действительности  довод общества о  строительстве многоквартирного  дома,  нормы ст.  36 ЖК РФ,  ст.  16 Федерального  закона № 189-ФЗ применению  не  подлежат, на  земельный участок не  распространяется режим общей долевой собственности. В этой связи  полагает основания для прекращения договора  аренды  отсутствующими. Указывает, что в случае  признания договора  прекращенным в связи   переходом земельного  участка в общую долевую собственность собственником помещений  в МКД, подлежит применению  ставка арендной платы, предусмотренная для жилых  домов согласно представленному информационному расчету.  Судом оценка доводам о ставке арендной платы не дана.

В апелляционной  жалобе  Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области также  указало на  нарушение ст.ст. 10,  615  ГК РФ,  нарушение  целевого  использования предоставленного  в аренду  земельного  участка, порядка внесения изменений в разрешение  на  строительство,  в связи  с чем права общества на  земельный участок не  могут  быть  прекращены с  даты регистрации права собственности  на  жилое  помещение.

До судебного разбирательства от ООО «Дельта-К»  и третьего лица, ФИО207, поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят  решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Определением от  09.10.2024 судебное  разбирательство  по  делу отложено.

Представленные сторонами  дополнительные пояснения приобщены судом  апелляционной инстанции  к материалам дела (ст.  268 АПК РФ). 

В судебном заседании представители общества против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, просили оставить решение суда без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Дельта-К» заключен договор аренды от 13.07.2009 № 5- 1851 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502087:25, общей площадью 7941 кв.м, расположенного по ул. Павлодарской в г. Екатеринбурге и предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой, на срок с 06.07.2009 по 05.07.2015. 

22 июня 2012 года  сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 5-1851 от 13.07.2009 (регистрационная запись № 66-66-01/765/2009-077 от 20.10.2009). Пунктом 1 вышеизложенного дополнительного соглашения № 1  стороны изменили целевое назначение строительства на земельном участке в рамках настоящего договора аренды на «многофункциональный комплекс с апарт-отелем».

По условиям договора арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчёте (перерасчёте) арендой платы на соответствующий год (п.2.2.4 договора). 

В соответствии с п. 2.2.1. договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение  арендатором обязательств по договору аренды, Администрация города Екатеринбурга, не получив удовлетворения претензии, обратилась в суд с иском о взыскании с арендатора 3511542  руб. 94 коп., включая основной  долг и  пени (с учетом принятого судом уточнения иска). 

ООО «Дельта-К» заявило требования о признании недействительными расчетов арендной платы по договору аренды № 5-1851 от 13.07.2009 с 16.01.2021, признании договора аренды № 5-1851 от 13.07.2009 прекращенным.

В обоснование  иска общество  указало, что  Министерством застройщику 02.11.2017 выдано разрешение на строительство RU 66302000-807-2017 на объект капительного строительства: многоэтажное здание многофункционального комплекса с апарт-отелем с помещениями нежилого назначения на 1-ом этаже (№ 1 по ПЗУ). Трансформаторная подстанция (№ 2 по ПЗУ), канализационная насосная станция. 

07.03.2019 по заявлению застройщика Министерством внесены изменения в разрешение на строительства RU 66302000-807-2017 от 02.11.2017 в части наименования объекта капитального строительства: многоэтажное многофункциональное здание с жилыми помещениями, с апарт-отелем и с помещениями нежилого назначения на 1-ом этаже (№ 1 по ПЗУ) и закрытая многоуровневая наземная автостоянка манежного типа (№ 2 по ПЗУ) многофункционального комплекса.

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 22.12.2020 года № RU 66302000-807-2017 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в эксплуатацию введено многоэтажное многофункциональное здание с жилыми помещениями, с апарт-отелем и с помещениями нежилого назначения в подвале и на 1 этаже , с крышной газовой котельной (№ 1 по ПЗУ) и закрытая многоуровневая наземная автостоянка манежного типа (№ 2 по ПЗУ)». Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов и лоджий) – 12605, 6 кв. м, с учетом балконов и лоджий – 12611,61 кв.м, количество квартир - 264.

Реализация проекта осуществлена с привлечением денежных средств участников долевого строительства в  соответствии с Законом № 214-ФЗ,  что подтверждается проектной декларации по состоянию на 05.02.2019, а также наличием размещаемых сведений на сайте Минстроя РФ Наш.Дом.РФ.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.01.2021 произведена первая регистрация права собственности на квартиру 111. Номер государственной регистрации права 66:41:0502087:2939-66/199/2021-1.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ.

Удовлетворяя  иск общества в части  признания договора аренды   прекращенным, суд  исходил  из  того, что  возведенное  обществом  здание  обладает признаками многоквартирного дома, включает в себя жилые помещения – квартиры, в количестве 264 шт.,  следовательно,  с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, что  повлекло  прекращение  договора  аренды  с 15.01.2021, и  отсутствуют  основания для начисления арендной платы  за  земельный участок.  Отказ  в удовлетворении требований Администрации  мотивирован  отсутствием задолженности, что  следует из  контррасчетов общества.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил  следующее.

В   соответствии с подп. 7 п. 1 ст.  1,  п. 1 ст.  65 ЗК РФ,  правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  любое использование земли осуществляется за плату, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно  ст.  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

С  учетом разъяснений п.п. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

В  соответствии с п. 15 ст. 3  Федерального  закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении  от 16.02.2012 N 354-О-О указал, что данные законоположения, направлены на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию.

В  Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) разъяснено, что поскольку  содержащиеся в Законе о введение в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Учитывая, что фактически  земельный участок  предоставлен  обществу для целей жилищного строительства  без  торгов  на  основании  договора  аренды от  13.07.2009,  объект  введен  в эксплуатацию на  основании  разрешения на  ввод  объекта 22.12.2020,  Администрация правомерно  произвела  расчет  арендной  платы исходя из  ставки  5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Соответствующий информационный расчет  задолженности,  а также  ежегодные расчеты  арендной платы представлены Администрацией  в материалы  дела при  рассмотрении дела  судом  первой инстанции (эл.дело 23.04.2024).

В п. 26 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что  при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Установив обстоятельства ввода  обществом  в эксплуатацию  объекта, отвечающего  признакам многоквартирного дома,   дату первой  регистрации права собственности  на  квартиру в возведенном обществом  комплексе (15.01.2021), суд  первой инстанции  обоснованно  удовлетворил  иск общества,  признав договор аренды № 5-1851 от 13.07.2009 прекращенным с 15.01.2021.

С учетом  установленных  по  делу  обстоятельств  надлежит  признать  обоснованными  требования  Администрации  в части взыскания задолженности  по  арендной плате за  период  с 1 января 2020 года по  14 января 2021 года в размере  1543228,07 руб., а также  соответствующей сумме долга неустойки в размере  833125,27 руб. Информационные расчеты  долга,  расчеты арендной платы  на  2017-2021 г.г. представлены  Администрацией в материалы  дела  (эл.дело 16.11.2023, 23.04.2024, 21.10.2024).

Доводы  общества о  невозможности  применения в расчете  указанной Администрацией ставки 5 %  по причине  иного  разрешенного  использования земельного  участка,  предоставленного  для строительства административного  здания, отклоняются.

Статьей 7  ЗК РФ установлено подразделение земель  по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Поскольку  фактически  земельный участок  использовался обществом  для жилищного  строительства, 22.06.2012 в договор  аренды  от  13.07.2009 внесены изменения в части  разрешенного  использования земельного  участка, вместо «административное  здание с подземной автостоянкой» указано «многофункциональный комплекс с апарт-отелем»,  в разрешении на  строительство   от 02.11.2017 наименование  объекта указано как «Многоэтажное  многофункциональное  здание с жилыми  помещениями, с апарт-отелем и  с помещениями  нежилого назначения на  1 этаже и  закрытая многоуровневая наземная автостоянка манежного  типа»,  согласно разрешению  на  ввод  объекта от  22.12.2020 в эксплуатацию в составе комплекса введено  264 квартиры площадью  12611,61 кв.м (общая площадь  здания 16767,9 кв.м), к спорным правоотношениям подлежит  применению п. 15 ст. 3  Федерального  закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Позиция общества со ссылкой на  разрешенное  использование земельного  участка, установленное  при  заключении договора  аренды  от  13.07.2009, при  ином фактическом  использовании земли  не  соответствует  принципу добросовестности  при  осуществлении  гражданских  прав. Осуществляя строительство фактически многоквартирного дома, арендатор должен  нести  негативные последствия, вызванные несвоевременным  введением  объекта  недвижимости в эксплуатацию,  в виде применения повышенной ставки  арендной  платы, установленной  федеральным законодателем в качестве стимулятора  жилищного строительства.

Оснований для снижения неустойки  по  правилам ст.  333 ГК РФ не  установлено с учетом позиции,  изложенной в п.п 71-77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно  которой гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств,  степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, при  этом  предусмотренный  договором (п. 3.1)  размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки платежа  является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким (определение ВАС РФ от 10.04.2012 N ВАС-3875/12),   явная несоразмерность взысканной судом пени последствиям нарушения обязательства не установлена.

Доводы  апеллянтов о  нарушении  целевого  использования предоставленного  в аренду  земельного  участка, изменении параметров строительства без уведомления арендодателя, в связи  с чем на  земельный участок не  должен распространяться  режим общей долевой собственности,  права общества на  земельный участок не  могут  быть  прекращены с  даты регистрации права собственности  на  жилое  помещение, правомерно  отклонены судом первой инстанции.

В соответствии с правовой позицией, изложенной  в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",  согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В  п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) также  указано, что  в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Нарушение  арендатором порядка использования земельного  участка в период  строительства не  может  ограничивать  права собственников  помещений в многоквартирном  доме на  владение  и  пользованием  земельным  участком, на котором расположен многоквартирном  доме, в составе общего  имущества (ст.  36 ЖК РФ, ст.  290 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2024 года  подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых  требований Администрации на основании п. 3  ч. 1 ст.  270  АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 110  АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. 

При удовлетворении требований Администрации в сумме 2376353,34 руб. с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме   27323,2 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2024 года  по делу № А60-24102/2023 отменить в части  отказа в удовлетворении  исковых  требований Администрации города Екатеринбурга.

Исковые  требования Администрации города Екатеринбурга удовлетворить  частично.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Дельта-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность  в размере 2376353,34 руб., в том числе  основной долг 1543228,07 руб., неустойку 833125,27 руб. 

В удовлетворении требований в остальной  части  отказать.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Дельта-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход  федерального  бюджета государственную  пошлину  по  иску в размере 27323,2 руб.

В остальной  части  судебный акт  оставить без  изменения,   апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

Д.И. Крымджанова