Арбитражный суд Мурманской области

ул. Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

e-mail: murmansk.info@arbitr.ru

http://murmansk.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Мурманск                                                                        Дело  №А42-5326/2020

Резолютивная часть решения оглашена 21 декабря 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2020 года

 

Судья Арбитражного суда Мурманской области Быкова Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) 

к Управлению муниципального имущества и жилищно – коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск  (ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

об изменении договора аренды, об обязании произвести перерасчет,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 В.по доверенности;

ответчика – ФИО4; ФИО5 по доверенностям. 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Арендатор, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Управлению муниципального имущества и жилищно – коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск  (далее – ответчик, Арендодатель, Управление) о внесении изменений в пункт 3.3 Договора аренды земельного участка № 964 от 08.07.2014 (далее – Договор), об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору.

В ходе рассмотрения дела Предпринимателем уточнены исковые требования. 

В Дополнениях к исковому заявлению, поступивших в суд 16.11.2020 (том 2, л.д. 25-28) истец просит изложить пункт 3.2 Договора в редакции: «Расчет арендной платы производится путем применения ставки в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не выше суммы земельного налога, рассчитанного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение.  Если же размер арендной платы, рассчитанный на основании льготной ставки в 1,5% от кадастровой стоимости участка окажется выше размера земельного налога за календарный год, рассчитанного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения прав на приобретение в собственность отсутствуют, то размер арендной платы будет определяться в размере земельного налога, исчисленного за календарный год».

Приложение 2 – исключить.

Обязать ответчика произвести с 12.08.2017 перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № 51:27:0020101:4 № 964 от 08.07.2014, установив ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».  

В соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнения размера исковых требований принимаются судом.

В судебном заседании Предприниматель на иске настаивает.

В судебном заседании Управление против иска возражает.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд установил следующее.

Предпринимателю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 01.04.2014 принадлежит объект недвижимости - предприятие розничной торговли, назначение: нежилое здание, площадь 476,8 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Мурманская область, МО ЗАТО 

<

...> (свидетельства о государственной регистрации права 51-АВ 438975 выдано 17.06.2014, № 51-51/001-51/001/002/2016-8866/2 выдано 30.06.2016).

Управлением (как арендодателем) и Предпринимателем (как арендатором) 08.07.2014 заключен «Договор № 964 аренды земельного участка (далее – Договор аренды)», согласно которому Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из категории земли населенных пунктов, с кадастровым № 51:27:0020101:4, имеющий местоположение: Мурманская область, г.Заозерск (ЗАТО), ул. Строительная (на земельном участке расположено здание №8А) в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка площадью 2401 кв.м. 

Первоначальный вид использования земельного участка изменен на вид использования: для целей размещения предприятия розничной торговли.

Договор заключен на срок 08 июля 2014 года - 01 июня 2063 года.

Договор прошел государственную регистрацию.

В первоначально заключенном сторонами Договоре аренды раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы» содержит  пункты 3.1 - 3.7. 

Согласно пункту 3.2 Договора аренды «Размер арендной платы за пользование Участком определен расчетом арендной платы, который является неотьемлемой частью Договора (приложение № 2)».

08.11.2016 сторонами подписано «Дополнительное соглашение № 1-1 к Договору аренды земельного участка от 08 июля 2014 г. № 964» (далее – Дополнительное соглашение № 1), в пункте 2 которого записано: «Размер и условия внесения арендной платы читать в новой редакции согласно Приложению № 1 к Дополнительному соглашению от 08 ноября 2016г. № 1-1 к Договору аренды земельного участка от 08 июля № 964».

Приложение № 1 к Дополнительному соглашению от 08 ноября 2016 г. № 1-1 именуется «Расчет арендной платы», содержит формулу расчета арендной платы и расчет за период 14.09.2016 по 31.12.2016, ежеквартально – 84 632 руб.42коп..

Дополнительное соглашение № 1 прошло государственную регистрацию.

21.07.2017 сторонами заключено «Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды земельного участка от 08 июля 2014г. № 964» (Далее – Дополнительное соглашение № 2), в пункте 1 которого указано, что с 01.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка считается равной рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в Отчете № 112-02/2017 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 51:27:0020101:4» .

В пункте 3 Дополнительного соглашения № 2 указано: «Размер арендной платы читать в следующей редакции согласно Приложению № 1 к настоящему Дополнительному соглашению».

Приложение № 1 к Дополнительному соглашению № 2 имеет название «Расчет арендной платы», содержит формулу для определения арендной платы; расчет ежеквартальной арендной платы за пользование земельным участком, начиная с 01.01.2017, которая составляет -16 816 рублей 50 копеек.

Ввиду нечеткости формулировок дополнительных соглашений (не ясно в раздел 3 или в отдельные пункты раздела 3 Договора аренды вносились изменения) судом предложено Управлению изложить действующую редакцию условий о порядке оплаты.

В Отзыве от 28.10.2020 (том 2, л.д. 13-15) Арендодателем указана следующая согласованная сторонами редакция положений Договора аренды:

«Раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы.

