Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-97707/21-6-714

28 апреля 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИНАМИКА ВОРОНЕЖ" (115516, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЦАРИЦЫНО ВН.ТЕР.Г., БАКИНСКАЯ УЛ., Д. 28Б, ЭТАЖ 1 ПОМЕЩ. I КОМ. 9, ОГРН: 1183668035330, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2018, ИНН: 3664237771)

к ответчику: ФГБУ "ДИРЕКЦИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ" (111024, ГОРОД МОСКВА, ЗАВОДА СЕРП И МОЛОТ ПРОЕЗД, ДОМ 5, СТРОЕНИЕ 2, ОГРН: 1187746840423, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2018, ИНН: 7722467407)

о признании ничтожным одностороннего отказа №541 от 10.03.2021г. от исполнения договора №Д-2020-000010 аренды федерального недвижимого имущества

третьи лица - ТУ Росимущество по г. Москве, Департамента культурного наследия г. Москвы, АО "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)"

при участии: 

от истца –  не явился, извещен

от ответчика – Поваляева Е.Д. по дов. от 30.12.2022г. (дип. от 06.07.2021г.), Ретунская Ю.С. по дов. от 30.12.2022г. (дип. от 07.04.2012г.)

от третьих лиц – 1,2. не явились, извещены, 3. Габова А.А. по дов. от 15.12.2022г. (дип. от 08.06.2001г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИНАМИКА ВОРОНЕЖ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГБУ "ДИРЕКЦИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ" (далее – ответчик) о признании ничтожным одностороннего отказа от 10.03.2021г. исх. № 541 от исполнения договора аренды федерального недвижимого имущества №Д-2020-000010 от 07.08.2020г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущество по г. Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы, АО "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)".

Дело рассматривалось в отсутствие представителей истца и третьих лиц (1,2), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Представитель третьего лица (3) поддержал позицию ответчика по иску, представил письменный отзыв на иск.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» (арендодатель) с согласия Росимущества на совершение сделки, выраженного в письме от 06.08.2020г. исх. ЕГ-03/24235 07.08.2020г.  был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества №Д-2020-000010 от 07.08.2020г., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 031,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 12А, стр. 1.

На основании распоряжения Территориального управления Росимущества в г. Москве № 77-1008-р от 27.07.2022 объект недвижимости, расположенный по адресу г. Москва, Чистопрудный бульвар, Д.12А, стр.1 общей площадью 1511,80 кв.м закреплен за ФГБУ «ДОД Росимущества» на праве оперативного управления. 

Право оперативного управления Учреждения на объект зарегистрировано в ЕГРН 14.08.2022 № 77:01:0001031:2445-77/051/2022-10.

Арендуемый объект является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения «Здание Кожсиндиката, 1925-1927 гг., надстройка 1948 г., архитектор А.П. Голубев, инженер Е. Изриалович», (регистрационный номер объекта культурного наследия: 771410350240005. Сведения об особенностях охраны Объекта указаны в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от 23.05.2016 № 374  и паспорте объекта культурного наследия от 18.04.2016 г., утвержденном Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 23.05.2016 г. № 374 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Здание Кожсиндиката, 1925-1927 гг., надстройка 1948 г., архитектор А.П. Голубев, инженер Е. Изриалович», расположенным по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 12А, стр. 1», являющимися приложением к Договору аренды.

Состав передаваемых в аренду нежилых помещений их техническое состояние поименованы в приложении № 2 к договору.

Передача объекта недвижимости в аренду подтверждается актом приема-передачи от 07.08.2020г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды нежилых помещений по договору установлен с даты его подписания до 07 августа 2025 года.

Существенным условием договора является принятие арендатором на себя обязательств по выполнению при временном владении и пользовании Объектом (аренде) требований, предусмотренных охранным обязательством, в порядке и на условиях, предусмотренных договором, охранным обязательством, а также действующим законодательством в области охраны объектов культурного наследия.

Согласно п.  3.3.3  договора, арендатор  обязуется содержать объект в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном), не допуская его порчи, повреждения, уничтожения, изменения облика и интерьера Объекта, нарушения установленного порядка его использования, обеспечивать сохранность имеющихся на Объекте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования.

В силу п.п. 3.3.10, 3.3.32, 3.3.33 договора, арендатор обязуется не производить без предварительного письменного согласия арендодателя и Мосгорнаследия текущий ремонт Объекта (установку, либо замену скрытых и открытых проводок, коммуникаций электро-, водо-, теплосетей, слаботочных линий связи, телекоммуникационного оборудования, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировку и переоборудование капитального характера, установку внутренних перегородок, работы, изменяющие предмет охраны Объекта либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта, работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта, в случае, если предмет охраны Объекта не определен.

        Территориальным управлением Росимущества в городе Москве 13.01.2021г. проведена внеплановая проверка на предмет фактического использования состояния недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 12А, стр. 1, о чем составлен акт № А14/01.

В ходе проведенной проверки установлено, что арендатором проведены работы по демонтажу конструктивных элементов здания, перепланировка, демонтаж систем вентиляции, санитарных узлов, систем канализации и водоснабжения. Согласования проводимых работ с арендодателем и Мосгорнаследием не получены.

В связи с выявленными нарушениями, уведомлением, исх. № 541 от 10.03.2021, ответчик отказался от исполнения договора на основании п. 8.3 договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, если при заключении договора допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в ответе на вопрос № 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 8.3 договора арендодателю предоставлено право отказаться от исполнения договора в случае неисполнения арендатором любого из требований, предусмотренных подпунктами 3.3.1-3.3.7, 3.3.9-3.3.13, 3.3.15-3.3.17, 3.3.23, 3.3.24, 3.3.26-3.3.31 договора. При одностороннем расторжении договора в соответствии с п. 8.3 договора, договор считается расторгнутым через 20 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Истец не оспаривает факт получения оспариваемого уведомления, в связи с чем договор прекратил свое действие 01.04.2021 года.

В целях установления технического состояния нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды назначена судебная экспертиза по следующим вопросам:

1.Какого рода и вида работы, с указанием их перечня, произведены на объекте – нежилые помещения, расположенные п адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 12А, стр. 1, являющиеся объектом культурного наследия, регионального значения, в период после передачи в аренду по сравнению с состоянием нежилых помещений на дату передачи 07.08.2020г.

2. Нарушен или нет предмет охраны объекта культурного наследия, регионального значения «Здание Кожсиндиката, 1925-1927 г.г., надстройка 1948 г., архитектор А.П. Голубев, инженер Е. Израилович», утвержденный Департаментом культурного наследия города Москвы от 18.12.2014 № 1096, произведением работ в нежилых помещениях, общей площадью 1 031,7 кв.м., кадастровый номер 77:01:001031:2445, расположенных здании по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 12А, стр.1 в период после 07.08.2020. Если нарушен, указать выявленные нарушения предмета охраны объекта культурного наследия». Является ли произведенные работы – работами капитального характера, затронуты ли плиты-перекрытия и конструктивные элементы здания?

3. Каково техническое состояние нежилых помещений, являющихся предметом договора №Д-2020-000010 аренды федерального невидимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 07.08.2020г., с указанием его состояния: удовлетворительное/неудовлетворительное/аварийное?

Согласно заключению экспертов  Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ)» Грабового Кирилла Петровича, Кузнецова А.А., Еськова Н.А., Качанова М.Н., Алферова Н.С. экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

В ходе проведения исследований, для ответа на поставленный судом вопрос №1 экспертами 02.06.2022г., 22.07.2022г., 18.08.2022г., 19.09.2022г. были осуществлены натурные осмотры объекта исследования, в ходе которых были освидетельствованы существенные изменения состояния помещений объекта исследования, а именно:

1.Признаки производства работ по демонтажу мебели и оборудования (в том числе оборудования фонтана в Холле);

2.Признаки выполнения работ по демонтажу внутренних дверных и оконных блоков (смотровые оконные блоки в помещениях кинооператорских);

3.Признаки производства работ по демонтажу внутренней отделки потолков;

4.Признаки производства демонтажных работ внутренней отделки помещений;

5.Признаки производства работ по демонтажу подстилающих и выравнивающих слоев и оснований полов;

6.Признаки производства работ по демонтажу конструкций лестниц (деревянных);

7.Признаки производства демонтажных работ внутренних инженерных сетей, а именно: сетей водоснабжения, электрических сетей и осветительного оборудования, сетей водоотведения (внутренняя канализация), систем пожаротушения, а также слаботочных систем (системы пожарной сигнализации и т.д.);

