Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Калининград                                                        Дело № А21-7900/2024

« 03 » октября 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена « 24 » сентября 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 03 » октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Фонда содействия сохранению, развитию и использованию объектов морского культурного и природного наследия «Морское Наследие Отечества»

к Министерству градостроительной политики Калининградской области

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Администрация городского округа «Город Калининград»

о сохранения объекта капитального строительства в существующем состоянии и признании права собственности на него

 

при участии в заседании в судебном заседании: стороны не явились, извещены

установил:

Фонд содействия сохранению, развитию и использованию объектов морского культурного и природного наследия «Морское Наследие Отечества» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236006, 

<

...>) (далее – Фонд, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Министерству градостроительной политики Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 

<

...>) (далее – Министерство, ответчик) о сохранении объекта капитального строительства площадью 133,6 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132536:15 по адресу: 

<

...> в существующем состоянии с наименованием «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%».

Кроме этого, истец просил суд признать за Фондом право собственности на указанный объект.

В ходе рассмотрения дела, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – Территориальное управление) и Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация).

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались судом надлежащим образом.

Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения требований, изложив письменную позицию по спорному вопросу.  В отзыве на исковое заявление Министерство просило суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Территориальное управление в судебном заседании, состоявшемся 03.09.2024, представило отзыв на исковое заявление и просило в удовлетворении искового заявления отказать, указав на то, что судебными актами по делу № А21-11378/2011 спорный объект признан самовольной постройкой с возложением на правопреемника истца привести его в первоначальное состояние. Решение суда по указанному делу не исполнено. Кроме этого, территориальное управление считает, что договор от 21.11.2023 № 21/23/1 купли-продажи спорного объекта, заключенный между Фондом и Калининградской региональной общественной организацией «Водно-моторный клуб судоводителей-любителей «Волна» (далее – Организация) является ничтожной сделкой, поскольку самовольная постройка не является объектом права и законом не допускается использование, продажа, дарение, сдача в аренду и иные сделки в отношении самовольной постройки. Также Территориальное управление, указывает, что как следует из искового заявления, целью признания за Фондом права собственности на спорный объект является последующая передача его в пользу Российской Федерации. Между тем, Территориальное управление не давало согласия на принятие в собственность Российской Федерации спорного объекта.

Администрация позиции на исковое заявление не представила.

Исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, 21.11.2023 между Организацией и Фондом заключен договор № 21/23/1 купли-продажи нежилого здания площадью 133,6 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132536:15, расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанное здание расположено в пределах следующих земельных участков:

-     с кадастровым номером 39:15:000000:14265 площадью 190 кв.м с видом разрешенного использования: «под существующей Бастион Литовский, используемый под склад», находящегося в собственности Муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» (запись регистрации права от 01.09.2022 № 39:15:000000:14265-39/025/2022-6);

-     с кадастровым номером 39:15:132536:243 площадью 72 кв.м с видом разрешенного использования «для организации причального комплекса понтонного типа», находящегося в собственности Российской Федерации (запись регистрации от 11.10.2019 № 39:15:132536:243-39/021/2019-1), предоставленного в аренду Организации по договору аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 15.01.2020 № ФС-2020/-1 (запись регистрации от 29.01Д020№ 39:15:132536:243);

-     с кадастровым номером 39:15:132536:245 площадью 1420 кв.м с видом разрешенного использования «под существующие здания производственной базы», находящегося в собственности ФИО1 (запись регистрации права от 12.02.2020 №39:15:132536:245-39/021/2020-1).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 31.08.2020 по делу № А21-11378/2017 по иску Территориального управления к Организации спорное нежилое здание было признано самовольной постройкой с возложением на организацию обязанности привести  здание в первоначальное состояние в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение суда вступило в законную силу 04.02.2021, исполнено не было.

Из акта технического осмотра нежилого здания от 12.01.2024 года следует, что физический износ конструкций выше фундамента более 90%, техническое состояние – непригодное, элементы здания выше фундамента находятся в разрушенном состоянии, непригодны для использования и представляют угрозу безопасности.

В связи с чем,  Фондом, с привлечением сторонних лиц, были выполнены работы по демонтажу (сносу) конструкций выше фундамента.

Согласно техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ФИО2 по факту выполненных работ, объект следует идентифицировать как «объект незавершенного строительства, степень готовности 10 %», в связи с чем необходимо внести изменения в ЕГРН в наименование объекта недвижимости.

Фондом было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) о государственном кадастровом учете изменений в отношении недвижимого имущества в части его наименования.

Управлением Росреестра по Калининградской области 05.06.2024 Фондуотказано в государственном кадастровом учете.