3.1. Арендная плата за пользование участком начисляется с 17 июня 2014г.

3.2. Размер арендной платы за пользование Участком определен Расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора (в редакции Приложения № 1 к Дополнительному соглашению № 2).

Далее по тексту раздела пункты 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7 – не являющиеся спорными в настоящем деле». 

23.08.2017 Предприниматель обратился к Управлению с заявлением о приобретении земельного участка под зданием в собственность.

30.08.2017 истцу отказано в приобретении в собственность в связи с отнесением участка к землям, ограниченным в обороте.

05.02.2018, 12.03.2018 Предприниматель обратился с заявлением произвести перерасчет арендной платы по Договору в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582 (далее – Постановление № 582).

14.02.2018, 22.03.2018 Управлением отказано в удовлетворении данного заявления.

После обращения Предпринимателя в Прокуратуру Мурманской области по вопросу расчета платы за аренду земельного участка Управлением Арендатору направлено Уведомление исх.№1055 от 13.08.2018, в соответствии с которым Управлением произведён перерасчет арендной платы по Договору аренды с 12.08.2017.

Излишне уплаченные в результате перерасчета денежные средства по Договору в размере 120 612 рублей 00 копеек поступили на расчетный счет Предпринимателя платежными поручениями № 702855 и № 702856 от 28.09.2018.

Позже Управлением Предпринимателю направлено Уведомление исх. № 147 от 05.02.2019 о пересмотре размера арендной платы и в результате истцу доначислена задолженность по арендной плате  86 708 рублей 24 копейки.

25.02.2020, 17.11.2020 Предпринимателем направлены Управлению предложения изменить редакцию пунктов о размере арендной платы Договора аренды на соответствующую 7-ому принципу Постановления № 582. 

Истцу отказано Арендодателем.

26.06.2020 Предприниматель обратился в суд с соответствующим заявлением о защите своих прав.

Фактически оба заявленных требования вытекают из одного спорного вопроса - может ли размер арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте,  превышать размер земельного налога, установленного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение. 

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Арендованный Предпринимателем земельный участок расположен в границах закрытого административно-территориального образования и является ограниченным в обороте. 

Статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте. 

Арендная плата за спорный земельный участок носит регулируемый характер.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Согласно принципу № 7, изложенному в «Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата определяется исходя из следующих принципов: принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Указанные выше изменения внесены Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017 и вступили в силу 12.08.2017.

Также внесены изменения в подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Подлежит удовлетворению требование истца о перерасчете арендной платы с 12.08.2017, сходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка 51:27:0020101:4, но не выше суммы земельного налога, установленного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.  Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Условия Договора аренды должно соответствовать положениям Постановления № 582.  

Арендная плата за арендованный Предпринимателем земельный участок в связи с ограничением в обороте и недопустимостью приватизации не может превышать размер земельного налога.

В соответствии со статьями 446, 450, 452, 453 ГК РФ подлежит удовлетворению требование об изложении пункта 3.2. Договора аренды в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится путем применения ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  Размер арендной платы за земельный участок за календарный год не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничение права на приобретение в собственность отсутствует». 

Требование Предпринимателя: «Приложение 2 – исключить» осталось из первоначальной редакции просительной части искового заявления.  Фактически Приложение № 2 к Договору аренды «Расчет арендной платы» действовало  в редакции Приложения № 1 к Дополнительному соглашению № 2.

Поскольку судом утверждается новая редакция пункта 3.2 Договора аренды не самостоятельные пункты, а отсылочные - приложения «Расчет арендной платы» не действуют и не требуют отдельного признания их недействующими (их исключения).   

Возражения Управления не основаны на нормах права.

Согласно пункту 4 статьи 3 ГК РФ на основании и во исполнение Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. 

Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 утверждены «Основные принципы определения арендной платы…» и никаких оснований читать одно из положений данного правового акта неосновным (дополнительным; действующим при каком-то условии) нет. 

Действие принципа № 7 распространяется на все виды ограниченных в обороте, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ.

Решениями Совета депутатов ЗАТО город Заозерск Мурманской области на территории ЗАТО установлены налоговые ставки для различных категорий земельных участков.

Решение принято в пользу истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей 00 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

       Руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Мурманской области

 

                                                                РЕШИЛ:

 

       Обязать Управление муниципального имущества и жилищно-коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск произвести с 12.08.2017 перерасчет арендной платы по «Договору аренды земельного участка от 08 июля 2014 года № 964» (кадастровый номер земельного участка 51:27:0020101:4), установив ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не выше суммы земельного налога, установленного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение.

       Изложить пункт 3.2 «Договора аренды земельного участка от 08 июля 2014 года № 964» в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится путем применения  ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.  Размер арендной платы за земельный участок  за календарный год не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствует».

      Взыскать с Управления муниципального имущества и жилищно-коммунального хозяйства администрации ЗАТО город Заозерск в доход федерального бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей 00 копеек.   

      Решение может быть обжаловано  в суд апелляционной инстанции месячный срок  со дня принятия.

 

        Судья                                                                                               Н.В. Быкова