8.Признаки производства работ по демонтажу внутренних кирпичных перегородок;

9.Признаки производства строительно-монтажных работ по возведению внутренних перегородок из газобетонных блоков;

10.Признаки производства строительно-монтажных работ по нанесению цементных штукатурных составов (в том числе, на вновь возведенные внутренние перегородки);

11.Отсутствуют отдельные помещения, указанные в экспликациях, а также акте приема-передачи помещений от 07.08.2020г., таких как, подсобное помещение площадью 17,9 м2, расположенное, в соответствии с планами и чертежами, переданными экспертам, над помещениями уборных.

Переписка сторон подтверждает, что вышеуказанные работы были произведены на объекте - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д.12А, стр. 1, являющиеся объектом культурного наследия, регионального значения, в период после передачи в аренду по сравнению с состоянием нежилых помещений на дату передачи 07.08.2020г.

При ответе на второй вопрос экспертами установлено, что предмет охраны был нарушен, а именно в части объемно-пространственной композиция здания, градостроительных характеристик и объемно-планировочной структуры здания в объеме конструктивной схемы здания. Произведенные работы затрагивают конструктивные элементы здания и относятся к капитальному ремонту.

Исходя из обнаруженных в ходе натурных осмотров дефектов, экспертами в соответствии с приложением «В» ГОСТ Р 55567-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации. Порядок организации и ведения инженерно-технических исследований на объектах культурного наследия. Памятники истории и культуры. Общие требования" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 665-ст) (ред. от 09.10.2019)» техническое состояние нежилых помещений, являющихся предметом договора №Д-2020-000010 аренды федерального невидимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 07.08.2020г., соответствует категории «IV - предаварийное или аварийное», ввиду наличия трещин с шириной раскрытия более 5 мм, сдвигов панелей, разрушений кирпичной кладки, отсутствия части перекрытий, а также коррозии арматуры.

Оснований считать экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается нарушение правил содержания объекта, выявленных  несогласованных перепланировок и переустройств по договору аренды, дающих право на односторонний отказ от договора.

Статьей 7 Федерального закона Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» гражданам Российской Федерации гарантируется обеспечение сохранности объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 2 Закона об объектах культурного наследия объекты культурного наследия являются особым видом имущества, к которому требования гражданского законодательства применяются с учетом особенностей, установленных указанным законом. Одной из особенностей использования объекта культурного наследия является обременение пользователя таким объектом обязательствами по его сохранению.

В силу статьи 47.3 Закона об объектах культурного наследия при содержании и использовании объекта культурного наследия в целях поддержания его в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния пользователь обязан осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

В пункте 1 статьи 45 Закона об объектах культурного наследия определено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся на основании разрешения на проведение работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 22 Закона города Москвы от 14.07.2000 г. N 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» предусмотрено, что пользователи недвижимых памятников истории и культуры обязаны соблюдать порядок и правила охраны, содержания, использования и реставрации недвижимого памятника истории и культуры, установленные указанным Законом, нормативными правовыми актами и охранными документами.

Направлению уведомления о расторжении договора предшествовали претензии и требования о недопустимости производства работ капитального характера, в том числе перепланировок и переоборудования объекта без предварительного письменного согласия арендодателя и Департамента культурного наследия города Москвы, что свидетельствует о добросовестности действий ответчика и является достаточным основанием для одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с п. 8.3 договора, п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ.

Учитывая установленные при рассмотрении дела обстоятельства, судом признан соответствующим п. 8.3 договора оспариваемый истцом односторонний отказ ответчика от исполнения договора, оснований считать выполнение одностороннего отказа от исполнения договора исключительно с намерением причинить вред истцу, а также иного злоупотребления правом со стороны ответчика судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, оснований считать такой отказ недействительной сделкой на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ не имеется.

Иных оснований считать, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора, выраженный в уведомлении, исх. № 541 от 10.03.2021, выполнен в нарушение закона судом при рассмотрении дела также не установлено.

Поскольку истец не доказал, что отказ от договора не соответствует требованиям закона или иным правовым актам в порядке ст. 166 - 168 ГК РФ,  оснований удовлетворения заявленных требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 153, 154, 165.1, 166, 167, 168, 309, 310, 450.1, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                    Е.В. Коршикова