Истец, указывая на отсутствие иной возможности внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а  также то, что спорный объект в существующем виде не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает их права и законные интересы, по результатам проведенных работ по демонтажу конструктивных элементов здания объект расположен в границах земельного участка, его расположение относительно соседних объектов недвижимости и границ земельного участка не изменилось, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Оценив содержащиеся  в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен применяться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Также в пункте 43 Постановления № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 (далее – Обзор судебной практики от 19.03.2014).

В пункте 5 Постановления № 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение классифицируется как реконструкция объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Вместе с тем, выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении зданий разрушенных в результате обветшания в порядке статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривается.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, что в рассматриваемом случае был установлен факт фактического износа конструкций объекта выше фундамента более 90%, техническое состояние – непригодное, элементы здания выше фундамента находились в разрушенном состоянии, были непригодны для использования и представляли угрозу безопасности. В акте  технического осмотра от 12.01.2024 сделан вывод о том, что в соответствии с проектными решениями, выполнить ремонта фундаментов. В связи с чем, истец произвел демонтаж конструкций объекта выше фундамента в отсутствие разрешения.

При этом, доказательств того, что фундамент объекта разрушен полностью или его возможно перенести без несоразмерного ущерба его назначению, материалы дела не содержат.

Для обследования технического состояния объекта Фонд обратился в специалисту ФИО3, по результатам которого получено заключение от 03.06.2024.

Из заключения  специалиста  следует, что объект демонтирован до отметки верха фундамента в соответствии с выводами (рекомендациями) акта технического осмотра от 12.01.2024, остатки конструкций здания, строительные материалы, строительный мусор удалены с территории объекта и рядом расположенных земельных участков. Также специалист указал, что при производстве работ по демонтажу здания отсутствуют повреждения или иные негативные физические воздействия на рядом расположенные сооружения и конструкции третьих лиц, при демонтаже надземной части отсутствует  вред вследствие нарушения правил охраны труда и техники безопасности. Кроме этого, специалист указал, что после демонтажа над конструкциями фундамента в целях обеспечения сохранности конструкций и безопасности для людей и животных выполнена защита из бетона (плита),  демонтаж надземной части здания не затронул права третьих лиц. 

Согласно выводам специалиста спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представляет опасности.

Выводы указанного  заключения сторонами не оспорены.

На основании изложенного, суд делает вывод, что спорный объект уничтожен не полностью, а частично разрушен (остался фундамент) и как объект технического учета недвижимости не перестал существовать. В связи с чем, на измененный объект должна быть проведена государственная регистрация права. 

При этом, по смыслу норм пунктов 1, 2 статьи 235 ГК РФ, прекращение права собственности на объект недвижимости в силу гибели или уничтожения объекта не является способом принудительного изъятия имущества у собственника, в силу чего прекращение права на недвижимость в рассматриваемом случае возможно исключительно по волеизъявлению собственника. Иное толкование данных норм означало нарушение принципа неприкосновенности собственности и возможности его изъятия только по основаниям, предусмотренным законом (пункт 1 статьи 1, пункт 2 статьи 235 ГК РФ).

Судом также установлено, что спорный объект расположен частично в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:14265, находящегося в собственности муниципального образования.

Согласно ответу Администрации на обращение Фонда передача указанного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование Фонду будет возможна только после закрепления объекта за истцом.

При этом, материалы дела свидетельствуют о том, что спорный объект приобретены истцом на основании договора купли-продажи от 05.12.2023, прошедшего государственную регистрацию.

Договор купли-продажи не признан недействительным, ничтожной сделкой в установленном законом порядке. Право собственности истца на спорную недвижимость зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, принимая во внимание, что разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота, имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют прийти к выводу о наличии оснований для признания права собственности на рассматриваемую самовольную постройку. 

Ссылка Территориального управления на то, что, целью искового заявления является признание за Фондом права собственности на спорный объект и последующая его передача в пользу Российской Федерации, в отсутствие согласия на принятие в собственность Российской Федерации спорного нежилого здания, является преждевременным и не может служить основание для отказа в удовлетворении иска, поскольку данный вопрос будет решаться обоюдно сторонами в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Сохранить объект капитального строительства площадью 133,6 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132536:15 по адресу: 

<

...> в существующем состоянии с наименованием «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%».

Признать за Фондом содействия сохранению, развитию и использованию объектов морского культурного и природного наследия «Морское Наследие Отечества» право собственности на объект капитального строительства площадью 133,6 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132536:15 по адресу: 

<

...> в существующем состоянии с наименованием «объект незавершенного строительства, степень готовности 10%».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова